建筑物区分所有权司法解释及法律实务.doc

建筑物区分所有权司法解释及法律实务讲座提纲主讲人：曹文衔 博士 建纬律师事务所高级合伙人、业务总监，上海市律协建筑房地产专业委员会副主任，参与最高人民法院区分所有权司法解释起草。曹文衔律师是中国大陆目前唯一一位同时具有土木工程设计、施工和房地产开发多年多领域专业技术经验、同时具有土木工程博士学位和法律硕士学位的执业律师。曹文衔律师在为客户提供服务的过程中，秉持“超前服务、防范于未然”的服务理念，追求提供为客户防范商业纠纷和法律风险的服务成果，受到客户的普遍好评。一、物权法第六章难点提示（一）业主（二）专有部分和共有部分（三）建筑区划（四）规划用于停放汽车的车位、车库（五）首先满足业主需求（六）约定规划车位、车库归属的当事人（七）建筑物总面积和业主总人数（八）利害关系的业主二、司法解释起草动态第一稿（征求公众意见稿）2008年6月16日，共18条涉及的重点问题：（一）业主身份的认定（二）构成专有部分的条件（三）补充列举业主共有部分（楼顶平台、公用设施）（四）“首先满足业主的需要”的界定和建设单位违反规定的处理（五）涉及表决权的建筑面积和人数的计算规则（六）“有利害关系的业主”的界定（七）业主对业主大会或者业主委员会违法决定的撤销权（八）业委会和业主大会的诉讼主体资格（九）规定了业主知情权的保护范围第二稿（审判长会议讨论稿）2008年9月18日，共26条与第一稿相比的主要变化：（一）增加“视为的业主”（二）增加“外墙面的合理使用”（三）屋顶平台和露台的特定业主专用条件（四）修改“首先满足业主的需要”的界定（五）增加义务主体适用于业主（六）列举需要业主共同决定的其他重大事项（七）修改涉及表决权的建筑面积和业主人数的计算规则（八）扩大业主知情权的保护范围（九）模糊业主大会和业委会的诉讼原告主体资格（十）增加“非业主的物业使用人准用本解释”以及业主对物业使用人的区分所有权侵权行为负连带责任的规定（十一）修改了司法解释效力范围第三稿（送审稿） 2008年11月8日，共19条与第二稿相比的主要变化：（一）取消了“视为的业主”，变更为“可以认定为业主” （二）增加“明示为特定业主专用的绿地、平台等为专有部分”（三）扩大了特殊共有部分特定业主无偿合理使用的范围（四）细化了“首先满足业主的需要”的界定标准（五）细化了涉及表决权的建筑面积的认定标准（六）进一步扩充了业主知情权的保护范围（七）取消了有关业主共有权和共同管理权受侵害救济时的原告资格条件的规定（八）取消了两个有关相邻关系的规定；取消业主对物业使用人的区分所有权侵权行为负连带责任的规定（九）增加物权归属纠纷的处理依据（十）进一步修改司法解释效力范围第四稿（小审委会修改稿）2009年1月12日小审委会会议 司法解释正式文本将于5月下旬颁布三、实务操作中的若干问题（一）业主身份中的几个特殊问题业主分类：登记、未登记、特殊条件下的买受人1、登记的房屋所有权人（1）一房多人：夫妻子女共有、其他人按份共有（2）多房一人：在业主侵权诉讼中，比如物件倒塌坠落致人损害的侵权诉讼中，物件管领人承担侵权责任时，多高层住宅的业主按业主实际人数（实际居住人数？产证上人数？）分担责任？还是按户数（多户一人？户型面积悬殊？）分担责任？还是按物业专有部分面积占比分担责任。（3）登记的房屋所有权人的身份以不动产登记簿的记载为准，家庭成员等同住人不是业主,但准用有关业主的规定2、未登记的房屋所有权人（1）生效的人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定确定的房屋所有权人。（2）继承或者受遗赠。（3）房屋的合法建造3、符合特定条件的买卖合同中的买受人（视为业主或事实业主）注意：房屋买受人成为业主的三个条件（1）一手房的买受人，约定预告登记的，以预告登记为准。（2）合法占有的标准4、建设单位成为业主的特殊情形对专有部分拥有所有权的人，应当被认定为业主。因此，保留部分房屋专有部分所有权的建设单位是业主；仅拥有车库、车位、会所所有权的建设单位也是业主。（二）专有部分的认定1、对专有部分的三个构成要件的理解2、规划用于停车的车位、车库是否可单独成为专有部分？可以。但该专有部分的处分受到法律（物权法74条）特别限制。3、是否以房地产登记簿记载为准？4、以房地明示属于个人的绿地（物权法73条）是否专有部分？如何明示？（三）共有部分的认定1、建筑区划内非专有即共有？2、对“建筑区划 ”的理解3、共有部分的分类：按共有来源、按共有人数是否为全体业主、按共有部分法律关系的构造（四）车位、车库问题1、如何认定实际车位是否属于规划车位？ 2、“首先满足业主需要”的理解（五）管理规约1、现行操作模式下管理规约在业主之间是否形成权利义务关系？2、通过管理规约能够解决立法不明问题（六）物业变性物权法第十二条、第十三条的规定（七）非业主的物业使用人房屋租赁合同中可以约定：1、授权承租人代行