土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力如何认定.doc

土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力如何认定 土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力如何认定 ?近些年来 , 人民法院审理房地产案件中 , 经常会遇到这样的情况 , 某些公司在以出让方式取得土地使用权后 , 违反城市房地产管理法第三十八条第一款的规定 , 对属于房屋建设工程的土地 , 在没有完成开发投资总额的 25%以上的情况下 , 即将土地转让给其他公司 , 有的公司甚至通过土地管理部门将土地使用权证办到了受让公司名下 , 而该受让公司又将土地再次转让。更有甚者 , 多次倒手 , 却都没有资金投入。在此情况下 , 如何认定土地使用权转让合同的效力问题 , 颇具争议。其争议的焦点是 : 土地使用权转让合同的效力是否要受形式要件 ( 即政府批准 )或实质要件( 即是否达到开发投资总额的 25% 以 上 ) 的约束。对此 , 相关地方法院有以下几种不同意见 :第一种意见认为 , 用于房屋建设工程的土地 , 虽然没有完成开发投资总额的 25%以 上 , 但已经办理了土地使用权过户登记手续的 , 转让合同可以认定为有效。即以政府批准行为作为土地使用权转让合同有效与否的标准。只要政府批准 , 土地使用权转让合同就应当认定有效 , 是否达到法定的投大标准 , 不在法院的审查范围之内。其主要理由是 :1.城市房地产管理法主要是规范政府行为 , 政府对于土地使用权转让已经认可 , 法院没有必要再根据城市房地产管理法对是否完成开发投资总额的 25% 以上加以审查、监督。 2. 在出让合同的受让方因客观原因无力进行开发投资 , 即无力完成开发投资总额的 25的时候 , 如果不允许其将使用权转让 , 房地产就会处于闲置状态 , 势必造成资源浪费 , 国家、集体财产的损失 , 此不符合市场经济运行规律 , 不利于房地产产业的发展。 3. 合同法以及合同法的司法解释从鼓励交易、有利于稳定法律关系、维护经济发展考虑 , 对合同无效的规定都持十分慎重的态度。根据后法优于前法的惯例 , 有关规定应当体现合同法的立法精神和司法解释的本意。第二种意见认为 , 用于房屋建设工程的土地 , 没有完成开发投资总额的 25以上便予以转让的 , 应当认定转让合同无效。此意见以投资数额是否达到开发投资总额的 25以上这个实质要件 , 作为土地使用权转让合同有效与否的标准。其主要理由是 : 土地使用权的转让不仅要符合一般合同的有效要件 , 更要符合房地产转让所应遵循的特殊条件。城市房地产管理法第三十八条第一款规定 : 以出让方式 取得土地使用权的 , 转让房地产时 , 应当符合下列条件 :( 一 ) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 , 并取得土地使用权证书 ;( 二 ) 按照出让合同约定进行投资开发 , 属于房屋建设工程的 , 完成开发投资总额的25以上 , 属于成片开发土地的 , 形成工业用地或者其他建设用地条件。 城市房地产管理法的这一规定 , 极具针对性。房地产交易过程中必须严格加以遵守。因此 , 根据以上法律的特殊要求 , 投入不足投资总额 25以上 , 转让合同应当属无效 , 即使政府部门已经办理土地使用权登记手续。再次进行的土地 使用权转让 , 由于前述原因 , 亦属无效。第三种意见认为 , 根据城市房地产管理法第三十八条第一款的规定 , 用于房屋建设工程的土地 , 没有完成开发投资总额的25% 以上便予转让的 , 虽然已经办理了土地使用权过户登记手续 , 土地使用权转让合同仍然认定为无效。但是 , 转让方己支付全部土地使用权出让金 , 并且转让方和受让方先后开发技资额已经达到开发投资总额的 25 以 上 , 已经办理了登记手续 , 或者虽然没有办理登记手续 , 但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的 ,可以认定该转让合同有效。对此问题 , 最高人民法院 2003 年曾给予答复 , 即 根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条的规定 , 以出让方式取得土地使用权的 , 转让房地产时 , 应当符合两个条件 :( 一 ) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 , 并取得土地使用权证书 ;( 二 ) 按照出让合同约定进行投资开发 , 属于房屋建设工程的 , 完成开发投资总额的 25% 以上。因此 , 未同时具备上述两个条件 , 而进行转让的 , 其转让合同无效。 以出让方式取得土地使用权后转让房地产的 , 转让方已经支付全部土地使用权出让金 , 并且转让方和受让方前后投资达到完成开发技资总额的25以上 , 已经办理了登记手续 , 或者虽然没有办理