资产评估(自我总结).doc

第一章 总论1. 资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性2. 资产评估与会计计价的区别：a .发生前提条件不同 b.目的不同c.执行操作者不同3. 资产分类：存在形式：a.有形资产b.无形资产 是否具有综合获利能力：a.单项资产b.综合资产 是否独立存在：a.可确指的资产b.不可确指的资产 流动性：a.短期资产b.长期资产4. 资产评估的特定目的：资产转让，企业兼并，企业出售，企业联营，股份经营，中外合资、合作，企业清算，抵押担保，企业租赁，债务重组等5. 资产评估的价值类型的作用：a.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素b.价值类型制约资产评估方法的选择c.明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可避免报告使用者误用评估结果6.价值类型：a.市场价值b.在用价值c.投资价值d.持续经营价值e.清算价格f.保险价值g.课税价值7.价值类型的决定因素：a.评估的特定目的（经济行为）b.市场调节c.资产功能及其状态8.资产评估的假设：a.继续使用假设b.公开市场假设c.清算（清偿）假设.9.资产评估的工作原则：a.独立性原则b.客观性原则c.科学性原则d.专业性原则10.资产评估的经济原则：a.贡献原则b.替代原则c.预期原则11.资产评估程序：a.明确资产评估业务基本事项 b.签订资产评估约定书c.编制资产评估计划 d.资产堪称与现场调查e.收集资产评估资料 f.评定估算g.编制和提交资产评估报告书12.资评程序的重要性：a.资评程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证b.资产评估程序是相关当事评价自查评估服务的重要依据c.恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一第二章 资产评估的基本方法1.市场法适用的前提条件a.需要有一个充分发育、活跃的 资产市场 b.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。2.运用市场法的程序a.明确评估对象b.进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物c.分析整理资料并验证器准确性，判断选择参照物d.把被评估资产与参照物比较e.分析调整差异，得出结论3.市场法优缺点a.能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格b.评估结果易于被各方面理解和接受缺点：a.需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用 b.不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估4.成本法实体性贬值：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降，价值会逐渐减少。这种损耗一般称为资产物理损坏或有形损耗，也称实体性贬值。功能性贬值：新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，技术明显落后、性能降低，其价值也就减少。经济学贬值：由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等5.成本法应用前提条件a.应当具备可利用的历史资料b.形成资产价值的损耗是必需的6.成本法基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值被评估资产评估值=重置成本*成新率物价指数法：资产重置成本=资产历史成本资产评估时物价指数/资产构建时物价指数资产重置成本=资产历史成本（1+物价变动指数）功能价值法：被评估资产评估值=被评估资产年产量 / 参照物年产量参照物资产重置成本规模经济效益指数法：被评估资产的重置成本=（被评估资产的产量/参照物资产的产量）的x的平方参照物的重置成本 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本7.运用成本法评估资产的程序及其优缺点：程序：a.确定被评估资产，并估算重置成本 b.确定被评估资产的使用年限 c.估算被评估资产的损耗或贬值 d.计算确定被评估资产的价值 优点:a.比较充分的考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理 b.有利于单项资产和特定用途资产的评估 c.在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛的应用 d.有利于企业资产保值 确点：工作量大，它以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性，经济性贬值也不易全面准确计算8.收益法应用前提：a.被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产b.资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的9.未来收益不等额的情形资产评估值（预期收益现值）=钱若干年各年收益额各年折现系数+以后各年的年进化收益/资本化率前若干年最后一年的折现系数10.收益法评估程序及其优缺点： 程序：a.收集验证有关经营、财务状况的信息资料 b.计算和对比分析有关指标及其变化趋势 c.预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率 d.将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值 优：a.能真实和较准确地反映企业资本化的价值 b.与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受 缺：a.预期收益额预测难度较大，受强的主观判断和未来不可预见因素的影响 b.在评估中使用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估第三章 机器设备评估1.机器设备的特点： a.机器设备作为主要劳动手段，属于会计学中所称的固定资产，具有单位价值高，使用期限长的特点。 b.机器设备属于动产类资产 c.机器设备属于有形资产 d.机器设备更新换代比较快，对于政策规定的高耗能、低效能、污染大的机器设备，尽管实体成新程度高，但仍应按低值甚至报废处理。2.机器设备的分类： 国家固定资产分类标准分类：a.通用设备 b.专用设备 c.交通运输设备 d.电气设备 e.电子及通信设备 f.仪器、仪表、计量标准器具及工具、衡器 按现行会计制度规定分类：a.生产经营用机器设备 b.非生产经营用机器设备 c.租出机器设备 d.未使用机器设备 e.不需要机器设备 f.融资租入机器设备 按机器设备的组合程度分类：a.单台设备（独立设备）b.机组c.成套设备（包括生产线） 机器设备的来源分类：a.自制设备b.外购设备（国内购置、国外引进）3.机器设备评估的程序： a.明确评估目的 b.清查机器设备，明确评估对象 c.对机器设备进行必要的鉴定，确定其适用性、可用度以及主要技术参数 d.研究确定评估方法，搜集和处理有关信息资料 e.估定估算，撰写评估报告4.机器设备重置成本估算a.外购单台不需安装的国内设备重置成本重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费 =全新设备基准日公开市场交易价格*（1+运杂费率）b.外购单台需安装的国内设备重置成本重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费 =全新设备基准日公开市场交易价格*（1+运杂费率+安装调试费率）c.外购单台不需安装进口设备重置成本重置成本=（FOB价格+途中保险费+国外运杂费）*基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运费 = CIF价格*基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运费 FOB价格为离岸价格，CIF为到岸价d.外购单台需安装进口设备重置成本重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+安装调试费+人员培训费+其他e.外购成套需安装津津设备重置成本重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息f.车辆重置成本国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照费及其他费用进口车辆重置成本=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税+增值税+证照费及其他费用其中：进口关税=车辆价格 （CIF）*进口税率 消费税=车辆价格（CIF）+进口关税*消费税率/（1-消费税率） 进口增值税=车辆价格（CIF）+进口关税+消费税*增值税率5.通用非标准设备重置成本法非标准设备重置成本=（主材费/不含主要外构件的成本主材费率+主要外购件费）*（1+销售税金率）*（1+成本利润率）*（1+非标准设备设计费率/非标准设备产量）6.物价指数法设备重置成本=设备历史成本*评估基础日定基物价指数/设备构建时定基物价指数进口设备现值=账面原值（人民币）中支付外汇部分/设备进口时的外汇汇率*（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率）7.规模经济效益指数法被评估设备的重置成本=参照物设备的重置成本*（被评估设备的产量/参照物设备的产量）的x平方8.机器设备的实体性贬值实际已使用年限=名义已使用年限*设备利用率加权更新成本=已使用年限*更新成本加权投资成本=（加权更新成本）/（更新成本）成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）9.机器设备经济性贬值经济性贬值率=1-（实际使用生产能力/定额生产能力）的x平方*100.% =设备年收益损失额*（1-所得税率）*（P/A,r，n） （年金现值系数）10.机器设备运用市场法步骤：a.对评估对象进行鉴定，获取评估对象的基本资料b.进行市场调查，取得市场参照物c.因素比较d.计算评估值11.运用市场法的比较因素：个别因素，交易因素，时间因素，地域因素第四章 房地产评估1.房地产的特性a.位置固定性b.耐用性c.影响因素多样性d.投资大量性e.保值增值趋势2.房地产评估程序：a.明确评估基本事项b.拟定评估基本方案c.实地勘察搜集资料d.选用评估方法评定估算e.确定评估结果，撰写评估说明和报告3.土地资产的特性： 自然特性：a.土地面积有限性b.土地空间位置固定性c.土地使用价值的永续性和增值性d.土地的不可替代性 经济特性：a.用途多样性b.经济地理位置的可变性c.可垄断性4.土地资产价格类型基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间，既有区别又有联系。它们都不是地产交易的成交价格，但都起着调控市场交易地价的作用。它们之间存在相互承接的关系，基准地价是标定地价的基础，标定地价又是土地使用权出让底价的参考和依据。它们之间区别是，基准地价是大面积评估的区域平均地价，后两者是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；基准地价以考率宏观因素为主，标定地价和土地使用权出让底价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更接近市场交易地价。土地使用权出让底价和标定地价也是有区别的，土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地（含成片出让土地）的地价，即指土地使用权出让前政府控制的最低标价；标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价。标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。5.土地资产价格的特点：a.土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定b.土地价格主要由土地的需求决定c.土地价格具有明显的区域性d.土地价格的上涨性6.影响地产价格的因素（一）一般因素：行政因素、社会因素、经济因素、其他一般因素（二）区域因素：a.商业用地土地价格影响因素：商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制、其他因素b.住宅用地影响因素：位置、交通便捷度、基础设施保证度、公共设施完整度、环境质量度、规划限制c.工业用地影响因素：交通便捷度、基础设施完善度、产业集聚规模、环境质量、规划限制、其他因素（三）个别因素：位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素7.土地使用权评估的原则a.替代原则b.最有效使用原则c.变动原则d.供需原则e.贡献原则8.土地权属的类型：土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地9.土地使用权市场法步骤：a.广泛搜集交易资料，确定比较案例b.进行交易情况的修正c.进行交易时间的修正d.进行区域因素修正e.进行个别因素修正f.确定待估土地评估值10.收益法公式P=A/r1-1/(1+r)的n次方P土地使用权评估值，A土地收益，r还原利率，n土地收益年限11.成本法公式： 评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益利息=土地取得费*土地开发期*相应利息率+土地开发费*土地开发期*相应利息率*50%12.建筑物评估的特性 a.建筑物价值的内涵复杂性的特点 b.建筑物产权受土地使用权年限的制约 c.建筑物功能、用途及评估方法13.建筑物评估时需考虑的因素： a.物理因素b.环境优劣的影响c.经济地理因素d.新旧程度e.用途f.产权g.政策因素h.供需状况i其他14.建筑物评估的原则 a.替代原则b.最有效使用原则c.供需原则d.房地合一原则15.建筑物的评估方法： 成本法适用于不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值的情况16.建筑物重置成本=（实际工程量*现行单价）*（1+现行费率）材料差价+按现行标准计算的各项间接成本17.建筑物经济性贬值=建筑物年收益净损失额/正常资产收益率18.市场法适用于有充分房地产交易实例的地区19.市场法公式 评估值=（交易实例*交易行为的修正系数*交易日期的修正系数*区域因素的修正系数*个别案例的修正系数）/N第五章 无形资产评估1.无形资产的特点 a.无形资产具有费流动性，并且有效期较长 b.无形资产没有物质实体，但未来收益较大 c.无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产2.无形资产的分类 a.取得渠道：企业自创、外购 b.有无法律保护：法定无形资产、收益性无形资产 c.可辨认程度：可确指无形资产、不可确指无形资产3.影响无形资产评估价值的因素 a.无形资产的成本b.机会成本c.效益因素d.使用期限e.技术成熟程度f.转让内容因素g.国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度h.市场供需状况i.同行业同类无形资产的价格水平4.无形资产评估的程序 a.明确评估目的b.鉴定无形资产c.确定评估方法，搜集相关资料d.整理和报告，做出评估结论5.收益法公式评估值=无形资产分成率*销售收入或销售利润/（1+r）无形资产最低收费额=重置成本净值*转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本 转让成本分摊率=购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的总设计能力 无形资产转让的机会成本=无形资产转出的净减收益+无形资产再开发净增费用 无形资产收益额=销售收入（利润）*销售收入（利润）分成率*（1-所得税率）收益额=销售收入*销售收入分成率*（1-所得税率） =销售利润*销售利润分成率*（1-所得税率） 销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率利润分成率=追加利润现值/利润总额现值 （边际分析法）无形资产利润分成率=无形资产约当投资量/（购买方约当投资量+无形资产约当投资量）无形资产约当投资量=无形资产重置成本*（1+适用成本利润率）购买方约当投资量=购买方投入的总资产的重置成本*（1+适用成本利润率）6.无形资产成本特性: a.不完整性b.弱对应性c.虚拟性7.专利权的特点： a.独占性b.地域性c.时间性d.可转让性8.专利权评估程序a.证明和鉴定专利权的存在b.确定评估方法，搜集相关资料c.完成评估报告，并加以详尽说明9.专利权采用的评估方法是收益法10收益法的超额收益： 收入增长型（高出同类价格）：超额收益=（使用专利权技术产品的价格-不使用专利技术产品的价格）*产品销售量*（1-所得税率）收入增长型（销量增加）：超额收益=（使用专利权技术产品的价格-不使用专利技术产品的价格）*（产品价格-产品的单位成本）*（1-所得税率）费用节约型超额收益=(未使用专利权技术的产品单位成本-使用专利权技术后产品的单位成本)*产品销售量*(1-所得税率) 11.专有技术的特点： a.实用性b.新颖性c.价值性d.保密性 12.专有技术和专利技术区别： a.专有技术具有保密性，而专利技术则是在专利法规定范围内公开的 b.专有技术的内容范围很广 c.专利技术有明确的法律保护期限 d.专利技术的保护通常按专利法条纹进行，对专有技术保护的法律主要有中华人民共和国合同法、中华人民共和国反不正当竞争法13.影响专有技术评估值的因素: a.专有技术的使用期限b.专有技术的预期获利能力c.分析专有技术的市场情况d.专有技术的开发成本14.商标权评估程序： a.明确评估目的b.向委托方搜集有关资料c.市场调研和分析d.确定评估方法，搜集确定有关指标e.计算、分析，得出结论，完成评估报告15.计算机软件的特点： a.独创性b.无形性c.复制性d.复杂性16.计算机软件价值评估的特殊性：a.可行性研究报告和软件技术鉴定书是其价值评估的重要依据b.权属关系必须要清晰c.计算机软件的新颖性、创造性和实用性是评估中应予关注的核心内容d.计算机软件价值评估有别于商誉与商标等无形资产的价值评估，通常是在有一定的经济行为发生时，如有交易（或使用）对象、有一定的生产规模和明确的用途，才进行价值评估e.计算机软件评估一般是针对具体的软件应用者、软件的使用范围、使用规模以及用途等加以评定估算17.商誉的特点： a.商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售 b.商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价 c.商誉本身不是一项单独的，能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值 d.商誉是企业长期积累起来的一项价值18.资本收益率=资产收益率/（1-资产负债率）19.商标和商誉区别： a.商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现 b.商誉作为不可确指的无形资产，是与企业及其超额获利能力结合在一起的，不能脱离企业而单独存在。商标则是可确指的无形资产，可以单独存在，并可以在原组织继续存在的同时，转让给另一个组织 c.商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权，而商誉只有随企业行为的发生实现其转移或转让，没有所有权与使用权之分第六章 流动资产评估1.流动资产：是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等2.流动资产特点：a.周转速度快b.变现能力强c.形态多样化3.流动资产评估的特点： a.流动资产评估是单项评估b.必须选准流动资产评估的基准时间.c.既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点d.流动资产周转速度快，变现能力强4.流动资产评估的程序： a.确定评估对象和评估范围 b.对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定 c.对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析 d.合理选择评估方法 e.评定估算流动资产，产生评估结论5.低值易耗品：是指单项价值在规定限额以下或使用期限不满一年，但能多次使用而基本保持其实物形态的劳动资料。6.低值易耗品分类： a.用途：一般工具，专用工具，替换设备，管理用具，劳动保护用品，其他 b.使用情况：在库低值易耗品，在用低值易耗品7.低值易耗品公式 在用低值易耗品=全新成本价值*成新率 成新率=（1-低值易耗品实际已使用月数/低值易耗品可使用月数）*100%8.在产品评估法：（成本法）a.按价格变动系数调整原成本 某项或某类在制品、自制半成品评估值=原合理材料成本*（1+价格变动系数）+原合理工资、费用*（1+合理工资、费用变动系数）b.按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值 某在制品评估值=在制品实有数量*（该工序单价材料工艺定额*单位材料现行市价+该工序单件工时定额*正常工资、费用） c.按在制品的完工程度计算评估值 在制品评估值=产成品重置成本*在制品约当量 =产成品重置成本*在制品完工率9.在产品评估市场法 某在制品评估值=该种在制品实有数量*可接受的不含税的单位市场价格-预计过程中发生的费用某报废在制品评估值=可回收废料的重量*单位重量现行的回收价格10.产成品及库存商品评估（成本法） a.（评估基准日与完工时间较接近时）产成品评估值=产成品数量*单位产成品账面成本 b. （评估基准日与完工时间较远时）产成品评估值=产成品实有数量*（合理材料工艺定额*材料单位现行价格+合理工时定额*单位小时合理工资、费用）产成品评估值=产成品实际成本*（材料成本比例*材料综合调整系数+工资、费用成本比例*工资、费用综合调整系数）11.应收票据的评估 应收票据评估值=本金*（1+利息率*时间） =票据到期价值-贴现息 贴现息=票据到期价值*贴现率*贴现期第七章 长期投资及其他资产投资1.债券投资的评估： a.政府债券 b.公司债券 c.金融债券2.非上市债券的评估 a.每年支付利息、到期还本的债券评估 P=债券第i年的预期收益（利息）/(1+折现率)i+债券面值/(1+折现率)折现年限b.到期后一次性还本付息的债券评估P=F/（1+r）nF-债券到期时本金和利息之和N-评估基准日到债券还本付息的期限采用单利率计算时：F=p(1+mr)P：债券面值或计算本金值M：债券的期限或计息期限R：债券利息率 采用复利率计算时：F=p（1+r）m3.股票价格种类：票面价格，发行价格，账面价格，清算价格，内在价格，市场价格4.上市股票的评估：上市股票评估值=股票股数*评估基准日该股票收盘价5.非上市股票的评估优先股：P=Ri/(1+r)i=A/rRi第i年的优先股收益r折现率A优先股的等额姑息收益如果非上市优先股有上市的可能，持有人又有转售意向，则P=Ai/（1+r）i+Rn/(1+r)nAi持有期第i年的定额股息Rn转让市价普通股：a.固定红利模式P=下一年的红利额/折旧率或资本化率 b.红利增长模型 P=下一年股票的股利额/（折现率-增长比率） 折现率增长比率 c.分段式模式 第六章 企业价值评估1.企业的特点：盈利性、整体性、持续经营性2.企业价值评估： 两种途径获得评估值：一是对组成企业的各单项资产价值分别进行评估，在此基础上汇总单项资产的评估值，从而形成企业价值；二是把企业作为一个独立的整体，根据企业的获利能力、资产使用效果、市场条件等因素确定企业的评估价值两者区别：a.两种评估所确定的评估价值的含义是不相同的，单项资产汇总是静态的，企业整体评估是动态 b.两种评估所确定的评估价值一般是不相等的。用企业整体评估方式确定的评估价值与各单项资产评估值汇总确定的评估价值之间的差额，就是企业的商誉 c.两种评估所反映的评估目的是不相同的。3.资产重组对资产评估的影响：a.资产范围的变化b.资产负债结构的变化c.收益水平的变化4.企业价值评估的程序： a.明确评估目的和评估基准日 b.明确评估对象 c.制定比较详尽的评估工作计划 d.对资料加以归纳、分析和整理，并加以补充和完善 e.根据资产的特点、评估目的选择合适的方法，评定估算资产价值 f.讨论和纠正评估值 g.产生结论，完成企业价值评估报告4.企业价值评估中的财务分析 a.企业偿债能力：流动比率=流动资产/流动负债 速动比率=速度资产/流动负债 资产负债率=负债总额/全部资产总额 b.企业营运能力：存货周转率：存货周转次数=年销货成本/存货评价余额 存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）/2存货周转天数=360/存货周转次数=360*存货评均余额/年销货成本 应收账款周转率：应收账款周转次数=赊销净额/应收账款平均余额 赊销净额=销售收入-现销收入-销售退回折让和折扣 应收账款评均余额=（期初应收账款余额+期末应收账款余额）/2 应收账款周转天数=360/应收账款周转次数 =360*应收账款评均余额/赊销净额c.企业盈利能力：投资报酬率（资产利润率）=利润/资产 净资产利润率=税后利润/净资产*100% 销售利润率：销售毛利率=（销售收入-销售成本）/销售收入*100% 销售净利率=税后利润/销售收入*100%每股利润：每股利润=