第一湾项目定位报告(客群)

1#、2#栋客群定位报告一、 项目市场定位成功人士的时尚住宅区二、 目标客户群的定位和方法： 从目标客户群的购买能力界定项目主力购买群体：1、 价格所定位的目标客群：A以项目1，2栋户型平均面积160平方米为标准计算，按不同户型的总价格、月供款，首期款来反推项目目标客户的组成。B.以现有的预计第一栋10000/、第二栋8000/的价位进行目标客户分析。价格所推理的目标市场组成和实际购买能力，是实现发展商利润最大化的原则，以月平均购楼款为标准，项目意图进入的目标市场。2、 由项目个体所决定的目标客户目标市场是从发展商得到最大利润及客户群的支付能力的角度来描述目标市场组成，最终房地产项目将在哪个目标市场的层面取得成功，项目的地段、环境、配套、户型等各方面因素综合作用而成。根据本项目的1#、2#楼的户型比例结构来看，1#栋第一个方案有90和230两个户型，各有50户，第二个方案是90+230；2#栋有146和124两个户型有三个单元，共396户，1:1的比例，其组合结构符合市场认可的需求比例，其中目标市场为相应的“大户型”需求的目标市场。综合主要购买群、购买支付能力、项目个体产品这三个方面的目标市场情况，依据项目的具体质量和市场状况来寻找这三个目标市场的交集，确定项目的准确目标市场。 (1)、市场特点： A.销售价格在800010000元/,从而奠定了“高价位”的市场基础。 B.居住条件上乘，配套齐全，位于长沙市开福区车站北路与浏阳河交汇处东西南角，已经被市场认可。（2）、从购买的支付能力确定目标客户 A.1#栋的第一个方案主力户型是230和90，以此为计算单位，按照10000元/,价格分别为230万元和90万元，第二个方案只有90+230的户型，价格为320万：2#栋的主力户型是146和124，按照8000元的价格计算，则分别为116.8万元和99.2万元。 B.企事业单位的中高层，外地富商，创业成功人士，事业有成，有较高的收入，3、具体目标客户细分为： A、 CEO阶层（大型老板阶层或首席执行官）：40岁以上，思想成熟，事业有成者 社会圈子十分广泛，有孩子的家庭，太太在家全职照顾孩子和休养，注重品牌，讲究生活品质，懂得享受生活 。对于他们来说，单纯追求经济收入的意义已经不在。经常出入高级消费场所（如高尔夫球会、高级食肆、夜总会等），希望选择与自己身份地位、教育水平、消费档次、年龄层次、兴趣爱好大致相当或接近的人士为伍，同时也能让家人享受家庭幸福的生活之地 适合户型为：230,90+230B、 二次或以上的置业人士、长期驻长沙的外来商人：35岁以上的高级管理层（或金领阶层）或在长沙有自己的公司，社会圈子十分广泛 ，夫妇双方多数皆参加职务较高的工作，经济收入相当丰厚，欲改善现有居住状况，注重物业质素及物业管理服务，需要一个高素质的居住住所来抬高自己的身份。适合户型：230,90+230,146,124D、 私营经济中成长的“新贵”：该类居民主要以私营业主占多数，文化程度、年龄大小参差不齐，生活条件宽裕，消费能力强，都有较强的经济实力，手头上拥有不止一个物业，此类客户部分人给人暴发户的感觉，自身也反感别人这么看待自己，需要一个能改变人们评价和自身形象的地方。 适合户型：230, 146,124 E、一般的工薪阶层：该类居民主要以白领阶层为主，2535岁收入水平一般，急于解决自己的住房问题，90的户型能够解决其成家的的问题，且市场需求量大。适合户型：89、122本方案是围绕现代简约为主题，适合于30岁左右的三口之家居住，再加上中式的设计元素在里面。相互结合，相交融。以简洁明快的设计风格为主调，简洁和实用是现代简约风格的基本特点。简约风格不仅注重居室的实用性，而且还体现出了现代社会生活的精致与个性，符合现代人的生活品位。全面考虑，在总体布局上方面尽量满足业主生活的需求，主要装修材料以樱桃木，壁纸为主，以樱桃木的优美含蓄，壁纸的朴素大方来装饰墙面的景点。更体现现代简约的之感。创造一个温馨，健康的家庭环境。 在功能方面，客厅是主任品味的象征，体现了主人品格，地位，也是交友娱乐的场合，电视背景墙采用石膏板做的四个几何造型，既简单又大方，再加上色彩为金黄色的壁纸（属暖色调），配上顶部照下来的灯光，整个电视背景墙把客厅提升起来。沙发背景墙只做了简单的处理，用细木工板贴上黑色的亚克力板，做了一个悬挂的台面，上面可以放装饰画等，一些装饰品非常实用。 餐厅是家居生活的心脏，不仅要美观，更重要的实用性，整体性。餐厅的灯光很重要既不能太强又不能太弱，灯光则以温馨和暖的黄色为基调，顶部做了简单的吊顶。墙面贴了局部壁纸，在餐桌的墙面上作了一个台面，可以摆放一些饰品，可以增加以下餐厅的情调。餐厅的垭口