经济适用房的影响因素和政策.doc

论经济适用房的制约因素及政策以下仅已广东为例探讨经济适用房的影响因素和政策这个话题，背景如下：广州在经济适用住房停建数年之后，终于又开始大规模建设经济适用住房，并向群众销售首批2145套，但是认购效果却并不理想，过半经济适用住房遭遇弃购。业界分析认为，广州建设经济适用房的目的是为了解决低收入群体住房难题，但为何这个“民心工程”却不得“民心”，这个现象值得反思与借鉴。业内人士建议政府应该依据群众的真实诉求，科学规划完善配套，防止出现经济适用房滞销的情况。广州医学院退休人员谭懿文递交了申请。根据统计，广州1498户家庭登记申请购买经济适用房，共有1233户像谭懿文这样的家庭经过摇号获得购房资格，进行选房、购房。谭懿文告诉记者，他们申请了一套金沙洲新社区经济适用房，每平方米4000多元，价格稍微贵了点。本来想申请聚德花苑，但是发现申请人太多了，所以就只有选择申请金沙洲社区了。根据统计，由于聚德花苑配套设施完善，交通方便，很受追捧，尽管只有134套房屋但却有466户家庭登记申请，申购比例超过三倍以上。而其它建在郊区、或交通不方便、配套不到位、环境也不好的房源点，申购比例则比较低，最低才只有16.27%。在这种情况下，认购效果可想而知。根据统计，最终只有975套房屋被认购，有1170套房屋没有售出。6个房源点也只有聚德花苑销售一空，而目前配套比较欠缺的金沙洲社区尽管推出了推出1469套经济适用住房，最终只卖出608套。事实上，这不是特例，而是一种普遍现象。可以说，全国各地都普遍存在着经济适用房因地处偏远或价格偏高等原因而遭遇弃购的现象。专家普遍认为，部分经济适用住房遇冷，几乎是目前所有进行保障性住房建设的城市都遇到过的问题。究其根本，主要原因如下：首先是商品房价格下降导致经济适用房失去了价格优势，不少经适房房价与商品房房价差距不过1000元/平方米。以广州金沙新社区为例，广州金沙洲新社区经济适用房高层均价为4445元/平方米，而目前其周边一些商品房价格每平方米也只有五千多元。广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，原本金沙洲新社区周边新建楼盘价格每平方米都在七八千元甚至万元以上，但是目前开发商为了促销，纷纷大幅下调新建商品房价格，而经济适用房基本没有降价空间，从而使其价格与商品房价格构不成竞争优势，进而导致申购者弃购经济适用房。其次，由于经济适用房受国家政策限制属于有限产权。按照规定，这些保障性住房不得出租、出借，五年内不得上市交易，满五年后才可上市流通，但要补交相关税费，这让不少家庭宁可选择二手房市场或者租赁市场，也不愿意选择经济适用房。此外，受土地财政的影响，地方政府普遍不肯提供好的地块建设保障性住房，经济适用房、廉租房等保障性住房选址多在偏远地区，对购房者生活造成不便。不少 低收入家庭都表示，出于上学就医的考虑，如果搬到远离市区、配套设施相对不完善的地方，势必会造成家庭生活成本上升，所以他们也只好弃权，甚至有些特困户 宁可住在十几平方米的旧房子也不愿意搬入宽敞但配套不完善的新居。业界专家认为，当国家为拉动内需全面铺开保障性住房建设之际，必须首先完善保障房的建设机制，建设群众需要的经济适用住房，才可以让弱势群体看到政府真心实意为老百姓办事。具体来说，地方政府应该从以下几个方面完善保障性住房建设机制：首先，坚持以需定供的原则。地方政府应首先展开低收入住房困难家庭住房状况调查，只有摸清楚群众的需求以后，才能准确建设保障性住房规模及保障住房类型。事实上，以需定供不是要求政府仅仅根据需求数量来决定供应住房规模，也要根据群众对经济适用房配套设施、地理位置等要求进行建设。否则盲目建设只会导致滞销现象发生，而且经济适用房是开发商出钱来建设的，如果经济适用房卖不出去，则会出现开发商停建烂尾的情况。其次，在楼市低迷的情况下，可以考虑少建新住宅，适当从二手市场上收购房源，短期出售以获得购房资金，长期则“以租代售”扩大受惠人群，这或许能解决市民对经济适用房兴趣低的尴尬。广州合富辉煌首席分析师黎文江认为，政府可以收购一些二手房、烂尾盘作为保障型住房出售或者出租，一方面可以加快保障性住房供应速度，另一方面也可以缓 解楼市成交量低迷状况，降低商品房的空置率，缓解开发商资金短缺。不过，黎文江还强调，政府只能低价购买小户型商品房。此外，政府还应未雨绸缪，尽早完善保障性住房的退出机制。同时，提高经适房建设的经营能力，让建房成本有下降的空间，并提升设计理念，引导居民健康消费。3月22日下午，由清华大学政治经济学研究中心、社会科学文献出版社、河南财经政法大学在清华大学图书馆报告厅联合举办了“房地产买卖行为与房地产政策首发式暨中国房地产政策论坛”，并正式发布了由社会科学文献出版社出版的房地产买卖行为与房地产政策一书。书中指出中国并不存在房地产泡沫，炒房在房地产市场供不应求的条件下有着积极意义，建小产权房反映了农民对土地利益的合理诉求并遏制大产权房价格上涨，遏制房价过快上涨的调控在长期将导致房价上涨，中国应着力于增加房地产供给而不是限制供给和需求。目前中国人均收入差距较大，根据中国统计年鉴2010，2009年的基尼系数为0.51，已经远远超过公认0.4的国际警戒线。部分高收入人群拥有 多套房屋，而相当多的中低收入人群无力购房，引发中低收入人群对社会的不满情绪。经济适用房、廉租房首先解决了部分中低收入居民的居住问题。即便其中的相 当一部分可能很难真正享受到这一住房福利政策，至少看到了解决住房问题的希望，感受到政府的关怀。这样，有利于缓和仅靠市场分配住房导致住房分配不平均所 引发的社会不满情绪和紧张。虽然经济适用房、廉租房具有上面所述的正面价值，但不可避免地仍然存在许多问题，导致资源配置的效率损失。第一，导致商品房价格上涨。第二，公平性质疑。第三，目标的可行性。第四，政府监管之难。第五，廉租房的退出之难。第六，政府官员的廉洁度。第七经济 适用房、廉租房的质量问题。因此，要充分发挥经济适用房、廉租房的积极作用，并尽量避免其消极的一面。为此，书中提出以下政策建议。 第一，中国应把房地产的福利对象仅局限于较小的仅靠其自身力量难以解决其体面居住的低收入群体，其他群体应主要靠自身努力解决其住房。第二，政府主要应帮 助公民解决其居住问题，而非拥有房产。第三，要加强对经济适用房、廉租房建设和分配的监管。第四，建议未来对符合申请廉租房资格的家庭采用发放租房优惠券 的方式取代由政府直接建廉租房，这种租房优惠券可直接替代现金仅用于支付租金，政府不再直接建设廉租房。经济适用房买卖政策有两种情况，一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。经济适用房买卖政策1，对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的%补交综合地价款。按市场价格出售已购经 济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。经济适用房买卖政策2，尚未住满5年的郑州经济适用房对 于尚未住满年的经济适用房，由于政策规定不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合 经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭如符合 条件可再购买经济适用住房。经济适用房建设标准：经济适用房按规定标准，现阶段每套住房一般控制在60-110平方米。经济适用房销售对象：主要是家庭年工资收入3万元以下的住房困难户，同等条件下优先销售给教师和离退休职工。购买经济适用房程序：凡购买经济适用房，经济适用房买卖政策须由职工所在单位(无固定职业者由户口所在地街道办事处)出具住房、收入情况调查和审查证明，由经济适用房项目建设