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浅论新国五条对房地产业的影响 当房地产泡沫这一悲观经济论点日益受到我们关注时，2013年2月20日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，即新国五条，一跃成为大家关注的热点，新国五条对中国房地产地市场调控作用有多大，这是我们今天讨论的问题。 3月1日，新国五条细则出台，这些措施包括以下五个方面： 1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。3、增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。5、加强市场监管。加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。显然，新国五条在春回大地，房地产商在3月市池变好开始加大推盘力度，房价欣欣向荣出现回暖的态势下颁布的很及时。与早前的房地产调控政策相比，很显然，新国五条更加具体，同时，也更加严厉。对房地产调控的雷声相当大，雨点又是如何呢？让我们来细细剖析细则中对房地产市场产生较大影响的几点。第一，限购升级房地产商很受伤。在新国五条出台前，执行限购的城市超过40个，这些城市的成交量明显萎缩。而政策出台后，限购变为全国化，限购的城市可能新增超过100个。很显然，这一政策对于出现中国式炒房而出现的“空城”有较大的抑制与改善作用。并且，对于对房子有刚性需求和想改善居住环境的人们来说更利于购房。但是，对于那些房地产商来说，这就不是一件什么好事了。一方面，对于先前2种刚性需求人群和住房改善人群来说，他们的购房能力较差，从中获得的利润就少。另一方面，限购挤掉了广大口袋里有钱就想在房地产这块肥田里靠投资投机大赚一笔的炒房人群，这势必会导致购房量的减少。并且，炒房者一般经济能力比较好，对于房子需求量大，动则就几套几套的买，这广大“积极”消费人群的失去，势必对房地产商心酸流涕，随之只好无奈的减小开发力度。 第二,房产税让二手房产交易市场举步维艰。国务院发布新国五条细则中有一条相当引人注目，特别是那些对二手房早已“心有所属”的购房者来说，无疑冲击巨大，这条伴随新国五条而新增的细则内容是：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。乍一看，我们很容易联想到“羊毛出在羊身上”这个道理，卖二手房征20%的税，到最后还是要由购房者承担，二手房市场交易量可能会因此陷入低谷，而新房交易由于总体环节税收较少，部分购房者可能会从二手房市场转向新房市场，从而带动新房交易量上涨，在一定程度上推高新房价格。利润的增加从而导致导致房地产商对于开发程度的信心增大，但是，与限购带来的减少开发程度而言，房产税的影响就相对而言要小。沿着房产税深入挖掘，从卖房者的角度来看，面对20%的二手房交易税，有经济头脑的购房者一般会更愿意将眼光放到小产权房，因为小产权房过户省事，大产权一去过户，卖房子的都舍不得吃这20的亏。在这种制度下小产权房将来会比大产权的更好卖二手了。房地产商必然不会忽视房产税带来的重大影响，小型房产公司的利润应该会有所增加，大型房产公司也应该会将更多的目光投到小产权房。第三，增加普通商品住房级用地供应，稳定房价开发商和低收入者都乐了吗?这项政策一出，对于房地产开发商开说，响应国家号召增加开发力度当然很好，但是早在2011年1月的“新国八条”，曾要求各地制定年度房价控制目标，结果绝大部分地方政府将目标定为：房价涨幅不超过本地区GDP或人均收入增幅。现如今又重申各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。这样一来，开发商在普通住房利润肯定要大打折扣。那么，在卖房数量引起的开发力度增加和卖一套房利润减少的双重政策影响下，权衡也要靠房地产商自己了。总的来看，新国五条的颁布对房地产影响还是相当大的。 “限贷”弹压房价 新楼盘价格涨势将受抑制专家认为，新房市场交易量将上涨，但“限贷”政策也会误伤一些改善型需求者新政除强调按“20%”差额征收个税外，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率、要求政府公布调控目标都成为新政亮点。在严厉新政下，新盘市场将呈现如何走势，备受关注。 部分二手房购买者将流向新房市场 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，随着各城市细则的陆续出台，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历滞涨期。但从中长期看，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。他认为，随着各地细则的执行，新房市场由于转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归至新房市场，带动新房市场交易量涨。新政除强调按“20%”差额征收个税外，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率、要求政府公布调控目标都成为新政亮点。在严厉新政下，新盘市场将呈现如何走势，备受关注。开发商：没人愿出头涨价 金地集团华北区域地产公司副总经理遇绣峰，不认为二手房调控的加码对于新房市场是利好。遇绣峰说，政策细则虽然还没有出台，但已经明确释放了一个信号，就是政府希望房地产市场稳定发展。如果新房市场过热，政策也可以随时进行调整。因此，作为开发商，我们仍然保持推盘和价格策略的稳健和谨慎。 某央企北京项目营销总监观点更不乐观。在他看来，二手房市场集中在五环内；新房市场集中在五环外。而对大量改善型二手房购买人来说，都有比较明确的需求，如距离单位近、子女上学方便等，这种功能需求并不是首置首改类新房能满足的。中原地产市场研究部总监张大伟表示，公布房价控制目标更强调保持房价基本稳定的原则，对于地方政府来说是更严格的要求。牛凤瑞认为，商品房和土地供应量的增加，能够稳定市场预期，但是保障房的供应对抑制房价上涨其作用不大，主要是一项民生工程。商品房和保障房的需求对象不同，尽管有某些重叠，但是比例不大。楼市调控不排除出台更严政策可能。王珏林认为，房地产税是市场管理不可缺少的手段。一方面国家税务主管部门要做有计划地推进工作，来帮助地方政府；另一方面，地方政府也要有主动性，让市场尽快成熟。整体而言，市场肯定会降温，每轮重大新政出台后，皆如此。最先受到影响的是住宅成交量，由于地方出细则还有一个过程，3月交易量基本不受影响，但从4月份开始，成交量会受到一定程度的抑制，估计会持续到三季度；如果这几个月成交降温幅度大，则四季度可能有所反弹。价格变化滞后于成交量，二季度房价仍会小涨，但涨幅有所回落，而下半年个别月份可能就会出现环比下跌。另外，由于20%的个调税影响较大，二手房市场降温幅度将超过一手房。还有，由于限购升级、房贷紧缩等新政，主要针