对橱窗的敏感度分析(只供参考之用).doc

对敏感度分析敏感性因素主要有四个：橱柜专业工程、地面工程、墙面工程、其他工程。在掌握了主要控制因素后，我们再对其进行详细分析，研究其增加或减少为项目带来怎么样的结果。另外由于重要影响因素也较多，特别像瓷砖与大理石等的这些装饰工程于项目里影响较大却在材料品种繁多，不同区域采用不同材料，对个别的调整后影响效果不明显，故在此只拿一些影响最大的来进行分析说明。橱柜专业工程占的比重通常最大，虽然其数量不多，但却采用的是进口材料，故造价相当地高，这也是跟项目的定位有关，因而此分项工程为最敏感的影响因素，其材料的选择会对项目的造价成本带来较大的影响，现在拿2栋的来进行说明。由于2栋的交楼标准的单元户型多，故其橱柜的数量也多，对其项目总造价的影响效果最为出众。假如在2栋原来的基础上，对每套橱柜上多增加投入20,000.00元选用更高档的进口橱柜作交楼标准配套，其成本总造价就由原来的107,767,802.98元扩大至115,121,389.39元，投入共增加了7,353,586.41元；折算到交楼标准单元户型总建筑规模里造价指标由原来的3,986.61元/m2增加至4,277.12元/m2，相比原来增加了290.51元/m2；折算到住宅项目的总造价指标里由原来的3,385.48元/m2增加至3,616.49元/m2，相应增加了231.01元/m2，比原来增长了6.82%，其比重由原来的22.18%增长至27.15%，相对于整个项目来说增长幅度是比较大的；相反地假如选用档次低一点的进口橱柜或选用更好的国产橱柜，再或者通过材料的招标采购等途径来压低成本，投资自然而然就减少了6.82%，从而增大了利润；选用更好的橱柜虽带来视觉上的美观或使用耐久性的提高，但也造成投资成本的增加，导致经济效益的减少，故在项目定位与项目回报二者之间只能选其一，追求一方的同时也就等于放弃另外一方，因此对总价有利也有弊，我们只要取两者之间的平衡点，就是对其控制的最好办法。地面工程与墙面工程因数量庞大，故更换材料对总造价的影响可大可小，因此该部位也为最敏感的影响因素，其影响力可以达到牵一发而动全身的效果，是绝对不能对其忽视的分部工程。现在拿“江南新苑”A4栋的来个例子，当中项目的主要影响因素主要为瓷砖、石材、木地板等，假如我们把项目里边的地面砖在原来单价的基础上每平方增加100元，总造价就由原来的17,292,209.56元增加到18,146,932.63元，共增加了854,723. 07元；折算到住宅区域里造价指标由原来的1,107.55元/m2增加至1,170.03元/m2，相比原来增加了62.48元/m2；折算到住宅项目的总造价指标里由原来的1020.82元/m2增加至1071.28元/m2，相应增加了50.46元/m2，比原来增长了4.94%，相对于整个项目来说增长幅度是比较大的；选用更好的地砖材料虽带来视觉上的美观或使用耐久性的提高，但也造成投资成本的增加，导致经济效益的减少。如果石材和木地板也增加的话，对总造价的影响可想而知；次要为门窗及橱柜等家具的设计选材及价格，最后为电器及洁具等的选材及价格，其增长原理同上面地砖增长例子。其他工程（随屋赠送的电器或五金件等）和门窗工程一般只是受数量及品牌档次的影响，对其进行控制的结果比较直