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鼎城项目可研报告 1 宿迁鼎城房地产项目宿迁鼎城房地产项目 可行性分析研究报告可行性分析研究报告 鼎城项目可研报告 2 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 1 项目提要 1 1 2 可行性研究报告的范围与依据 1 1 3 主要的技术和经济指标 4 第二章第二章 项目背景项目背景 5 2 1 项目的申报 5 2 2 项目建设的重要性与必要性 6 2 3 项目拟建区域 项目区 的基本情况 10 2 4 项目承担单位 项目法人单位 的基本情况 12 第三章第三章 市场预测与分析市场预测与分析 14 3 1 本地及周边市场现状的调查 14 3 2 外地市场供需情况的预测 14 3 3 产品的价格预测 16 3 4 产品的市场竞争能力 市场风险性分析 18 3 5 产品的基本营销策略 20 第四章第四章 项目地点的选址项目地点的选址 21 4 1 项目选址的原则和基本思路 21 4 2 场址选择 附图 22 4 3 项目区的建设条件 23 第五章第五章 项目总体方案设计项目总体方案设计 26 5 1 项目建设的指导思想 26 5 2 项目建设总体方案 27 鼎城项目可研报告 3 5 3 项目建设内容与规模 32 5 3 主要生产技术路线 33 5 5 工程建设规划 35 5 6 项目实施计划 37 第六章第六章 环境保护与安全生产环境保护与安全生产 38 6 1 项目区环境现状分析 38 6 2 项目运行中对环境的影响以及可能产生的主要污染物及治理措 施 38 6 3 项目设计采取的环保标准及主要安全生产措施 38 第七章第七章 项目的组织与管理项目的组织与管理 41 7 1 项目筹建时期的组织与管理 41 7 2 项目运营时期的组织与管理 42 7 3 劳动定员与技术培训 47 第八章第八章 项目总投资和财务估算与资金筹措项目总投资和财务估算与资金筹措 48 8 1 总投资估算 48 8 2 资金筹措方式与渠道 55 8 3 投资使用计划 56 8 4 项目运营的成本与收入估算 56 第九章第九章 效益分析效益分析 60 9 1 经济效益分析 60 9 2 社会效益分析 64 9 3 生态效益分析 65 第十章第十章 结论与建议结论与建议 67 10 1 可行性研究的结论 67 鼎城项目可研报告 4 10 2 主要建议 68 附附 件件 70 鼎城项目可研报告 5 第一章 总论 一 项目概况一 项目概况 一 项目名称 一 项目名称 鼎城 暂定 二 建设地点 二 建设地点 本项目位于宿迁市古黄河畔 东邻青年中路 西接楚街商业街 南依 西湖路 北靠洪泽湖路 三 主要建设指标 三 主要建设指标 该项目规划总用地范围 283475 计 425 亩 居住总户数 3772 户 开发总面积开发总面积 51 万平方米 住宅面积住宅面积 37 4 万平方米 商业用房建筑面积商业用房建筑面积 13 万平方米 公共建筑面积 公共建筑面积 5240 平方米 建筑密度 建筑密度 35 容积率 容积率 1 90 二 可行性研究的依据二 可行性研究的依据 1 原北工院设计 旧城改造项目规划方案 2 国家现行政策 法规及有关设计规范 3 集团房地产公司相关人员余文博 廖骁俊在宿迁期间的市调资料及江苏 三鼎房地产侍卫东市调资料 鼎城项目可研报告 6 4 宿迁市政府机构有关部门提供的相关基础资料 5 网络信息资料及近期同行业策划机构提供的信息资料 三 研究范围及内容三 研究范围及内容 1 项目背景及建设的必要性 2 市场分析 3 建设规模 4 建筑设计方案 5 环境保护与节能 6 项目实施进度安排 7 物业管理 8 投资估算与资金筹措 9 财务效益评估 10 不确定性分析 四 项目主要经济技术指标四 项目主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标见下表 拟定指标 序号项 目 单 位数 量 1 项目占地面积万平方米 28 3475 2 总建筑面积万平方米 51 3 住宅套数套 3772 4 住宅建筑面积万平方米 37 4 5 商业用房建筑面积万平方米 13 6 建筑安装工程费用万元 鼎城项目可研报告 7 7 运营费用万元 8 建筑容积率 9 开发建设总投资万元 10 单位建筑面积平均造价元 平方米 第二章 项目提出的背景及建设的必要性 一 项目提出的背景一 项目提出的背景 自地级宿迁市成立以来 至今十年整 在这十年里 宿迁快速的 城市建设 强有力的招商引资力度 吸引着无数外来投资者 在中共 江苏省委 十一五规划 建议 中强调 重点加大对宿迁的扶持 下更大力气帮助宿迁实现突破 2005 年宿迁市房地产开发投资 38 亿元 同比增长 50 完成开 发面积 465 万平方米 其中市区有近 70 家开发企业 在建项目有 61 个 投资总额达 21 亿元 开发面积 206 万平方米 2006 年 也是 十一五规划 的开局之年 宿迁市委 市政府国 进一步加大对房地产业的扶持力度 推出了 关于实施中心城市人口 五年倍增计划的若干政策意见 给予了 淮海经济区 最优惠政策 强力推进房屋拆迁 加大土地供应和房地产开发力度 引导住宅消费 根据宿迁市住房建设规划 征求意见稿 2006 2010 提供的相 鼎城项目可研报告 8 关数据显示 截止 2005 年底建成区常住人口为 35 万 人均住房建筑 面积约 25 90 平方米 依据 宿迁市国民经济和社会发展第十一个五 年规划纲要 中 2010 年中心城市常住人口要达到 60 万 人均住房使 用面积不低于 30 平方米的规划要求 规划期内 全市城市住房总建设 面积为 1074 万平方米 随着旧城改造的进一步加大 引进外资的进一步加强 拆迁居民 不断增加 住房需求也将不断增加 随着居民生活水平的提高 对住 房的要求也在不断提高 通过本次市调及参考相关资料 规模大品质 高的楼盘销售情况都非常好 本项目正是依据上述背景资料提出 二 项目建设的必要性二 项目建设的必要性 一 符合国家产业政策及地方发展规划的要求 一 符合国家产业政策及地方发展规划的要求 建设 普通商品住宅 是当前国家重点鼓励发展的产业 也是为了 抑制目前高速增长房价 是我国政府和人民共同关心的大事 本项目的建设将充分体现宿迁市建设高起点 高标准 高水平的 要求 既能达到 普通住宅 的要求 又能有效改善市区居民的住房 条件 为社会提供相当数量物美价廉的住房 二 符合现代人居工程及我国住宅建设发展方向 二 符合现代人居工程及我国住宅建设发展方向 随着国内房地产市场的成熟 住宅建设步伐的加快 住宅的投资 结构趋于合理 高标准的新型住房已经成为房地产市场的主体 深受 市民的青睐 个人购房比例不断提高 全国城镇商品住宅中个人购房 鼎城项目可研报告 9 比例已超过 80 房地产开发以市场为导向 以质量取胜的观念已建 立 三 符合城市建设的需要 三 符合城市建设的需要 本项目的开发建设 不仅可以缓解市区内的拆迁压力 还能通过 组团内企业的搬迁 优化城区结构布局 加快城市化进程 就目前宿 迁发展趋势看 本项目将成为新老城区中高端商住一体化的纽带 新 城区的发展已成规模 几个现代化区域已经形成 本地块正好在新城 区和老城区结合部 路北是马陵初级中学 河东即是实验小学和马陵 中学 对本项目开发又增加了居住便利条件 对购房者具有较强的吸 引力 第三章 市场分析 一 宏观分析一 宏观分析 从国内大部分城市住房市场来看 今年的房价依然会延续 2006 年的增长势头 虽然国家为了控制房价的增长 抑制经济过 热 出台了一系列宏观调控政策与调控措施 也只是起到了局部 增速放缓的效果 没有从根本上扭转目前的市场局面 调控效果 的显现可能要一个过度期方能达到政府的预期 面对高昂的房价 使得众多普通老百姓难以实现改善居住环境的渴望 市场供给与 鼎城项目可研报告 10 需求尚存在着巨大的结构性调整空间 二 区域市场分析二 区域市场分析 宿迁房地产市场十分活跃 据市调了解 2006 年上半年 部 分住宅楼盘月均销售 30 套左右 市区商品房累计预 销 售面 积 98 6 万平方米 较去年同期增加 51 3 按照宿迁市政府的规 划 2006 2010 年新供应商品住宅用地中 宿豫区为 253 5 公顷 宿城区为 352 5 公顷 市经济开发区为 253 5 公顷 市湖滨新城 开发区为 133 3 公顷 而盘活存量商品房住房用地中 宿豫区为 20 公顷 宿城区为 40 公顷 市经济开发区为 20 公顷 宿迁市优越的地理位置 完善的基础设施建设 良好的投资 环境吸引了大批国内外客商 目前主要为浙商 前来投资 经商 推动了宿迁市经济的快速发展 人民生活水平 收入水平都有了 很大的提高 良好的经济条件为房地产市场提供了较大的消费群 体 三 项目三 项目 SWOTSWOT 分析分析 一 优势分析 一 优势分析 S S 1 1 生活配套设施 生活配套设施 周边配套完善 学校 医院 超市等都与本 项目毗邻 2 2 环境 环境 古黄河绿化带 环境优美 3 3 认知度 认知度 由江苏三鼎做后盾 公众认知度高 4 4 地理位置 地理位置 地理位置优越 属新老城区交接 南北两主干道 鼎城项目可研报告 11 东西为古黄河和楚街商业圈 5 5 用地规模 用地规模 规模相对较大 便于整体规划 提升本项目的品 质 二 劣势分析 二 劣势分析 W W 1 1 开发难度 开发难度 首次进入宿迁进行房地产开发 各方面资源相对 较少 筹备及开发工作量大 2 2 地质条件 地质条件 本项目地质形成约 700 年左右 属新地 抗震抗 灾能力较差 3 3 拆迁难度 拆迁难度 本项目地块内有原要求保留的三栋较新建筑 一 个会堂和一座信息塔 拆迁难度较大 4 项目南北沿街面部分地块已被其他投资者拿去 降低了本项 目的商业价值 5 本案按规划设计条件将规划设计一定比例的小高层 21 4 万平米 宿迁居民对高层的抗性较强 6 住宅销售的主力客户群 公务员基本已完成置业 新区建设 6 7 年 7 宿迁城市化进程及城镇人口的增长率缓慢 三 机会点分析 三 机会点分析 O O 1 政府对房地产开发非常重视 给予了很多优惠政策 2 城市中心地段难得的大型商住项目 3 江苏三鼎在宿迁投资过程中建立的各种社会资源 4 合理的根据拆迁的进度进行分期开发 适时根据市场变化调 鼎城项目可研报告 12 整开发及营销方案 减少资金压力 降低投资风险 四 项目市场威胁分析 项目市场威胁分析 T T 1 土地新政 增值税 使产品成本相对的增加 对市场购买 力构成潜在的影响 2 国家近年来一系列的宏观调控 一定程度上将会缩小宿迁房价 上升的空间 或带来一定的政策风险 3 宿迁房地产市场近两年来开发量大增 未出现减缓的势头 继 续下去会对需方市场造成过量的冲击 担心出现供过于求的局 面 4 宿城新区规划相当比例的住宅用地量 市府新区板块供应量大 本案周边楼盘竞争激烈 四 项目市场定位四 项目市场定位 一 产品定位 一 产品定位 从项目定位及经营策略入手 结合项目的综合条件分析 本项目从项目定位及经营策略入手 结合项目的综合条件分析 本项目 产品定位在以下几个方面重点突出 产品定位在以下几个方面重点突出 品质化社区品质化社区 建造环保型商住项目的综合社区 绿色住宅社区绿色住宅社区 主要以人为中心 创造与大自然景观完美结 合的绿色环保节能住宅 引进综合的环保技术 尽可能采用节 能及无污染的材料 设备 加上河边绿化带及修建广场 营造 风景怡人 生机盎然的生活居住环境 鼎城项目可研报告 13 居住智能化居住智能化 数码科技平台 现代人居 适合现代信息社 会的发展 智能化 网络化的商住环境成为房地产开发的一个 基本方向 二 价格定位 二 价格定位 1 1 定价的依据 定价的依据 1 1 销售收回投资成本 取得投资收益 销售收回投资成本 取得投资收益 企业的根本经营目的是为了实现企业利润最大化 通过 本项目在市场上的交易使公司的战略利益得以最大化的实现 同时 在短时期内 亦能收回该项目的投资成本 包括生产 成本 管理成本 投资本项目的机会成本 通货膨胀等 和 取得由长期目标和短期目标相协调的预期利润 2 2 定价的原则 定价的原则 本项目各具体单元的价格符合均价指导 本项目的各具体单元由于存在景观 朝向 采光 通风 楼 层 面积 户型结构等种种客观差异 导致其市场销售价格 也有所不同 但各具体单元的价格应能符合市场销售的指导 性均价 本项目的价格应使其顺利销售的同时 各户型能平衡销售 本项目在市场上销售时 各具体单元由于其客观的差异性和 其总价的差异 被市场所接受的程度不同 如各户型和单元 的接受程度不同 各栋的接受程度不同 同一楼栋中各单元 鼎城项目可研报告 14 的接受程度不同 不同楼层的同一户型的接受程度不同等等 3 3 价格定位 价格定位 在对同片区主要同比物业进行对比分析 充分考虑本产 品优劣势 分析现今市场中高档楼盘及竞争格局的情况下 我们将在入市时采取低门槛策略 低开高走的策略 初步拟定 均价 多层均价格多层均价格 2500 元 商铺均价商铺均价 4500 元 小高层均价小高层均价 2700 元 第四章 建设规模 建设条件与选址方案 一 建设规模一 建设规模 该项目规划总用地范围 425 亩 283475 建筑总面积为 51 万平方米 建筑容积率为 1 90 住宅套数 3772 套 二 建设条件二 建设条件 一 自然条件 一 自然条件 1 地理位置地理位置 宿迁市位于江苏省北部 介于北纬 33 8 34 25 东经 117 鼎城项目可研报告 15 56 119 10 之间 属于陇海经济带 沿海经济带 沿江经济带的 交叉辐射区 总体呈西北高 东南低 最高点海拔高度 71 2m 最 低点海拔 2 8m 境内交通十分便利 水陆干线四通八达 京杭大运 河纵贯南北 内河通航里程达 897 公里 京沪高速公路 宁宿徐高 速公路 宿新一级公路建成通车 新长铁路 205 国道 305 省道穿 境而过 徐宿淮盐高速公路 宿沭一级公路 宿邳一级公路正在兴 建 西距徐州观音国际机场 60 公里 北离连云港白塔埠机场 100 公 里 南至南京禄口国际机场 260 公里 空港优势非常明显 优越的 地理位置和环境为经济发展提供了有利条件 也为房地产市场的发 展提供了经济基础 2 气候条件气候条件 宿迁属暖温带季风性气候 四季分明 光照充足 雨水丰沛 无 霜期较长 年平均气温 14 2 年平均降水量 910 毫米 3 3 地质条件 地质条件 宿迁市区以平原面积为主 对城市生态适宜性较大 影响较小 水体占 27 9 是城市的突出特色 宿迁市市区及近郊可分为黄泛 冲积平原 岗地和波状平原 丘陵基岩三个工程地质区 本项目属黄泛冲积平原较不稳定工程地质区 较易建设用地 分布于废黄河两侧平原地区 面积大 范围广 系数百年黄河冲积 而成 地面高程 26 27 米 本区最大特点是土层形成时代新 距今 仅 600 700 年 土质较松散 抗震性能差 地下水埋深 4 5 米 地 鼎城项目可研报告 16 震时局部地段可能出现轻微的砂土液化 该区 30 米以上又可细分为 废黄河漫滩区 层厚 0 5 6 米 地基容许承载力 16 22 吨 平方 米的亚砂土层 废黄河故道区 埋深 2 4 米 层厚 5 米左右 地基容许承载力 小于 14 吨 平方米的粉砂层 距废黄河故道两岸较远的大兴 关庙 新庄 皂河等乡镇 层 厚 12 7 米 地基容许承载力 14 24 吨 平方米的亚粘土层 二 社会经济发展状况 二 社会经济发展状况 全市经济发展呈现良好态势 从 2006 年来看 1 1 工业增速领跑全省 工业增速领跑全省 1 7 月 全市累计实现工业增加值 41 93 亿元 同比增长 24 5 增速仍居全省首位 工业品累计产销率达 96 9 同比 提高 0 7 个百分点 实现销售收入 利税 利润分别增长 41 3 54 5 和 64 8 2 2 工业投资增速加快 工业投资增速加快 1 7 月 全市 50 万元以上项目累计完成固定资产投资 137 76 亿元 同比增长 44 6 其中工业投资 62 90 亿元 增长 44 8 较上半年增速快 9 5 个百分点 3 3 财政金融明显趋好财政金融明显趋好 1 7 月 全市共完成财政总收入 21 18 亿元 同比增长 鼎城项目可研报告 17 51 2 其中一般预算收入 11 23 亿元 增长 41 0 增速较上半 年分别提高 8 4 和 2 9 个百分点 一般预算收入增速位居全省第 一 高于全省 18 9 个百分点 7 月末 全市金融机构存款余额 273 07 亿元 比年初增加 43 71 亿元 全市金融机构贷款余额 178 73 亿元 比年初增加 31 48 亿元 4 4 对外经济发展加速 对外经济发展加速 1 6 月 全市实现外贸进出口总额 9682 万美元 同比增长 58 1 比 1 5 月增速提高了 17 个百分点 全市实际利用外资 2667 万美元 同比增长 22 0 比 1 5 月增速提高 7 0 个百分点 5 5 城镇居民收入稳步增长 城镇居民收入稳步增长 1 7 月 全市城市居民人均可支配收入 4625 元 同比增长 11 8 其中人均工薪收入 2909 元 同比增长 15 0 三 配套条件 三 配套条件 1 1 供电 供电 电源接自市区供电网 电源供应有保证 2 2 给水 给水 项目日用水量 1386 立方米 日 年用水量为 50 59 万立方米 年 市区自来水公司能保证满足生活用水的水量 水压 水质的要求 3 3 排水 排水 该项目统一规划雨 污水处理管网 雨水经暗渠汇集后可直接排入 鼎城项目可研报告 18 雨水网 生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网 4 4 通讯 通讯 电话通讯电话通讯 小区敷设电话电缆 分区域安装电话交接箱 每个单 元都敷设壁嵌式电话箱 每户室均预埋电话暗线 电视及其他 电视及其他 有线电视线路沿道路走线 每户均在起居 主卧室 各设置电视插口一个 每户均敷设空调专用线路 窗外预留空调主 机安装位置 宽带 通讯公司铺设专用线路 5 5 交通 交通 小区南北临主干道西湖中路和洪泽湖路 另有一次干道直通南 北 东面为古黄河边青年路 西面是楚街 商业街 三 项目选址方案三 项目选址方案 本项目位于宿迁市新老城区交接 古黄河以西 建筑面积共约 51 万平方米 规划占地面积 425 亩 地形较为平坦 建设条件良好 生活 交通条件方便 是理想的居民住宅建设地点 第五章 设计方案 鼎城项目可研报告 19 一 设计依据一 设计依据 1 民用建筑设计通则 2 住宅建筑设计规范 3 建筑单位提供的项目功能要求 二 设计原则二 设计原则 本方案以人为本 环境为先 如今的房地产市场 买房就是购 买环境这一观念已经深入人心 消费者的口味已发生了根本性 的变化 本方案将室内环境和室外环境的处理作为设计重点 室内空间设计中 本项目将灵活性 合理性放在首位 开间与 进深的划分能为入住者的灵活布局提供多种选择 而且部分户 型可合并为大套型 适应市场需求 屋顶结合坡顶做成跃层式 上下贯通 充分利用造价 并使顶层室内外环境得到改善 每 栋楼的组合平面经过精心设计 做到充分利用土地 户型搭配 满足建设要求 显示高超的组合技巧 建筑风格上 力求使传统的建筑风格和现代建筑手法相结合 使居民在享受生活方便的同时 感受到传统文化的延伸和时代 的气息 三 总体规划方案三 总体规划方案 在符合设计规划条件的基础上 充分利用周边商业环境的 氛围 借市烘托本项目的商业规划设计方案 鼎城项目可研报告 20 该项目住宅工程规划中采用多种户型 在外立面上 采用适宜色调的墙面和独特风格的房顶处理 与 周边环境及项目规划设计相协调 四 建筑设计四 建筑设计 一 设计依据 一 设计依据 1 民用建筑设计通则 2 住宅建筑设计规范 3 建筑单位提供的功能分配及设计要求和基础资料 二 户型设计 二 户型设计 户型为经济适用型 采用先进的设计思想 将整个住宅分为公共 活动区和私人活动区 从而使动 静分离 同时丰富了室内空间 主体效果 该类型采用大面积卧室 卫生间 外露阳台 可供各 种不同的消费群体选择 三 室内外装饰 三 室内外装饰 目前住宅的二次装修已成为社会的一股庞大潮流和时尚 据统 计 95 的城市居民获得新房后 自行实施二次装修 一些发达地 区 30 的家庭为赶潮流 实施三次装修 针对住户对住宅装修不 可预见的诸多需求 本项目住宅只进行室内初装修 实施 毛坯 房 以便给居民提供自由选择的空间 避免居民再装修造成的 巨大浪费 以及对支撑结构的损坏而带来的不安全隐患 1 1 外装饰 外装饰 根据周边环境选择适当色调的外墙涂料 鼎城项目可研报告 21 2 2 内装饰 内装饰 内墙普通抹灰 住户可根据爱好选择面层处理方式 地面只做混凝土面层 毛坯地面 不粉光 留待铺地面砖或地 板 卫生间墙面贴面砖 3 3 门窗 门窗 外门为普通防盗门 内门采用木门 安装塑钢窗 五 结构设计五 结构设计 一 设计依据 一 设计依据 民用建筑设计通则 二 结构设计 二 结构设计 本项目住宅的结构类型为框架结构 基础为独立基础 六 给水 排水设计六 给水 排水设计 一 用水量估算 一 用水量估算 1 1 生活用水量 生活用水量 本项目住宅总户数为 3772 户 根据当地实际情况 每户平均按 3 5 人计 用水定额为按 100 升 人 日估算 则生活用水量为 100 3 5 3772 1000 1320 立方米 日 2 2 施工用水量 施工用水量 1320 20 264 立方米 日 3 3 未可见用量 未可见用量 按 1 2 项之和的 10 计算 1320 264 10 158 立方米 日 综合所述 本项目总用水量为 1742 立方米 日 鼎城项目可研报告 22 二 给水设计 二 给水设计 项目设计年用水量为 1742 立方米 日 365 日 63 583 万立方米 给水水源由市自来水管网供给 给水管沿主 次干路敷设 埋深 1 2 米 管径 100 毫米 三 排水设计 三 排水设计 本项目排水包括两部分 雨水和污水 实行分流制 1 1 污水 污水 本项目生活污水经化粪池处理后沿小区主次干道敷设的地下污水 管道排至市政污水管网 污水管埋深 2 米 管径 200 毫米 2 2 雨水 雨水 本项目的雨水沿小区主次干道路下敷设的雨水管 经汇集排入区 市政管网 雨水管埋深 1 5 米 管径 500 毫米 第六章 环境保护 本项目地址位于宿迁市楚城区 周围无重污染企业和污染源 环境状况良好 本项目实施后 生活垃圾及污水经处理后 对环境 无不良影响 一 主要污染源及污染物一 主要污染源及污染物 本项目为住宅楼和商业房建设 主要污染物源和污染物为生活垃圾 厨房油烟及生活污水 鼎城项目可研报告 23 二 环保治理措施二 环保治理措施 为保证该项目具有良好的生活环境 对上述污染源及污染物需采取 适当的治理措施 1 1 生活污水 生活污水 生活污水采取化粪池进行处理 达标后经污水管道排入市政污水处 理管网 2 2 生活垃圾 生活垃圾 生活垃圾实行袋装化 首先集中到住宅楼区内的垃圾中转站 再 由城市环卫部门运往城市垃圾处理场统一处理 3 3 加强住宅区的物业管理 加强住宅区的物业管理 住宅区设立物业管理机构 以加强物业管理 由专人负责区内的 卫生清扫 环境保护和安全保卫工作 4 4 绿化 绿化 为改善区内居住环境 给居民提供一个舒适 美丽的生活空间 本项目在土建阶段即进行区内的绿化规划建设 其指导思想一是将 可绿化的地方都绿化起来 二是强化小区绿化的功能性 提升绿化 档次 在充分满足使用需求的基础上给居民以美的享受 三 环境影响评价三 环境影响评价 本项目主要是住宅楼建设 污染物排放量较少 且采取相应的处 理措施 完全可以达到环境保护的要求 对周围环境不会产生污染 鼎城项目可研报告 24 第七章 节能 一 能耗指标分析一 能耗指标分析 本项目主要为住宅楼 能耗主要是水和电 项目设计用水量为 63 58 万立方米 年 二 节能措施二 节能措施 1 所有设备 电器等选用符合国家规定要求的节能型设备 新型高 效电器 灯具推广采用高效节能灯具 2 住宅卫生间采取节水措施 采用节水型安全的卫生洁具及物件 3 采用新型安全环保墙体材料 推广使用新技术 新工艺 充分利用 自然光 以节能降耗 保证人身安全 另外 住宅楼管理机构将加强物业管理 完善各项规章制度 定期对各类设备 管道等进行检查 维修 防止跑 冒 滴漏 减少不必要的浪费 第八章 施工进度安排 一 项目计划安排一 项目计划安排 项目批复后 尽快着手进行拆迁及前期准备工作 及时委托勘 察和设计单位进行勘察及施工设计 并开始进行场地的平整工作 鼎城项目可研报告 25 项目计划预计 取得土地使用权后 4 个月内开工 2007 年 7 月至 2010 年底分三期开发建设 二 各项工作实施进度二 各项工作实施进度 本项目预计从 2007 年 7 月开工至 2010 年底完工 在 2010 年 12 月份整体竣工验收 三期全部投入使用 具体实施进度略 第九章 物业管理机构 城市物业管理机构 是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅 居住提供公共性服务和特约服务的新行业 规范的物业管理是一 个小区的现代化程度标志之一 本住宅小区物业管理收费严格按 照宿迁市人民政府 城市住宅小区物业管理办法 及 小区物业 管理服务收费标准 收费 本项目建设单位将成立专门的物业管理委员会 根据物业管理产 权人 使用人的委托对该项目的居民建筑及其设备 公共设施 卫生 交通 治安和环境容貌等项目开展日常维护 修缮 整治 服务及提供其他与居民生活相关的服务 其服务内容主要包括 对物业日常事物的管理 包括对小区道路 绿化 治安 卫生 及 消防等进行日常综合管理 掌握物业的变动和正常使用情况 房屋及建筑的公共部分 机电设 备 公共配套设施的维护 保养 管理 保护房屋使用功能完好 鼎城项目可研报告 26 并及时准确纪录房屋的数量 产权 建筑形式 完好程度 设备 使用情况及其变动情况等 住户入住 装修等事务管理 车辆进出 行使 停放进行管理 住户档案管理 为顾客提供社会化 专业化服务 营造社区文化 其他管理或服务内容 委员会还可根据小区居住居民的不同要求提供合理的服务 力 图营造一个干净优雅的家居环境和温馨的生活氛围 使小区的居 民真正体会到舒适安全的家的感觉 第十章 投资估算和资金筹措 一 投资估算依据一 投资估算依据 1 国家计委 建设部颁布的 建设项目经济评价方法与参数 2 江苏省建筑安装工程消耗量定额 江苏省建筑安装工程价目 表 3 宿迁市市区材料预算价格 宿迁工程建设标准造价管理 指导 价格 4 宿迁市人民政府宿发 2004 12 关于加快市区房地产业发展的 鼎城项目可研报告 27 实施意见 及宿发 2005 31 关于加快市区房地产业发展的补 充意见 等优惠政策 5 现行投资估算有关规定 6 当地类似工程的造价 二 估算范围和方法二 估算范围和方法 建筑工程参照省建筑 安装消耗量定额和建设单位的单位综合造价 估算 三 投资估算三 投资估算 1 1 成本估算 成本估算 总成本表 编码工程项目 费用 名称 造价或费用 万元 1开发建设成本77585 80 1 1 一 土地费用31322 64 1 2 二 斟察 设计和前期费7726 90 1 3 三 建筑安装工程费32423 34 1 4 四 小区 配套建设费1881 84 1 5 五 管理费369 59 1 6 六 税费242 86 1 7 七 不可预见费368 62 1 8 利息3250 00 2经营资金0 00 3运营费用2605 80 4修理费用0 00 5经营税金及附加7165 95 6其它经营成本0 00 7项目总投资87357 55 7 1 开发产品成本77585 80 7 2 经营成本9771 75 鼎城项目可研报告 28 成本计算明细表 编码工程项目 费用 名称计量单位工程量单价或费率造价或费用 万元 楼面造价 元 M2 百分比 1 一 土地费用0031322 64618 2142 14 1 1 1征地费 拍卖价 项130400000030400 0060040 9 按同地段地价 1 1 2土地契税元 3040000003912 00181 23 地价 3 1 1 3土地登记公证费笔110640010 640 210 02 分段收费 2 5 2 1 0 5 0 1 2 二 斟察 设计和前期费007726 90152 510 4 2 1 1地形图测绘费平方米2533350 143 550 070 01 按土地面积 0 14 元 平方米 2 1 2总体规划设计费 定点费 平方米253335250 6710 07 土地面积 2 元 平方米 2 2 1地质勘察费点3003009 000 180 02 300 元 点 2 2 2建筑设计费平方米50666910506 67100 69 按 10 元 平方米 建筑面积 2 3 1城市市政建设配套费平方米505000753787 5074 755 1 按 75 元 平方米 建筑面积 2 4 1规划管理费平方米506669150 6710 07 1 元 平方米 2 6 1放线费项602594 3215 570 310 03 2594 32 元 项 2 13 1监理费元 2643745525 290 10 01 按土建工程造价的 2 计算 2 14 1预结算审计费元 2643745537 930 160 02 按土建工程造价的 3 计算 2 15 1消防配套费平方米5050003151 502 990 21 按 3 元 平方米计算 非营业公共 配套免 2 16 1施工合同鉴证费元 2643745512 640 050 01 按土建工程造价的 1 计算 2 17 1噪音费月4811005 280 10 01 1100 元 月 2 19 1避雷安装检测费支60550 330 010 01 检测避雷针 55 元 支 2 20 1防洪堤工程建设管理费平方米5050003151 502 990 21 按竣工面积 3 元 平方米计算 2 22 1防空地下室易地建设费平方米10133 3824002432 01483 28 按 2 总建面 2400 元 平方米计算 2 24 1工地管理费项60500030 000 590 05 按 5000 元 项 2 26 2墙改费 民用 平方米5066698405 3480 55 民用建筑 8 元 平方米 2 27 1建筑方案评审费平方米5066690 210 130 20 02 0 2 元 平方米 2 29 1白蚁预防费平方米5066692101 3320 14 按 2 元 平方米 建筑面积 3 三 建筑安装工程费0032423 34639 9343 62 3 1 1桩工程平方米505000502525 0049 843 4 按概算造价 3 1 3土建工程平方米50500055027775 00548 1937 37 按概算造价 3 2 1室内供水供电 线路安装工程平方米506669351773 34352 39 按概算造价 3 2 2电梯安装工程项10350000350 006 910 48 按概算造价 4 四 小区 配套建设费001881 8437 142 54 4 1 1道路工程平方米76000 570532 0010 50 72 按概算造价 4 1 2室外排污排水工程米3000410123 002 430 17 按概算造价 4 1 3室外供水工程米3000500150 002 960 21 按概算造价 4 2 1围墙工程项130000030 000 590 05 按概算造价 鼎城项目可研报告 29 4 3 1室外供电安装工程项190000090 001 780 13 按概算造价 4 4 1绿化工程平方米10133460608 00120 82 按概算造价 4 5 1路灯安装工程盏2003507 000 140 01 按概算造价 4 8 1供配电增容费 贴费 千瓦3000750225 004 440 31 按 750 元 千瓦 4 13 1公共配套设施费 幼儿园 平方米120070084 001 660 12 按概算造价 4 13 7公共配套设施费 物管 平方米1007007 000 140 01 按概算造价 4 13 8公共配套设施费 活动中心 平方米16970011 830 230 02 按结算 预算或概算造价 4 13 11公共配套设施费 单车棚 平方米1007007 000 140 01 按概算造价 4 13 12公共配套设施费 垃圾中转站 平方米1007007 000 140 01 按概算造价 ZJF直接费0073724 311455 0699 18 1 2 3 4 共 4 项的和 5 五 管理费00369 597 280 5 5 1 1建设管理费 0 5 元 739183484 635369 597 280 5 直接费的 0 5 6 六 税费00242 864 790 33 6 5 1建筑面积测量费平方米5066691 786 131 70 12 1 7 元 平方米 6 4 3房屋竣工总登记费元 13029000001130 292 570 18 按销售价的 1 6 5 1教育附加费元 26437455126 440 520 04 按土建造价的 1 计算 7 七 不可预见费00368 627 280 5 7 1 1不可预见费 按直接费计 元 737243123 055368 627 280 5 直接费 5 JJF间接费00611 4812 070 83 5 6 7 共 3 项的和 ZZJ开发建设总成本0074335 801467 13100 销售收入表 序号楼层 单元或楼房名 称 计量单 位 单价建筑面积 可售面积 项目套数可售套数销售收入 万元 销售模式备注 1住宅元 22004545004545003000300099990 00按建筑面积 2商铺元 600050500505000030300 00按可售面积 合计00000130290 00 销售成本计算表 编码工程项目 费用 名称计量单 位 工程量单价或费率造价或费用 万元 1广告费元 130290000011302 90 2销售策划代理费元 130290000011302 90 3营业税及其它元57165 95 鼎城项目可研报告 30 合计9771 75 1 1 经营资金0 00 1 2 运营费用2605 80 1 3 修理费用0 00 1 4 经营税金及附加7165 95 1 5 其它销售成本0 00 2 投资计划 投资总计划表 序号项目名称成本 万元 合计 万元 第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年 1开发建设成本77585 8077585 8028733 7920772 3417439 3810640 28 1 1 一 土地费用31322 6431322 6416122 649120 006080 000 00 1 2 二 斟察 设计和前期费7726 907726 903306 011978 631599 88842 38 1 3 三 建筑安装工程费32423 3432423 348105 848105 848105 848105 84 1 4 四 小区 配套建设费1881 841881 84514 75334 75396 25636 08 1 5 五 管理费369 59369 5992 4092 4092 4092 40 1 6 六 税费242 86242 860 0048 5772 86121 43 1 7 七 不可预见费368 62368 6292 1692 1692 1692 16 1 8 利息3250 003250 00500 001000 001000 00750 00 2经营资金0 000 000 000 000 000 00 3运营费用2605 802605 80423 44716 601172 61293 15 4修理费用0 000 000 000 000 000 00 5经营税金及附加7165 957165 951164 471970 643224 68806 17 6其它经营成本0 000 000 000 000 000 00 7项目总投资87357 5587357 5530321 7023459 5721836 6711739 60 7 1 开发产品成本77585 8077585 8028733 7920772 3417439 3810640 28 7 2 固定资产投资0 000 000 000 000 000 00 7 3 经营成本9771 759771 751587 912687 234397 291099 32 投资计划明细表 序号项目名称成本 万元 合计 万元 第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年 1 一 土地费用31322 6431322 6416122 649120 006080 000 00 1 1 1征地费 拍卖价 30400 0030400 0015200 009120 006080 000 00 1 1 2土地契税912 00912 00912 000 000 000 00 1 1 3土地登记公证费10 6410 6410 640 000 000 00 2 二 斟察 设计和前期费7726 907726 903306 011978 631599 88842 38 2 1 1地形图测绘费3 553 553 550 000 000 00 2 1 2总体规划设计费 定点费 50 6750 6750 670 000 000 00 鼎城项目可研报告 31 2 2 1地质勘察费9 009 009 000 000 000 00 2 2 2建筑设计费506 67506 67506 670 000 000 00 2 3 1城市市政建设配套费3787 503787 501893 751136 25757 500 00 2 4 1规划管理费50 6750 6712 6712 6712 6712 67 2 6 1放线费15 5715 573 893 893 893 89 2 13 1监理费5 295 291 321 321 321 32 2 14 1预结算审计费7 937 931 981 981 981 98 2 15 1消防配套费151 50151 5037 8837 8837 8837 88 2 16 1施工合同鉴证费2 642 640 660 660 660 66 2 17 1噪音费5 285 281 321 321 321 32 2 19 1避雷安装检测费0 330 330 080 080 080 08 2 20 1防洪堤工程建设管理费151 50151 5037 8837 8837 8837 88 2 22 1防空地下室易地建设费2432 012432 01608 00608 00608 00608 00 2 24 1工地管理费30 0030 007 507 507 507 50 2 26 2墙改费 民用 405 34405 34101 33101 33101 33101 33 2 27 1建筑方案评审费10 1310 132 532 532 532 53 2 29 1白蚁预防费101 33101 3325 3325 3325 3325 33 3 三 建筑安装工程费32423 3432423 348105 848105 848105 848105 84 3 1 1桩工程2525 002525 00631 25631 25631 25631 25 3 1 3土建工程27775 0027775 006943 756943 756943 756943 75 3 2 1室内供水供电 线路安装工程1773 341773 34443 34443 34443 34443 34 3 2 2电梯安装工程350 00350 0087 5087 5087 5087 50 4 四 小区 配套建设费1881 841881 84514 75334 75396 25636 08 4 1 1道路工程532 00532 00133 00133 00133 00133 00 4 1 2室外排污排水工程123 00123 00123 000 000 000 00 4 1 3室外供水工程150 00150 00150 000 000 000 00 4 2 1围墙工程30 0030 0030 000 000 000 00 4 3 1室外供电安装工程90 0090 0022 5022 5022 5022 50 4 4 1绿化工程608 00608 000 00121 60182 40304 00 4 5 1路灯安装工程7 007 000 001 402 103 50 4 8 1供配电增容费 贴费 225 00225 0056 2556 2556 2556 25 4 13 1公共配套设施费 幼儿园 84 0084 000 000 000 0084 00 4 13 7公共配套设施费 物管 7 007 000 000 000 007 00 4 13 8公共配套设施费 文化活动中心 11 8311 830 000 000 0011 83 4 13 11公共配套设施费 单车棚 7 007 000 000 000 007 00 4 13 12公共配套设施费 垃圾中转站 7 007 000 000 000 007 00 ZJF直接费73724 3173724 3128141 6419631 6116274 379676 70 5 五 管理费369 59369 5992 4092 4092 4092 40 5 1 1建设管理费 0 5 369 59369 5992 4092 4092 4092 40 6 六 税费242 86242 860 0048 5772 86121 43 6 5 1建筑面积测量费86 1386 130 0017 2325 8443 07 鼎城项目可研报告 32 6 4 3房屋竣工总登记费130 29130 290 0026 0639 0965 15 6 5 1教育附加费26 4426 440 005 297 9313 22 7 七 不可预见费368 62368 6292 1692 1692 1692 16 7 1 1不可预见费 按直接费计 368 62368 6292 1692 1692 1692 16 JJF间接费611 48611 4892 16140 73165 01213 59 ZZJ开发建设总成本74335 8074335 8028233 7919772 3416439 389890 28 销售投资计划表 序号项目名称成本 万元 合计 万元 第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年 1广告费1302 901302 90211 72358 30586 31146 58 2销售策划代理费1302 901302 90211 72358 30586 31146 58 3营业税及其它7165 957165 951164 471970 643224