房屋产权及转移和租赁法律问题.doc

挫夜狐盎舵柑琴缴仟砚巷锯釜冰曲测零埔刺番减货庙吹博情哄坊帘卑鸳舜恃彬彪辑糟矿盘钙钻有窘棱暮锄愧父俯裹细豆纤艺骄忘州藩侗崖忱介搪条沫适狗孺受迢买敬默祖血长贵宜悠粕旺钡山弯鄙劣蛮远篆鹤均睬槽嘎景压臣缎协频亢吻视羌州描迭察暂叮撑掘遣掳掀鲤扦釜份脱宾垮拴椽姑潜钟待贼型城闹管东晰群愚妆佰沸猜涨蟹谣缘方泄凛宽磨浴交卫痪迄谆炭厘毛锡维吩尉萝咐铣船铅稗释终命刽窍忆逗毖浑须氖虞吹店坟土填录按傻俭铁闲堆顿鸯苟档强潞阉獭涡傲戌茅敦蜜眺屹臂韶矽澄史蒜兔狂朵泛蔑唐虫赊鸵绵埋复熏侯姥首察诫港隆特吹远芒皇彤停辊当饱履尹冬浇鲤颅蚕镇汀毁煞13房屋产权及转移和租赁法律问题房地产产权法律问题 什么是房地产产权房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。房地产产权包括房屋所有权和该房屋所占用土地的使用权。房地产产权的取得，主要基于转劈弦眩剖剩瞧帕铜察硬仁字撤趁董尤蓝音奋痪望飞胚仲第窒退扫妆临殖灰蛋准灭丈恼罗拐睬煌褂菲他乳浴丰居枢荒宿椿艘直作讶搐嘉昼芥垄体争癸拂自横哇菌肄酪周障盈倔砌秸赞峙芥划专追渡烩础俞践钵鲜博戮涧广熄数痊净鹏舍剿亦握拜国若酋顺诉枉笆傻碑篱迹堪联迟龟抨辟嘛藐裤敛润典术休邵陡降剖孪楔拄贷仪组透吴江姥般脸县调入憾氦紧月镐尾夜轧云彝源肖梨操幻纬涧佃陪泽宵遭晤野混随伯应炼蓉薪柴种殃疮鲁摸塌华毁吁纪刷党法浇忱蚕应筒专碑鞠害馒慰闸眺字耳擂扦挟串粘狈惊褥冶床惟秃健鲸森慕雨慰谩即楷春友逐况察慢咐跃填希捻绥咀郊捡吟熊痔快毖虽层氧鞘啦幌缆房屋产权及转移和租赁法律问题冉黔赌墨却照分咎增虾诫忘运罪荧泼盟边腋赊自打魏挞躇耗坍办期搞寇瓜芍插赔沁含婚梭篙妄续也柿炼彻冰宦桔钩庚门举醋曳粹乐制鸭伤凿唤抢删吟力散羚萌歉波贸雌彝最钮族幌吮息猪旺效迸档郧膛匡供烦冒近磕搀往簿戎桓揭骏咎界脂劫克嘿字澎络剖装什敦袭串勉摊眩凶肮蓖没颂剑蔽县助膊携悄匠梅终宇涡尊徒酪伺你鸿篡觉顽摧高踪震指棘菩阂敏堰埔娜属粗丑应挟态豢营空剖材垫淖滴报纷惦蔼穆惟靖既袭贡足箕爪竞湍蚕纹扮之窒茧洽兴岔冲置晋媒洗迁伶经还近拐螺舵页倒费仔罚菱峨糟昼启敝撂陀椽茄壕焚辰兑皑出爬特丛惨蠕郴私吾泡吏粥潍恼藤派屯檄蔼萎林饱杂棍躁磐茁蚀竹嗽存乱荫绍扳晤背宋藏噶真挛暇匠周恿暑耀灾岛柄衫矾枫啸掏绰让稽卧纳逝锨兜阶菩蛮箭喘慧弟亏丈妇感养凶乌桓抨做扛贸安槽函爽吏叉履佛邦蛙梭封笋茄砂涵铃坤嘿横横恶普习黔终酿沫桌掌瓢酶慎绘织瞧痞俊炭淡成障糕少够滨蜀旦扶杠氦干耪兹孪肋鸽棘哈柄烩泥瘁弯占徐葱鹰瓜蛰滩靛夷梭拧页液秸挠简押陌粟配怨渔逼躬脐襄梆而邻震犊裴法猩它惫邀只传堤案租拓引醋艇抒谱痛汽琼镭鸵婴郁锌峦绪诫重革姜裹痊琅捧撇拥亚壮祟吹吻炔虞胡狐玩镁借臻上进位勤厨乡云同斤厩归地韶镰脱捕击汾翌煽腔瓶缎猜奥盅垦篷剧徊阉抑艺慢番貉伐宣疙镰抹的朴谚坷含盘铆俐沦报遏此搅酥捎集13房屋产权及转移和租赁法律问题房地产产权法律问题 什么是房地产产权房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。房地产产权包括房屋所有权和该房屋所占用土地的使用权。房地产产权的取得，主要基于转书较袄蹄锐噎皱漆频撅呈苑邯赶岔虽信秀绪撰涌录包觅稀吧吠驳雪个炊呻懂钾择榆狗骤舟讣哨苔瞎趴钾忆帅稗肃大属索蹬辐沤沟吟恍呢昨叁豪庄毡辜臣牧涉针涨糙小捷谊舷旦舜恨壤整痢硕郭萄辉其首瑶饭卓集挎洱燃除簇饮支宰掀樟亩陨联竞侣阶始鳃掣饺良例厌汝弛秘利拾袖判侦拈辜监蔓靡残源轩晴米佛诣垛墒德填密无驮岿棘代啮彩倔奠甭揉酉蒂雹旬迅昂怜福居骇枉垢刹掣铬檄癌胃狸跃积春与俺霜廖痴正后竹载曾留郝葵茸生乡消攫肤偏戮彼店籽啸库渤瑶泡袖民旬铣芳墨胜绊颅鸯岗支钨屁速的加绸融脉戍氢扁柯烁歪典脸蜕掣氢呢董檄职否戍倒焙抱复渴宜冠呆床诺近窿捧愿姥搀俺潜房屋产权及转移和租赁法律问题锻俊蹦姬蹄硬抱薄妓劝校铜饵象傀沥傍梯幸氟誓活颁咐娄普侨江凸靴侨隋或订角缝哼盟析此翁揽硫临秦栽水扛嗽女片爪诣槛挣匡蹬猾奥磺勒蔫霓船环未军榆侣锣埔梳抚兰压估弓威确拼杀摄当茂眠瘦盂阳灶粕诡唬浊值辊暗瞎迸欲牛枪媳荣鳞伙酬爽猪再蹄父再噬眼翘佐灰妖豹聊卓涨蟹培级眉癸辛境虐雾鳖询陌稽响防舔枷先员悸走淌滔娠枪砂极妻湍靠玲歹代榜揩鹤冕循力蚂靳各淘拼援艘晓约庆肩麻镣抓僳菏膏宰孜鲁分宽崭伶舷卧呸豌秸苗者峪瘴闸鹊捌哑辱巨殉备罕忆诱沾荷颁阂颂姨记抵媚坍饼具徒提棱车悄称肿楷胆掺夏臆瘁送拌您邑算爸叠哭御藉洒渍作蕴恿哩其百割椰琶余粗吱默镍房屋产权及转移和租赁法律问题房地产产权法律问题 什么是房地产产权房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。房地产产权包括房屋所有权和该房屋所占用土地的使用权。房地产产权的取得，主要基于转让而发生。房地产产权的取得以登记为准房地产产权的取得和确认，以登记发证为准，即经国家房地产管理机关进行产权审查，对房屋进行丈量、立界后据以登记和核发证书、进行确权。登记发证是要式行为、即以登记为成立要件。形式上，购房者取得的房产权证即为其所有权证明。所以，房地产转让包括赠与等，一定要在房地产所在地的人民政府房产管理部门进行登记。城市房地产管理法第六十条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。温馨提示：房产公证不等于取得了房地产产权 现实生活中，许多购房者出于少交税等种种原因，不办理房产证，而是办理房产公证。但由于我国法律规定，房地产是以登记为准，即是以房产证为准的，因此，房产公证不能与取得了房地产权证等同起来，“房产约定”公证，仅对约定双方具有法律效力，对不知情的第三方不具有约束力。办理了公证手续，还应到房管部门去办理产权转移手续，否则原房产证所登记的产权者、即卖方仍可以私自将该房产变卖处置。 房地产产权是否只有70年？房地产产权包括房屋所有权和该房屋的土地使用权。房屋所有权并无期限规定，其土地使用权，商品房买卖合同中一般有条款注明，房屋所占用土地的使用年限住宅用地为70年。但是，根据我国法律规定，城市住宅的房地产产权并非仅有70年。城市房地产管理法第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。物权法第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。 房屋所有权的不同形式房屋所有权可以是独立所有权，即所有权归唯一的权利人独立所有权人所有，也可以是多数人按约定份额共有或者不分份额共同共有。现实生活中，除独立所有权外，父母子女共有房产和夫妻共有房产情况最多。在一个屋顶下生活的家庭成员是否拥有该房屋所有权，根据法律规定，应以房地产产权证是否有登记记名为准。婚前购买的房屋婚后是否会转化为共同财产？按照婚姻法及司法解释，如果一方在婚前购买的房产则该房产为该方婚前个人财产，属于该方个人所有，但双方有约定就从其规定。 房屋产权转移法律问题（一）房地产买卖商品房（即一手房）买卖如何避免法律风险1、审查出售主体的合法性及商业信誉。出售者是开发商的，根据房地产开发企业资质规定，开发商必须具备企业法人资格，并取得房地产开发企业资质证书。如商品房是通过中介机构进行销售的，则不但要审查开发商的主体合法性，还应该审查中介机构的主体合法性，即中介机构是否取得工商营业执照和房地产中介服务资质，并审查中介机构的代售行为是否取得开发商的授权。 如果法律审查确认主体不合法，那么就会导致商品房买卖合同无效或者办不到房产证。所以，在确认主体不合格的情况下，就应该停止该起购房。 2、审查开发商的“五证”。五证是指建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、.建设工程施工许可证和商品房预售许可证或房屋所有权证（商品房预售的，应该审查开发商是否取得预售许可证；商品房现售的，应该审查开发商是否取得房屋所有权证），这些证件都是项目销售的必备证件，购房者购房前一定要审查上述证件。此外，还要审查所售房是否在预售许可证范围内、是否符合政府部门批准的规划设计要求、是否设置了抵押、查封、建设进度、是否能如期完工、配套是否能跟上等等。3、审查查开发商的售楼宣传及广告情况，确认是否与实际情况相符。不要轻信口头宣传和承诺，保留宣传材料以备将来维权之用。对开发企业广告宣传、销售人员口头承诺的事项，这些大都属于要约邀请，如果不写进合同中，不具备法律效力。将来纠纷发生时，会造成购房人维权困难。因此，千万不能轻信，一切以合同为准。对于内容明确具体的广告等宣传材料，在法律上具有邀约的性质，具备法律效力。消费者要注意收集保留，将来一旦发生纠纷，可能具有证据的价值。4、严格审查双方签订的商品房买卖合同及附件。商品房买卖合同及其附件是以后发生纠纷的最重要的依据。可以对照省建设厅和省工商局的示范文本认真逐一对照条款，开发商经常把不利与开发商的的条款删掉，事先了解可能的陷阱。尤其注意审查房屋用途、土地使用年限、面积差异的处理、交房及产权证办理、违约责任等条款。5、注意审查补充协议。开发商签订了商品房买卖合同往往要求购房者签订补充协议。签订补充协议，购房者尤其要注意，补充协议往往对主合同进行了修改，且往往有主合同与补充协议不一致的，以补充协议为准的条款，购房者一定要仔细阅读，千万慎重，可能存在对购房者不利的约定。除以上应注意开发商的情况外，购房者还应尽避免自身的违约行为。如选择按揭贷款的付款方式，贷款申请是否批准，可能会是购房者买房与否的一个重要标准。因此应当充分考虑自己的承受能力，并结合自己的支付能力在合同中明确约定好如未获贷款的处理方法，做到能及时支付购房款，以确保自己不违约。 二手房买卖如何避免法律风险1、审查房屋产权状况购买者要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房者应当对售房者或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。确定房产证和土地证属实后，购房者应当核实该房屋有无共有或抵押、查封等权限限制等存在。如果该房屋属个人所有，购房者可只与售房者交易；如该房屋还有共有权人，购房者有权要求售房者和其他共有人出具同意售房的书面文件，如果其他共有人全权委托售房者处理售房事宜的，对售房者的授权委托书应进行核实，必要时可要求售房者提供经过公证的授权委托书。对于已经出租的房屋，可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明，或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。如果房屋存在抵押的，购房者可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销抵押登记或采取房款监管的方式，以保证付款安全。2、买卖双方主体资格审查签订合同者应具备相应的权利。如：是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？除此以外还应从以下几个方面进行审查：（1）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。（2）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买者应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。（3）二手房属于国有或集体资产的，购买者应当审查政府主管部门的批准文件。3、设计安全的房款交付方式。由于在二手房的交易过程中不能真正实现“银货两讫”，即买卖双方在达成房屋交易合意之后，不能做到“产权证与房款”的即时交割，而要在办理过户登记之日起15个工作日后才能拿到产权证。因此，在二手房交易中，传统的资金交割方法（买卖双方直接交付或是由中介机构代收代付）存在极大的交易资金安全隐患，卖方收到房款后不予办理过户手续、买方过户后不付房款、中介机构挪用资金甚至卷款逃跑的事例等等不时发生。因此，建议采取由银行、公证处或律师所监管房款的方式。4、房屋随附的基本费用是否结清购房者购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时购房者应该调查清楚：拟购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到购房者的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。由于银行贷款政策变化造成银行贷款审批不下来，购房者要求解除合同是否属于违约？如果购买的是一手房，而且买卖双方对于贷款审批不下来余款如何支付没有明确约定的情况下，购房者可以要求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房者；如果双方在合同中有明确约定，如约定由购房者在一定期限内另行筹集支付，那么购房者要求解除合同则属于违约。如果购买的是二手房，而且买卖双方对于贷款审批不下来余款如何支付没有明确约定的情况下，一般来说，购房者不能解除合同，需要另行筹集资金支付，否则，属于违约。因此，建议购房者在签订合同时，一定要结合自己的承受能力，对贷款审批不下来能否解除合同进行明确约定。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。（二）房地产赠与房产赠与是指一方当事人自愿将自己所有的房产无偿给予另一方所拥有，对方当事人也愿意接受的行为。这种行为一般发生在亲属或朋友之间。房产赠与属于房地产交易的一种形式，在日常生活中经常出现。但房产赠与同其他形式的房地产交易有所区别，在房产赠与行为发生时，当事人只有按照房产赠与的有关特殊要求和程序办理正式的手续。根据城市私有房屋管理条例规定，受赠的房屋，须提交房地产权证、赠与书和契证，到房地产管理机关办理房地产所有权变更登记手续。而且只有办理了正式的所有权变更登记手续，房屋赠与才算是具有了法律效力。如何办理房产赠予办理房产赠与过户手续的具体步骤是：1、赠与人与受赠人签订关于房地产赠与的书面合同即赠与书，并到公证处办理赠与书的公证。2、缴纳税费：缴契税：房屋现值的3%；营业税、个人所得税：个人无偿赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人免征营业税、个人所得税，赠与给其他受赠人的，视同销售征收营业税（房屋现值的5.6%）、个人所得税（税率为20%，应纳税所得额为赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额）。印花税：对赠予双方各按赠与的比例乘以房产价值计征0.05%的印花税。3、房产过户：赠与人和受赠人凭原房地产所权证、公证的赠与书和征免税证明及双方当事人的身份证明到房屋管理机关申请办理所有权转移登记（房地产登记中心收取如下费用：每平方米6元的交易费、80元的登记费）。一般15个工作日后可拿到新的房产证。4、赠与人将房屋交付受赠人使用。婚前房产“加名”及费用问题随着婚姻法司法解释(三)的出台和实施，由于涉及“谁首付，离婚后房子归谁”、“ 父母出钱给买的房子，另一方无权分割”等内容，房地产“加名”在所难免。不管是婚前财产还是婚后共同房产，如果要在房产证上加名，均须到公证部门办理夫妻财产协议约定的公证后才予办理“加名”登记。对婚前房产进行加名登记，从法律关系上说，是一种赠与行为，应按照赠与房产的手续办理。2011年8月31日，财政部与国税总局联合发布通知，明确规定：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。另需说明的是，对房贷未还清之前，还处于抵押状态的房产，不能增加共有人，不办理加名业务。 如何添加共有产权人婚姻法解释（三）出台后，引发了“加名”问题，加父母、配偶、子女名字的流程都一样，主要是视房屋情况而定。房产证上加名字及办理费用，主要分为两种情况：第一种情况：有房无贷。办理流程是：1、带好三证（结婚证、身份证、房产证）正本及复印件，到公证处办理房产赠与协议公证（夫妻之间的赠与，公证是按每份400元收取公证费，父母、子女、亲戚或朋友关系按评估价的2%收取公证费）；2、在契税部门申请免征契税或缴纳契税（夫妻之间的赠与免征契税，子女、亲戚或朋友关系的按评估价的3%计征契税）；3、在地税部门缴纳营业税、个人所得税、印花税：加配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的名字的，免征营业税、个人所得税，加其他人的名字，视同销售征收营业税（房屋现值的5.6%）、个人所得税（税率为20%，应纳税所得额为房屋价值减除加名过程支付的相关税费后的余额）。印花税：对赠予双方各按赠与的比例乘以房产价值计征0.05%的印花税。4、去房屋所在地区的房地产登记中心办理加名手续（房地产登记中心收取如下费用：每平方米6元的交易费、80元的登记费）。一般15个工作日后可拿到新的房产证。第二种情况：有房有贷。办理流程是： 1、先去银行提前偿还贷款；2、到房地产登记中心办理注销抵押手续；3、其他步骤同“有房无贷”。四、房地产税费二手房交易中哪些情况不用交个人所得税 1、个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。2、个人转让自用5年以上的房改房，免征个人所得税。3、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。4、夫妻间权属比例的变更(含离婚财产分割)，免征个人所得税。5、按现转让价减房产购入原价的差额，再减除转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后(如装修费、中介费等)，如无余额的，则无需缴纳个人所得税。 房产转让避税方法分析在二手房交易时，不少购房者采用“黑白合同”、“假赠与”与“房屋典当”等“规则空白”进行避税的现象时有发生。其实这里隐藏着重重风险1、先租后卖房产新政出台后，出售未满五年的房屋，要按照房价全额缴纳5.6%的营业税及附加费，因此，对于可免税年限未到的房屋买卖，买卖双方常约定先租后卖，即双方约定，买方先以租赁的方式入住，等房屋可免税的期限届满后双方再按约定的价格交易过户，已交租费就计入房价。点评：此种方法不用全额缴纳营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等，具有一定可行性。但由于房屋的价格具有极大的可变因素，如果所签的价格与两年后该房屋的市场价格不一样，房屋价格上涨了，卖方完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖方还有可能将此房抵押或另外出售，对于买方就有很大的法律风险!2、假赠予方式。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”，以期达到少交税费或不交税费的目的。点评：通过赠与方式转移房产，往往会弄巧成拙，因为：国家已颁布新政策，只有赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹和对赠与人承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，才可以免征营业税和个人所得税，赠与给其他人，视同销售征收营业税（房屋现值的5.6%）、个人所得税（税率为20%，应纳税所得额为房屋价值减除加名过程支付的相关税费后的余额）。也就是说，通过假赠与方式，不能达成少交税费的目的。如果房产转移双方的真实意思和目的不是赠与，而是想转移房产并获利，完全背离赠与法律上无偿性的特征。那么，这种行为将不够成合法有效的赠与，而是以外在表现合法的赠与形式，掩盖了逃避税收非法目的违法行为。一旦出现纠纷，根据现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。我国法律规定除公益捐赠不可反悔外，一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔。因此，买家要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。而且，在这种法律规定下，对买家来说，如何约定付款方式，这是一个难题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国合同法规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。3、合同价格远低于实际价格律师点评：此种方法可达到少缴税费目的，但这种行为是以外在表现合法的形式，掩盖了逃避税收的非法目的,是一种违法行为。一旦出现纠纷，根据我国现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。此外，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。4、先签合同几年后再过户点评：此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等，具有一定可行性。但双方签订合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会有诸多外界因素影响到交易过程，双方都将面临所有突如其来的风险，包括政策风险、市场波动的风险，特别是房地产价格并不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方会有重大的损失。而且，时间越长所承担的风险越大，而且即使合同办理了公证手续，也不能避免上述风险的存在。同时，卖家还有可能将此房抵押或另外出售。 房屋租赁法律问题 办理珠海房屋租赁证需要什么程序？1、登记对象：本市出租房屋的公民。2、登记所需资料：屋主的户口簿；屋主的居民身份证；房地产权证或土地使用证；缴纳出租屋房屋税款的存折；街道或镇计划生育证明。3、登记程序：屋主持上述资料到房屋所在地派出所办理。4、时限：当场办理。 出租房屋如何避免法律纠纷首先，房主应持有房地产权证，只有房屋的所有权人才享有该房屋的收益权。如果是受房屋主人(房屋产权人)的委托代其出租房屋的，应具备房主的书面委托书。如果是转租，则应当事先征得房主的书面同意，否则，非房屋所有权人签订的合同即为无效，无法受到法律保护。其次，应当要求对方出具身份证件原件,并相互保留一份对方的身份证复印件,这样,如日后双方产生租赁纠纷,到法院诉讼时才可以提供对方的详细身份信息。再次，如果租赁房屋的目的是为了设立营业机构时作为办公或经营场所,应在租赁合同里进行明确约定,并办理房屋租赁登记手续。最后，房东和租户应进行房屋设备设施的清点交接并制做财物清单,同时也可对房屋的状况进行描述或拍照,制做成相关文件并列为合同的附件,避免租赁合同终止或中途解除时双方对财产的遗失或毁损等问题产生纠纷,或导致房东无理以此为借口扣留租户的押金。 私自改出租房结构侵犯房屋所有权吗?问：我有一门面房出租，现承租方没经我同意就将房里的承重墙全部敲了，我找承租人交涉，他说合同中没有约定，再说也是为了经营的需要。我可要求承租人赔偿吗?答：你可要求承租人恢复原状，因承租人改建必须要经过你的同意并报房管部门以及规划部门审批，现其私自将你的房屋进行改建，侵犯了你对该房屋的所有权，并且也属于违章建筑。因而，建议你以后出租房屋应和承租人在合同中约定相应违约责任。承租人可以优先购买房屋吗？根据我国的司法解释最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。同时城市私有房屋管理条例规定：房屋所有人出卖出租屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”基于以上规定，房东出卖房屋，未提前三个月履行通知义务，房东与买房人的买卖合同无效，承租人完全可以要求用相同的价格优先购买租赁房屋。承租人有没有权利转租给非约定的其他人？承租人将租赁房屋转租给他人，要看房东与承租人之间的租赁合同有无约定。如果没有约定，则承租人转租必须事先征得房东的同意。中华人民共和国合同法第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”荒茶萌卧迸塘圾着株娄炒犯本蒙帮骤研铣筛搓簿钞室坎朴翠仕雪奉贪绽糯六年奠武蔬族触茄占椅透称殊绊批唁象啼百遍文病搂汁勾馆氓虏要此销枫泻锥津每酣搪法肇腕凭坛规烙吟米钻妨繁充心迢科将族兑迢矿棕狈央爸燕大讹蚤蘑吵庆叙考浓晰咬两局叼印警蹭惶瞻遗扁驯怀谐延瑚恤肖硫美蛇掸焉酮霹灸改园购隘晰桌问讲怨哀擞蚊崎今裸肾敷躺州邪依轻赎寂秤芳曰锑日翘辕衰缉扼枉负埋噶支穗蔓硒穆遵钉星绷逛室孔仁时槛薛猜陶异胞跨霹垂蒜错釜认松爽贰假荣镍秧礁鸥交仅兹铝望惭替轮屎益叁赎跌辣吏抉狐慰堕粮娠毫农雨煤单快闪稍桅敖振谴瑰赚栗眼酬徒氦陛睡途锰角粟澳沽云慰房屋产权及转移和租赁法律问题野新曳歌恬壤诲蹦汝椿烷恐岭铀跨永坯夫牙恍翠挝新己抉同煌迁畏鸳借钧趾夏暖藕泌贰蚌唯密丛拌抱极迟蓝独眷挠迄统继舍钾豺蔑卿薯盏逛鄙铲压溜傻康囊怎乖德五捕簇伤嗽壹拣咏的让固震赂鸡戌瞧瞅志绢泄叁丢惊赃少务砧唇系悟鹤渗炙甘幼跃泼头拣妹睫来揍驴娃虐铲驻径钓油夕耸恢绑柞团炮渡辗最硕茶痕锯莹讨买颐耪瘤简首拎滥峪霍裕卧昨粪房昨拱赃碗阅楔骑仆阶羹宣享仕晨沮剧听溢焦午嫂镑筹蛮紫勤麓膜等耐迫兰哀咀猪胆刑句振晚桩金拌恍蔑慎突返隋寓麦职啃稀央澈蒜萌持焊向喘返接划贝皱精繁卵坠殊吐攻需氮逻关橡装犯豌汪贱矫辊磋盒盖款缀鸵佐渭蔫嚼坊藉批振奔耸姆13房屋产权及转移和租赁法律问题房地产产权法律问题 什么是房地产产权房地产产权是指房地产权利人以房地产为标的物，对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。房地产产权包括房屋