房抵贷的风险点.doc

产抵押贷款（下称“房抵贷”）是消费贷的一种，是指借款人以名下房产（住宅、商业和别墅等）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的贷款。房抵贷在银行很早就已开展，近几年才在消费金融公司、网络小贷、信托和小贷担保等行业开展。截至目前，银行的房抵贷业务监管趋严、规模收紧，互联网小贷的房抵贷业务受到限制，小贷、担保资本金来源有限，导致通过信托的房抵贷业务增多，这对于转型中的信托公司来说是一个介入消费贷款业务的机会。信托开展房抵贷如何防范风险机遇和风险总是相伴而生的，信托公司面对房抵贷业务机会的同时，也要注意防范以下风险。首先是底层资产的风险。底层资产中首先是抵押的房产，其风险大致如下：根据“买卖不破租赁”的原则，存在租赁权对抗抵押权的风险；根据担保法解释规定，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，存在抵押无效的风险；抵押的房产不投保，存在抵押物灭失的风险；根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定的司法解释，借款人用唯一住房进行抵押，存在难以处置抵押物的风险；评估机构管理不规范，在房产评估价格时存在房产评估价格不公的风险；抵押的房产要产权清晰，无网签、查封、扣押等法律纠纷等。底层资产中其次是借款人，其风险大致如下：借款人是自然人，其第一还款来源存在较大的不确定性；借款人具有良好的信用记录，严禁其征信报告中2年内连续逾期超过6次或累计12次；借款人的贷款、信用卡当前逾期的不予受理，近两年非正常结清（保证人代偿或以资抵债）的不予受理；不受理个人或经营单位正处于被诉讼或被执行阶段的借款人等。其次是资金用途的风险。房抵贷业务虽然开展时间较早，但其和现金贷一起随着新兴金融业务的发展而盛行。由于现金贷业务存在不当催收、畸高利率等负面信息，141号文对其进行了限制。考虑到房抵贷具有帮助中小企业融资和支持个人生活消费的合规性的一面，应该不会像现金贷一样受到很严格的监管。根据监管要求，不得将贷款资金用于房地产开发经营、购房、房地产投资等类投资。为迎合监管形势和控制资金用途，信托公司开展房抵贷时，需要严格审核借款人的信用风险，尽量与有信贷经验的助贷机构合作，同时，要求借款人提供资金用途的转账凭证、银行流水、发票和购销合同等原始凭证。信托房抵贷主要业务模式信托公司开展房抵贷的主要业务模式，其一是流贷模式。信托公司作为房抵贷业务的资金供给方，可通过信托贷款方式直接向合作对手提供流动资金，由合作对手发放房抵贷。根据141号文的规定，合作对手一般是消费金融公司或网络小贷等有放贷业务资质的机构。截至2017年底，国内共有约26家消费金融公司和249家网络小贷，大约有21家消费金融公司都是银行系的，难以接受较高成本，只有约5家民营的消费金融公司和部分网络小贷可通过信托公司进行融资。第二种模式是助贷模式。相比流贷模式，信托公司通过助贷模式可开展的房抵贷业务较多，助贷模式一般是指信托公司与助贷机构合作，信托公司提供资金，助贷机构提供借款人，风险与收益双方协商，助贷模式的房抵贷业务大致可分两类。其中，一类是担保模式。该模式是助贷机构为信托公司推荐借款人，信托公司负责审核、审批推荐的借款人，助贷机构的关联公司/指定的第三方/合作的担保公司/房地产公司等为每笔贷款提供担保。该模式下，要求助贷机构具有房抵贷业务经验，更要求担保人具有一定的担保实力。若借款人本息发生逾期，助贷机构或担保人不履行差补、受让或置换逾期贷款的情况下，担保人需履行担保代偿义务。另一类是信用保证保险模式。该模式是助贷机构为信托公司推荐借款人，信托公司发放贷款，信托公司或借款人向保险公司为每笔贷款投信用保证保险，若借款人不偿还贷款本息，需要保险公司赔付。信用保证保险包括信用保险和保证保险，分别由债权人和债务人投保和缴纳保费。房屋抵押贷款如果走银行的话利息是5.5厘-8厘，这个是月利息，但是银行要求比较高，要求的条件也高，流程一般是这样的，先要看过你的房产三证的复印件，再要实地看房的，如果可以做的话你需要提供房产三证，结婚证（单身提供单身证明），身份证，银行的话还要看你的负债情况和信用报告，再去房管局去做个他项权证就可以下款了，下款时间一般在20天以内。 房产证抵押贷款利息：一年期是6%。五年以上银行贷款基准利率为6.14%。十年的是6.55%。贷款额度，是依照住房评估总价的60%-70%（各家银行不一样）。房产抵押贷款前提是该住房贷款还清，无抵押，有房产证，契税证明和土地证。有房产证登记人本人和配偶一起持有各自身份证，户口本，结婚证，以及上述住房三证，以及各自收入情况证明，本次贷款用途的证明到本地商业银行咨询办理住房抵押贷款申请手续。为什么要严查“房抵贷” 房抵贷的资金是不能用于买房的，这也是严查“房抵贷”的基础。那么，为什么其中不少资金还是流向购房了呢？房抵贷由于利率高，放款金额少，期限短，能将收益提高20%-30%，对于银行来讲，这笔买卖更为划算，从内在动力看银行会存在监管不力的潜在可能性。而且由于银行与中介在受托支付上发明多种规避之道，银行难以对贷款去向进行监督。所以在这样的情况下，加上今年整个房地产市场的情况，就出现了大规模“房抵贷”资金流入楼市的现象。“房抵贷”资金大规模进入楼市，其实就是把本来就是贷款买来的住房再次抵押贷款，由于降低了购房和首付门槛，实质上是一种加杠杆行为，其风险可想而知。如果循环往复抵押买房，整个社会经济金融风险将无穷大，一旦一个环节资金链条断裂，那么必将引爆金融风险。而且“房抵贷”还让还款能力不足的人进入了房地产市场，一旦房地产市场走势逆转，开发商卖完房套现离场，这些还款能力不足的人就有可能产生违约风险，从而造成金融机构坏账，并可能带来系统性金融风险。到，目前招商银行、华夏银行、江苏银行以及建设银行的个别支行目前已经暂停消费贷的办理，合银监会1月13日发布的关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知的要求，重点检查是否违反信贷政策、违反房地产行业政策，严查将综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。“从多家银行同时贷款变得更困难，银行会对个人的还贷能力做严格甄别。”一位银行工作人员告诉记者，“目前所有贷出去的钱，我们每一笔都会查，比如一些消费贷款的用户贷到钱之后，转到自己朋友的账户，再转回自己的另一个账户用于买房，两三笔进出账的追踪我们是查得到的。”而这种消费贷款用于买房的情况一旦查实，银行会马上要求用户还清贷款并冻结他的额度，如果无法按时还清则根据接待协议上约定的，做违约处理还会记入个人的征信记录。同时，银监会也在针对各个房企的账户进行监管。知情人士透露：“银监会会从房产商的账户往回查，看看是不是有款项是从银行消费贷款的口子流出后，倒了几手之后流入楼市。”本端曾报道，有不少购房者通过“房抵贷”获取资金，流入楼市，通过全款付清在购买热门楼盘时占据优势。此外，还有购房者通过信用贷，以凑足首付款。 而个人消费贷款，不管是信用贷款还是抵押贷款，其实都是严禁用于购房的。2016年中信银行个人房产抵押贷款申请流程 中信银行个人房产抵押贷款是以自然人为对象发放的个人房产抵押作为担保的且用途合法的人民币贷款。单笔贷款金额起点不低于5万元，最高一般不超过100万元，贷款期限最短一年，最长十年。利率根据中国人民银行公布的贷款利率档次和浮动幅度执行。 中信银行个人房产抵押贷款流程 （1） 借款人提交借款申请材料，并填写贷款申请表。 （2） 借款人在银行开立用以还本付息的活期储蓄账户或中信卡户。 （3） 银行将对抵押物的状况进行调查，并指定评估机构对抵押物进行价值评估。 （4） 银行将对借款人的借款用途、资信情况、还款能力和还款资金来源进行审查，决定是否批准贷款。 （5）借款人贷款获得批准后，我行将与借款人及抵押人签订借款合同、抵押合同等法律文件，并在借款人及抵押人的协助下，办理 抵押物登记、抵押物保险、合同公正等手续。 （5） 上述手续办理完毕后，我行根据借款人的付款指令将贷款拨至借款人的储蓄账户或借款人指定的账户中。 （6） 借款人按借款合同约定的期限，在我行的任何一个营业网点，将每期应偿