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5价格与银行按揭及购房税费一、价格术语 起 价 在商品房广告中，人们经常遇到“起价”这一名词。所谓“起价”，即“起步价”，是指本物业所有房源中的最低销售价格，一般是指户型格局、朝向不好的楼房价格。 均 价 在实际销售中，一般客户是很少会问到均价的。询问均价，更多的是业内踩盘人员的做法。 所谓“均价”，即本物业的平均销售价格，将本物业各单位（即各套房子）的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。表 价 所谓“表价”，是指“楼盘销售价目表”上标明的各具体单元的销售价格。通常情况下，在销售时，开发商都会制定出“楼盘销售价目表”，上面标明各个楼盘的销售价格。底 价 “底价”是指可以对外销售的最低价格。“表价”不同于“底价”。通常情况下，公司内不同级别的人所拥有的底价权限是不一样的。预售价 预售价是商品房预售时的价格。二、付款方式 为了吸引客户，许多开发商都提供了多种付款方式供客户选择。比较常见的付款方式有： 一次性付款 一次性付款，是指购房者签约后必须将房款一次性付给发展商。 分期付款 分期付款，是指整个购房款被分成若干比例，依照楼宇的施工进度逐一支付的付款方式。这是一种比较吸引人的付款方式。 按揭付款 按揭付款是指购房者向银行提出担保的质押文件，经银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依低押约定按期向银行偿还贷款本息，并提供房产作为偿还贷款的担保。 目前购房贷款可以采用三种贷款类型：商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款。 在选择按揭购房时，购房款被分为两个部分，一部分是首付款，一部分是贷款。首付款是指签订购房合同时应缴纳的首期费用，其余费用由客户向银行贷款，银行将款项直接转入开发商帐户。三、商业贷款 商业贷款完全属于银行的商业性活动，相对而言其贷款利息是最高的。由于资金完全来自银行，在银行能接受的风险范围内，贷款额度通常不会受到什么限制，目前一般为购房款的70左右。 贷款条件 每个银行的贷款条件都有所不同。按照银行相关贷款文件的规定，申请商业住房贷款一般必须符合以下条件：（1）、具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外、国外公民。 （2）、交齐首期购房款（一般不低于房价总额的30）。 （3）、有稳定的经济收入，具备偿还贷款本息的能力。 （4）、同意以所购房产作为借款抵押。 （5）、持有合法有效的身份证明（如户口簿、身份证或营业执照，法人代表证明或合法居留证、护照），在本市购买银行指定发展商的商品房。 （6）、具有有效的购房合同、协议和其他证明文件。 （7）、愿意履行贷款合同的全部条款。 （8）、银行规定的其他条件。应提供的资料 在申请个人住房商业性贷款时，需要准备的资料主要包括：一是证明你身份的资料；二是证明你还贷款能力的资料；三是证明你购房行为的资料；四是进行贷款申请的资料；五是进行还款结算的资料。具体而言，通常应包括以下材料（根据贷款银行的不同，所需提供的材料也会有所不同）： （1）、合法有效的身份证件。 （2）、借款人及有关家庭成员的经济收入证明。 （3）、符合规定的购房合同原件。 （4）、购房首付款发票。 （5）、个人住房贷款申请审批表。 （6）、贷款人要求提供的其他资料。四、公积金贷款 公积金贷款属于政策性贷款，相对来讲利息是最低的。由于它的资金来源是职工向住房资金管理中心缴纳的公积金，因此，只有缴存住房公积金的购房人才能申请，贷款额度也受到严格限制。当住房资金管理中心收到公积金发生不足时，办理的时间会减慢甚至暂停。贷款条件 申请个人住房公积金贷款的基本条件： （1）、有本市城镇常住户口、参加住房公积金并能正常缴交。 （2）、连续缴存住房公积金不少于六个月、累计缴存住房公积金不少于两年。 （3）、贷款申请人与购房合同中的购房人为同一人。 （4）、借款人家庭（一对夫妻）中没有住房公积金贷款或其他数额较大、可能影响还贷能力债务。 贷款范围 个人住房公积金贷款范围是有具体规定的，并不是购买任意房产都能取得住房公积金贷款。根据规定，购买以下房产可以申请个人住房公积金贷款： （1）、购买房地产企业开发的商品住房。（2）、购买按规定可出售的公有住房。（3）、购买房地产交易市场具有产权的二手住房。（4）、为配合深化住房制度改革，经公积金中心认可的其他购房贷款项目。 以下两种房产则不在贷款范围之内： （1）、购买使用权房。 （2）、购买商业用房。 贷款限额 个人住房公积金贷款是有限额规定的，每个地方的具体限额又都不一样。通常来说，个人住房公积金贷款限额应综合考虑“三项基本标准”：第一，贷款额不能超过万元的最高限额；第二，贷款额不能超过你住房公积金帐户储存余额的倍；第三，贷款额不能超过按照你房屋总价款的一定比例算出来的贷款限额（比如以房屋总价款的70作为贷款限额）。 贷款期限 公积金贷款期限与你购买的房屋性质有直接的关系，具体可分为两种情况：如果你购买的是新建商品房，那么你最长可以借30年的贷款；如果你购买的是二手房，那么你最长可借15年的贷款，此外，按照规定，公积金贷款期限最长不能超过法定离、退休时间后5年。 共同申请公积金贷款 共同申请个人住房公积金贷款，顾名思义，当然就是指有几个人一起申请的公积金贷款，其最高贷款额度是根据每一申请人来分别计算贷款额度的，经相加后即为总额度，而最长贷款期限是根据共同申请人中最年轻的一为来计算的，最长不超过这位申请人法定离休或退休年份后的5年。 应提供的资料 在申请公积金贷款时你要准备的资料主要包括：一是证明你及配偶身份的资料；二是证明你购房行为的资料；三是进行贷款申请的资料。四是进行还款结算的资料。申请个人住房公积金贷款应提供的材料： （1）、申请人和配偶及符合条件参与计算额度的直系血亲的身份证复印件。 （2）、申请人和配偶及符合条件参与计算额度的直系血亲的户口簿复印件。 （3）、符合规定的购房合同原件。 （4）、购房首付款发票。 （5）、借款申请表（配偶及参与计算额度的直系血亲同意使用其住房公积金的，须在借款申请表上签字）。 （6）、借款人和配偶及符合条件参与计算额度的直系血亲的个人住房公积金帐号。 住房公积金的提取 住房公积金不是随时都能提取的，必须符合一定的条件，也就是说只有在某种特定情况出现的前提下才能提取。你在四种情况下可以提取住房公积金： （1）、购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房时。 （2）、离休、退休时。 （3）、完全丧失劳动能力，并且与所在单位终止劳动关系时。 （4）、户口迁出本市或者出境定居时。 另外，当你在偿还住房公积金贷款本息时，也可以提取住房公积金帐户内的存储余额用于冲低贷款余额。五、组合贷款 组合贷款顾名思义是公积金贷款和商业贷款两种贷款形式组合在一起，通过商业贷款补足公积金贷款额度不足部分，利息介于公积金贷款和商业贷款之间。 贷款对象和条件 借款人必须经过住房基金管理中心审批后同意给予公积金贷款，并符合贷款行规定的贷款条件。 贷款额度 最高不超过购房价款80。 贷款期限 根据政策性贷款和商业性贷款总量确定，最长不超过30年。 贷款利率 组合贷款中的公积金贷款和商业性个人住房贷款分别按中国人民银行规定的个人住房公积金贷款利率和个人住房贷款利率执行。六、还款方式 一种叫做等额本息还款法，另一种叫做等额本金还款法。两种还款方式的区别主要在于每月的还款额，前一种每月还款额度固定不变，后一种唤款额逐月减少，你可以根据自己的实际情况进行选择。 两种还款方式的区别： （1）、按月等额本息还款方式是指借款人在还款期内每月偿还的贷款本金和利息之和不变，但每月还款额中的本金比重逐月增加，利息比重逐月减少的一种还款方式。 （2）、按月等额本金还款方式是指借款人每月偿还的贷款本金固定不变，但所付贷款利息逐月减少，还款期内月还贷款额逐月递减的一种还款方式。七、购房税费 对于消费者来说，购房并不能只考虑到房价的问题，还应考虑到购房过程中所需要缴纳的相关税费问题。根据规定，购房者在购买商品房过程中应缴纳如下税费： 签订购房合同时：印花税 签订购房合同时，买卖双方均需要缴纳印花税。印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.5交纳，即： 应纳税额=计税金额（购房合同协议上注明的房屋买卖成交价）税率（0.5） 比如，如果你与开发商签订了一份购房合同，房价总额为500000元，则应交纳的印花税为：5000000.5=250元。 办理贷款时：律师费、保险费、公证费 申办个人购房贷款，购房人通常要支付律师费、公证费、保险费等。但因提供按揭的银行不同，在收费项目及标准上，也存在一定的差异。 其中，律师费不是必要的项目，如果没有请律师，当然就不用交纳律师费，但公证费和保险费则是必须的。 一般情况下，公证费的收费标准为贷款额的千分之一，保险费的收费标准为房价总额费用系数贷款年限。不过不同的地方、不同的单位，其收费标准都是不一样的，尤其是在竞争激烈的市场环境中，很多单位都会给予一定的优惠。 办理产权证时：契税、登记费 在办理产权证时，购房者需要交纳契税、登记费等。契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人（即买方）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专税种。 根据我国契税暂行条例的规定，契税税率为35，具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。为推动住房消费，各个地方均推出一些优惠措施，比如对于购买普通住宅的实行减半征收等。八、产权办理 房地产产权 房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一提进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。 房地产产权登记 凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，有房地产管理机关发给房地产产权证。 产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、登级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。 大产证 大产证，即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。 小产证 小产证，即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房地产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。 产权证书 产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 住宅的“全部产权” 按市场价格和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。 住宅的“部分产权” 拥有“部分产权”的住宅一般是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。 “部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。 所有权 房屋的所有权，是指在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权利。根据中华人民共和国民法通则的规定，房屋的所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。 占有权 房屋的占有权，通常由所有权人在房地产买卖中也称业主、房主、房东来行使，但有时也由别人来行使，这也就是使用权与所有权分离。例如房屋出租，房屋出租合同将房屋的占有、使用权转给非所有权人房客来是行使。这时，房屋所有权人并不因而丧失对房屋的所有权。 使用权 房屋的使用权，是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样通过一定法律契约，非房屋所有权人也可以获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用，并不失去对房屋的所有权。 收益权 房屋的收益权