京汉新城营销策划报告最终.docVIP

京汉新城营销策划报告最终 ?施工面积与新开工面积较去年快速增长基础上，又有较大幅度的提高，市场供应量进一步加大。 ?新城区逐渐成为开发热点，住宅开工面积集中放量，预计总投资规模75万平米，开发规模30万平米，区域竞争日趋激烈。 ?在政府政策的积极推动下，经济适用房投资大幅增长，客户分流严重。 二手房成交量大、单位集资建房等状况，致市场需求进一步缩减。 ?（当地很难查到最新的统计数据）xx年统计数据显示，当地住宅期房月均销售2.6万平米，销售额3500万元，销售均价1360元/平米。 ?在外来企业先进的产品理念的促动下，项目运作趋于成熟，产品开发从低层次、低成本的形态向品质化、品牌化阶段迈进。 ?住宅消费能力持续成长，高端需求不断加大，对产品的综合素质要求不断提高，高端居住需求亟待释放，高端住宅项目存在运作空间。 ?园林环境的营造是难点，小区的园林景观仍处于低层次状态。 ?新城区热点尚未形成，老城区仍是销售热点地区，为客户置业首选。 ?老城区受城市发展局限，开发量逐渐减少，新城区具备良好前景。 ?物业管理普及率较低、管理水平低，买家愈来愈重视物业管理服务。 ?小套型住宅销售情况最好，大户型房屋滞销状况明显，2居室户型需求量大。 ?市场缺乏高端产品和领军项目。 ?媒介投放费用低，渠道单一，缺乏可依靠的主流媒体。 1.2分析结论?同区域竞争项目带来的竞争威胁给予密切关注。 ?项目先期销售价格宜适当控制。 ?宏观政策调控，项目档次提升不可过高、过快。 ?创新性的采取适当的媒体投放策略，形象建立和实效性相结合。 ?宜于适当时机投资开发高端别墅项目。 3竞争项目分析3.1竞争项目调查北岸华庭项目调查表价格均价1700元/平米主力总价18-22万元每层单价（元/平米）首层二层三层四层五层六层11481720-19401880-16901730无位置哲里木大桥北规划设计占地面积33.73万平米。 建筑面积27.2万平。 以芬兰的拉普兰小镇为蓝本进行的整体规划设计，社区有30000平方米的商业街-充满小镇风情的商业步行街内配有餐饮、娱乐、美容美体、小型便利店、酒吧等，此外社区还设计了医疗中心及大规模的业主会所，配备健身馆、棋牌室、乒乓球、台球、保铃球等丰富的项目。 建筑密度底于25%楼间距30-60米，4.8米开间的客厅。 建筑设计建筑形式6层板楼别墅花园洋房规模面积33.8万平米户型户型一居室二居室三居室四居室其他面积106-124118-146比例3070销售率10050园林绿化绿化率46.2%容积率0.79社区南为2000万平米园林景观，东为30米宽城市景观带，西为3万平米海棠森林树阵，社区内有18万平米园林景观整个社区通过园林、流水与景观小品的搭配营造出一个视觉层次丰富、健康生态的公园居住生活主题社区。 装修标准北欧建筑风格，外墙帖高级面砖局部涂料加厚双色塑钢平开窗全封闭落地阳台屋面沥青多彩玻纤瓦首层设业主大堂天然石材地面墙面贴高级面砖白纲楼梯栏杆楼道门为可视对讲纲质复合防盗门居住配套集中供暖地埋管管道燃气单户计量市内煤气报警系统大面积落地景观窗户商业配套通辽民族大学，通辽电视广播大学，东北希望国际学校。 4000平米高档豪华会所，设置棋盘室，健身运动馆，多功能厅。 小超市和商务中心。 销售情况总体销售率70%（含开发区国家税务团购）,从3月份到5月份销售速度明显加快滞销户型基本没有畅销户型120平米左右的开发进程三期开发，一期售完，二期在售有少量大平米三居，花园洋房和双拼别墅。 三期高层，正在施工建设中，08年下半年竣工。 宣传推广路灯广告户外广告电视报纸等。 目前广告投入减少。 开发团队开发商津通房地产开发有限责任公司物业管理华信物业管理公司广告策划天津博堂广告公司吉地华府项目调查表均价2180元/平米主力总价21-26万元首层二层三层四层五层六层价格每层单价（元/平米）2100205022302xx8801690位置和平路与滨河大街交汇处规划设计用地面积3.87万平方米建筑间距28.4-29米建筑高度17.4-35.4米竣工日期xx年8月建筑形式6层板楼建筑设计规模面积5万平米户型一居室二居室三居室四居室其他面积099.63114-120.55126-136比例060%25%15%户型销售率090%园林绿化绿化率37%容积率1.29装修标准外墙彩色涂料楼顶有保温苯板夹层赠送南露台单元对讲24小时保安监控居住配套物业0.50元/平方米/月地热采暖，3.6元/平米/月天然气入户一次性收取2600元水电有线电视1200元商业配套外部通辽五中，民族大学，希望国际学校，技校，广播电视大学，西拉木伦公园。 内部大型超市，精品专卖店，特色餐饮，健身中心，名品家具，美容美发，社区会所，游泳馆，医疗中心等。 总体销售率大约70%-80%左右滞销户型120136平米的三居销售情况畅销户型85120平米的二.三居开发进程分三期开发，一期9栋售完，。 二期6栋已经快售完。 三期还有少量130平米大居。 宣传推广通辽电视报纸及DM宣传楼盘附近有灯箱广告开发商吉地地产开发（通辽）有限公司规划设计NBD设计事务所建筑设计大连新华兴建筑设计有限公司园林设计大连理工大学环境设计研究所物业管理吉地地产开发（通辽）物业有限公司代理公司无开发团队广告策划吉地地产顾问（大连）有限公司青岛花园项目调查表通元天赐良缘项目调查价格均价2100元/平米主力总价20-25万元每层单价（元/平米）首层二层三层四层五层六层216822082258225821581918位置霍林河大街与交通路交汇处，科区政府对面规划设计一楼带同等面积半地下室单价750元/平方米七楼阁楼单价600元/平方米有独立进户门，与6楼一起销售。 建筑间距30.4米建筑密度33.4%建筑高度21.21米建筑设计建筑形式7层板楼规模面积33097.83平方米户型户型一居室二居室三居室四居室其他面积65-9590-130比例5050销售率才开盘才开盘园林绿化容积率1.37绿地率35.2%装修标准地暖每户预留电话、有线出线端口、单元门到楼内每户对讲系统。 楼道瓷砖到顶，大理石踏步，白钢扶手。 居住配套地热3.6元/平米物业0.6元/平米每户预留电话、有线出线端口、单元门到楼内每户对讲系统商业配套紧邻民族大学、科区职业中专、附属小学、三中、蒙古族中学金通市场、刚刚超市、三中市场、交通路商业街中医院、卫校附属医院销售情况总体销售率才开盘无滞销户型无畅销户型无开发进程一期9栋多层建筑及沿街商业网点组成。 目前有三栋接近封顶，竣工日期xx年8月31日，现在只销售这3栋。 宣传推广通辽电视报楼盘周围大型户外广告开发团队开发商通辽龙腾房地产开发有限公司规划设计建筑设计园林设计物业管理代理公司广告策划价格均价1900元/平米元/平米主力总价16-22万元温州名苑项目调查表每层单价（元/平米）首层二层三层四层五层六层196019002180215019801880位置通辽市西拉木伦大街与永安路交汇处北侧规划设计超大楼间距30米21万平社区千平大型健康休闲会馆3万平米沿街对外商铺建筑设计建筑形式6层板楼规模面积21万平米户型户型一居室二居室三居室四居室其他面积66-92.37115-136比例6040销售率50%左右10%左右园林绿化本案不太注重园林绿化，很多宣传单，楼书都没有绿化说明。 看规划设计，园林绿化基本没有。 楼宇间有一点不同主题的景观设计，比例不大。 装修标准外墙彩色涂料局部帖砖，单元对讲门入户防盗门居住配套地热，每户预留电话、有线出线端口、单元门到楼内每户对讲系统商业配套罕山饭店，日升日末美超市，妇幼保健医院，西拉木伦公园，七中，东顺小学，英国英语语言学校五中，通辽广播电视大学，通辽实验小学。 1000米大型健康休闲会馆风范汇。 沿西拉木伦大街一侧，永安路和平安路一部分3万平米沿街商铺，1000米的综合商业步行街销售情况总体销售率50%左右，销售人员说。 实际估计约30%滞销户型130平米左右的3居畅销户型85平左右的2.3居开发进程暂时没调出来。 宣传推广通辽电视报。 很少进行宣传推广，还停留在建筑产品阶段。 开发团队开发商通元房地产开发有限公司是拥有雄厚实力的综合性企业，以造船、航运、投资和地产为主要经营项目。 xx年打造大连伊顿山庄-樱花园别墅项目，并取得了骄人的成绩。 规划设计建筑设计哈尔滨工业大学建筑设计研究园林设计物业管理大连万达物业公司代理公司广告策划慧博文化传媒（大连）有限公司价格均价2150元/平米主力总价23-28万元每层单价首层二层三层四层五层六层希望水岸春城项目调查表（元/平米）2580248025802580-26802380-25802180-23801800-1928位置通辽市建国路体育广场对面规划设计总建筑面积35200平米住宅18000平米白领公寓10800平米商业网点5700平米车库700平米7层为阁楼1380元/平米建筑设计建筑形式7层板楼规模面积35200平米户型户型一居室二居室三居室四居室其他面积85-100108-133比例2080%销售率才开盘才开盘园林绿化无。 装修标准地暖每户预留电话、有线出线端口、单元门到楼内每户对讲系统。 楼道瓷砖到顶，大理石踏步，白钢扶手。 居住配套健身商业配套健身中心、大型超市、停车场、餐饮娱乐。 销售情况总体销售率无07年6月11日开盘滞销户型无畅销户型无开发进程就一期建设三栋住宅132户。 高层公寓。 宣传推广开发团队开发商乌兰浩特飞达房地产开发有限责任公司规划设计建筑设计浙江省建工建筑设计院有限公司通辽市建筑规划设计研究院园林设计浙江中亚景观发展有限公司物业管理飞达物业代理公司广告策划时代佳欣有限责任公司价格均价2200元/平米主力总价30万元每层单价首层二层三层四层五层六层（元/平米）22802280242024202380无位置交通路与通辽大街交汇处东，和平路与哲里木大街交汇以西。 规划设计21万平方米总用地面积，20万平方米建筑面积，1070总居住户数，1090平方米社区幼儿园，15632平方米配套商业街，776个停车库/位（仅多层住宅）由别墅多层住宅退层住宅（情景洋房）组成退层楼价3.4层2580元/平方米建筑设计建筑形式5-6层板楼，别墅，情景洋房，小高层规模面积20万平方米户型户型一居室二居室三居室四居室别墅面积82-96106-135230-360比例20%55%左右30%-35%销售率8080未开盘园林绿化青之谷、红之谷、蓝之谷三条以水系为主的景观带贯穿小区，并加以丰富多变的景观小品装饰。 由别具特色的杨树阵、银杏树阵、榆树荫、杨柳岸组成多样林块，穿插精选20余种乔灌树木和10余种花卉地被，使景观既保持整体感，又注重季节变化性。 项目北部、南部、西部城市绿地和居住区外围绿地形成小区的边缘绿地，起到很好的防尘防噪效果。 小区的水系及周边绿地形成公共绿地，为居民提供活泼舒展、景观多变的空间。 庭院绿地则为居民提供舒适的生态环境和活动场所。 40.22%绿化率0.85容积率1.8日照间距系数装修标准每户拥有南向的私家花园或露台，独创8米横厅。 整体造型层层退进，形成独特的台阶式立面和灵动的空间格局。 砖混结构，为墙外保温体系，外墙外面帖外墙砖、局部涂料。 室外楼梯踏步贴花岗岩，室内楼梯贴踏步砖、内墙贴面砖，铁制栏杆扶手单元门为可视电子对讲门楼道内设声光控照明灯入户门为刚制防盗门窗户为塑钢平开窗车库带门是电动提升车库门居住配套除11的户数配比设计固定停车库，小区周边设置临时停车位。 紧邻五中七中民族大学蒙古族幼儿园和蒙古族小学3000多平米的多功能水岸会所，内设健身中心，桌球室乒乓球室茶吧自习室多功能活动中心。 车辆进出智能管理系统，24小时闭路监控系统周界红外线报警系统可视安全对讲系统小区背景音乐系统。 室内防盗报警系统紧急求助系统防盗对讲系统燃气泄露报警系统。 商业配套购物中心美发店咖啡店银行邮局便利店社区医疗中心大型生活超市及目规划的和平路商业街和哲里木商业街销售情况总体销售率80%滞销户型无，滞销楼层3.4层畅销户型100-130平开发进程分三期开发，一期多层二期别墅和多层，目前开发一期11栋多层住宅，9宣传推广品牌推广希望的品牌实力推广希望集团业绩推广希望本土成功的案例立体广告宣传策略报纸、电视、户外广告牌、灯箱等开发团队开发商通辽希望（集团）房地产开发有限公司裕景花园项目调查表具有二级开发资质，通过ISO90012000国际质量管理体系认证。 九年来，先后开发建设了施介小区、和平小区、希望小区、通辽金街、金街花园、百花新城（ 一、 二、 三、四期）累积开发面积50万平方米。 规划设计建筑设计哈尔滨工业大学建筑设计研究院成立于1958年，是国家建设部批准的具有建筑工程设计、市政工程设计和设计咨询等多项甲级自制的综合勘察设计研究院。 主要荣誉建筑创作奖1个建设部优秀设计二等奖6个国家优质工程银质奖2个黑龙江省优秀设计一等奖18个黑龙江当代优秀建筑奖5个哈尔滨市优秀设计奖7个园林设计北京土人景观规划设计研究院是由北京大学景观设计学研究院院长、美国哈佛大学设计学博士孔坚教授领衔创立，倡导“天地人神”合一的和谐设计理念主要奖项美国景观设计师协会荣誉设计奖美国景观设计师协会规划荣誉奖中国首届人居环境范例奖中国建筑艺术奖中国现代优秀民族建筑综合金奖物业管理通辽希望物业管理有限公司代理公司广告策划通辽印象传媒/北京威臣国际广告价格均价1900元/平米主力总价18-24万元每层单价（元/平米）首层二层三层四层五层六层2038199820801960189817983.2项目竞争关系分析位置建国路东，永安路西，滨河大街南规划设计三大规划主题贯穿整个建筑景观30米楼间距3万平米路绿化面积总体30栋建筑一次性建设7楼为阁楼（赠送）14万平方米水景园林中央人工湖建筑设计建筑形式7层板楼规模面积13.8万平米户型户型一居室二居室三居室四居室其他面积51-57.7361-98.7598-144.1600比例10%40%50%00销售率100%90%70%00园林绿化绿化率38%容积率1.79装修标准外屋顶部分为坡屋顶，部分平屋顶结构，外墙皮彩色涂料，砖混结构楼梯为大理石踏面楼道内瓷砖到顶山墙房有保温隔层窗户为中空玻璃朔钢单元对讲门入户防盗门居住配套物业0.60元/平方米/月地热采暖，3.6元/平米/月天然气入户一次性收取3000元水电有线电视宽带入户商业配套外部通辽五中、七中，通辽宾馆，蒙古族学校，文化体育广场，西拉木伦公园。 内部幼儿园、超市、医院、业主会所。 销售情况总体销售率据售楼人员说已经销售出85%以上。 仅有少量大平米房。 滞销户型130平米以上三居畅销户型50120平米二.三居开发进程一期建设29栋，xx年12月31日入住。 二期5栋，xx年10底入住。 分三期开发。 总共34栋，目前有20#10#22#21#9#5栋期房2层和5.6层及少量大平米3.4层。 1层全部销售一空。 宣传推广以通辽电视报为主，DM单配套，进行长期低投入的广告宣传策略。 在楼盘附近有灯箱广告，彩旗广告与大型户外广告，目前未发现有电视广告投入。 一期有电视广告投入和公共汽车的车体广告投入。 目前已经停止广告投入。 尾盘。 开发团队开发商通辽天宝房地产开发有限责任公司规划设计沈阳金都设计院建筑设计沈阳第二设计院园林设计北京大地环境设计事物所物业管理天宝物业公司发展商沈阳万宝房地产开发有限责任公司广告策划沈阳勇信房销京汉新城吉地华府京汉新城优势户型设计、园林、规模、实力劣势期房、价格成本北岸华亭优势现房、成本价格劣势产品、园林景观、开发商品牌完全竞争 4、项目分析4.1项目定位分析4.1.1整体定位分析现代的、感性的、高品位的、城市的恰当的、适度的超前产品理念城市发展原点引领城市发展代表实力、经验、先进、创新、信赖公司形象奠定持续发展基础推动城市建设引入先进运作理念促进行业发展卖点营造和竞争优势的实现持续改善居住条件和生活质量引进先进生活方式和理念现代城市目标现代建筑标准全方位差异化市场形象建立前瞻的、领导的、回归自然的、业主至上的精品文脉传承及地域特色适应当地气候特点和居住习惯脱颖而出的、沙漠绿洲般的精品物业新城区规划要求和总体规划一致新城市新居住理想4.1.2一期定位分析遵循从低级到高级的发展规律稳妥形成稳定的项目发展态势低置业成本造福于民的产品策略建立低调平和、专业敬业的公司形象心仪于现代的、时尚事物的需求特征重视生活质量，较强的消费能力和意识引领时尚生活方式的发展目标广泛的客群基础快速去化项目借鉴“IKEA”的经营理念引进品质和品位的小资生活方式生活方式精致小资生活北欧简约风尚4.2规划设计分析4.2.1主要经济技术指标 一、总体规划指标项目数量备注综合经济技术指标总用地面积（）99.31万总建筑面积（）172.75万1地上建筑面积（）151.5万2地下建筑面积（）20.65万住宅面积总建筑面积（）134.75万公建配套总建筑面积（）16.75万商业（）13.75万酒店（）3.0万停车位地上（辆）2534地下停车结合人防布置地下（辆）3801总数（辆）6335容积率1.53建筑密度25.33%绿化率48.3%居住户（套）数户（套）10540居住人数人29515 二、一期规划指标项目数量备注综合经济技术指标总用地面积（）7.54万总建筑面积（）9.95万地上建筑面积（）9.95万（含半地下）住宅面积总建筑面积（）9.13万公建配套总建筑面积（）0.82万建筑构成住宅小高层（）2.13万多层（）7.22万公建街铺（）0.57万会所（）0.25万停车位个数（辆）493（暖库248个）综合容积率1.32总建筑密度29.5%绿化率35%居住户（套）数户（套）986居住人数人27612.8人/户4.2.2总体规划?整体架构横向的商业街轴线和纵向景观商业街轴线，构成了小区的骨骼架构；多姿多彩的街区生活，支撑起小区活力动感的新天地。 ?交通组织住区内采用人车分流方式，保证车行、人行两方的舒适度，结合住区的景观系统规划合理舒适的独立步行系统，真正实现可步行社区理想。 小区道路开口和步行道路开口，结合公共交通站点和商业网点分布，尽可能为居民出入生活提供便利。 ?建筑规划成为世界建筑艺术的博览园北欧简约风格多层住宅、电梯小高层住宅、新中式风格多层合院住宅、叠拼花园洋房、高层电梯住宅、纯正北美风格独栋别墅、星级酒店、沿街商业、集中商业等特色鲜明的、国际化风格的建筑集成，形成独具异国请调的社区风貌。 ?社区中心（towncentre e）意识中心库伦路景观大道和二道河的交汇处，是整个社区的核心，结合现状洼地布局下沉式的商业广场，社区邻里中心、配套中心，以及小区的标志性建筑，使之成为针对社区居民的公共空间，成为居民集会的场所。 ?园林景观绿地系统形成内外双环、多中心的规划格局，内外双环是居住区的公共绿地，使整个社区的大空间、大景观。 多中心为分布于各个组团中的组团绿地和公共绿地相连接，为居民户外休闲活动提供好去处。 内环公共绿地由环状景观峡谷形成，连接各组团绿地的步行系统形成景观走廊，共同组成社区的绿色空间。 ?功能布局整个住区规划由居住、配套公共建筑、商业服务设施、运动休闲会所、幼儿园、五星级酒店几个部分组成。 五星级酒店位于地块西南角位置，和未来的商务中心区形成呼应。 商业服务、公共建筑则沿社区十字路两侧分布。 托幼则位于内部较为安静的位置。 ?居住空间布局整体空间采用大开放小围合布局方式，住区内规划大量的公共开放空间，成为人们散步、停留、体育休闲等活动的好去处。 多层住宅均布于用地中心位置，高层、小高层顺序于地块四周分布，形成北高南低的城市天际轮廓。 4.2.3园林设计?浑然天成的现代艺术园林通过现代艺术流派的景观小品节点景观体现出强烈的现代艺术美感；对天然的地形、地貌、绿植等模仿营建体现自然原生特点，表现出浑然天成的个性特征。 ?人的活动是园林设计考量的第一要素，场所精神被有效传达，赏心悦目成为最终目的景观结合人居户外活动的行为特点和需要；与人在户外的行为特征及人在景观中的行为方式相吻合，在景观中提供满足人居户外行为需求的场所功能，景观为提高人们的生活品质发挥最大限度的作用。 场所针对不同年龄阶层被赋予不同的功能，分为儿童活动区、年轻人动区、老年人运动区；年轻人静休区、老年人静休区等不同场所。 ?立体绿化营造，人被绿色包围住区结合景观设计进行地形处理，通过抬高建筑基础标高、局部景观人工堆坡微地形营造等手段制造地势起伏变化，实现立体化的景观效果，营造一种人被景观所包围的感觉。 人工堆积的缓坡绿地及路边隆起的绿化富有层次感，同时实现自然的围合，阻隔了视线和噪音的干扰。 ?倡导健康快乐的户外运动生活满足日益增长的运动及健康的需要，结合景观设计提供充足的、的或费用低廉的运动功能的场所；小区规划有篮球场、网球场、门球场、运动器械、慢跑道等。 ?动静相宜互不干扰运动和静止、私密和开放的区域划分，运动功能的场所和静坐休息的场所功能上分离，运动场所不会对住宅区和静坐休息区产生干扰。 ?小型水景灵动活泼有别于瀑布、叠泉、大型喷泉等耗水量较大的水景设计，结合园林设计小型水景小品，既可丰富景观层次又达到节水目的。 住区沿市政道路等开放区域的景观规划不可忽略，与各道路汇集处人为营造小型水景、景墙雕塑等节点景观。 ?景观峡谷新城欢乐谷峡谷景观设计模仿自然山水溪流峡谷意境，以秋天黄叶满天的景致作为景观主题来突出景观特点。 以卵石、溪流、坡地草坪、树木栽植等共同营造出宜人氛围，可结合峡谷地势和道路修造景观廊桥，使之成为重要景观节点，增加园林景观意趣。 ?领地标识带来强烈的归家礼仪结合商业街的起点和终点标志性建筑，利用vi包装手段体现小区形象特征，建立整个社区入口处标志性建筑。 每个居住组团和周边市政道路的出入口都成为景观设计重点，项目品质被进一步提升。 ?商业街景观成为吸引人群的重要因素本项目利用商业建筑独有的风格设计和良好的商业街道的景观设计，创造出商业区的景点，增添趣味性，于商业区内设置宣传及展览场地，定期举办一些活动如产品宣传活动及时装表演等。 利用景观对商业广场、商业街和交通道路之间进行联络与区隔，精心设计的绿化带将道路和商铺区隔构筑出宜人的商业氛围。 ?市政道路景观作为住区景观设计的重点来对待区内市政道路作为景观设计的重点，在社区范围内的市政道路两旁采用同一个树种，采用规整的双排行道树设计，人与车之间设置绿化带，利用植物的分割为行人提供舒适安全的步行空间。 统一协调的风格带有明显的京汉新城的烙印。 4.2.4商业配套?The Kinghandmall(欢乐城市开心圣地)时尚生活的活力与动感之源京汉新城商业复合型空间形态，14万平米的商业综合体，由线性沿街商业、核型集中商业、大型广场、街角广场、绿化带等共同组成。 商业街空间采用开始、过渡、高潮、结束的空间序列的组织方法，在主要入口处，以广场、立柱、门楼等标志物形势，将商业街区和城市其他空间区分开，作为空间序列的开始强烈吸引人们的进入，沿街道设置各类景观小品、小广场空间进行引导，作为空间过渡，在二道河大街和库伦路交汇的核心位置，设置最具吸引力的休闲活动广场，成为整个空间序列的高潮，在高潮和出口之间设置各类景观小品、小广场空间作为过渡，在商业街的出口设明显的标志作为结束。 京汉新城创造对消费者最具吸引力的体验设施、建筑、空间，使未来的客户在美好的体验过程中消磨时间和金钱。 京汉新城遵从创造国际前沿生活方式的开发理念，通过配套载体引进大都市先进的生活方式，业态规划体现一定的先进性和超前意识。 ?品牌化经营的城市商业综合体由集中商业中心和千米步行商业街共同组成的商业综合体，就是一个汇集多种零售商业业态和若干零售店铺的大型购物中心。 一个业态高度复合的商业综合街区，具有吃、喝、玩、乐、购等综合功能。 人们在这里以最舒适的方式消耗掉金钱和财富。 京汉新城商业除具备购物、休闲、娱乐功能外，还将成为区域商业中心。 通辽新城在建设超大居住社区的同时，作为城市发展的基本使命，商业和商务气息的逐渐聚集是城市活力和发展的根本体现。 本项目作为城市发展的原点，也是新城市商务凝聚力的中心点、聚集点?一站式购物京汉新城为购物者提供全部购物便利和选择比较，成为可以休息和享受餐饮美食的目的地。 消费者将被特定的娱乐设施和舒适的环境所吸引，商业街将成为居民寻求放松和消磨闲暇时间的地方。 大量的零售商店、餐饮和娱乐设施的聚集成功地吸引了大量的人流长时间逗留，高水准的消费和购物、餐饮、娱乐交叉消费的机会，创造出一种一站式购物的体验，是京汉新城商业区成功运营的有力保证。 ?品牌零售商京汉新城将吸引新的品牌的零售商的进入，新的品牌的零售商店能够吸引比较远的人群来到商业区，起到提高商业区人流的目的。 对品牌零售商的引进将作为项目运营的最根本策略，并成为本商业项目和其他竞争者相区别的根本。 ?创意性业态本商业规划将向市场提供当地独一无二的经营理念，如大型电子游艺公园、IMAX电影院、EVD影院、水族馆、运动场、主题餐厅、美食广场、博物馆等。 ?大型专业店京汉新城将引进大型专业商店；销售规模面积愈来愈大的专业零售商店，能够在同一类别商品的不同价格区间内为顾客提供更多的商品选择，已经成为世界范围内零售业发展的趋势，比如宜家、玩具反斗城、Borders图书和音乐等。 ?旗舰店通辽当地受到欢迎的本地品牌将是本项目商品组合的重要部分。 本项目鼓励本地品牌零售商与本项目中开设其品牌的旗舰店，这样通过与一般商店不同的店铺面积、室内装潢、附设于店内的休闲设施、全线的商品摆放等构成的本地品牌旗舰店，为项目提供与众不同，又为本地消费者所熟悉的商品及服务。 ?购物环境商业的购物环境对成功吸引人流将其作为休闲的目的地，以及对延长顾客的逗留时间起着关键的作用。 对于本项目而言，商业街的环境设计将成为吸引客户到访的重要因素。 实际上对于本项目而言，由于是新城区开发的全新商业产品，有很大的空间和机会实现有别于目前通辽市其它竞争对手的购物环境。 本项目利用商业建筑独有的风格设计和良好的商业街道的景观设计，创造出商业区的景点，增添趣味性，于商业区内设置宣传及展览场地，定期举办一些活动如产品宣传活动及时装表演等。 ?一流的、赏心悦目的硬件设施市政设施完善、环境品质高档、商业空间流光溢彩、休闲场地和设施的魅力，都可以产生很强的吸引力，使人心情愉悦、留连忘返。 ?独特的建筑艺术融合了传统和现代感的商业建筑，将传统和现代的建筑文化融为一体，表现出高水准的建筑艺术，人在其中能够体验到现代建筑的文化气息。 ?丰富的商品供应，以著名商业品牌引领著名的商业服务品牌的加入，将吸引大量的消费者，同时对招商工作起到促进作用，能够保证精品、名品、时尚，品种齐全的商品在商业街的聚集，能够保证长期吸引大量顾客。 ?一流管理水平商业街的经营统一的招商管理至关重要，京汉新城成立统一的商业街管理机构，完善商业经营组织，统一组织物业管理、整体营销宣传、统一组织公共服务和商业服务，对创建一流的商业街起到决定作用。 ?三级商业结构一级商业为一个规模为2-3万平米的大型集中商业，以及以社区组团公共汽车站为中心的中型集中商业核，将面向整个通辽城区，为通辽城市居民提供高规格消费服务。 二级商业为沿街分布的线性商业，主要面向项目所在区域和住区居民的一般商业消费需求，三级商业为分布在社区内部的日常配套商业，主要为住区居民提供基本日常消费品和提供一般生活服务。 ?五星级酒店项目西南角紧邻未来的市政府城市办公中心，占据了城市核心区位，京汉大酒店将于此建设，3万平米的现代化风格的超高层建筑综合体，按照五星级酒店标准建造，成为整个新城区的核心地标性建筑。 ?运动康体会所、图书馆充分考虑当地冬季寒冷漫长的气候特点，规划建设室内运动会所，提供健身房、羽球馆、乒乓球馆、室内攀岩等户内康体娱乐设施，引导一种充满活力的健康居住方式。 社区图书馆传达项目与众不同的文化底蕴。 4.2.5产品概念分析?大型城市居住区一个自由发展有机生长的城市以城市设计的角度进行居住区的筹划。 在创造高质量居住环境的同时，丰富和完善城市空间与功能，使项目成为城市的有机组成部分，带动周边相关产业及周边经济的发展，这也是大型项目与周边小型项目的本质区别。 除居住功能之外，商业、居住、办公、娱乐、政府管理等功能有机混搭，单一功能的住宅区成为具备吸引力和活力的综合性社区。 社区可以创造就业，增加活力，促进旅游，树立品牌形象，提升知名度等效应，从而提高整个社区土地、房产的价值。 ?步行社区自由自在地行走的城市京汉新城着眼于未来的交通方式的多元化，以公交出行方式为主，为此在住宅和公交站点之间，提供了舒适尺度的步行系统，强调行人主导的新型交通模式，内部公共交通系统和外部公共交通系统相接，减少对私家车的依赖，同时大幅度减少噪音、污染、交通阻塞、过量停车的空间浪费等等，保证住区内有更多的绿地和公共空间。 ?和你在一起一个团结和睦的大家庭京汉新城是一个多元混居的大社区，在我们的项目中，不光有奔波上班的中青年人，还有老人和孩子，不光有汉族、蒙族还有其他民族。 老人和孩子更能够形成社区各个人群的沟通和对话，彼此之间的交往，创造出更多元化的活动，社区变得更加稳定和充满活力。 ?文化之城多元文化共荣共生社区针对居住阶层的多元化以及通辽多民族聚居的特点，提供适宜不同人群的娱乐文化设施，满足不同居住人群在消费习惯、休闲方式、生活习惯、居住习性、宗教信仰、待人接物等方面的多样性特征。 ?动感之城活力动感、个性独特的城市生活京汉新城提供全面完善的配套设施，满足社区居民生活休闲娱乐全面性、多层次、多样性需求的前提下，基于社区的开放性特征，通过面向整个城市甚至世界的特色的商业街区的建设，增强社区的吸引力，并为社区的就业安置和本地的就业安置提供帮助，维系整个社区的安定性。 ?建筑艺术博览园丰富多彩建筑让人心动的城市风貌京汉新城通过不同风格的建筑组团形成独特的社区风格特点。 千篇一律的格局和大同小异的建筑远远无法满足人们对居住形式的个性化需求，尤其一个居住阶层多元化的大型社区，更应该适应不同阶层客户的需求偏好。 京汉新城改变住宅集群单一化的特点，让更多的购房者实现沉积在心中的多年梦想，摒弃千楼一面的错误模式，分组团采取不同的建筑风格和建筑形式，以北美风格别墅、城市花园洋房、现代高层公寓、现代中式建筑创造出一个丰富多彩富有变化充满多样化建筑风情的社区形态。 ?景观峡谷京汉新城欢乐谷贯穿于社区各个组团之间，为环形的下沉式景观峡谷，景观峡谷平均宽度45米，最宽处60米，总长度为3公里。 景观峡谷模仿自然山水溪流峡谷意境，以秋天黄叶满天的景致作为景观主题来突出景观特点。 以卵石、溪流、坡地草坪、树木栽植等共同营造出宜人氛围，多座景观廊桥架设于峡谷之上，成为重要景观节点，平添了许多园林景观意趣。 ?商业街the strote二道河大街成为规划餐饮、休闲、文化、娱乐、精品购物为一体的特色商业街。 标志性的商业建筑成为商业街的标志及引导，增强商业街的识别功能。 ?节能住宅阳光为地球上清洁能源；通辽市地处北纬43度，年日照时间长,日照率达到69%70%。 有着丰富而充沛的太阳能自然资源，京汉新城充分利用这些的自然资源。 日照与采光；京汉新城的建筑设计，通过对日照的分析模拟，调整住宅的开窗位置和开窗面积，尽可能的利用自然能源，而北侧尽可能的减少开场面积，减少冬季热量消耗损失及视线干扰。 楼间距严格按照1.8倍计算，视野更开敞，庭院阳光更充足，居住的心情更敞亮。 不用空调，一样保证室内宜人温度；加厚外墙体、外墙外保温技术外墙高级涂料、50mm聚苯板外保温、350厚红土砖砌块。 屋顶保温采用坡面屋顶，虽然增加了建筑造价；但阻止了阳光对顶层单元的直晒，顶层居住更加舒适。 建筑的(眼睛)质材，外窗，外窗型材采用专业德国生产线出产的塑包铝合金断热型材，配高强度密封胶条进口五金件；采用双层中空玻璃。 京汉新城外窗传热系数达到2.7w/，在透明材质基础上仍然保障室内的适宜温度恒定。 ?生态环保型住宅光电照明系统让阳光从此也照亮黑夜；太阳能是清洁能源之一，将太阳能转换为电能并用于夜间照明，是有效利用自然能源的一大手段。 京汉新城应用