企业资产证券化目标客户分析和业务介绍 PPT课件

企业资产证券化业务介绍和目标客户分析 时间 2018年9月 1 页码2 2 第一章概况 ABS是什么 有哪些优势及要素 1 1发展历程 企业ABSvs信贷ABS1 2基本概念 将资产变成标券1 3产品优势 多 快 好 省1 4运作流程 发行SPV份额募集资金购买基础资产1 5基础资产 种类繁多 1 6市场分析 ABS发展迅速 页码3 3 1 1发展历程 企业ABSvs信贷ABS 2014 11 2004 4证监会启动企业资产证券化研究论证 2005 8 2009 5 2013 3 企业资证产监证会券 中国联通CDMA网络租赁费收益计划设立 试点重新启 证券公司资 证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定 实行事后备案和负面清单管理 动 产证券化业务管理规定 暂停受理 化 2005 4 2005 12 2008 8 2012 5 2014 11 信贷资银产监证会券 备案制推行 央行和银监会 信贷资产证券化试 国开行 建行作为第一批试点发行信贷资产支持证券 银监会 关于进一步加强信贷资产证券化业务管理工作的通知 央行 银监 受金融危机 会 财政部 关于进一步扩大信贷资产证券化试点有关事项的通知 影响 暂停 点管理办法 化 页码4 4 1 2基本概念 将资产变成标券 基本概念 把非标准化的基础资产转化为标准 化有流动性的证券 证券发行 资产转移 基础资产 要求是权属明确得财产或财产权 能所产生的现金流 独立 可预测 可特定化 收益分配与风险承担 优先级 基础资产池 SPV 设立特殊目的载体 SPV 资管 计划 支付对价 资金募集 増信措施 结构化 差额支付 担 保等内外部増信方式 次级NR 证券 不同期限 规模 偿付顺序 的分层券种 页码5 5 1 3产品优势 多 快 好 省 多 融资规模 期限结构灵活 融资规模由基础资产的预期现金流决定 不受净资产规模限制 期限根据基础资产及其收益状况而定 有半年 一年 三年 五年不等 较为灵活 融资成本低 快 操作相对简便易行 资产证券化改为备案制后 获得交易所无异议函 在中国证券投资基金业协会备案 流程清晰 操作周期2 3个月左右 融资规模期限灵活 资金用途不受限制 好 资金用途不受限制 资产证券化对募集资金的用途没有限制 不需要与项目挂钩 无需披露 从而赋予融资方更大的财务自主权 省 融资成本低 通过基础资产与企业的风险隔离 可获得更高的信用评级 品种债项一般来讲比差额支付或担保人高半个级别 降低融资成本 保险机构已经获准投资专项计划产品 因此专项计划融资成本未来有望进一步降低 操作简便易行 页码6 6 1 4运作流程 发行SPV份额募集资金购买基础资产 信用增级 要求能够产生稳定 独立 可特定化 可预测的现金流 基础资产 原始权益人 担保 差额补足承诺方流动性支持承诺方 现金流 转让基础资产 转让对价 计划管理机构 证券公司 基金子公司 SPV 专项资管计划 中介服务评估公司 设立SPV 发行资产支持证券 认购资金 以现金流还本付息 会计师事务所评级机构 投资者 基本业务流程 第一步 设立SPV 由证券公司发起设立一个专项资产管理计划作为资产证券化的SPV 第二步 发行SPV份额募集资金 专项资产管理计划向合格的投资者发行固定收益类的专项计划受益凭证来募集资金 第三步 募集资金用于受让基础资产 专项计划募集所得资金专项用于购买原始权益人所拥有的特定基础资产 第四步 基础资产现金流还本付息 专项计划以基础资产所产生的现金流入向受益凭证持有人偿付本息 页码7 7 1 5ABS市场分析 ABS发展迅猛 ABS在资本市场上快速发展 2012 2017年企业资产证券化发行年度统计 发行总额 亿元 发行单数 单 发行规模呈爆发式增长 9 000 008 000 007 000 006 000 005 000 004 000 003 000 002 000 001 000 000 00 6005004003002001000 522 2017年度 企业ABS市场发行只数522只 规模合计为8417亿元 分别是2016年度发行只数 发行规模的135 94 183 32 发行只数 规模均呈现快速增长 从2017年四个季度ABS发行单数和发行规模来看 市场呈现持续上涨态势第2 3 4季度发行规模分别较上季度增长11 76 43 92 24 34 8 416 54 384 190 4 591 12 22307 12 2 8 1 905 97 31 80 73 98 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2015 2017年企业资产证券化发行季度统计 167 3 500 00 180 142 16014012010080 3 000 002 500 002 000 001 500 001 000 00500 00 128 2 942 49 108 105 101 93 88 1 638 83 2 365 59 市场发展势头良好 67 1 397 16 1 614 79 59 1 493 68 规模 数量均保持较高的增长幅度 投资者对产品的认可层度亦逐步提高 已形成较为良性的循环 1 004 11 912 92 60 26 551 02 40 12 585 44 20 270 90 0 00136 71 0 发行总额 亿元 发行单数 单 页码8 数据来源 Wind 发行公告日 截至2017年12月31日 8 1 5ABS市场分析 2017年ABS市场回顾 2017年全年 全行业发行企业资产证券化产品522只 发新规模8405 55亿元 其中以小额贷款为基础资产的产品在市场上占用主要份额 发行数量为125只 发新规模达到2733 45亿元 租赁租金应收账款 75 租赁租金应收账款 834 7 132 1409 6 信托受益权 49 信托受益权小额贷款 968 4 小额贷款 125 2733 5 委托贷款 4 委托贷款 35145 融资融券债权企业债权 9 融资融券债权企业债权 33 1000 1 门票收入 2 门票收入4 7 基础设施收费股票质押回购债权不动产投资信托reits保理融资债权保单贷款 28 基础设施收费 230 824 5 3 股票质押回购债权不动产投资信托reits保理融资债权保单贷款 1621 307 6156 9 2 1589 09 ppp项目 9 ppp项目 0 20 40 60 80100120140 0 50010001500200025003000 页码9 9 1 5ABS市场分析 2017年ABS市场回顾 2017年资产证券化基础资产发行统计 以小贷债权为基础资产发行规模排名第一 主要各类小贷消费类合同债权 以依托于网络购物的互联网金融资产为主 如蚂蚁花呗 京东白条 租赁租金应收账款 以应收款债权为基础资产发行规模排名第二 主要为购房尾款 大型房企应付款 施工企业应收工程款等基础资产 如阳光城购房 航天科工应收款 万科供应链等 信托受益权小额贷款 委托贷款 以租赁债权为基础资产发行规模排名第三 以租赁公司债权为主 融资租赁公司充分利用了资产证券化的优势特点 一方面通过资产的真实出售实现出表 降低资本杠杆 另一方面也解决了其资产负债期限不匹配的问题 融资融券债权企业债权 门票收入 基础设施收费 以信托受益权作为基础资产发行规模排名第四 主要由于某些底层资产现金流不稳定 进而嵌套信托计划形成信托贷款作为基础资产 即双SPV模式 如 房地产融资 学费等 不动产以租金收益权和REITS为基础资产发行规模排名第五 六 随着房地产企业融资受限 企业以持有的物业产生的现金流作为基础资产发行ABS在17年迅速发展 股票质押回购债权 不动产投资信托reits保理融资债权保单贷款 ppp项目 0 0 1 0 2 0 3 0 4 页码10 10 1 5ABS市场分析 2017年ABS市场回顾 企业ABS 互联网 供应链金融和地产企业发行规模比重提升 互联网发行规模占比较大 消费金融为主 供应链金融比重提升 地产企业发债渠道收紧 ABS发行规模比重逆势上升 消费金融多以个人贷款 白条为基础资产 阿里和京东为主要发行机构 购房尾款短期受阻 但reits cmbs和长租公寓等资产形式众多 发行规模增幅较大 供应链金融以保理为主要基础资产 万科为主要发行机构 9000800070006000500040003000200010000 3530252015105 9000800070006000500040003000200010000 1 61 41 21 0 80 60 40 20 0 2015 2016 2017 2015reits 2016 2017 消费金融 保理融资 企业ABS增长率3 cmbs 企业ABS增长率3 增长率1 增长率2 增长率1 增长率2 页码11 11 1 5ABS市场分析 ABS方兴未艾 我国资产证券化市场已经取得了不小的成绩 但与我国72 02万亿元的债券市场相比 我国资产证券化市场仍有巨大的发展潜力和成长空间 截止2017年底 我国资产证券化余额占整个债券市场余额约为2 4 与美国占比4 9 相比仍然有很大的市场发展潜力 截止2017年底资产证券化产品市场结构 资产支持证券余额与债券市场余额占比 2 4 6 767 10 807 97 6 673 证监会主管ABS 交易商ABN 银监会主管ABS 资产支持证券 其他 页码12 12 1 5ABS市场分析 ABS未来整体走势 1 政策东风助力供应链金融资产证券化进一步落地 人民银行 银监会 财政部 关于进一步扩大资产证券化试点有关事项的通知 根据要求 保理融资债权可作为资产支持证券的基础资产 商业保理公司以融资债权为基础资产发行资产支持证券正式拉开帷幕 12月份 报价系统和交易所同时发布应收账款ABS挂牌指南和信息披露要求 对应收账款资产证券化融资工作作出了全面安排 供应链金融ABS业务将大步迈进 助力资金脱虚向实 产品 新大类基础资产类型有望领航未来ABS市场 2 2018年 资产证券化市场将得到进一步发展 包括住房租赁 不动产投资信托基金 REITs 和抵押贷款 CMBS 一带一路相关的ABS 节能环保相关的绿色产业ABS业务将成为2018年的发展亮点 市场上对成本不是特别敏感的是地方平台和房地产行业 这二个行业当前都有比较热门的ABS产品 像地方政府手上控制的供热 供气 供电 供水 公交等 房地产行业受政策调控影响 很多国内融资渠道受限 但现在交易所ABS还留有出口 如物业费 购房尾款 持有物业的CMBS和REITS 租金ABS 资管新规重塑市场格局 ABS迎来新机遇 1 2017年11月17日 人民银行会同银监会 证监会 保监会 外汇局等部门发布了 关于规范金融机构资产管理业务的指导意见 征求意见稿 资管新规下银行理财面临转型 ABS或成为 通吃大赢家 市场 市场流动性有望进一步提升 2 产品品牌化 系列化提高了市场产品相对标准化 有利于降低投资者决策成本 提高市场流动积 极性 页码13 投资者参与主体多元化 促进供给端和需求端的有效匹配 带动一级二级市场发展 13 第二章项目筛选标准 怎样的资产可以做ABS 2 1典型交易结构 2 2基础资产主要类型2 3应收账款资产证券化2 4商业物业资产证券化2 5保障房资产证券化 页码14 14 2 1典型交易结构 管理人 销售机构 担保人 母公司或第三方 如有 交易关系现金流 广州证券 设立 转让基础资产 发行资产支持证券 原始权益人 融资方 资产支持专项计划 机构投资者 认购资金 募集资金 资金监管及托管服务 登记 托管与交易 监管银行 托管人 差额支付承诺人 中证登 交易所 商业银行 会计师事务 资产评估机构 律师事务所 评级机构 所 注 根据基础资产情况 判断是否采用双SPV模式 页码15 15 2 2基础资产主要类型 融资租赁债权小额贷款债权 应收账款债权消费金融债权委托贷款债权 债权类 银行非标资产债权券商股票质押式回购债权票据资产债权 公共事业类水 气 热 电 公交 路桥 基础设施 收益权类不动产类 入园凭证PPP项目 经营类 学校 商业租金 CMBS 表内 类Reits 出表 物业费 购房尾款保障房销售公租房租金 页码16 16 2 3 1融资租赁ABS 定义 融资租赁资产证券化 租赁资产证券化 是指融资租赁公司将其一系列性质类似 租期相近并可产生稳定现金流的租赁债权资产 即应收融资租赁款 出售 或信托 给特殊的载体 SPV 经结构性重组后 由SPV以此为基础来发行一种可在金融市场流通的证券并实现融资的过程 页码17 17 2 3 2融资租赁ABS 交易结构 管理人 销售机构 广州证券 XX租赁向专项计划支付各自对应的次级认购资金 即各自支付对应融资额的5 为整个项目提供差额支付 设立并管理 认购次级5 认购资产支持证券 广州证券资金募集完毕后 将根据与XX租赁签署的 债权转让协 资产支持证券持有人 原始权益人 XX租赁 专项计划 司 拓宽融资渠道 解决资 认购资金 源之良 兑付资产 支持证券本金及收益 议 将募集资金全额支付给广州XX租赁 即其净融资额为总融资额的95 资产支持证券本金及收益 资金监管 资金托管 中证登公司深圳 托管银行 监管银行 XX租赁为整个专项计划提供差额支付义务 律师事务所 现金流预测机构 会计师事务所 评级机构 页码18 18 2 3 3融资租赁ABS 目标客户 根据最新的挂牌条件确认指南 融资租赁企业作为原始权益人发行ABS的准入条件可归纳为五条路径 满足其一即 可 如下示意 2 1原始权益人为主体评级达AA级及以上的融资租赁公司 2 2原始权益人为境内外上市公司或者境内外上市公司的子公司 为境内外 1原始权益人正式运营满两年 具备风险控制能力 上市公司子公司的 其总资产 营业收入或净资产等指标占上市公司的比重应当超过30 2 3 1单笔入池资产信用等级A 级及以上资产的未偿还本金余 额对优先级本金覆盖倍数大于100 且入池资产对应的租赁物为能产生持续稳定的经营性收益 处置时易于变现的租赁物 目标客户 原始权益人主体不满足2 1 2 3 2专项计划设置担保 差额支付等有效增信措施 提供担保 差额支付等增信机构的主体评级为AA级及以上 或2 2 的 须满足如下其一 2 3 3入池资产为汽车融资租赁债权 承租人高度分散 单笔入池资产占比均不超过0 1 基础资产相关业务的逾期率 违约率等风控指标处于较低水平 且原始权益人最近一年末净资产超过人民币2亿元 最近一个会计年度净利润为正 页码19 19 2 3 4融资租赁ABS 基础资产入池标准 1强调基础资产不属于 资产证券化业务基础资产负面清单指引 列示的负面清单范畴 严禁以地方政府为直接或间接债务人 以地方融资平台公司为债务人的基础资产 2原始权益人应当合法拥有基础资产及对应租赁物完整的所有权 基础资产及租赁物均不得附带抵押 质押等担保负担或者其他权利限制 3基础资产涉及的交易合同应当合法有效 出租人应当已经按照合同约定向出卖人支付租赁物购买价款 出卖人不存在转让租赁物所有权给出租人的抗辩事由 出租人应当已经按照合同约定向承租人履行了合同项下的义务 相关租赁物已按照合同约定交付给承租人 除以保证金冲抵租赁合同项下应付租金外 承租人履行其租金支付义务不存在抗辩事由和抵销情形 4强调租赁物的权属登记要求 按照国家法律法规规定租赁物的权属应当登记的 原始权益人须已依法办理相关登记手续 租赁物不属于依法需要登记的财产类别 原始权益人应当在主管部门指定或行业组织鼓励的相关的登记系统进行融资租赁业务登记 登记的租赁物财产信息应与融资租赁合同及租赁物实际状况相符 5基础资产池应当具有一定的分散度 至少包括10个相互之间不存在关联关系的债务人且单个债务人入池资产金额占比不超过50 且前5大债务人入池资产金额占比不超过70 债务人之间存在关联关系的 应当合并计算 但原始权益人资信状况良好 且专项计划设置担保 差额支付等有效增信措施的 可免于该分散度要求 页码20 20 2 3 5融资租赁ABS 案例介绍 案例 远东租赁五期资产支持计划 原始权益人基础资产 远东国际租赁有限公司 商业融资租赁行业第一 原始权益人与47个承租人签订的59笔租赁合同对应债权 涉及6个行业 20个省份 产品结构募集资金规模现金流覆盖倍数信用评级 单SPV 38 5亿元 其中优先A级共32 73亿元 优先B级3 65亿元 次级2 13亿元1 21倍 优先A级全部AAA 优先B级为AA 次级未评级优先A级3 96 4 20 优先B级6 80 预期收益率 专项计划存续期其他要点 0 3 5年期 根据不同的承租人资质和合同期限 对应设计证券分层 保证兑付安全 页码21 21 2 4 1应收账款ABS 定义 应收账款资产证券化 应收账款证券化就是应收账款持有人 原始权益人 将向消费者提供产品或服务所取得的应收账款 债权 真实 出售 给特定的机构或载体 SPV 以获得融资的一种结构化融资手段 按照风险是否完全转移分为 出表 和 非出表 应收账款业务模式 一般三种业务模式下产生的应收账款债权符合资产证券化基础资产的入池标准 分别是核心债权人模式 核心债务人模式和核心担保人模式 现在市场上发行的应收账款ABS比较多是前两种模式 因此下面就这两种模式着重介绍 页码22 22 2 4 2应收账款ABS 业务模式 核心债权人模式 核心债务人模式 特点是应收账款的债权人具有雄厚的实力背景 持有大量应收账款 为优化财务报表或融资需求而进行证券化 特点是应收账款的债务人具有雄厚的实力背景 以核心债务人的资信为整个应收账款ABS提供信用支持 主要以供应链金融应收账款证券化为代表 供应链金融 实质是N 1 M融资 以 1 为核心 即核心厂商 上游N个供应商 下游M个经销商 因整个供应链条上 核心厂商向上游供应商采购原料时尽量拖长付款周期 向下游经销商销售产品时尽量要求其预付货款 所以会导致上下游中小企业的资金紧张 而供应链融资 即是向核心企业的上下游中小企业提供综合性金融方案 也即它的目标是核心企业的原材料提供商和经销商 以央企 国企应收账款ABS为代表 出表需求 以集团为原始权益人发起专项计划 在此过程中集团归集其数家子公司的应收账款并打包作为基础资产 集团旗下数家子公司作为联合原始权益人发起专项计划 将其应收账款打包作为基础资产 其特点为 1 出表为最主要动机和诉求 融资非主要考虑事项 2 信用支持源于基础资产自身 如债务人资信情况 基础资产分散度等 页码23 23 2 4 3应收账款ABS 交易结构 债权人交易结构 债务人 供应链金融交易结构 单spv结构 一般集团内部通过应收账款债权转让 由一个公司持有全部应收账款债权 以该公司为原始权益人 以应收账款债权受益权为基础资产发起资产支持计划融资 因为债权持有人为核心债务人的上下游企业 相对比较分散 因此供应商 经销商需要通过将应收账款债权转让给同一个保理商中介 构建存量基础资产 保理方将获得的应收账款打包作为基础资产 发起专项计划 根据供应商与保理商之间的交易关系 将融资模式分为嫁接保理模式和代理转让模式 嫁接保理模式 代理转让模式 1 保理商先支付保理融资款 构建存量基础资产 且供应商可在资产组织期提前变现应收账款 2 保理多以无追索权保理买断应收账款债权 否则供应商融资动力不足 3 保理商承担不合格基础资产的瑕疵担保责任 1 因保理商为各供应商代理出售应收账款 无须支付保理融资款 节省保理商资金占用 但供应商需待专项计划设立方可变现应收账款 2 供应商和保理商均可承担不合格基础资产的瑕疵担保责任 3 操作简单对保理商资金实力要求低 页码24 24 2 4 4应收账款ABS 基本要素 债权人模式基本要素 原始权益人基础资产 融资方 应收账款债权 一般通过集团内部或者地方政府平台AA及以上主体评级公司提供担保 也可以寻找外部第三方专业担保机构提供担保 担保人 差额支付义务人原始权益人或其控股股东一般作为差额支付义务人 计划管理人超额覆盖倍数融资期限 广州证券股份有限公司 超额覆盖倍数一般为1 0 1 1倍 融资期限一般为1 3年 票面利率 AA 债券票面利率在 之间优先级证券 90 100 次级证券 0 10 根据基础资产和出表意图过手偿还或固定摊还 分层结构 本息支付方式增信措施 控股股东担保 现金流超额覆盖 优先劣后分层偿还银行贷款 补充流动资金 无具体用途限制 资金募集用途 页码25 25 2 4 4应收账款ABS 基本要素 债务人模式基本要素 原始权益人借款人 融资方基础资产 保理公司 原应收账款债权持有人 供应商 分销商 应收账款债权 担保人 保理公司或供应商 嫁接模式供应商不提供担保 差额支付义务人保理公司 计划管理人超额覆盖倍数融资期限 广州证券股份有限公司 超额覆盖倍数一般为1 0 1 1倍 融资期限一般为1 2年 票面利率 AA 债券票面利率在 之间平层发行或仅设置较低比例的次级证券过手偿还或固定摊还 分层结构 本息支付方式增信措施 担保 现金流超额覆盖 优先劣后分层偿还银行贷款 补充流动资金 无具体用途限制 资金募集用途 页码26 26 2 4 4应收账款ABS 基本要素 回款期限不确定 由于应收账款并无明确限定的还款时间 付款时间不确定 对现金流的预测以及产品结构设计增加了不确定性 解决方案 以过手偿还的方式进行还本付息 建议增加预期到期日原始权益人以公允价值进行回购条款 循环购买结构 循环购买主要为了解决应收账款期限与ABS证券期限不匹配的问题 循环购买产品分为循环期和摊还期 循环期内基础资产的现金流只向投资者支付利息不偿还本金 多余现金流用于购买新的满足合规标准的基础资产 摊还期内停止购买资产 现金流用于向投资者偿付本息 出表安排 基于发行人的出表需求 需要通过交易结构设计实现应收账债权出表 判断出表的重要标准 1 发行人是持有次级证券份额 一般5 为阀值水平 2 次级受益权部分所依附的风险和报酬 这两条是重要标准但不是唯一标准 页码27 27 2 4 5应收账款ABS 筛选标准 目标客户类型 核心债权人模式下 目标客户为存在大量应收账款余额的央企 国企以及上市公司 核心债务人模式下 目标客户为在行业中具有优势地位 上下游存在大量供应商和经销商 存在大量应付账款余额的企业 集中分布在医疗 建筑和钢铁等行业 初步筛选标准 1 债权分散度较高 根据 深圳证券交易所企业应收账款资产支持证券挂牌条件确认指南 基础资产池应当具有一定的分散度 至少包括10个相互之间不存在关联关系的债务人且单个债务人入池资产金额占比不超过50 符合以下条件之一的 可免于上述关于债务人分散度的要求 一 基础资产涉及核心企业供应链应付款等情况的 资产池包括至少10个相互之间不存在关联关系的债权人且债务人资信状况良好 二 原始权益人资信状况良好 且专项计划设置担保 差额支付等有效增信措施 2 债务人履约能力强 核心债权人模式下主要看基础资产的质量 要求债务人的的资信和履约能力较高 如果是上市公司作为债务人较好 核心债务人模式下 对核心债务人主体信用评级较高 页码28 28 2 4 6应收账款ABS 案例介绍 案例 广田集团应收账款资产支持计划 核心债权人模式 原始权益人 广田集团 原始权益人对138个服务使用方的171笔应收账款 发行日入池资产总额为151622 82万元 1 30个月账龄应收账款占比93 左右 单笔金额100 2000万占比84 左右 单笔应收账款最高金额为16277万元 债务方为中建四局第三工程公司 基础资产担保人 无 差额支付义务人广田控股集团有限公司 计划管理人融资规模 招商证券资产管理有限公司 融资总规模13 8亿元 优先级规模12 5亿元 次级规模1 3亿元 超额覆盖倍数保证最低为1 1 融资期限票面利率分层结构增信措施 优先A1级证券存续期为1年 优先A2级证券存续期2年 次级存续期2年优先A1票面利率5 5 优先A2票面利率6 5 次级不设票面利率 优先A1 级别为AA 比例55 8 优先A2 级别为AA 比例34 8 次级比例9 4 产品分层 超额覆盖 广田控股差额支付承诺 信用触发机制 页码29 29 2 4 6应收账款ABS 案例介绍 案例 万科供应链1号资产支持专项计划 核心债务人模式 原始权益人 深圳市前海一方商业保理有限公司 接受保理方提供的保理服务而将其对债务人享有的应收账款债权转让予保理商的中国境内法人或其他机构 借款人 供应商 基础资产涉及297笔应收账款 债权余额为136204 35万元 系168个供应商对万科及万科系下项目公司共128个债务人的应收债权 由万科股份通过出具 付款确认书 的形式作为如此资产的共同债务人 基础资产 担保人 无 差额支付义务人计划管理人 无 平安证券 融资规模融资期限票面利率分层结构增信措施 融资总规模13 07亿元 优先级规模13 07亿元 1年 4 69 只有优先A证券 原始权益人履行特定情况下的赎回义务 页码30 30 2 5 1商业物业ABS 融资模式类Reits融资模式 CMBS融资模式 类Reits是持有物业资产的原始权益人将出租经营良好的写字楼及附属商业 酒店 公寓等物业所有权出售给特定的机构或载体 SPV 以物业资产的租金和未来增值收益为支付证券本息来源进行融资的一种方式 CMBS是持有物业资产的原始权益人通过将出租经营良好的写字楼及附属商业 酒店 公寓等物业和应收租金债权向特定的机构或载体 SPV 抵押和质押 以物业未来的租金收入为偿还债权本息来源进行融资融资的一种方式 页码31 31 2 5 2商业物业ABS 基本要素类Reits基本要素 首先 资产支持计划一般不直接持有物业资产股权 主要通过私募基金 信托持有 是针对专项计划投资范围的限制以及后续通过标准REITs退出的便利性方面的考虑 其次 往往通过 股 债 类reits交易结构以私募基金 信托购买项目公司股权和构造债权的形式将募集资金发放给融资主体 实现节税 所得税 目的 原始权益人计划管理人 融资方 物业持有公司 广州证券股份有限公司 基金管理人 信托xxx基金管理人 信托公司 基础资产底层资产交易结构 私募基金份额 信托受益权 物业资产的租金收入及未来增值收益双SPV 股 债类Reits交易结构 募集资金规模一般为物业估值的60 70 左右 主体较好时可以达到90 95 专项计划存续期一般为3 2或者3 3 3 3 3 3 最长为24年 票面利率分层结构增信措施退出方式 根据市场询价确定 分为优先级和次级 次级比例根据不同退出方式确定设置保证金账户 超额覆盖 差额支付 优先权利金原始权益人优先回购 Reits公募上市 不动产处置 页码32 32 2 5 2商业物业ABS 基本要素类Reits架构概览 计划管理人 优先级投资人次级投资人 资产支持专项计划 基金管理人 契约式私募基金 股权 委贷 项目公司 资产服务机构 目标资产 商业 办公物业 律师事务所 评级机构 评估机构 会计师事务所 页码33 33 2 5 2商业物业ABS 基本要素类Reits新政变化 2018年1月6日银监会发布 商业银行委托贷款管理办法 明确了商业银行不得接受受托管理的他人资金发放委托贷款 基金管理人私募基金 计划管理人专项计划 基金管理人私募基金 计划管理人专项计划 委托贷款债权转让 委托贷款 股权 项目公司1项目公司2 股权股权 委托贷款 项目公司1项目公司2 发行人或关联实体 委托贷款 股权 委托贷款 新规发布之前 往往通过私募基金发放委托贷款 新规发布后 私募基金募集的资金用途受限 不得发放委托贷款 因此解决方案之一是通过发行人或其关联实体先发放委托贷款给项目公司 再将委托贷款债权转让给私募基金 但是这种方式对发行人自有资金规模要求较高 页码34 34 2 5 2商业物业ABS 基本要素CMBS基本要素 目前CMBS的产品设计多为信托计划 资产支持专项计划的 双SPV 结构 以信托计划向融资人发放信托贷款 同时将标的物业抵押至信托计划 形成商业物业抵押贷款 然后以此享有的信托受益权作为基础资产 再通过券商或基金子公司发行资产支持专项计划 原始权益人 信托方 借款人 实际融资人物业持有公司 计划管理人基础资产 广州证券股份有限公司 信托收益权 底层资产 物业租金 交易结构 双SPV 发放信托贷款方式 约为物业估值的55 70 左右 募集资金规模 现金流覆盖倍数对优先级证券本息覆盖倍数达到1 3倍以上 票面利率分层结构 市场询价确定 优先级证券比例95 左右 次级证券比例5 专项计划存续期10年以上增信措施物业资产抵押 资产收入质押 担保 超额覆盖 保证金方式 页码35 35 2 5 2商业物业ABS 基本要素CMBS交易结构图 境内CMBS均采用 ABS 信托计划 双SPV模式 监管银行 融资人 担保人 偿还贷款本息标的物业抵押 发放信托贷款 特定期间经营收益应收账款质押 信托资金保管 受托管理 信托保管银行 信托公司信托受益权交付信托资金原始权益人 单一资金信托 分配信托利益投资信托计划 资产支持证券持有人 认购资金 资产支持专项计划 转让价款 分配预期收益及本金 转让信托受益权 设立 管理专项计划 增信主体 优先收购权 计划管理人 托管银行 人 页码36 36 2 5 3商业物业ABS 融资模式优点类Reits融资优点 CMBS融资优点 1 实现轻资产经营 REITs还有利于房地产企业通过资产出表进行融资改善资本结构 快速盘活存量 加快资融资模式金流转速度 提高融资规模和效率 帮助房地产企业实现由开发运营商向资产服务商的转变 2 降杠杆效用明显 REITs是以不动产出售的方式进行融资 从会计角度来看 企业未增加负债而获得了融资 若融资规模高于其账面价值 使得未分配利润增加计入权益资本中 企业杠杆不升反降 降杠杆作用明显 3 改善盈利水平 通过REITs进行不动产出售 募集资金规模作为资产对价与账面价值的差额计入营业外收入 企业实现扭亏为盈 REITs提供了一条较好的渠道改善利润表 尤其对于主业连续亏损的上市公司意义重大 1 不涉及产权转移 物业持有人能充分享有未来资产的增值价值 CMBS作为债类资产证券化产品 不要求产权拆分或转移 保留了融资人 资产持有方 对资产所有权的完整性 因此 融资人能够充分享有未来资产培育成熟后带来的增值收益 2 融资成本有望低于银行贷款利率 竞价体制与分级使得定价更有竞争力 与传统银行根据内部审批标准进行定价相比 CMBS发行通常采用簿记建档的竞价模式 这一比价系统的设计可以合理降低结构性产品的配资成本 此外 CMBS通常被设计为结构化产品 通过债券