张天行绿景白石洲本题说明及地块限制x PPT课件

本体说明部分 豪宅部分本体说明 1 绿景白石洲城市更新项目总建面达五百多万多平方其项目体量之大居深圳之首 其中需还迁的公寓 住宅体量占比稍重接近总项目四成 还迁压力较大 而绿景自有公寓 住宅体量合计占比近两成 若全部入市销售可迅速完成资金回流 项目具体指标 保障房96239m 公寓 住宅总平面规划 2 项目地处深南大道黄金路段 交通便利快捷 南北两侧住宅区域均拥有高尔夫球场景观资源 而南侧公寓及住宅物业还可享受深圳湾海景 世界之窗 欢乐谷及波托菲诺豪宅等奢侈景色 项目无论在交通亦或景观所拥有的得天独厚优势可以俯视深圳任何一个楼盘 项目地块周边环境 欢乐谷 世界之窗 波托菲诺豪宅区 深圳湾海景 名商高尔夫球场 沙河东路 深南大道 深南大道 3 豪华公寓物业的私密性趋向于市场上顶级豪宅物业 而住宅项目整体的外露性类似高端豪宅物业 项目物业功能及布局 项目顶级豪宅物业被分割成南北两部分 南部顶级豪宅区域因靠近深南大道交通比较便利 而且可看到欢乐谷景观 但A栋及B栋物业南侧因超甲级写字楼的高度而存在一定遮挡 会影响该部分高端豪宅的整体昭示性 而C栋位置最佳 可以看到世界之窗景观及深圳湾海景 北部顶级豪宅区域的景观优势非常明显 可以轻松眺望名商高尔夫球场且北部分两栋物业不存在明显遮挡可以在沙河西路沿线树立企业标杆形象 项目高端豪宅物业相比顶级豪宅物业聚集性更强 所有高端豪宅物业均分布在白石洲整体项目的最东侧 沿深南大道从东至西可清楚的看到高端豪宅片区 但D栋 E栋因顶级豪宅A B C栋及其他高端豪宅的存在而受到严重遮挡 景观方面存在一定劣势 市场价值会受到一定程度的影响 沙河东路 深南大道 高端豪宅 顶级豪宅 顶级豪宅 世界之窗 名商高尔夫球场 波托菲诺 A B C D E 4 豪宅标杆形象的定位拉升了项目整体调性 包装了白石洲项目整体形象 与写字楼形成组团 与还迁物业相脱离 最大意义的实现了豪宅物业的宗地价值 项目宗地价值 世联将项目原规划的商务公寓和住宅分别重新定义为顶级豪宅和高端豪宅 有机拉升了项目整体调性 顶级豪宅片区两部分南北呼应 分别在深南大道及沙河西路树立了具有战略意义的豪宅标杆形象 完美包装了白石洲项目整体形象 顶级豪宅片区南部与高端豪宅片区及写字楼形成了综合体式组团 无缝地与村民还迁物业相脱离 提升了项目的品质感和尊贵感 使项目豪宅物业的宗地价值得到最大实现 写字楼片区 5 本体说明部分 写字楼部分本体说明 6 项目办公物业在总项目中占比稍重 体量较大 其中绝大部分为绿景自有办公物业 且均规划在深南大道沿线 位置极佳 适合租售结合完成企业资产配置 绿景办公物业在未来具有一定的升值潜力 开发商可选择性持有 项目具体指标 7 项目绿景自有办公物业紧挨深南大道 与世界之窗可隔路相望 此外还可以欣赏欢乐谷 波托菲诺豪宅区稀有景观 还可远眺深圳湾美丽海景 虽有一定的遮挡 但写字楼高层还是可以看到高尔夫球场 项目地块周边环境 欢乐谷 世界之窗 波托菲诺豪宅区 深圳湾海景 名商高尔夫球场 沙河东路 深南大道 深南大道 8 项目紧挨深南大道 形成昭示性极强的办公片区与顶级豪宅形成组团 无任何遮挡 景观优势非常明朗 项目物业功能及布局 项目写字楼物业分为两部分 一部分为还迁写字楼位于白石洲整体项目的北侧与北部顶级豪宅片区接壤 而项目属于绿景物业的写字楼呈聚集式形状分布在深南大道边 形成昭示性极强的办公片区并与顶级豪宅片区紧紧相连 物业组团式发展优势明显 绿景写字楼片区不存在任何遮挡 紧挨深南大道为其提供优秀的景观资源 在顶楼可以眺望深圳湾海畔 世界之窗及欢乐谷 景观上的优势充分地增强了写字楼项目的市场价值 还迁写字楼 绿景写字楼片区 9 紧挨深南大道的地理优势在后期营销阶段达到传媒效果 与豪宅片区紧密相连组团发展 打造了项目整体品质感和尊贵感 其中超甲级写字楼物业的标杆般屹立 最大程度地诠释了企业使命 项目宗地价值 项目写字楼片区呈聚集式紧挨深南大道 昭示性达到了极点 在项目营销阶段可达到营销传媒效果 项目写字楼片区与顶级豪宅片区和高端豪宅片区在物业形态上形成组团发展 成功打造了白石洲项目整体品质感和尊贵感的形象 项目写字楼片区其中一栋物业在规划中为超甲级写字楼高达546米 屹立在白石洲整体项目最靠近深南大道一侧 视觉冲击力极强 其标杆意义不言而喻 完美诠释了企业使命 10 地块限制部分 11 项目拆迁难度及顺序 项目拆迁难度 根据拆迁规划图及开发商关于拆迁规划答疑得知 项目整体拆迁规划中以沙河工业区为代表的一期B区拆迁难度最小 一期绿景自有住宅片区即图中 一期A 区及二期拆迁难度相对较大 此外 下白石村和下白石新村的本地村民不满意原本的拆迁规划 更倾向于就近还迁入驻原绿景自有住宅片区即一期A区 结合当下市场进行剖析 白石洲城市更新项目已然成为深圳地产市场举世瞩目的项目而其拆迁规划二期C区地处深南大道沿线 昭示性非常强 且为近期二级市场火爆交易物业类型 办公商务物业 若二期C区抢先及时并抢先入市 必将引爆深圳房地产市场 形成白石洲项目整体的市场爆破点 不但完成资金快速回流而且还为后期的营销阶段打下深厚根基 但是 这种美好愿景的背后需要解决两个难点 一是因二期整体拆迁难度大 体量多 能否在开发商现有资金短缺的情况下顺利完成拆迁并入市 二是需要解决首先开发二期C区势必会影响白石洲整体项目的工程进度问题 B A C 建议 若开发商结局上述两个难点 我们建议拆迁顺序应对应为图中的 二期C区一期A区二期剩余货量一期B区 项目整体拆迁规划中以沙河工业区为代表的一期B区拆迁难度最小 一期A区及二期拆迁难度稍大 结合市场剖析判断 建议拆迁顺序依次为二期C区 一期A区 二期剩余货量 一期B区 12 具体还迁位置 还迁住宅及公寓物业 项目规划中的还迁住宅及公寓体量稍大 占比较重 分布在白石洲整体项目正中偏北地带 其特点明显即不具物业外露性且存在不同程度的遮挡 没有明显的景观资源 而绿景自有住宅及公寓物业绝大部分分布在项目的核心地带即深南大道沿线 其市场价值高 溢价能力足 入市后可迅速套现完成资金回流实现价值最大化 还迁办公物业 项目规划中的还迁办公物业体量小 占比只有4 0 位置在白石洲整体项目的西北角落的还迁办公物业紧挨沙河西路 不存在明显遮挡具备物业外露性和高尔夫球场的景观资源 且与规划中绿景自有的豪华公寓同处一个片区