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浅议不动产的善意取得制度及其完善【摘要】善意取得制度是一种以牺牲财产所有权静的安全为代价而保护财产交易动的安全的制度,集中解决在无权处分情况下的权利瑕疵问题。我国物权法第106条规定的善意取得制度解决了无权处分的权利取得问题, ，对传统善意取得制度的最大突破之处在于将其统一适用于不动产和动产，但对不动产的善意取得在实践中还存在很多争论，因此该制度还需要进一步完善，以更好的保护交易安全和维护市场秩序。我国不动产登记的现状和所有权制度决定了不动产善意取得制度有其立法价值和制度空间。本文重点探讨了不动产善意取得制度的建立、构成要件、立法理由及价值等问题。【关键词】善意取得 不动产 构成要件 立法理由善意取得，又称即时取得，是指无处分权人将其动产或不动产转让给受让人，如果受让人取得该动产或不动产时出于善意，则受让人将依法取得该动产或不动产的所有权或其他物权。善意取得制度在阻断所有人对其物的追及力，维护善意受让人的利益，保持财产动的安全与静的安全之平衡等方面确有其他制度不可替代的作用；对于保护交易安全，提高交易效率，促进商品流通，实现物尽其用具有重要意义。善意取得，为大陆法系与英美法系民法的一项重要制度，其涉及民法财产所有权的静的保护与财产交易动的保护两个方面。现代各国民法善意取得制度源于古日耳曼法的“以手护手”（Hand muss Hand Wahren）【1】在Hand muss Hand Wahren中，第一个“Hand”为受交付者的“手”，第二个“Hand”，其意义究竟为交付者的“手”还是受交付者的“手”，不很清楚。但从善意取得的内容与该格言的整体意义来看，其意义应当是：“让与并交付动产者，应保护受让与人受交付者”。姚瑞光：民法物权论，第104页注释21】，其内容是指所有人因信赖相对人而将所有物移转相对人占有时，则其只能向该相对人请求返还。如物已经为第三人占有，则其也只能向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人追回。“以手护手”原则，是对所有权追及效力的切断与限制，兼顾了所有人与善意第三人之间的利益平衡。一、不动产善意取得的争论及制度的建立不动产是否适用善意取得，理论界一直争论较大。包括很多知名学者在内，都认为应坚持不动产登记公信力的模式来解决相关问题，不动产善意取得制度没有设立的必要或者是不应被设立。代表性观点比如：梁慧星认为，不动产的公示方法是登记，交易中不会简单地将占有人误认为所有人，故不动产不发生善意取得问题。【2】梁慧星.中国物权法研究(上)M.北京:法律出版社,1998.2】基于物权登记具备公信力，即使登记错误或遗漏，善意第三人相信登记的准确性而就此进行交易的，其利益应受到法律保护。【3】梁慧星.陈华彬.物权法M.北京:法律出版社,1997.3】孙宪忠则认为，不动产登记具有公信力，通过公信原则对不动产交易安全给予保护便已足够，不必另设不动产善意取得制度。【4】孙宪忠.再论物权行为理论载中国社会科学.(京)2001:59.4】并且，登记的公示性决定第三人不可能存在善意（不知或不应知交易瑕疵），善意取得的原理以及规则在不动产法领域己经无法适用。绝大部分学者否定不动产善意取得制度，理由是不动产登记具备公信力。不动产占有人不能推定为所有人，也就不能适用善意取得。对于第三人利益的保护，可以凭借不动产登记公信力来实现，不动产物权没有适用善意取得的必要。1988年通过的最高人民法院民通意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”上述规定中的财产可以理解为包括动产和不动产，这被认为是不动产适用善意取得的依据之一。2007 年 3 月 16 日颁布的中华人民共和国物权法（以下简称物权法）中明确规定了善意取得制度，并将其适用范围由动产扩大至不动产，立法上前进了一大步。无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但是如果受让人善意且以合理价格受让，不动产也依法登记，则受让人取得该不动产所有权。动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异，而物权法中将二者不加区分地统一规定，致使对不动产善意取得构成要件的理解上存在诸多难点，实践中也发现物权法关于不动产善意取得的规定尚需进一步完善。基于此，本文对不动产善意取得制度在适用中的难点进行分析，并提出相关建议，以求对该制度的完善有所裨益二、由案例引发的思考 案情：2009年5月，张明从李伟处购买了一套二手房。张明在支付了共计20多万元的房款和税费后，房屋的产权过户到了其名下。但没过多久，张明突然收到法院的传票，李伟的前妻赵丽向法院提起诉讼，要求法院确认自己与李伟签订的“房屋买卖合同”无效。据赵丽表示，张明购买的这套房屋的产权是夫妻双方共有，李伟卖房时，自己正在与其办理离婚手续，李伟卖这套房屋，并没有征求自己的意见。赵丽认为，在自己与李伟未离婚时，该房屋属于夫妻共同财产。根据我国婚姻法的规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。李伟处分共有财产时，没有征得自己的同意，因此，李伟侵害了自己的财产权利。 对此，张明认为，自己买房时曾看过房屋产权证，李伟是该房屋惟一所有权人。同时，自己已支付了房款，并已完成过户手续房屋买卖合同有效。即使李伟卖房时未告知其妻，但是自己的行为属于善意取得李伟出售的房屋，故应受到法律保护。【5 】 房屋买卖善意取得案例47 /forum.php?mod=viewthread&tid=201611】那么本案究竟该如何断定，是存在争议的。赵丽向法院起诉认为房屋是夫妻共同财产，李伟没有经过其同意出卖房屋，房屋买卖合同无效，要求张明退还房屋。张明认为房产证上仅仅登记有李伟一人的名字，自己已经支付了房款并且已经办理了过户手续，房屋买卖合同有效，自己应当拥有房屋的所有权。 赵丽向法院主张称张明购买的房屋属于其和李伟的夫妻共同财产，是有法律依据的。根据婚姻法解释（二）“第十九条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”根据这一条款，只要在登记结婚后夫妻双方共同出资购买的房屋，虽然登记在一方名下，但应当认定为夫妻共同财产。夫妻共同财产，是夫妻两人共同共有的财产。应当说，对共同共有的财产出卖应当共有人都同意才可以，如果有一方共有人不知情而另一共有人自行出卖共有物品，那么显然是无权处分的。这样的情况按照民法通则意见的规定一般应当认定为无效合同，根据合同法的规定认为属于效力待定合同。总之这样的合同在法律效力上是存在瑕疵的。在物权法生效之前，善意取得制度仅仅能适用于动产领域，物权法第106条规定了不动产同样可以适用善意取得。根据物权法的规定符合以下条件可以适用善意取得制度：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案中张明基于对房产证登记的信任以为房屋属于李伟一人所有，所以其主观上是善意的，另外张明也支付了合理房款，并且也办理了房屋过户手续，所以张明完全符合善意取得的条件。本案经法院审理后认为张明与李伟签订的房屋买卖合同虽然存在瑕疵，但张明已善意取得该房屋所有权，因此判令驳回赵丽要求退房的诉讼请求。司法实践中，总是遇到这种关于不动产房屋买卖纠纷的问题，那么在具体的案件中，如何判断“善意”，是否以原权利人具有可归责性为构成要件，如何认定转让合同的效力及其对善意取得的影响，房产登记机关是否尽到审查义务等等问题，是值得深入探讨的。三、对不动产善意取得的理解不动产善意取得是指受让人信赖登记证书而与无权处分不动产的让与人交易, 如受让人取得该不动产时系出于善意, 则取得该不动产的所有权, 原不动产所有权人不得要求受让人返还原物。不动产善意取得的理论基础是物权公示公信原则。就实质来看, 善意取得是以牺牲财产静的安全为代价而保护财产动的安全, 也是平衡所有权人利益和善意受让人利益的一项制度。基于物权法定主义原理, 通过善意取得的方式获得的所有权是原始取得, 具有绝对性的特点, 不因善意取得交易过程的瑕疵而影响其物权属性。四、不动产善意取得之构成要件（一）对“无权处分”的理解物权法第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，符合善意取得构成要件的除外。”根据该规定，无权处分是善意取得的前提条件。那么何为无权处分呢？一般认为，“所谓无权处分，是指非所有权人未得到所有权人授权或者同意，在不享有财产的处分权的情况下将他人所有的不动产和动产转让给受让人的行为。”【6 】唐德华： 物权法解析与适用，北京中国民主法制出版社，2007，第148页】换言之，即权利人无处分权而从事了法律上的处分行为。无权处分是善意取得的根本前提。常见的无权处分主要有以下几种情形：一是行为人对处分的财产不享有任何权利；二是行为人对处分的财产没有所有权，如承租、保管或借用人将其承租或保管、借用的财产出让给他人；三是所有权受到限制，如未经其他共有人的同意，某共有人将共有财产出让给他人；四是代理人擅自处分被代理人的财产，如无代理权、代理权终止、超越代理权的情形下，发生无权处分的情况。【7 】李琦：浅谈不动产善意取得制度，法制与社会2010.3，第29页】在无权处分的情况下，一般涉及三方当事人，形成了原所有权人的利益与善意第三人利益的冲突和矛盾。而与善意第三人相比，原所有人通常更易于预测到无权处分人处分其物的可能性，更应当承担向无权处分人追偿的负担和追偿不能的风险。此时，第三人通过善意取得制度取得所有权，获得保护。物权法第106条将善意取得制度统一适用于动产和不动产，二者的重要区别就在于“无权处分”的内涵不同。就动产而言，无权处分的认定比较容易，动产以占有为公示方法，所以动产的无权处分就是指没有处分权的处分行为；而就不动产而言，无权处分的认定不仅涉及没有处分权而处分财产，而且涉及明知登记错误而处分财产。因为实践中不动产的无权处分主要是指登记簿错误时登记权利人将不动产转让给他人，取得人因信赖登记而进行了交易且办理了登记的情形。什么情况下才会发生不动产的无权处分行为呢？下面来看一则案例：甲为A房的所有人。2008年1月10日，甲向乙借款100万元，为期2年，甲以A房为乙设定了抵押权担保。2009年9月1日，甲伪造乙的身份证、房产证、授权委托书及同意注销抵押权的书面文件，前往登记机构办理了抵押权注销登记。2009年11月1日，甲以150万元将A房出售给丙并办理了所有权转移登记。2010年2月1日，因甲未偿还借款，乙请求法院实现抵押权时方发现A房的所有人已成了丙。案例中，处分人甲虽然是A房的真实所有人，但A房上原本有乙的抵押权却因甲使用欺诈手段注销了抵押权登记，因此登记簿上存在错误。那么，登记错误的情况下登记人处分财产，是否属于无权处分呢？本案中，尽管甲是A房的所有人，但由于A房上有乙的抵押权，依据物权法第191条第2款的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人的同意不得转让抵押财产。因此，即便乙的抵押权登记被错误地注销了，甲处分A房的行为仍属于无权处分。首先，根据物权公信原则，即使在公示的内容是虚假的、有瑕疵的情况下，第三人因信赖该公示的内容而从事交易，其从交易中所取得的权利仍应受到法律保护。其次，这种交易受到保护并非意味着登记簿上的人就有权处分财产。有权处分的一个基本构成要件是该交易行为是合法有效的，即交易当事人合法地享有该不动产，既然是登记错误，说明登记人对该不动产的所有权并非合法有效，也就无权处分。从反面来讲，如果这样算是有权处分，那么就不需要借助善意取得就可以使得第三人享有所有权，更不需要认定第三人是否构成“善意”。 在现实生活中，比较常见的也就是像本案这样在登记错误的情形下，将财产处分于他人。对于不动产而言，无权处分的认定，不仅仅包括没有处分权而处分财产的情况，还要扩大到明知登记错误而处分财产的情况。（二）“善意”的判断标准善意取得制度旨在维护交易安全，保护的是受让人的合理信赖的信赖，物权法第 106 条规定“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，才能够适用善意取得。受让人在主观上是否“善意”，是衡量其是否适用善意取得的关键。虽然法条对于不动产或者动产适用善意取得都作出了统一要求。但是，应当清楚：就动产而言，“受让”是指动产占有的移转；就不动产而言，“受让”是指不动产登记的变更。善意取得的结果是物权的变动，不动产善意取得的物权变动标准与物权法关于不动产的公示方法应该一致。既然动产与不动产变动的公示方法不同，那么相应的动产和不动产善意取得中“善意”的判断标准也应当不同。一般来说，在动产转让中，判断的标准较为复杂，由于动产的占有所具有的公信力较低，受让人不能仅仅凭借占有动产的事实就当然地相信其具有处分权。而且，在经济生活中出现大量的所有权保留、所有权让与担保等占有和所有权相互脱节的现象，占有的公信力更低。在这种情况下，判断受让人是否具有合理的信赖时，除了“占有”这一要素外，还须考察以下一系列因素，“（1）让与人身份是否可疑，例如由有寄藏赃物嫌疑之旧货店，买取其物。（2）是否为授受行为，行于近亲之间。（3）交易的具体环境、交易的场所等。而不能仅凭占有就能够满足信赖出卖人，享有处分权的权利外观要求。” 【8 】腾晓春，李志强.：中华人民共和国物权法释义 上海立信会计出版社,，2007，第132页】而在不动产转让中，“善意”的判断标准相对比较单一。因为与动产占有不同，不动产登记有国家信誉的支持具有相当高的公信力，受让人有理由相信登记簿上记载的物权状态就是真实的权利状态。因此，在实践中，应当以取得人对登记的信赖作为判断关于不动产善意取得的判断标准，通常只要受让人了解了登记簿上记载的权利状况，并对此产生合理信赖，就推定其为善意；除非其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。如果受让人怠于查阅，则推定其不构成“善意”。（三）对善意“准据时间”的断定如何理解物权法第 106 条“受让人受让该不动产或者动产时”之“善意”的规定。第三人在何时具有善意，方才构成善意取得的条件呢？根据物权法第9条第1款的规定，基于法律行为的不动产物权变动，原则上采取登记生效要件主义，即只有经过登记，方才发生物权变动效力。因此，只有在登记完成时为止取得人都是善意的，才能构成善意取得。然而，不动产登记不可能瞬间完成，而是需要一段时间后才能完成的。例如，依据房屋登记办法第23条的规定，自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当在30个工作日内完成国有土地范围内房屋所有权登记；在10个工作日内完成抵押权登记或地役权登记。这样一来，决定取得人的善意就有多个时间点，如提出登记申请的时间、登记机构受理登记的时间以及完成登记的时间。就以哪个时间点为准，理论上有不同的见解。通常学说上，持有两种不同的观点：一种观点认为，善意是指在交付标的物、受让人接受标的物之时，受让人是善意的。其理由在于，根据文义解释，此处使用“受让”一词，表明其对于动产和不动产都以交付之时为准，动产和不动产处分中善意的认定时点是交付标的物之时。“另一种观点认为，应当区分公示方法的不同，对于以占有为公示方法的物权，善意的认定时点是交付标的物之时；而对于以登记为公示方法的物权，善意的认定时点是登记之时。” 【9 】石晶， 张锋.：动产善意取得的构成要件及法律效力分析，理论界，2008 (3):第72-73页】这两种观点都有待商榷。根据物权法第 106 条规定的善意取得的另一个要件：“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”可以看出“善意”的准据时间应当根据公示方法的不同而有不同。就这一点来说，后一种观点的与之相符。但是后一种观点也有不妥之处，主要存在以下两种情况：1、已办理不动产转让登记手续，未支付价款时知道无权处分的事实例如：甲某在 1 月 1 日与乙某签订不动产买卖合同，2 月 1 日办理不动产转让登记，2 月 5 日乙某知道了甲某为无权处分人的事实，3 月 1 日乙某在明知甲某是无权处分人的情况下仍然支付价款。那么乙还能受到“善意取得”的保护吗？答案应该是否定的。善意取得制度的设立旨在保护善意的第三人，即使已经办理了变更登记，但购买人在知道无权处分事实后，还有机会拒绝支付价款。也就是说如果购买人在支付价款之时或者在支付价款之前就已经知晓无权处分的事实，那么，第三人就属于明知登记错误的情形了，就不值得保护。2、已办理不动产转让登记手续，支付部分价款时知道无权处分的事实对于购买人已经支付了部分价款，但在没有完全支付价款时却知道了无权处分事实，这时是否为善意呢？例如甲的房屋被错误地登记在乙的名下，乙将该房以20万元卖给丙并办理了房屋所有权转移登记。登记前丙付给了乙房屋价款10万元，但至甲发现房屋被乙盗卖而请求丙返还时，丙仍未付给乙剩余的10万元房款。那么丙某是否能受到“善意取得”的保护呢？物权法第106条第1款第3项明确要求出让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记；物权法第14条规定，只有记载于不动产登记簿，不动产物权变动的效力才发生。因此，以记载于登记簿的时间作为判断善意的时间点符合物权法的立法本意。(2)当事人提交登记申请后并非完全无法控制登记的进程。例如，房屋登记办法第21条明确规定：“房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请”。这意味着取得人在提出登记申请后如果发现登记簿存在错误，其完全有机会撤回登记申请。基于诚信原则的要求，取得人在明确知道了登记簿错误之后自然应当撤回登记申请。（四）以合理的价格转让对物权法第 106 条第一款第 2 项“以合理的价格转让”可以看出法条对转让价格合理的规定，采用的是模糊主义，留给法官一个自由空间，以根据具体案情裁判，应当说这种设计有其合理性。但是到底怎么样才算是价格合理呢？这是需要深入考虑的。通常情况下，不动产的价格通常比较昂贵，在确定价格是否合理时应当尤为慎重，所以通常衡量不动产价值的标准往往也比较复杂。以商品房为例：第一，虽然商品房是有明确的市场价格，但是，在判断商品房的合理价格时仍然也要考虑其位置、容积率、开发商的品牌等因素，进行综合判断。第二，在考虑价格是否合理时，也要考虑当事人的主观因素。例如，考虑房屋的朝向、布局、周边环境以及新旧程度等因素，如果受让人支付了低于市场价格的价格，也不能一味认定其价格不合理。在法律上对如何判断“价格合理”没有统一标准使得在留给法官一个自由空间，以根据具体案情裁判的同时，也给法官今后的司法实践中自由裁量价格合理与否时增大了权力，这样不利于司法公正，易产生司法腐败。如果法官徇私舞弊，判决该转让价格合理，构成善意取得，那么将对实际权利人造成损失。笔者建议，为保护不动产交易市场的交易安全，法律在对不动产交易的价格是否合理作出弹性规定的同时，也应给法官相应的制度予以制衡。因为立法者的意图只是希望价格合理并非要求完全和市场价格一致，所以只要求大体相当，不明显低于市场价格即可。可以在司法解释中这样规定：“在同一时期、同一地段，有同一类型参照物的依该参照物为基准，再适当考虑该不动产的周边环境、品牌价值以及不动产添附等因素，确定一个不动产参考价格。如果该不动产没有可参照物的，则交由独立于司法机关之外的具有资质的价格评估机构进行估价，确定该不动产的参考价格。买受人支付的价款不低于该参考价格的 90%，视为价格合理。”（五）应当登记的已经登记物权法第 106 条第 1 款第 3 项“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”， 显然是指那些以登记为生效要件的不动产物权变动，这些不动产物权包括建设用地使用权、房屋所有权、建设用地使用权抵押权、房屋抵押权以及已经登记的地役权。【10 】 程啸：论不动产善意取得之构成要件中华人民共和国物权法第106条释义，2011第83页】在取得人善意取得这些不动产物权时，必须完成登记方符合善意取得的构成要件。对此，学界没有异议。然而，学界有争论的是，那些不以登记为物权变动生效要件而是对抗要件的不动产物权，如土地承包经营权的善意取得究竟是以登记为要件还是以交付为要件。对此，王利明教授认为，对于不以登记为生效要件的不动产物权，其善意取得仅以交付为要件。 【11】王利明：中国物权法教程，人民法院出版社，2007年版第150页而崔建远教授认为，任何不动产物权的善意取得都以办理了登记为要件，如不登记，即便已经交付，也不发生善意取得之法律后果。 【12】崔建远：物权法，中国人民大学出版社，2009年版第89页尽管物权法第16条规定了登记簿的推定效力也承认了登记簿的公信力即不动产善意取得，但由于我国法并非对全部的基于法律行为的不动产物权变动采取登记生效要件主义，而是同时兼采登记生效要件主义与登记对抗要件主义，因此，我国法上登记簿的推定效力与公信力的适用是受到限制的。不动产的善意取得制度系借助了登记的公信力原则来达到维护交易安全的目的。根据物权法106条第1款第3项的规定，如果买受人没有办理房屋登记手续就意味着他们不能获得善意取得制度的保护。如果此时在房屋登记簿上出现第三人的名字，那买受人即使实际支付了房款，并且已经居住很长一段时间，也不能对抗登记簿上第三人的权利。买受人在花钱买来的房屋里住了长达几年之后，得知房屋有可能会变成别人的时，是无论如何也不能接受的。如果这种情况出现，必将对目前我国房地产交易市场的交易安全保护带来负面影响。笔者认为，由于我国的不动产善意取得登记制度较为混乱和不规范，登记的程序和审查制度也尚待改进，我国不动产登记的错漏在所难免。为了真正确立不动产登记的公信力，保护不动产的交易安全，笔者认为我国的物权法中应确立具体的不动产善意登记制度，视为例外情形单独作出规定。五、构建不动产善意取得制度的立法理由（一）理论基础从本质上说，善意取得是一种以牺牲财产所有权的静的安全为代价来保障财产交易的动的安全的制度。关于善意取得制度的理论基础，迄今为止，尚未形成一个统一的观点。学界主要有“取得时效说”和“非时效说”,而后者又包括四种不同的主张：“权利赋权说”、“法律特别规定说”、“占有效力力说”、“权利外像说”。【13】 梁慧星，陈华彬：物权法，法律出版社，2007年版第206页13】我国的善意取得制度不外出于保障市场交易的安全与便捷的考虑，及保护占有的公信力的要求。笔者认为善意取得制度的理论基础应为公示公信原则。物权公示原则，就是法律上要求当事人必须以法定的公开方式展现物权变动的事实，否则不能发生物权变动的效力和公信力的原则。公信原则，是依法定方式进行公示的物权，具有使社会一般人信赖其正确的效力，即使公示的物权状况与事实的权利状态不符，法律对信赖公示的善意第三人从公示的物权人处所取得的权利仍予以保护的原则。【14】 洪伟，黄彤：民法，上海人民出版社，2009年版第191192页14】公示的物权与真实权属完全吻合存在一定概然性，基于相信法律而为行为的善意第三人理所当然要受法律的保护。相同法律之下的保护应是没有偏颇的，断无保护一方而舍弃另一方的道理，故动产如是，则不动产亦然，于是确立不动产之善意取得也是情理之中。（二）现实基础当前，在我国的不动产登记制度远远不够系统完善，不动产交易会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意，则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产的所有权。（三）司法实践早在物权法颁布之前，我国司法解释及司法实践实际上已承认和执行不动产的善意取得制度。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)第 89条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”在这一规定中，“共有财产”按照一般的理解，既包括动产又包括不动产。实践中共同共有房屋的买卖纠纷非常常见。六、构