论房地产企业开发中的成本控制.doc

论房地产企业开发中的成本控制作者程洁 摘要：商品房价格持续居高不下，房地产投资不断增大，引起社会各阶层广泛关注。针对这一社会热点问题，本文根据房地产行业特点，较为详细地论述了房地产行业的成本构成，即土地费用、前期工程费，基础设施建设费，建筑安装工程费，公建配套设施费用，销售费用，管理费用，财务费用，税费等。从土地供应价格，政府行政性收费，市政公共设施分摊，企业税收负担，信贷政策，物价水平等方面分析影响房地产开发成本增大的主要因素，重点揭示商品房价格上涨与其开发成本不断增加紧密相关。在上述基础上，提出通过政府部门和内部管理两个方面来进行成本控制。即通过控制土地供应总量，降低地价；清理不合理行政收费；合理分摊市政公共设施费用；降低税收负担；拓宽融资渠道；保持物价稳定的外部手段，以及强化合同管理、择选监理单位；做好规划设计、控制建安成本、降低贷款利息的内部管理实施成本的控制，以达到真正有效实现平抑商品房价格过高之目的。关键词：开发成本合理利润成本控制近几年来，随着福利分房制度的结束，商品房便成为众人瞩目的焦点。它不仅与人们的生活息息相关，并且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。居民改善居住条件的“主动型”需求，城市改造房屋拆迁带来的“被动型”需求，城市化加速农民进城带来的“自动型”需求，使得房价在短短几年内，一路攀升。房地产业的快速发展，成为拉动GDP快速增长的重要因素，也成为政府和金融部门关注的重点。目前，房地产正处于一个发展的热潮中，供求两旺。购房一族、炒房一族在许多城市不同程度的出现，以及商品房开发过程中本身的成本也在不断上涨，从而造成房价的居高不下。国家为了密切掌握房地产市场运行情况，加强了对房地产市场的宏观调控，譬如发布了紧缩房地产信贷的央行121号文件，以引导房地产市场理性投资和消费，继而达到控制房价不断上涨的目的。然而国家通过宏观调控来抑制房价上涨的手段，对房地产开发企业而言是非常不利的，为了保持利润率，企业只能通过采取降低成本的手段来维持合理的利润空间。一、房地产开发中的成本构成房地产开发企业的成本构成与其他行业不同，有其特殊性。成本包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%左右，有些地区的开发商通过土地拍卖取得以后，土地费用已达到总成本的40%-50%，因此，可以这样认为，土地的价格决定了房价。2、前期工程费前期工程费主要指开发项目的前期规划，设计费，可行性研究费，水文、地质勘察费，测绘费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%。3、基础设施建设费基础设施建设费指为开发产品发生的费用，包括开发项目的道路、供水、供电、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环境、环卫设施等费用。该项费用约占成本的10%。4、建筑安装工程费建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从目前来看，约占整个成本的30%左右。5、公建配套设施费公建配套设施费指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，居委会，派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店，银行，超市等）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电所，车库等室外工程。6、销售费用销售费用指房地产开发企业销售部门以及专设机构在销售开发产品或提供老物等过程中发生的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的广告宣传费，展览费，代销手续费，销售服务费，样品房装修费，销售人员的工资、奖金、差旅费等。它在成本构成中的比例越来越大，现在的开发商普遍请用专业的营销公司来销售楼盘，势必费用会加大。7、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费，业务招待费，审计费等。在整个成本构成所占比例很小。8、财务费用房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。它的大小与所开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。9、税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括营业税，城市维护建设税和教育费附加，房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，基础设施配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。二、房地产价格居高不下的影响因素1、土地供应价格上升据统计，从2003年二季度开始，全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度，于2002年统计相比上涨5.4%。土地价格上涨主要是市场需求趋旺，部分地区调整土地基准地价，很多地区在土地交易中主要采用招标，拍卖方式造成。以苏州为例，在均属于南门地区的同一相邻地段2001年初取得土地每亩约需121万元，按容积率为1.4计算，楼面地价为1292元/每平方米。到2003年7月则需259万元计算，按容积率为1.7计算楼面地价为2282元/每平方米，。涨幅之大令人吃惊。同一地段因地价上涨，开发成本每平方米就从1292元上涨到了2282元，涨幅达77%。从2003年四季度开始，国土资源部对建设用地进行清理整顿，各地方政府抓紧土地储备。这些措施的施行，使建设用地更趋紧张。房地产圈地热潮不但未缩相反更趋高涨，地价更是一路上涨。许多人看到炒地炒楼有利可图便投身其中，形成新的需求，使土地供应压力更大，造成恶性循环。政府垄断土地的一级市场，而土地的供应量决定市场冷热和房价高低。地方政府在土地市场上的调控力度和水平，决定了房地产市场的发展态势。作为成本转嫁对象，地价的上涨，最终由消费者埋单。2、政府行政性收费项目繁多，费用偏重导致房价居高不下的原因之一，房地产开发企业承担的行政性收费过重。从各级政府对房地产的收费项目看，不但繁多而且混乱。虽然1995，1996年国家计委和财政部联合发文，后经国务院批准虽然取消了48项不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重的行政收费。下面是苏州市收费项目一览表项目收费标准项目收费标准大配套费105元/M2人防费56元/M2教育附加费10-20元/M2有线电视预置费10-12元/M2档案管理费1.2元/M2质监费2.5-4元/M2标底编制费2.1元/M2煤气开发建设费2900元/户散装水泥专项押金3元/M2白蚁防治费0.7-2.3元/M2工程质量监督费3元/M2规划管理费1元/M2上表并没有列全我市行政性收费项目，但从上表中还是可以看出，仅各种收费，每建筑平方米就达230元。此外，还有招标管理费、公正费、安监费、渣土处置费、道路保结费、市政监理费等等品种繁多。3、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校，幼儿园，医院，派出所等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，在加重成本开支的同时，无形增加了消费者的负担。很多公用设施不但要缴纳配套增容费，还要承担相关的建安，设备费用。这些配套设施的投入，房地产开发企业为实现赢利目的，只有通过提高商品房售价的方式以确保投资的回收。4、房地产开发企业税赋偏重房地产开发企业按收入额的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按营业税的4%交纳教育费附加，按实现利润总额的33%交纳企业所得税，按0.310元标准/M2交纳城镇土地税，按房产余值的1.2%交纳房产税，按营业收入的1.0%预征土地增值税，按土地交易额的4%交纳土地契税，还有诸如印花税，耕地占用费，车船使用税种，按这些税种综合计算，企业税收负担可达到15%左右。况且，现在税务部门对房地产业的税收采取预征的政策，即税收不是从房屋竣工交付，并开具销售发票起征收，而是从收到预收房款之日起就开始征收。例如：预收到100万元房款，就必须将11.80万元先交税，剩下88.20万元才能用于工程的开发建设。具体比例为营业税及城建、教育附加5.55%；土地增值税1.0%；按15%的利润率预交企业所得税4.95%(15%*33%=4.95%)；物价调节基金、粮食调节基金、防洪基金0.3%，合计11.80%。虽然说依法纳税是每个企业应尽的社会责任，但交纳时间提前，税收偏高，负担加重。企业要保证合理的利润，唯一有效途径就是提高房屋售价。5、融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下2004年10月29日起，中国人民银行再次调整贷款利率，目前，企业承担贷款利率仍要高出同期存款利率的2.5倍以上，下面是企业贷款利率一览表贷款期限基准利率浮动标准6个月1年5.58%最高可上浮70%1年2年5.76%最高可上浮70%3年5年5.85%最高可上浮70%从上表可以看出，企业最低贷款年利率是5.31%，而房地产企业一般享受不到基准利率，至少上浮10%，即达到年利率6.138%，最高贷款年利率可达9.027%。房地产开发企业一般具有项目运作周期长，资金集中投入并且量大，投资回收周期相对偏长的特点，对银行信贷资金的依赖十分严重。按10万平方米居住小区计算，前期购地，交配套费，办开工手续所需启动资金以苏州市为例约需18000万元22000万元，按目前商品房预售管理办法规定，只有交齐土地出让金,取得土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，即所谓的“四证”齐全，同时企业自有资金要达到项目总投资额的35%，银行才可发放项目贷款。并且多层建筑要主体完工，高层、小高层建筑达到30%以上的形象进度，方可取得房屋预售许可证，才可预售。按央行规定，商品房只有达到主体封顶才可发放按揭贷款。这些规定虽然可避免一定的风险，但对绝大多数流动资金不足的房开企业，只能是自古华山一条路贷款。按上面所需启动资金计算企业应承但贷款利息每年达1100万元1350万元，按项目周期3年计算，每平方米成本利息费用将达到330元405元。如果销售不畅，企业更将是雪上加霜，利息费用更不可预测。5、建材价格波动，带动建安成本提高建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大材所占比重最大，近几年来价格均有大幅度上涨，以钢材为例，建筑需要最多的螺纹钢和各种线材，今年的价格较去年平均涨幅达近700元，有的最多每吨涨幅达1000多元，建材价格的上涨，直接影响了建安成本提高，如果说几年前建安造价普通住宅在650750元/M2之间，那么现在的框架钢混结构住宅可达9501350元/M2之间，涨幅每平方米达到300元。我们从房地产开发成本的构成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，以及外部环境的重大影响。因此，房地产开发的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化。三、如何有效地控制房地产开发中的成本（一）通过政府部门来控制开发成本1、强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价（1）规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标，拍卖，挂牌制度。在全国范围内建立统一，开放，竞争有序的土地市场，并且逐步要使行政性配置方式从经营性土地领域退出。土地协议转让方式只会导致不公平竞争，容易出现黑箱操作，引发腐败和国有资产流失。（2）加强政府调控，力求土地供需总量平衡。土地供应量不足，价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格，避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。（3）逐步建立强制性退出机制，避免因土地供应方式招拍挂后，因受资金规模限制，而使大量土地集中到少数资金实力雄厚的开发商手中，以便其囤积居奇。政府应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。2、加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不受的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。3、完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用对应有政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需应由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。4、适当降低税收负担依法纳税是每个企业应尽的义务，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。房地产行业也不例外。政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率及改变征收方式，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起事半功倍的效力。5、开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。也只有通过拓宽房地产企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。6、充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳加强宏观调控是任何实行市场经济的国家维持物价平稳必选之道，政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配置，特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局，并可适当放宽进出口相关政策，确保价格维持合理水平，保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。（二）通过内部管理，在开发的全过程中严格控制成本1、以合同管理为手段，加强成本控制房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节，大部分是通过各种各样的合同、协议为依据支付的。如何让这些费用支出得到有效的控制，一个重要的途径就是合同管理。开发企业的各个部门按职责都有签订合同或协议的权利，如拆迁安置的合同由拆迁部门办理，规划设计合同由规划设计部门签订，工程施工阶段的合同、协议由工程管理部门签订，广告策划合同由销售部门签订。因此，作为投资企业要制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量，维护企业的利益，所有的合同协议要按内容统一编号，分类归档，便于管理和查阅，在付款时完全按照合同内容进行支付。2、通过招标选择监理单位好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。开发商在确定监理单位时应进行公开招标，选择三家以上的监理单位进行投标报价，从中选出监理费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位来进行监理。在办理工程洽商时要有监理人员签字才能生效，对洽商内容在技术上是否可行、经济上是否合理都有发言权。3、做好规划设计阶段的成本控制控制建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达7090。设计阶段工作水平的标低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计的考虑，要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的比例要合理，容积率高，设计平面组合好，将会使产品销售好，从而经济效益也高。因而要保证设计的质量，尽量减少施工期间的洽商变更，就必须采取有力措施，切实加强设计阶段的工程成本管理。其措施，主要是以下几个方面：（1）加强设计阶段的经济论证设计阶段是工程建设的重要环节，它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否，直接影响着工程总造价，影响着工程建设的综合效益。在方案比较时，可以采用成本效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。价值工程是分析产品功能和成本的关系，力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管理方法，以获得最佳综合效益。（2）实行限额设计所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。限额设计并不是一味考虑节约投资，也决不是简单地将投资砍一刀，而是包含了尊重科学，尊重事实，实事求是，精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。（3）实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法目前，建筑行业引进了竞争机制，普遍实行了招投标制。设计的招投标制对提高设计水平，促进良性竞争起到了很好的作用。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，可以促使设计单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋，而且要在如何降低工程造价上下功夫。一个优秀的设计方案。既要建筑造型美观，又要造价合理，从而保证建设单位的经济利益。（4）要加强设计出图前的审核工作加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计的不足带到施工阶段，减少不必要的浪费。4、严格控制建安成本，降低工程造价在目前的施工过程中，质量监督、进度控制机制已经比较完善，但成本控制工作恰恰是施工管理中的薄弱环节。由于成本控制工作做的不到位，工程虽能按期保质完成，但一算账就是不盈利或盈利较低，未能达到预期的收益。（1）严格进行工程招标，控制新开工程的造价通过招投标选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工队伍。建设单位签订承包合同是个关键，要把主要内容在合同中予以明确。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，经法律形式确定下来，确保双方的按约履行。（2）合理安排施工顺序，减少临时费用在组织住宅小区的施工，安排开工计划时，要考虑到附属配套及大、小市政工程能否与住宅工程同步进行，尽量不发生临时供水、供电、供热的费用，并减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。在建设小区道路前，即可进行各类管道的铺设，减少二次开挖，避免施工企业因现场施工的原因向开发企业索赔，从而降低成本。（3）建立工程变更制度，降低工程成本工程变更是编制预算增减账的依据，是施工企业在中标后提高造价，增加收入的主要手段，作为监理工程师要加强工程洽商的管理，防止不正当的索赔，建立规范的变更制度是非常必要的。变更管理制度的内容要确定工程、规划、预算合同等有关部门在签办工程洽商时的责任，分工必须明确，权力不宜过分集中。签办变更要注意以下问题：第一，施工前应严格审图，尽量少改动，少办洽商，减少造价增加的幅度；第二，结算时要特别注意减账洽商，防止施工企业漏报；第三，变更应先办，有了手续后再施工。在工程施工中，工程人员往往考虑工程进度，先按变更的情况施工，然后再补洽商手续。这样做的弊病往往是有的隐蔽工程，做完之后无法核实，工作中出现被动。如果工程进度要求紧，也要变更和施工同步进行，增、减账及时审，避免无法核实的情况发生，引起双方不必要的争议。第四，变更内容既要满足工程施工及使用功能需要，又要考虑经济合理和投资节约。凡是因施工企业出于施工方便签办的变更增帐，原则上不予补偿。并应在洽商中予以注明。（4）严格控制材料、设备价格作好市场价格的管理工作，掌握价格的变动趋势，特别是大宗材料设备订货，应货比三家，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地档次不同，价格相差很远，就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同，价格也有差别。要树立成本意识，形成控制成本机制。材料设备费在工程的建安造价中约占70，有的工程还会更高，因此材料设备费应是建安成本控制中的重点。凡施工企业自行采购的材料，重点是对指导价的材料控制，可以采取限价的手段进行控制。材料限价的原则，一是明确加工订货的责任者是施工单位，业主与监理工程师适当参与，参与的目的是控制材料的采购价格，但不能包办代替；二是可以推荐厂家但不指定厂家；三是监督材料的质量；四是在保证质量的前提下合理限价。这种