重庆金开大道板块市场分析2005.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除重庆金开大道板块市场分析2005板块概述（1） 范围界定北部新区金开大道板块的范围主要是在金开大道的沿线，由人和立交向两路方向延伸，截至到建工未来城项目处，还包括人和立交周边区域。金开大道是目前北部新区经开园区范围内已经建成通车的主干道，所以目前经开园区内的房地产业的发展也主要集中在金开大道沿线，而随着经开园区的建设，板块的范围将会进一步扩大。目前金开大道板块的范围可见下图：（2） 板块发展金开大道板块是近期才发展起来的一个新兴板块，2002年11月18日金开大道建成通车是板块房地产发展的起点。金开大道的通车另许多开发商看到该区域巨大的发展潜力，纷纷在此处圈地开发。板块的发展历程可见下图：2003年2004年2005年龙湖、金科等重庆知名的开发商率先进入该板块，为金开板块房地产业的发展奠定了良好的基础；奥林匹克花园、棕榈泉国际花园等一些在整个重庆市都极具影响项目将板块内房地产市场推倒了顶峰；金开板块的房地产市场的火热程度并没有丝毫减退的迹象，建工、融科、保利等大名鼎鼎的开发商也纷纷推出了他们的作品，加上之前项目的后期之作，造就了目前板块内“八大金刚”同台献技的鼎盛之势。（3） 城市定位金开大道板块位于北部新区七大组团的人和组团，而政府对于人和组团的定位是“商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区”。金开大道是北部新区中“金系列”七条主干道最早实现通车的道路，是贯穿北部新区的一条的交通枢纽。故对于金开大道板块的城市定位是“发挥交通枢纽的核心优势，以高档住宅社区带动周边商务的发展”。（4） 市政规划北部新区作为重庆市未来重点发展的区域受到政府的极大支持，预计在2010年新区内建成出口加工区、汽车产业区、环保产业园区、科技产业区、中央商务区，以及重庆示范城区。政府考虑到房地产开发的城市运营功能，对于金开板块规划的主线是以优惠的政策吸引开发商来此，逐渐形成重庆高品质的生活区，大量的城市精英聚集于此也会带动各类商务行业的发展，将该板块打造为北部新区内的商务中心。1、 土地供应情况由金开大道周边楼盘的规模可以看出之前该板块内的土地市场同样是十分引人瞩目的，动则上千亩的圈地，这在重庆市内甚至全国范围内都是十分少见的。近来，金开大道板块内这种大规模的圈地行为也在减少，但是金开板块的土地市场依然是比较活跃的。近一年来，金开板块内的成交土地共有12块，其中最引人瞩目的是协信集团在金开大道入口处购入的近300亩的商业用地，目前项目已经面市。从这些成交土地的分布情况来看，有很大一部分土地已不在传统金开大道板块的范围内，而是在向周边扩散，如人和组团内的“万年”片区。在众多大盘占据了金开大道沿线的核心位置之后，未来面市的新盘将会更多的出现在周边的一些区域。金开大道板块内的土地交易情况详见下表：序号土地位置用途土地面积(m2)容积率竞得单位竞得时间成交价1北部新区经开园B11号地块商业（商务办公）、行政办公21162.63.06重庆凯比特置业有限公司2005-06-0127522北部新区高新园I37-1、I37-2、I36-2商业、住宅44520.223.37重庆富悦实业集团有限公司2005-02-253047.523北部新区高新园人和组团M标准分区M25-1、M25-2、M28号地块（龙头寺A地块）公共绿地、居住、居住210725.52.5；2.0重庆财汇房地产开发有限公司2005-07-12179504北部新区高新园人和控规I-7-1号地块居住7429.21.8重庆市渝北区华夏物业有限公司2005-07-129005北部新区高新园人和控规157-1/01号居住666.673重庆大豪房地产开发有限公司2004-10-08566北部新区高新园人和镇万年村原六社247号商住3553.844.5重庆金源利房地产发展有限公司2004-10-083427北部新区高新园人和控规I52-1、I52-2号居住、公共设施用地5196.72.5重庆光宇建设开发有限公司2005-02-05704.38北部新区高新园人和控规B1/01号居住、防护绿地615872.0重庆银建房地产开发有限责任公司2004-12-3147109北部新区经开园B64-1号地块商业1159293.5重庆经济技术开发区土地储备整治中心2004-11-041256110北部新区高新园人和组团控规I35-1、I34、I36-1、I33-2号（人和新苑1、2、5号地块）商业175336.46平均2.01重庆协信城市建设发展有限公司2004-10-092108811北部新区高新园人和镇万年二社I-53号商住3333.351.5重庆中海房地产开发有限公司2004-10-0838012北部新区高新园人和控规M2/01号商业14366.33重庆百年恒华实业（集团）有限公司2004-09-131318.40（数据来源：重庆市土地交易中心）2、 楼盘特征金开大道板块内目前共有在售楼盘13个，大部分以别墅、洋房类项目为主，高档楼盘林立，龙湖蓝湖郡西岸、建工未来城、金科天湖美镇、重庆奥林匹克花园等都是重庆市内目前知名度最高的几个楼盘，业内也戏称它们为“八大金刚”。这些高档楼盘共有发力，将该板块打造成为目前重庆市内众人皆知的“富人区”。建筑类型板块内项目的建筑类型以花园洋房、别墅为主，另外有一些小规模楼盘的建筑类型是以高层、小高层为主。若将别墅和花园洋房也归为多层一类，则目前板块内在售项目的多层所占比例达到80%，占据绝对的主导地位。规划板块内目前的社区配套较为落后，但是自然资源却十分丰富。板块内各个大盘对于自身项目的规划也是煞费苦心，一方面要加强项目自身配套的建设，另一方面要充分利用自然资源来打造小区内的园林景观。不但要满足业主基本的生活需要，同时也要满足城市精英对于环境的要求。规模大也是该板块内项目的一个主要特点，有一半以上的在售项目总建筑面积在40万方以上，各项目规模的分布情况见下图：房型项目的建筑类型基本上已经决定了它的主力户型，板块内在售项目的房型是以三房以上的中大户型为主，而一房的供应量几乎为零，二房的供应量也很少。板块内项目房型的分布情况如下：个案特征板块内在售项目以中高档次的楼盘为主，但是仍然呈现出两级分化的情况。一边是像蓝湖郡、保利高尔夫等高档的别墅，另一边是像加新花园、鸳鸯北湖郡等低档次的普通住宅。另外处于中间水平的楼盘还是占了大多数，像建工未来城、金科天湖美镇等项目则是以花园洋房作为其主要的产品。小区内配套齐全、环境优雅、景观秀丽是该板块内中高档次楼盘的共同特点。而大盘的开发形成的良好的居住环境也会让周边一些小盘沾到不少光，加上政府的支持，以后板块内的市政配套将会不断完善。这些档次较低的楼盘的价格也相对较低，因此在全市范围内也具备一定竞争力的。价格分布板块内在售楼盘13个，价格分布的落差较大。均价在8000元/以上的项目有3个，而在3000元/以下的楼盘同样也有三个。由于许多项目内产品类型多样化，也造成了价格的多样化，例如建工未来城的洋房价格为3600元/，而联排别墅的价格为元/。在这里以整个的项目的均价作为统计标准，板块内的价格分布如下：销售情况板块内项目销售的整体情况良好，尤其是那些声名赫赫的大盘，良好的品质、开发商的实力、板块未来的升值潜力等都是保证项目销售的有力因素。房产新政给整个重庆房地产市场浇了一盆冷水，暑期又是传统的淡季，但是板块内龙湖蓝湖郡西岸（7月12日）和融科蔚城（8月13）在逆势中出击仍然取得了不俗的成绩。板块内社区配套较差是短期内无法改变的硬伤，而低档次的楼盘不具备那些大盘的各种优势，销售情况一般。精品文档3、 板块竞争力影响一个区域房地产业竞争力的因素很多，而较为重要因素主要有区位、基础设施、配套、政府导向等。这些因素本身也是房地产市场竞争力的一种体现，在这里描述板块的竞争力主要就是分析上述四个指标的现状及其发展的潜力，利用星级评分的方式来表现竞争力的大小。从到逐渐减弱。而金开大道板块的目前及未来竞争力详见下表：指标名称指标描述目前竞争力未来发展潜力区位 金开大道板块在位置上位于整个北部新区的中心地带，而在新区发展规划中其同样具有核心的地位，将是未来北部新区的商务中心。随着经开园区的不断建设，大量的工业企业入驻经开园区，金开大道作为连接经开园区同主城区的主要干道，其区位优势将会更加的明显。基础设施目前整个北部新区的基础设施建设仍在如火如荼的进行中，而作为“金系列”七条主干道最先建成通车的金开大道目前已是重庆市内最宽的道路之一。近期为了迎接亚太市长峰会，对金开大道路边的景观进行改造，目前也已基本完工。在“金系列”其它道路建成后，将会形成一个以金开大道为核心的交通网络贯穿整个北部新区。配套配套设施的缺乏是目前金开大道板块无法回避的硬伤，公交线路极少造成没有私家车的住户出行不便。板块内的商业配套基本上没有，就连基本的生活需求也无法满足。最近，经开区交通部门会同市运管局城客处，对金开大道上运行的37辆社会车辆进行了公交化改造。同时，金开大道上的公交站点也部分建设完成，有效的缓解了板块出行不便的弱点。作为北部新区商务中心，政府自然会加强板块内其它配套设施的建设，加上各个大型楼盘的造城运动，另人对区域未来的繁荣充满信心。政府导向1998年，重庆市提出北部新城的规划方案，2001年正式成立北部新区经开区，重庆市建设的重心早已明显偏向了北部新区。而金开大道板块所属的人和组团被定位于北部新区的商务中心，政府自然会重点扶持。而作为贯穿北部新区南北的主干道，金开大道是最先建成的，而最近更是作为迎接亚太市长的“星光大道”而进行了景观方面的改造。金开大道板块的城市定位另一项重要的内容就是高档社区，政府对于房地产开发作出了极大支持，在土地、税收、建设规划等方面都提供了很多优惠政策。4、 发展态势（1） 潜在楼盘除了目前已经在售的楼盘外，金开大道板块内不久也将推出一些重量级的项目。而这些项目大多已经面市，但没有真正的入市，故仍然归为潜在楼盘。复地金韵天城位于渝北北部新区金山大道81号，总建筑面积接近80万方，以花园洋房和板式高层围合而成，建筑风格是新古典主义；爱加丽都位于渝北北部新城的中心，北临金开大道东临金渝大道，总建筑面积也达到50万方，以一梯两户的板式和一梯四户为主，整个小区的建筑和园林的打造将体现意大利风情；龙脊金山名都位于重庆北部新区金渝大道83号，总建筑面积21万方，由8栋111小高层、11栋181的高层以及部分主题商业街合围而成的人文生态园林小区；另外还有就是在金开大道入口处的协信TOWN城，也是以商业为主的一个大型项目。这些潜在楼盘同样延续之前板块内项目的高品质，必将为金开大道板块内的楼市注入一些新的活力。（2） 未来发展走势 板块范围不断扩张近年来，一些实力开发商在金开大道板块内大规模的“圈地运动”令人瞠目结舌，这种行为也将板块内的可供房地产开发的土地消耗殆尽。虽然这些大型项目的开发周期较长，在三五年内板块内的一些大盘仍然是主角，但是其它开发商若想进驻这片区域只能在周边拿地，近期片区内的土地交易情况已经表现出了这种迹象。这就形成了以目前板块范围为中心向四周辐射的态势，板块的范围将不断的扩大。 项目规模逐渐趋小一谈到金开大道，人们自然就会想起周边众多千亩以上的大盘。新政出台后，政府对于土地的调控力度加强，对于土地的规划更加合理、细致。而且政府对于500亩以上的土地交易将会严格的审批，很大程度上抑制了开发商大规模圈地的行为。从近一年来板块内用以房地产开发的土地交易情况来看，上100亩的都不多。所购土地的大小直接决定了项目的规模，照这种趋势来看，板块内未来的楼盘将会走“小楼盘，高品质”的道路。 楼盘档次趋于“普通”目前板块内项目多以中高档次的花园洋房、别墅类项目