建设项目投资控制

建设项目投资控制建设项目投资控制 摘要 一个建设项目 往往需要数千万 上亿元 甚至几十 亿元的资金 项目建成以后能否盈利 能否达到预期效果 这是每 个业主非常关心的问题 这就要求项目管理人员切实做好投资控 制工作 过去建设工程投资控制的重点一直在项目的实施阶段 而实践证明工程建设的每一阶段对投资控制都有着不同程度的影 响 且影响程度最大的不是实施阶段而是投资决策和设计阶段 对于一个建设工程项目 任何一阶段的投资控制管理工作都不容 忽视 从立项 可行性研究 初步设计 施工图设计 工程实施 直至竣工验收进行全过程跟踪 使投资控制贯穿于项目建设全过 程 才能实现整个项目投资的有效控制 关键词 建设项目 全过程 投资 有效控制 1 前言 1 1 建设工程项目投资控制的目的 建设工程项目投资控制 就是在建设工程项目的投资决策阶段 设计阶段 招标阶段 施工阶段以及竣工决算阶段 把建设工程 投资控制在批准的或既定的限额内 随时纠正发生的偏差 以保 证项目投资管理目标的实现 以保证在建设工程中合理使用人力 物力 财力 取得理想的投资效益和社会效益 1 2 有效的投资控制需要贯穿于建设项目全过程 要对建设工程项目投资进行有效地控制 从投资决策阶段 设 计阶段 招标阶段 施工阶段 一直到竣工决算阶段 在项目进 程中的每个阶段 每个环节都必须严格按相应的规定和要求进行 控制 使建设工程投资成本在每一阶段都处于最合理状态 也就 是说 要把建设工程项目投资控制在最合理的状态 就必须在全 面考虑各种因素的基础上针对每一阶段进行全过程控制 2 建设工程项目投资决策阶段的投资控制 2 1 引言 建设工程项目决策阶段是投资控制的起点 其决策结果对项目 投资具有决定性的影响 是项目投资控制的重要阶段 因此 建 设工程项目决策管理人员应做好基础资料的收集工作 对资料的 正确性 可靠性进行认真分析 保证投资预测 经济分析的准确 在此基础上科学合理地对建筑产品进行定位 优化规划设计方案 为下阶段的设计工作打好基础 这一阶段的投资控制一般采取分 段进行 由粗到细 由浅到深地进行 2 2 项目可行性研究方面的控制 根据政府规划部门批准的设计方案 和立项文件 通过对项目 的市场 技术 工程 经济和风险等各方面进行研究 分析 比 较和论证 考察项目建设的必要性 市场的可容性 技术的先进 性和实用性 工程上的合理性 财务和经济上的可行性 项目对 社会和环境的影响以及可能面对的风险等 项目可行性研究报告 经政府批准后 其拟建项目投资估算额就是建设项目投资的计划 控制额 2 3 工程造价方面的控制 项目投资决策阶段是项目投资控制的重要阶段 造价工程师应 对拟建项目的各建设方案从技术和经济两方面进行综合评价 并 在优化方案的基础上 确定高质量的投资估算 它是项目建设中 在各阶段预控制项目总投资的依据 在投资决策阶段 科学确定 建设标准水平 合理选择适当的工艺设备 必须做好投资估算的 审查工作 对其完整性 准确性 进行公正的评价 3 建设工程项目设计阶段的投资控制 3 1 引言 设计阶段与决策阶段同属项目投资控制的前期阶段 它们的主要 作用伴随项目的性质 设计 规划的确定 明确项目的总体投资和 投资控制额等 从整个项目的实施过程看 设计阶段在整个项目实 施的地位是极其重要的 在初步设计阶段 影响项目投资的可能性 为 25 95 在技术设计阶段 影响项目投资的可能性为 35 75 在施工图设计阶段 影响项目投资的可能性则为 5 35 很显然 项目投资的关健就在于设计 建设工程全寿命费用包括项 目投资和工程交付使用后的经常开支费用 含经营费用 日常维护 修理费用 使用期内大修理和局部更新费用 以及该项目使用期 满后的报废拆除费用等 据西方一些国家分析 设计费一般只相当 于建设工程全寿命费用的 1 以下 但正是这少于 1 的费用 却基本 决定了几乎全部随后的费用 在决策正确的条件下 它对工程造价 的影响程度可达 75 以上 显然 设计是有效控制工程造价的关键 重施工 轻设计的传统观念 必须克服 长期以来 人们普遍忽视 工程建设项目前期工作阶段的造价控制 而往往把控制项目投资的 主要精力放在施工阶段 审核施工图预算 合理预算建安工程 这样做尽管也有效果 但毕竟是亡羊补牢 为时已晚 事倍功半 要有效地控制建设项目投资 就要坚决地把工作重点转到建设前期 阶段上来 尤其是要抓住设计这个关键阶段 未雨绸缪 以取得事半 功倍的效果 3 2 加强设计管理尽量采用标准设计 工程标准设计通常指工程设计中 可在一定范围内通用的标准 图 通用图和复用图 一般统称为标准图 在工程设计中采用标 准设计可促进工业化水平 加快工程进度 节约材料 降低建设 投资 据统计 采用标准设计一般可加快设计进度 1 2 倍 节约 建设投资 10 15 以上 3 2 1 加快提供设计图纸的速度 缩短工期周期 节约设计费 3 2 2 可使工艺定型 易提高工人技术水平 易使生产均衡 提高劳动生产率和节约材料 有益于较大幅度降低建设投资 3 2 3 可加快施工准备和定制预制构件等项工作 并能使施工 速度大大加快 既有利于保证工程质量 又能降低建筑安装费用 3 2 4 按通用性条件编制 按规定程序审批 可供大量重复使 用 做到既经济又优质 实现了技术成熟 质量可靠 又节约审 图时间 3 3 实行限额设计是投资控制的有效有段 3 3 1 实行限额设计的目的 限额设计就是按批准的投资估算控制初步设计 按批准的初步 设计总概算控制施工图设计 即将上阶段设计审定的投资额和工 程量先行分解到各专业 然后再分解到各单位工程和分布工程 各专业在保证使用功能的前提下 按分配的投资限额控制设计 严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更 以保证总投资限 额不被突破 3 3 2 限额设计要贯穿于项目管理全过程 限额设计贯穿项目可行性研究 初步勘察 初步设计 详细勘 察 技术设计 施工图设计各个阶段 而在每一个阶段中贯穿于 各个专业的每一道工序 明确限额目标 实行工序管理 各个专 业限额设计的实现是限额设计得以实现的重要保证 1 重视初步设计的方案选择 在初步设计限额设计中 各专业设计人员应强化控制建设投资 意识 在拟定设计原则 技术方案和选择设备材料过程中 应先 掌握工程的参考造价和工程量 严格按照限额设计所分解的投资 额和控制工程量进行设计 并以单位工程为考核单元 事先做好 专业内部平衡调整 提出节约投资的措施 力求将造价和工程量 控制在限额范围内 2 严格控制施工图预算 施工图设计是指导工程建设的主要文件 是设计单位的最终产 品 施工图阶段限额设计的重点应放在初步设计工程量控制方面 控制工程量一经审定 即作为施工图设计工程量的最高限额 不 得突破 3 加强设计变更管理 除非不得不进行设计变更 否则任何人员无权擅自更改设计 如若预料到将要发生变更 则设计变更发生越早越好 若在设计 阶段变更 只需修改图纸 其他费用尚未发生 损失有限 若在 采购阶段变更 则不仅要修改图纸 还需重新采购设备和材料 若在施工期间发生变更 除发生上述费用外 已建工程还可能将 被拆除 势必造成重大变更损失 因此要尽可能将设计变更控制在设计阶段 建立健全相应的设 计管理制度 对影响工程造价的重大设计变更 需进行由多方人 员参加的技术经济论证 使建设投资得到有效控制 3 4 加强设计阶段投资控制的其他措施 3 4 1 审查设计概算 看它是否在批准的投资估算内 如发现超估算 应找出原因 修改设计 调整概算 力争科学经济合理 推行设计收费与工程 设计成本节约相结合办法 制定设计奖惩制度 对节约成本设计 者给予一定比例分成 从而鼓励设计者寻求最佳设计方案 防止 不顾成本 随意加大安全系数现象 3 4 2 进行设计招标引入竞争机制 通过多种方案的竞标 优选出具有安全 实用 美观 经济合 理的建筑结构和布局的最佳设计方案 为了克服一些设计人员不 精心计算 而是随意加大荷载等级 增大概算基数 增加投资 不仅方案设计阶段通过招标完成 对技术设计和施工图设计也引 入竞争机制 推行技术设计和施工图设计招投标 使每个设计阶 段均通过竞争完成在设计中对每个设计阶段进行经济核算 3 4 3 引进设计监理 通过设计监理达到既保证工程项目安全可靠又最大限度提高其 实用性和经济性 设计监理的重点应放在施工图设计阶段 通过 监理检查施工图是否根据已批准的初步设计进行深化 检查工程 设计是否符合有关的规定 规范及标准 把好设备选型关 审查 设计采用的新材料 新技术 新工艺是否符合规范要求 并研究 其可靠性 安全性 经济性 综合协调各专业 避免或减少图纸 变更 通过审查与复核验证其限额设计情况 对概算与预算按专 业分析做出分析 控制工程设计阶段的投资 3 4 4 改进设计取费方法 目前的按投资或者按面积收费的方式都不利于设计阶段的投资 控制 只要画出图纸就给钱 质量好坏 投资超不超与设计收费 都没关系 这样无疑限制了设计人员主动控制投资的积极性 如 果在现有收费办法的基础上 加入节约投资提成 投资超出扣除 一定比例设计计费的办法 就会使设计单位和设计人员的设计思 想大大改观 从而鼓励设计者寻求最佳方案 防止不顾成本 随 意加大安全系数 严重浪费现象 充分显示出经济杠杆的力量 使设计和工程投资有机地结合起来 4 建设工程项目招标阶段的投资控制 4 1 引言 建设工程招标的目的 一是选择适宜的施工单位 二是在合理 的范围内把工程造价控制在最低 因此 工程招标是工程投资控 制的重要环节 如果把握不好 就会给招标单位造成投资损失 4 2 合理拟定招标方案 招标方案的拟定主要包括开发项目标段的划分及承发包模式的 选择 招标方式和计价方式的选择等 建设项目中承发包模式主要有平行发包 设计或施工总分包 项目总承包和项目总承包管理四种模式 项目标段的划分及承发 包模式决定了与业主方签约的承包商数量 决定了一份合同包括 的工作内容 决定了建设项目管理的组织结构和管理体制 从而 影响了投资风险的分配 决定了开发商对投资控制的力度和可控 范围 一般来说 平行发包模式有利于缩短工期和控制质量 但 因其合同关系复杂 总合同价不易确定 投资控制难度较大 后 三种模式合同关系相对简单 有利于投资控制 但总包报价可能 较高 总之 不同的承发包模式各有其优缺点和适用条件 开发 商应在综合考虑如下三方面的因素后再作决定 4 2 1 业主方因素 开发项目建设进度计划 资金投入计划及资金流动计划 业主 方的管理作风和打算对工程的介入程度 4 2 2 工程因素 开发项目规模及复杂程度 工程设计工作的深度 工程施工难 易程度 工期要求等 4 2 3 市场 环境因素 建筑市场竞争激烈程度 社会 政治 经济 法律的稳定性 工程所在地的地质 气候条件及施工现场条件的确定性 招标时 间的限制及对环境信息的掌握程度等 上述三方面因素对标段的划分及承发包模式的选择有着重要的 影响 业主方只有对上述因素有了充分 的认识 才能正确处理 三大控制 的关系 合理划分标段及选择承发包模式 从而尽 可能降低 规避 转移投资风险 有效控制投资 招标方式有公开招标和邀请招标两种 因公开招标可以在较广 范围内选择中标人 投标竞争激烈 有利于降低投资 因此 一 般的建设工程项目招标宜选用公开招标形式 建设项目中招标投标的计价方式有工料单价法和综合单价法两 种 一般情况下 综合单价法比工料单价法能更好地控制工程价 格 使工程价格接近市场行情 有利于竞争 特别是随着工程量 清单计价规范在全国的施行 工程量清单与综合单价计价相结合 为标底和报价的合理确定 工程进度款的支付 工程变更 索赔 价款的确定 工程结算款的办理等提供良好的基础 从而对合理 确定和有效控制开发项目的投资 提高项目投资经济效果起到了 重要的作用 4 3 科学进行合同策划 合同策划主要包括合同种类的选择和重要合同条款的拟订 合 同种类和合同条款决定了合同双方的责任分配 风险分配和开发 商对招标工程投资控制的程度 我国建设工程承包合同的形式分为三类 固定价合同 可调价 合同 成本加酬金合同 不同的合同形式会产生不同的投资控制 效果 业主方应根据固定价格合同 可调价格合同和成本加酬金 合同各自的优缺点和适用范围及开发商的管理作风 开发项目的 特点及市场 环境因素等合理选择合同种类 这样才能更好地趋 利避害 降低风险 使开发商的投资效益得到最大的体现 为保证招标项目投资控制目标的实现 招标文件还应事先对付 款方式 合同双方风险的分担 特别是主要建筑材料及设备供应 方式及价格的确定 合同质量等级 合同工期 工程计量程序和 方法 工程变更和索赔的处理等重要合同条款进行分析 才能合 理确定合同双方的责任 权利与义务 保证合同实施阶段投资控 制的顺利进行 4 4 努力完善招标文件 规范编制工程量清单 招标文件是整个招标过程所遵循的法律性文件 是业主方对工 程招标和工程实施中各种问题的规定 是业主方的期望 也是投 标人报价和合同实施的基础 因此 招标文件是联系 沟通招标 人与投标人的桥梁 能否编制出完整 严谨的招标文件 对建设 投资的合理确定和合同履行阶段投资的有效控制有着重大影响 重视招标文件的编制 从招标文件编制着手控制开发投资 是开 发商应做好的一项十分重要的工作 工程量清单是开发项目招标文件的重要组成部分 是编制招标 工程标底和投标报价的依据 也是支付工程进度款和竣工结算时 调整工程量的依据 工程量清单作为开发建设各方计价的依据 为投标者提供了一个公开 公平 公正的竞争环境 是整个开发 项目投资控制的基础 工程量清单的编制应遵守 建设工程工程 量清单计价规范 cb50500 2003 的有关规定 遵照统一的项目 编码 项目划分 统一的计量单位和工程量计算规则的 四统一 原则 为有关各方信息沟通和今后实施网络平台的投资控制打好 基础 此外 工程量清单作为招标文件的组成部分 还必须与招 标文件的原则保持一致 与招标须知 合同条款 技术规范等相 互照应 以较好地反映本工程的特点 体现项目意图 确保其编 制的全面 准确性 为合理确定和有效控制开发项目投资打好基 础 4 5 科学确定评标标准及方法 重视评标 定标工作 评标标准和方法也是招标文件的重要组成部分 科学合理的评 标指标和方法是维护招标公正性 合理确定合同价格 保证招标 效果的前提和基础 我国目前采用的评标方法主要有综合评估法 和经评审的最低投标价法 经评审的最低投标价法一般适用于具 有通用技术 性能标准或招标人对其技术 性能没有特殊要求的 招标项目 不宜采用经评审的最低投标价法的招标项目一般应当 采用综合评估法进行评审 工程评标的基本原则是报价合理 质量可靠 工期适当 信誉 良好 因此 报价 质量 工期 承包商的社会信誉这四项指标 构成了综合评估法评标体系的主要内容 综合评估法评标属于多 目标决策问题 且评标决策者为一群体 为尽可能减少评委的主 观因素影响 维护评标的公正性 业主方在拟订评标指标和方法 时应充分利用现代科学技术发展的新成果 采用更为先进 合理 的技术经济方法如群决策层次分析法 bp 神经网络法等合理确定 综合评估结果 一般的建设工程项目宜采用经评审的最低投标价法作为评标标 准 工程评标定标以最低标价为基本选择 体现了投标竞争的公 平 公正性 鼓励了企业加强管理 降低成本 简化了评标程序 节约了市场运作成本 消除了腐败的温床 是符合国际惯例的一 项举措 成本是商品价格的最低界限 在正常情况下 投标人的 报价应高于其企业项目成本 但因我国建筑市场是一个过剩的市 场 不完善的市场 投标人为获取工程任务常常不惜成本降低报 价 严重损害了承发包双方的利益 阻碍了建筑市场的健康发展 为防止投标人以低于成本中标后不能或不完全按合同约定履行义 务 维护承发包双方的合法权益 工程招标评标委员会必须对其 报价是否低于成本进行分析 评判 以确定合格的承包人 这里 所称的 低于成本 是指经营者低于其所经营商品的合理成本的 个别成本 但由于建筑产品生产 经营本身有其独特的技术经济 特点 其个别成本的确定有许多不确定性因素的影响 在工程招 标阶段 只能是以一个预测成本或经验成本来确定 显然 评标 人员的经验越丰富 工作态度越认真 其对与工程成本有关的数 据 资料处理的能力就越强 评判结果就越准确 因此 认真做 好采用经评审的最低投标价法的评标 定标工作 是科学选择承 包商 合理确定合同价格 降低合同履行阶段投资控制风险的重 要保证 5 建设工程项目施工阶段的投资控制 5 1 引言 建设项目投资控制的好与坏 直接关系到建筑项目的质量 建 筑项目的进度 建设项目的成功与否 通常一个工程项目的投资 主要是由项目的决策阶段和设计阶段所决定 施工阶段对工程项 目投资的影响相对较小 但是施工阶段是建筑产品形成的阶段 也是投资支出最多的阶段 也是矛盾 问题频发的阶段 管理过 程中必须引起足够的重视 5 2 做好工程预算 在开始施工前 应先熟悉图纸 做好预算工作 通过预算可对 工程的投资控制做到心中有数 并且通过预算工作 可以详细了 解图纸 发现一些审图时发现不了的问题 可以提前解决 这样 可以更准确的掌握投资额 只有踏踏实实地做一遍工程预算 才 能真正发现设计图纸中存在的问题 以便在图纸会审中加以更正 做到早发现 早改进 5 3 合理地安排工程的开工和竣工的时间 工程施工时应尽可能避开冬 雨季 这样可以节约不少成本 一个工程如果在冬雨季施工就要提高成本 8 左右 可见要有效的 控制成本 选择最佳季节施工 一般来说 合理安排好开 竣工 时间可有效的使投资成本降低 10 左右 5 4 严格控制工程变更 在施工过程中 严格按图施工 不能随意提出变更 但是随着 施工的不断进行 由于客观上遇到不能预见的情况 环境等造成 的工程变更 业主代表要及时处理并确认变更的合理性 第一 在施工图会审时应及时发现问题 避免由于设计错误或不当而造 成的浪费 第二 业主代表应根据施工现场情况的变化 针对设 计中暴露出来不合理的地方及时提出合理的要求 以减少工程投 资 第三 对于因施工技术的要求或由施工单位提出的变更要求 业主代表应考虑是否科学 合理 业主代表要认真审查 如工期 滞后是由施工方原因造成 即便同意采用赶工期技术措施 由此 产生的费用增加也应由施工方承担 总之 变更是对工程造价影 响较大的一部分 必须对工程变更进行有效地控制 5 5 控制工程量计量 对工程计量实行隐蔽工序报验 事先把变更工程量算清楚 不 能留有余地 业主代表在收到变更工程价款报告后应及时予以详 细认真的审核 对施工单位自身造成的因素而增加的工程量 应 坚决不予认可 对工程进度款的拔付 通过专业工程师逐一审核 复查 以避免工程款超付现象 5 6 严把材料关 材料在建安工程中是很重要的一部分 一般能占到整个建安工 程费的 60 70 把好材料关可以说是控制造价最有效的方法 材料的控制可以说是比较琐碎的 一是材料种类多 二是价格变 化较大 这就使造价在一定程度上变的有弹性 这就要求做好认 价工作 给日后结算工作打好基础 5 7 合理处理工程索赔 索赔主要发生在施工阶段 作为业主方现场管理工程师必须注 意资料的收集和积累 并争取到所涉及的当事方的代表签字 做 到处理索赔时有据可依 有案可查 在实际工程中发包人向承包 人的索赔应遵循以下原则 5 7 1 工程索赔的处理必须有依据合同 施工方与业主双方的 来往信件 各种会谈纪要 各种报告及原始凭证作为索赔的依据 是处理索赔案中的关键 必须全力做好 切实维护各自的权益 5 7 2 发生索赔事件必须及时合理的处理处理不及时会给双方 都带来不利影响 处理索赔事件还必须坚持合理性 既要考虑规 章制度 又要考虑施工过程中发生的实际情况 5 7 3 加强合同管理尽量避免工程索赔在施工过程中 加强控 制 作好管理工作 把一切可避免的索赔事件全部避免 不可避 免的也尽量让时间最短或费用最低 这样才能达到节约工程投资 有效控制造价的目的 6 建设工程项目竣工决算阶段的投资控制 6 1 引言 竣工结算是根据工程建设的全过程所收集的资料 对工程投资 情况的汇总 涉及设备费 建安费 财务费 管理费 其它费用 等为工程投入的一切费用 是全面反映项目实际造价和投资效果 的文件 是在建工程转固定资产的财务依据 通过竣工结算才能 对项目全过程进行总结 对比投资概算 施工图预算 招标合同 价 结算价 财务结算的差异及可控程度 分析投资控制偏差 或失控的原因 竣工结算必须以竣工图纸 签证变更 索赔报告 认价通知