维修保养制度.doc

空调系统设备维修保养制度1、目的：及时清洁定期保养空调主机、风机盘管等空调系统设施设备，保持其良好的功能特性。2、适用范围：大厦空调机组、风机盘管、水系统、水处理等设施设备的维护保养。3、职责：3.1 空水主管负责制定空调设备保养计划时间表，并提交部门经理审核。3.2 空调班组按照空调设备保养计划时间表负责对设备进行维护保养。3.3 空调班组负责跟进及配合外包维保单位的维保内容并记录跟进情况。3.4 空水主管负责上述工作的人员组织、工作指导和质量检查。4、维修保养内容：（一)、冷水机组1.1 每月检查机脚螺栓有无松动，机组有无异常振动及噪声并立即进行处理。1.2 每月用氟里昂电子检漏仪检测机组有无氟里昂渗漏，当表明有渗漏时，应立即进行修复止漏。1.3 每年检查系统闸阀、伸缩接口及水流控制阀运行情况； 1.4 每年检查油位油压是否正常，出现油位低应立即补充冷冻机油。 1.5 每年检查及补充空调冷冻剂运行存量； 1.6 每年检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线； 1.7 每年对机组金属表面进行除锈加防锈油漆 1.8 配合外包维保公司并跟进保养情况。（二）新风机、风机盘管1、 每月保养1.1 检查阀门是否渗漏，并及时修复或更换。1.2 检查吊杆及基座螺钉是否松动并固定。1.3 清洗初中效过滤网。1.4 检查线路接地情况；2、 年度保养（换季保养）2.1 检查风机轴承，加注润滑油。2.2 检查风机皮带磨损状况，并予更换。2.3 清洗表冷器翅片。2.4 检查电机轴承加注润滑油。2.5 检查压力表、温度表，并予更换。2.6 清洗水系统过滤器及阀门添加黄油。2.7 检查调整风机皮带张力、松紧度2.8 检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道；2.9 清理及检查风压开关3.0 检查电磁阀、手动阀门及风道中的防火阀是否正常3.1 检查及清理所有配电接点、起动器、断电器及配线；接地情况。3.2 内部卫生清理。（三）空调水泵1、每月保养1.1 检查水泵轴承之润滑油是否足够。1.2 检查水泵之震动及噪音是否正常；1.3 检查电机与水泵联动接口螺丝情况并紧固所以基座螺钉；2、年度保养（换季期保养）2.1检修水泵轴承，加注润滑油。2.2检查水泵轴封是否漏水，并予更换2.3电机轴承加注润滑油。2.4检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线并紧固。2.5清除水系统之污物及氧化物，并进行油漆及修补。2.6检查更换压力表、温度表。2.7检查所有运行闸阀、单向阀、自动排气阀严密度。2.8紧固螺丝，调整同心度。2.9 电机及电路绝缘测试；（四）冷却塔1、每月保养1.1 清理保持冷却塔周围清洁。1.2 检查调整补水阀。1.3 检查风机皮带张力并做调整。1.4 清理冷却塔布水器。2、年度保养（换季期保养）2.1清洗冷却水管路过滤器。2.3检查冷却塔填料，损坏情况，并更换。2.4检修阀门及电动阀是否正常使用。2.5对风扇电机及配线进行绝缘测试。2.6检查钢架结构并紧固。2.7 检查及清理所有电力接口、起动器、断路器及其它配线等；2.8冲洗冷却塔及管路。2.9 配合外包单位并跟进保养情况。 （五）、加药器 5.1 每周根据用水量配制药水并加注（见加药器操作使用说明）。 5.2 检查加药器电源是否正常，计量泵运行是否正常。 5.3 检查加药软管是否滴漏。5.4 检查液位传感器是否灵敏。5.5 清洗加药水桶。 （六）、离子处理器 6.1 每月检查电源是否正常。 6.2 换季时期根据供冷/热系统的需要，检查是否断电。（禁止缺水通电使用） 6.3 检查电源线路套管是否完整。 6.4 清洁卫生。 （七）、膨胀水箱 7.1 每月检查液位管是否完好并清洗。 7.2 检查阀门是否漏水。 7.3 检查水箱保温材料是否完整并修复紧固。 7.4 换季时期清洗水箱。 7.5 检查生锈部件或外壳，如有需要，进行除锈及油漆工作空调系统检查及保养计划时间表日期：2010 年 月 日 保养时间 日检周检月检季检年检 保养项目冷水机组机房卫生检查机脚螺栓有无松动，机组有无异常振动及噪声并立即进行处理。检查运行机组运作压力，包括进水、出水及润滑机油压力； 检查制冷剂是否有渗漏情况， 检查现有系统生锈情况。如有需要，进行除锈及油漆工作； 检查所有配电线独立接地情况；检查系统闸阀、伸缩接口及水流控制阀运行情况； 检查及补充空调冷冻剂运行存量；检查及补充空调运行润滑油存量；检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线；空调水泵 保养时间 日检周检月检季检年检 保养项目 检查水泵轴承之润滑油是否足够； 检查水泵运行用电电流、进水及出水压力； 检查水泵之排水管是否阻塞； 检查水泵之震动及噪音是否正常； 将水泵之空气排走；清理水泵外壳； 检查所有电路线管接驳及接地情况；检查及紧固所有螺丝； 检查现有生锈部件。如有需要，进行除锈及油漆工作；清理水泵进水过滤网； 检查补充水系统（补水泵，水箱，阀门）；检查水流指示器通断情况； 检查所有运行闸阀、单向阀、自动排气阀； 检查及清洁所有配电接点、起动器、断电器及配线。电机及电路绝缘测试； 检查水泵轴心、泵叶（视情况进行）；清除泵壳内之污物及氧化物，并进行油漆及修补；如有需要，更换轴承及密封配件； 检查电机与水泵联动接口螺丝情况并紧固所以基座螺钉；冷却塔 保养时间 日检周检月检季检年检 保养项目清理保持冷却塔周围清洁。检查调整补水阀。检查风机皮带张力并做调整。检查并清理布水器及水盘情况； 测试及调校风扇皮带之拉力； 检查水塔进水浮球阀是否正常； 检查所有电路线管接驳及接地是否牢固；检查管道生锈情况，包括水管及钢铁支架，如有需要，进行除锈及油漆工作； 清理水塔底部集水盘； 清理进水管前过滤网；对风扇轴承进行润滑；对风扇电机及配线进行绝缘测试检查及清理所有电力接口、起动器、断路器及其它配线等；钢架结构的紧固冷却、冷冻水系统阀门 保养时间 日检周检月检季检年检 保养项目1.手/自动及楼宇自控动作测试2.齿轮箱润滑3.关闭是否严密4.动作杆锈垢排除及润滑测试排污阀关闭情况，并对阀门丝杆进行加油；5.动作无异常噪音及震动风柜、新风机 保养时间 日检周检月检季检年检 保养项目 检查阀门是否渗漏，并及时修复或更换。检查表冷器运行情况；根据噪音情况，检查调整风机皮带张力、松紧度及 检查吊杆及基座螺钉是否松动并固定。 清理空气隔尘网（吊顶风柜每二个月清洗一次, 新风机每月清洗二次，）； 补充风扇及电机轴承润滑油； 测试及调校冷冻水控制阀与闸阀，并进行补充润滑工作；检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道；检查所有电路线管接驳及接地情况； 清理出风及回风口； 清理风机外壳；测试风阀及检查风管接口； 检查电动（磁）阀及控制系统操作测试； 清理及检查风压开关； 检查及清理所有配电接点、起动器、断电器及配线； 如有需要，补充轴承润滑油； 使用认可之化学药品清理表冷器； 清理扇叶及内壳； 检查现有生锈部件及机壳，并进行油漆工作； 检查机内电源线及清理线上污尘； 对风机电机及配线进行绝缘测试； 紧固所以基座、吊杆螺钉； 对电机及配线进行绝缘测试； 清理风扇叶及机壳内部；机身、机座、控制箱内外油漆及清扫 紧固所以基座或吊杆螺钉。加药器 保养时间 日检周检月检季检年检 保养项目每周根据用水量配制药水并加注（见加药器操作使用说明）。检查加药器电源是否正常，计量泵运行是否正常。 检查加药软管是否滴漏。 检查液位传感器是否灵敏。清洗加药水桶。 离子棒 保养时间 日检周检月检季检年检 保养项目每月检查电源是否正常。换季时期根据供冷/热系统的需要，检查是否断电。（禁止缺水通电使用） 检查电源线路套管是否完整。清洁卫生。膨胀水箱 保养时间 日检周检月检季检年检 保养项目 每月检查液位管是否完好并清洗。 检查阀门是否漏水。检查水箱保温材料是否完整并修复紧固。 换季时期清洗水箱。检查生锈部件或外壳，如有需要，进行除锈及油漆工作给/排水系统设备维修保养制度1、目的 及时处理给排水设备、设施故障，确保设备性能处于良好状态。2、适用范围 适用于大厦给排水设备，设施的维护保养。3、职责3.1 空水主管负责制定给/排水系统保养计划时间表，并提交部门经理审核。3.2 空水班组按照给/排水系统保养计划时间表负责对设备进行维护保养。3.3 空水班组负责跟进及配合外包维保单位的维保内容并记录跟进情况。3.4 空水主管负责维修保养工作的指导，检查监督和计划的落实。4、内容4.1. 每月进行一次的工作内容：检查给水泵、污水泵及排污设施（真实记录巡查表）；根据运行情况添加润滑油；检查控制箱卫生；4.2 每季进行一次的工作内容：清洁所有的过滤器；保持阀门和水泵配件良好状态并为阀门的主轴进行清洁和加油润滑；检查阀门的活动部件进行润滑；检查和清洁所有的地漏、排水道、下水道出入口检查缺水保护、高水位和超高水位保护，包括开流及断流测试；4.3 每年进行一次的工作内容：检查所有的、控制器和线路；检查和清洁在建筑物范围内的所有排水沟；检查供水管设备和排水管及连结部件；紧固所有电路设备接点；对电机进行绝缘性测试；检查金属管路并用钢丝刷清除所有金属上的锈迹进行重新防腐处理；清除设备封套内外的灰尘；检查水泵压力仪表；修正水泵和电机之间的轴心位置；去尘、清洁和重新油漆水泵封套、电机和基座；跟进外包单位清洗生活水箱情况，完成后及时锁闭。 给/排水系统保养计划时间表 保养时间 日检周检月检季检年检 保养项目检查给水泵、污水泵及排污设施（真实记录巡查表）；根据运行情况添加润滑油；检查控制箱卫生；清洁所有的过滤器；保持阀门和水泵配件良好状态并为阀门的主轴进行清洁和加油润滑；检查阀门的活动部件进行润滑；检查和清洁所有的地漏、排水道、下水道出入口检查缺水保护、高水位和超高水位保护，包括开流及断流测试；检查所有的、控制器和线路；检查和清洁在建筑物范围内的所有排水沟；检查供水管设备和排水管及连结部件；紧固所有电路设备接点；对电机进行绝缘性测试；检查金属管路并用钢丝刷清除所有金属上的锈迹进行重新防腐处理；清除设备封套内外的灰尘；检查水泵压力仪表；修正水泵和电机之间的轴心位置；去尘、清洁和重新油漆水泵封套、电机和基座；跟进外包单位清洗生活水箱情况，完成后及时锁闭水泵年保养记录表档案编号： 年 月 日设备编号设备名称供水范围设 备 参 数额定功率额定电流转速 扬程检 查 及 保 养 记 录项目项目检查及保养完成情况外表清洁主电路螺丝紧固润滑油检查电缆头紧固联轴器检查电机接线端紧固基座及连接固定滴漏水检查单向阀接地情况进水阀接触器触点出水阀运转声响放空阀手动盘转压力表轴承温升指示灯、仪表防锈处理软接头绝缘测定相与相 相与地泵手、自动启停开 动 泵 检 查开动电机电流压力表MpaA相： B相： C相：备注：保养人：查核人：蒸汽锅炉及附件维修保养制度1、目的：及时清洁定期保养、年审锅炉系统设施设备，保持其良好的功能特性及安全性。2、适用范围：大厦蒸汽锅炉及辅助设施设备的维护保养。3、职责：3.1 空水主管负责制定蒸汽锅炉系统保养计划时间表，并提交部门经理审核。3.2 锅炉班组按照蒸汽锅炉系统保养计划时间表负责对设备进行维护保养。3.3 锅炉班组负责跟进及配合外包维保单位的维保内容并记录跟进情况。3.4 锅炉班组负责对锅炉停用后依照有关规定，采用压力保养或湿法保养。3.5 空水主管负责上述工作的人员组织、工作指导和质量检查。4、内容1）、燃料器系统1.1检查煤气管路是否渗漏。1.2检查保养风机电机。2）、燃烧器自控系统2.1检查点火极绝缘保护层。2.2紧固接线端子。3）、蒸汽压力控制系统3.1检测压力限制器、故障报警。3.2检测压力限制器、压力调节器、高低水位报警、故障报警。4）、除氧器5.1检查蒸汽减压阀。5.2保养疏水器。5.3检修高低水位控制器。5）、软水器5.1检修软水器控制系统。5.2检修阀们及连管是否渗漏。5.3检查盐罐水位、盐量。5.4检查补充树脂。5.5清洁设备卫生。 6）、汽-水换热器 6.1 使用季节每月检查压力表安全阀是否正常 6.2 使用季节每月检查空气压缩机的润滑油情况并添加至正常位置。 6.3 使用季节每日检查蒸汽压力是否低于0.5mpa以下。（调压阀进口压力低于：1.0mpa，出口压力低于：0.5mpa） 6.4 使用季节每日检查回水阀门是否开启。 7）、热水循环泵 7.1、使用季节每月保养1.1）紧固基座及金属补偿器螺钉。1.2）调节补偿器拉杆间距使之达到正常要求。1.3） 检查保养水泵清洁卫生。7.2、换季期保养2.1）检修水泵轴承，加注润滑油。2.2）检查水泵轴封是否漏水，并予更换。2.3）电机轴承加注润滑油。2.4）检修电机接线端子是否松动，并紧固。2.5）清洗水系统过滤器。2.6）检查更换压力表、温度表。2.7）检查阀门严密度。2.8）紧固螺丝，调整同心度。 锅炉系统保养计划时间表 保养时间 日检周检月检季检年检 保养项目1）、燃料器系统1.1检查煤气管路是否渗漏。1.2检查保养风机电机。2）、燃烧器自控系统2.1检查点火极绝缘保护层。2.2紧固接线端子。3）、蒸汽压力控制系统3.1检测压力限制器、故障报警。3.2检测压力调节器、高低水位报警、故障报警。4）、除氧器5.1检查蒸汽减压阀。5.2保养疏水器。5.3检修高低水位控制器。5）、软水器5.1检修软水器控制系统。5.2检修阀们及连管是否渗漏。5.3检查盐罐水位、盐量。5.4检查补充树脂。5.5清洁设备卫生。 6）、汽-水换热器6.1 使用季节每月检查压力表安全阀是否正常 6.2 使用季节每月检查空气压缩机的润滑油情况并添加至正常位置。6.3 使用季节每日检查蒸汽压力是否低于0.5mpa以下。（调压阀进口压力低于：1.0mpa，出口压力低于：0.5mpa） 7）、热水循环泵 7.1、使用季节每月保养1.1紧固基座及金属补偿器螺钉。1.2调节补偿器拉杆间距使之达到正常要求。1.3检查保养水泵清洁卫生。7.2、换季期保养2.1）检修水泵轴承，加注润滑油。2.2）检查水泵轴封是否漏水，并予更换。2.3）电机轴承加注润滑油。2.4）检修电机接线端子是否松动，并紧固。2.5）清洗水系统过滤器。2.6）检查更换压力表、温度表。2.7）检查阀门严密度。2.8）紧固螺丝，调整同心度。 消防水系统维修保养制度1、目的：及时清洁定期保养消防水系统设施设备，保持其良好的功能特性。2、适用范围：大厦消防水系统及稳压设施设备的维护保养。3、职责：3.1 空水主管负责制定消防水系统保养计划时间表，并提交部门经理审核。3.2 空水班组按照消防水系统保养计划时间表负责对设备进行维护保养。3.3 空水班组负责跟进及配合外包维保单位的维保内容并记录跟进情况。3.4 空水主管负责上述工作的人员组织、工作指导和质量检查。4、内容4.1 每季进行一次的工作内容：检查及测试消防水泵和消防喷淋水泵，包括操作消防稳压水泵；检查和添加润滑剂于水泵电机轴承；清洁和去除联轴器的油污灰尘；检查轴转连接部件（手动盘车）；检查水泵的进水和出水压力；检查各阀门和水泵配件或轴心防漏封口处于良好状态，清洁及添加润滑油脂于阀门丝杆；检查屋顶水池水位浮球控制器是否正常；检查喷淋水系统的压力检查和测试水泵控制柜4.2 每年进行一次的工作内容：检查和功能性测试消火栓及喷淋系统；检查所以消火栓箱的配件是否完整；紧固、清理控制箱内电路接触器和配线端头；绝缘测试所有配电线路，水泵电机的绝缘性；检查消防水管路并补漆。清除设备封套内外部的灰尘；去尘、清洁和重新油漆水泵封套、电机和基座 消防水系统保养计划时间表 保养时间 日检周检月检季检年检 保养项目检查及测试消防水泵和消防喷淋水泵，包括操作消防稳压水泵；检查和添加润滑剂于水泵电机轴承；清洁和去除联轴器的油污灰尘；检查轴转连接部件（手动盘车）；检查水泵的进水和出水压力；检查各阀门和水泵配件或轴心防漏封口处于良好状态，清洁及添加润滑油脂于阀门丝杆；检查屋顶水池水位浮球控制器是否正常；检查喷淋水系统的压力检查和测试水泵控制柜检查和功能性测试消火栓及喷淋系统；检查所以消火栓箱的配件是否完整；紧固、清理控制箱内电路接触器和配线端头；绝缘测试所有配电线路，水泵电机的绝缘性；检查消防水管路并补漆。清除设备封套内外部的灰尘；去尘、清洁和重新油漆水泵封套、电机和基座检查消防水管路并补漆。清除设备封套内外部的灰尘；去尘、清洁和重新油漆水泵封套、电机和基座5、消防水系统保养跟进记录表消防水系统检查保养记录表消火栓系统维保单位：日期： 年 月维保单位签字：检查保养时间 月 日 时 分至 月 日 时 分检查部位检查情况修复情况备注供水水源消火栓泵压力表控制阀门管道消火栓箱消火栓按钮水枪水带水泵接合器各种清洁工作跟进人员部门主管部门经理日期日期日期消防水系统检查保养记录表自动喷淋系统维保单位：日期： 年 月维保单位签字：检查保养时间 月 日 时 分至 月 日 时 分检查部位检查情况修复情况备注供水总阀门管道喷淋泵湿式报警器压力表水泵接合器末端试水装置稳压泵各种清洁工作跟进人员部门主管部门经理日期日期日期消防系统检查保养记录表控制柜/箱维保单位：日期： 年 月维保单位签字：检查保养时间 月 日 时 分至 月 日 时 分检查部位检查情况修复情况备注主电源备用电源接线端子手动启动试验自动试验跟进人员部门主管部门经理日期日期日期送/排风系统维修保养制度1、目的：及时清洁定期保养送/排风系统设施设备，保持其良好的功能特性。2、适用范围：大厦送/排风系统设施设备的维护保养。3、职责：3.1 空水主管负责制定送/排风系统保养计划时间表，并提交部门经理审核。3.2 空水班组按照送/排风系统保养计划时间表负责对设备进行维护保养。3.3 空水主管负责上述工作的人员组织、工作指导和质量检