中国良渚文化村度假酒店项目策划书().doc

杭州市余杭区南都良渚文化村度假酒店项目策划书 南都良渚文化村度假酒店项目策划书报告浙江世贸饭店管理有限公司二OO三年七月一、项目地点优劣势分析 （一）优势1、 良渚文化圣地有其较高的学术知名度；2、 尚未开发，一张白纸，可营造最美的画；3、 有“中国良渚文化村”的整体开发为依托；4、 土地开发成本较低；5、 与市区车距尚未超过日夜间商务应酬活动的时间尺度6、 与上海交通便利（二）劣势1、 并非最终旅游目的地2、 座落天堂，不近西湖、钱塘，在区域内度假地理位置属中下3、 地形及植被没有明显优势4、 从杭州出发的道路现况较差5、 “良渚文化村”投运时间差二、相关酒店市场概况 上海目前已是继续成为杭州酒店客源主要的来源地。因此，我们认为上海附近的其他城市在争夺拟建酒店的各类客源方面构成激烈的竞争。相应地，我们调查了那些具备相似目标市场或者相似牲的酒店或的经营业绩，这样我们能够为拟建项目的基础指标作出有效的推断，作为参照的基础，我们研究了：l 苏州的酒店市场；l 无锡的酒店市场 此外，我们也精心分析了中国主要的度假旅游目的地海南亚龙湾的酒店市场情况。这些城市，除了亚龙湾，都有相对坚实的工业基础，同时也是倍受欢迎的。从上海到达这些城市，不管是陆路、铁路还是航空，交通都十分便利。考虑到该报告中用作参考样本设施之间存在很大的不同（如市场特征、环境等等），这些选取的样本仅能用来作为预测拟建项目未来的经营业绩的参考。（一） 苏州 苏州是举世瞩目的历史文化名城，沉淀了二千五百余年吴文化底韵，城市以园林见长，以拙政园、留园、网师园、环秀山庄为代表的古典园林于1997年12月被列入“世界文化与自然遗产名录”；而且苏州景色怡人,自然环境悦目赏心，街巷临河，“人家尽枕河，水乡泽国，被誉为东方威尼斯 。1981年，这座古老的城市被国务院列为中国历史、文化遗产和自然风光重点保护的四座城市之一（其余三座是北京、杭州和桂林）。苏州城市总面积为8488平方公里，人口580万，其中城市人口110万。苏州东面以上海为界，南面是太湖，西面是无锡，北面是扬子江。苏州辐射中国长江洲广阔的市场和分销中心，自称拥有三个海港，分别是张家港、刘家港、常熟。此外，苏州还可以从两个机场受益，分别是苏州西面的硕放机场和南面的光福机场。而从苏州驱车前往上海也只需1小时车程。到2002年底，苏州全市累计注册外资323.77亿美元，实际利用外资281.54亿美元。全球500强企业中已有86家公司来苏州投资建立了215家企业。随着城市整体经济水平的发展，进一步促进了苏州旅游业的发展。苏州经筛选参考的高星酒店经营情况（2001年）：酒店名称客房数住宿率平均房价（RMB）平均每间房收益苏州吴宫喜来登30776.1%610464华美达竹辉饭店35669.8%236165凯莱大酒店29175.6%344260新城花园酒店17885.8%376323新苏州国际大酒店6760.2%475286合计/平均119974.67%395295 商务客源是苏州饭店的主要客源群体，而吴宫喜来登酒店几乎垄断了所有的外企商务客源，而本地的商务客源和旅游团则倾向于选择其他饭店。（二） 无锡无锡市位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部，向东距上海仅128公里，行车时间仅为1小时。无锡人口为430万，其中110万为城市人口。无锡水路丰富，多条运河环绕城市，包括大运河的主要分支，太湖水域是中国四大淡水湖之一，一直延伸至无锡以南。无锡除了拥有自然景观，同时也是重要的区域交通枢纽。其丰富的水资源促进了农业和渔业的繁荣。无锡的丝绸自古有名。其所辖的宜兴县出产著名的“紫砂茶壶”。无锡作为中国15个经济中心城市之一，它的经济分布广泛，包括：机械、电子、照明、纺织、冶金、化工和医药。在无锡的中国公司包括Seagate Technology International、Wuxi Sharp Electronic Components Co. Ltd和Astra(Wuxi) Pharmaceutical Co. Ltd。无锡不仅是备受欢迎的旅游目的地城市，也是江苏省重要的经济中心之一。无锡经筛选参考的高星酒店经营情况（2001年）：酒店名称客房数住宿数平均房价（RMB）平均每间房收益无锡喜来登28862.2%431268PAN PACIFIC35561.1%273167假日酒店25938.0%366139华美达酒店25584.5%285240黄金海岸大酒店17672.6%251182锦江大酒店27570.7%279197合计/平均160864.5%310200（三） 三亚1996年，亚龙湾第一家度假村酒店开业，从此，这个地方获得了“中国的夏威夷”美誉称号，成为倍受欢迎的旅游目的地，特别得到中国国内旅游者的亲睐。随着亚龙湾地区交通设施、旅游配套项目不断完善，以及三亚市政府对外的大力宣传，吸引了来自全国以及世界各地的旅游观光客及度假客人。这些客人相对富裕，在价格方面的敏感度比较低，而且中大部分有丰富的旅游经验，乐意支付比一般价格更高的费用消费高品质的酒店产品和服务。仅2003年春节“黄金周”期间，亚龙湾的旅游收入达3.26亿元，同比增长7.95%；接待人数达16.86万人次，同比增长14.07%。其中境外游客主要来自韩国、日本和俄罗斯等国，境内游客主要来自北京、上海、重庆、成都、广州和深圳等地。亚龙湾经筛选参考的五星酒店经营情况（2002年）：酒店平均房价出租率凯莱度假酒店654.1765.39%假日度假酒店542.6660.48%天域度假酒店661.6969.27%同时会议客源是亚龙湾的主要需求客源，其主要原因是：l 这里能够提供国际水准的“西式”度假设施和环境，相对于其他国外的度假胜地，在价格上相当有竞争力。l 座落的位置相对隐藏、与市区隔绝，会议组织者能够有效地控制会议团体，防止流散。此外这里有开阔的室外空间，是一些公司组织团体训练活动的绝佳场所。l 最重要的是，在这里举行会议的公司无须考虑为一些外籍人士解决护照或者稚等烦琐事务。比起其他那些严格稚的地区，在这里，公司如果要使一些外籍人士直接从国外进入海南，手续上要简单得多（尤其是在新规划的“免签证”区）亚龙湾会议市场具有以下特征：l 亚龙湾的度假村酒店领带会议市场来提高工作日期间的住宿率；l 几乎所有的会议客源都来自公司和一些协会团体，大多为室内会议；l 参加会议的人数从15人到600人不等，但大多数会议都是100到200人参加的公司研讨会等，会议规模的局限主要是受一些单体度假酒店室内会议设施的局限，主要因为亚龙湾内没有集中的会议设施，否则度假区可以接待一些更大规模的会议团体，每个酒店就可以分得一些客源。l 考虑到住宿的预算费用，大多数国内会议团体都要求带两个床的房间。l 大多数会议客源来自国内客源，其次是香港和澳门的客源。l 会议中，大约70%的客源来自中外合资企业，30%来自国内企业。且国内企业和外资或合资企业支付的价格都是一样的（在价格的敏感程度上是一致的），而且他们对酒店的要求和会议的性质也通常相同。此外，来自国内公司的会议增长势头十分强劲。三、杭州酒店市场概况 杭州现有四、五星级酒店，包括达到四、五星级酒店标准的酒店共28家，客房总数近9000间。2002年杭州市接待海内外旅游者2758万人次，同比增长6.4%；旅游总收入294亿元人民币，同比增长17.6%。其中入境旅游人数105.62万人次，同比增长28.89%；旅游外汇收入4.77亿美元，同比增长27.916%，入境旅游者在杭平均停留时间为2.5天，人均天花费为180.55美元。国内旅游者人数2652万人次，同比增长5.7%；旅游收入255亿元人民币，同比增长16.4%，旅游者人均花费1201元。（一） 主要酒店概览杭城主要四、五星级酒店设施状况如下表：酒店香格里拉五洲世贸雷迪森假日浙江大酒店望湖海华香溢黄龙房间数387380397284294306406247325524中餐厅咖啡厅大堂吧宴会厅21879889夜总会卡拉OK桑拿美容中心商务中心游戏室礼品商店医务室健身中心棋牌室桌球室保龄球馆壁球室游泳池网球场乒乓球室小型高尔夫2002年杭州市星级饭店平均营业收入2305.26万，经营利润962.71万元，利润总额72.42万元，客房出租率70.42%，房价252元。2002年杭州主要星级酒店的经营情况酒店平均房价平均出租率香格里拉74474%五洲34273%世贸46875%雷迪森56967%假日34880%浙江大酒店37581%望湖43875%海华31968%香溢34169%黄龙22774%（二） 度假酒店概览杭城主要度假酒店设施状况如下表：酒店西子宾馆西湖国宾馆之江度假村浙江宾馆房间数200180309中餐厅咖啡厅大堂吧宴会厅夜总会卡拉OK桑拿美容中心商务中心游戏室礼品商店医务室健身中心棋牌室桌球室保龄球馆壁球室游泳池网球场乒乓球室钓鱼射击（四）2002年杭州各主要酒店客源结构杭州市主要酒店的客源结构主要分为旅游客源、商务客源、会议客源和政府客源。从2002年旅游局的统计数字来看，2002年以观光、度假、商务和会议为旅游目的来杭国内游客占游客量的80.9%，其中观光39.3%、度假20.6%、商务13.4%、会议7.6%、探亲访友8.5%、健康/疗养1.4%、宗教/朝拜0.9%、文体/科技2.3%、其他6%。与去年相比其中观光客下降7.7%；度假客上升2%；商务和会议上升6.4%。 1、旅游客源杭州市的旅游客源主要来自于全国各地、世界各地的旅游团队和周边城市的假日旅游群体。由于杭州市四季分明，每一季的景色都各有特色，加上杭州深厚的文化底蕴，所以旅游团队成为了每一季的主要客源构成。由于杭州已在周边城市形成了休闲度假的好去处的概念，一到周末，周边城市的度假群体（包括家庭）就会通过快捷、通畅的交通网进入杭州，使之成为了周末的主要客源群体。2002年来杭国内游客中以省内及周边省市近距离市场客源为主。其中省内占37.3%；上海占13.3%；江苏占11.1%。随着浙江省四小时交通网的建成，可望吸引到更多附近城市的客源。 2、商务客源 商务客源主要来自于上海、宁波以及杭州的各大型企业，中外合资企业、独资企业等。随着杭州市政府“创业在杭州”全面展开，给予到杭投资企业更优惠的政策，落户于杭州的世界500强企业将会更多，而这些就我们所有争取的商务客人的主要来源。 3、会议客源 杭州市的会议客源主要来自于北京、上海等商务公司以及其他大中型城市商务公司的旅游会议、营销会议、奖励会议等。 4、政府客源 政府有关的会议也是杭州本地酒店市场的需求主体，政府为了扩大城市影响力，进行招商引资，通常会举行大型会议，而会议所邀请的客人也是一些政府的要员或大型企业的管理者，而这些客人同时也将是酒店潜在的客户，所以杭州市酒店对政府会议的接待也十分重视。2002年杭州市主要酒店接待客源的情况酒店名称公司客散客及其他政府会议团队Shangri-La29%48.4%1.6%11%10%世贸大饭店51.3%18.80.6%7.9%21.4%Holiday inn40%40/8%12%浙江大酒店41%43%/4%12%海华大酒店16%49.36%1%4.45%29.19%浙江国际40%7%/23%30%四、良渚休闲酒店设施建议 （一） 杭州主要度假酒店设施概况1、 以西湖风景区为主体的度假酒店1.1 浙江西子宾馆（汪庄）浙江西子宾馆位于杭州“西湖十景”之一的“雷峰夕照”山麓，东面临湖，南与著名古刹净慈为邻，与“苏堤”、“三潭印月”、“柳浪闻莺”等著名风景隔湖相望，还可远眺南北高峰、保俶塔等，湖光山色尽收眼底。 宾馆拥有标准房、豪华双人房、单人房、普通套、豪华套、总统套房等各类客房共200间。宾馆还有各式餐厅9个，湖光山色入佳肴，闲情逸志皆可餐。一壶香茗，二三知已，过滤都市生活，远离凡尘喧嚣。该酒店位于西湖边，环境优美、清静，非常适合度假，在非典时期也能够保证较高的入住率。但因为酒店建造较早，建筑物、房内设备设施略显陈旧，由于近湖，所以特别在梅雨季节特别潮湿，原酒店内的会议和娱乐设施也较少，但最近投入较大，已在审报五星，优势日渐被人认知。1.2西湖国宾馆（刘庄） 座落在西湖的西面，三面临湖、一面靠山，庭院面积36万平方米，因环境优美，建筑精巧，陈设典雅而冠居西湖第一名园。 宾馆现拥有豪华套房、单人房、标准房180余间（套）。同时萃集九州的肴饷谱录，配有600多个餐位，既有国宴厅，也有十余处风格迥异、具有江南特色的临湖包厢和水上餐厅，满足您不同的需求；十余间功能各异的会见厅、国际会议厅、会议室，为各类会议和商务活动提供的服务；还设有游泳池、高尔夫练习场及网球中心等高档的娱乐设施。西湖国宾馆的环境十分优美，空气清新，西湖美景尽收眼底，该宾馆主要以前以接待政府的任务为主。由于也是十九世纪的产物，所有宾馆内的建筑也略显陈旧，由于近湖，梅雨季节也存在着与西子宾馆同样的问题。但最近改造力度较大，已准备申报五星。随着人们消费观念的变化，其优势日渐发挥。1.3 浙江宾馆 浙江宾馆始建于1970年，当时为林彪兴建，简称“七零四”工程，于1981年正式注册成立浙江宾馆。现宾馆隶属于浙江省旅游集团有限责任公司，是一家按四星级标准装修的涉外旅游宾馆。整个宾馆占地20公顷，园内环境优雅、景色迷人，绿地如茵，桂树千株，是一座庭院式的宾馆，故有“花园宾馆”之称。 宾馆由8幢风格各异的小楼组成，拥有豪华标房、商务套房、单人客房等不同层次客房共280余间，大小餐厅1200余餐位，有可容纳20人500人的大小会议室、大礼堂、展示厅等近20个会场，以及为之配套的商务中心可为贸易洽谈、商务往来提供传真、上网等多项便利服务。众多的娱乐项目，如卡丁赛车场、草坪茶座、跑马场、足浴、野外烧烤、儿童乐园等。 随西湖西湖区进，该宾馆已成临湖宾馆，目前正在重新装修，估计2005年开业。2、 杭州之江旅游度假村 杭州之江度假村是融会议、休闲、旅游、保健、社交于一体的四星级度假酒店，以丰富齐全的娱乐设施、优雅的环境、浓郁的文化氛围、富于人情味的服务而饮誉大江南北。酒店座落于杭州市区风景秀丽的钱塘江畔，和著名的六和塔相望，拥有各类客房308套，餐位900座，大小会议室10多个，娱乐设施近30项。宽阔的草坪，葱郁的绿荫，富于江南园林特色的建筑群，充满田园气息的鸽子房、孔雀房，随处可见的书面名作和文艺界名流的题咏，众多的文化交流活动使之江度假村成为的度假地。杭州之江度假村虽然地理位置不是很好，但宾馆内的娱乐设施较齐全，所以吸引了大批的上海会议客人。但随新度假酒店的建立，该酒店渐渐失去现有优势。3、 新建度假酒店状况 据分析，近几年杭州市将形成新一轮建设饭店的热潮。在新一轮饭店的建设中，会呈现诸多新特点，其中饭店建设由城市中心向外围转移，以高档饭店休闲为主要特征，部分建设中的饭店情况如下：3.1 杭州市区 新建饭店在5家以上，如杭州利群大厦、新西湖、凯悦。3.2 余杭区 3.2.1杭州天都城饭店。投资3亿多元，客房200多间，土建已基本完成，度假特色。 3.2.2 南都良渚度假酒店3.3 萧山区3.3.1 世界休闲博览园世界休闲博览园计划占地5000亩，总投资35亿元。是一个集“休闲、娱乐、旅游、会展、度假、居住”为一体的休闲度假区。世界休闲博览园分三期建设，其中与世界休闲博览园配套的杭州乐园已建成，世界休闲博览园一期（杭州乐园二期）正在建设中，世界休闲博览园二期（世界休闲风情园）正在规划设计中，大约于2006年杭州世界休闲博览会前期全部完工，开业。由于世界休闲博览园的主体酒店投资15亿元，客房10003000间，主要定位于旅游、娱乐、休闲、会议、度假型酒店，竞争力甚强，建议特别关注。3.3.2萧山城区边缘商务兼度假酒店34家，如萧山生态园饭店，客房200间左右。3.4 杭州之江旅游度假区3.4.1 拟建会展休闲酒店，在建设，200间以上客房。3.4.2 杭州华庭房产饭店，客房300多间，已开工建设，休闲度假饭店。3.5其他3.5.1富春山居，富阳高尔夫球场内，200间左右客房，已完成土建。3.5.2杭州恒励房产兴建高尔夫球场，并建球场酒店，客房250间，已进行了图纸会审。3.5.3 杭州下沙在建一家度假酒店。（二） 市场定位一般商务客人由于地理位置，几乎不可能选择本酒店；一般旅游团队亦由于地理位置，很难吸引；一般散客旅游者均会选择近西湖及市区的酒店，难！本酒店的主要客源将是以下特殊群体：1、 来自杭州本市的家庭及结伴休闲度假群体2、 来自上海的家庭及结伴休闲度假群体3、 部分疗养居住者4、 中小会议5、 因设施和环境能吸引的本地公司的商务款待活动6、 本区块（建成后）的消费者（三）概念设计：差异战略1、 文化：良渚文化主题酒店；2、 生态：低楼层、低密度，设施与大自然融为一体，独具特色的景观、水域及绿色（田野）空间，能明显体现会议及休闲度假这一定位；3、 静：远离尘世喧嚣；4、 个性和亮点：能体验杭州其他酒店无法享受和体验的设施；5、 将酒店建成博物馆+俱乐部+家。家博物馆俱乐部（四）亮点 1、SPA身、心、灵绋美是现代身处亚健康状态都市人的梦想。1.1 SPA发展趋势及在酒店的发展状况SPA这个名词近几年蔚然成风，除了身体SPA外，眼睛、头发也跟着SPA起来。在欧洲，人们将此视为一种维护健康的预防方法。那么，SPA到底是什么？有何魅力？消费水准如何？发展状况又如何？l SPA的概念和历史溯源SPA，原为拉丁文Solus Par Aqua的缩写，意为“健康之水”，一个蕴含矿泉水的所在。早在16世纪，环境优美秀丽的比利时小镇SPAU拥有温泉，泉水富含天然矿物质，镇上居民通过泡温泉来消除疲劳、用温泉水冶疗疾病、改善体质，同时在鸟语花香中享受大自然的洗涤抚慰，倍觉神清气爽。SPA因此而得名。后来发展到融休闲、养生、美容为一体，并在欧洲大陆流行开来。再后来，疗程中加入了轻松音乐、芳香花草、矿物泥土等，逐渐风靡全球。而发展至今，SPA已成为一种具备综合美容服务的休闲中心。它注重身心平衡的美容，顾客可以在这里轻松地享受一整天或几天的美容服务，边休闲，边美容。在终日奔波繁忙的都市人心中，这种具备专业水平又兼具放松休闲功能的SPA是他们的最好选择。从世界各地名目繁多的SPA中心和各大展会的SPA宣传来看，SPA必将在全球掀起另一个高潮。目前世界各地的SPA中心及其功效主要有以下几种类型： 泰国古法SPA - 身心放松的最佳去处 泰式SPA疗程中最著名的是泰国的古式按摩(nuad bhan boran)，结合了瑜珈及穴道技巧，利用穴道按摩及各种瑜珈姿势，刺激全身血液循环，增加身体内在能量，协助减轻、缓和身体的失调及病痛。 美国艾维达温泉SPA - 健康与减肥的温泉胜地在这里，除了提供脸部、手部、脚部美容之外，更有养生及塑身、减肥的各项疗程。除了女性客户来做瘦身之外，更有男性客户来做身体健康保养。而此地的温泉通常还可饮用，对胃肠方面的疾病具有显著的疗效。一方面可治疗肠胃疾病，另一方面可促进淋巴循环，代谢身体内部多余的脂肪及废物，从而使身体的消化系统更加强健。 美国的贵族化 DAY SPA 让美留驻人间DAY SPA一般都会推出以SPA为主要诉求的美容用品，而美国著名的伊莉莎白亚顿红门沙龙(RED DOOR SALON AND SPA) 则是较成功的范例之一。在红门沙龙中，一楼是雅顿化妆品专卖店，其他各楼层则提供各种美容休闲服务，服务包括修指甲艺术及保养服务、美发造型、SPA咖啡座、礼品区、化妆造型服务、身体蜡油护理服务、腿部草药按摩、SPA沐浴快速护理等。 比利时综合SPA - 让五世同堂享用不尽近年来，全球都有大大小小的SPA在黄金地段设立，且其中很多还经由知名之企业财团投资，因此，格局一家比一家大，设备一家比一家先进，服务项目也更是让顾客目不暇接。面对激烈的竞争，很多SPA绞尽脑汁想出了各种服务项目。而综合性SPA的目的则是要将老、中、青、少、幼五代同堂一网打尽，亦让您多留宿几天，提升住房率。SPA的源头比利时的斯帕(SPA)镇就乘机推出了各种形式的综合服务项目，“一日浴”、“母子浴”、“夫妻浴”、“瘦身浴”等各种项目如雨后春笋一般纷纷巧立。据说很多的人真的是冲这些项目专程赶来的。 意大利美容温泉SPA - 让肌肤柔滑如丝美容温泉SPA以美容为诉求，吸引的多是想青春永驻的爱美女性。意大利的蒙地卡提尼(Terme Montecatini)就是一处著名的美容矿泉浴疗盛地。 土耳其温泉SPA - 让鱼吸走皮肤细菌土耳其的KANGAL温泉因能用鱼治病而闻名遐迩。鱼在温泉SPA中扮演着吸走皮肤细菌的角色。 夏威夷热情SPA - 可爱岛上的绿宝石在这里，你只需趴在席子上，理疗师就会用双脚在全身轻柔地旋转，并运用独特的呼吸平衡法，在背上行走，施以力道。 印度秘境SPA - 上帝恩赐的海洋天堂以湿泥涂在身上做沙浴，用石头按摩，LULU黄粉去角质，再加上椰子纤维、肉桂精油的按摩。 欧美蒸面清洁SPA- 高科技的DIY享受一种价格低廉的Therma-Cleanse蒸面清洁SPA正风靡欧美。这种SPA可以购至家中，无需再到SPA护理中心接受高昂的服务。根据消费方式、场地不同，SPA共分7种类型。具体如下： 都会型(DaySpa)：为客人在日间提供多种专业理疗服务的场所。都市中最为盛行。(如北京、上海、香港、伦敦等地，白领人士较为偏爱) 俱乐部型(Club Spa)：以俱乐部健身为基础的理疗服务场所。都市中盛行(演艺娱乐界人士较为推崇)。 游轮型(Cruise Ship Spa)：以大型豪华油轮为场所的Spa，提供专业温泉理疗服务、健身、甚至Spa菜谱。欧、美、中国的港、台等地盛行。(多为巨富豪门推崇) 综合型(Destination Spa)：一般建于风景区、远离尘世喧嚣，与大自然融为一体的Spa，可以在此疗养居住，并提供Spa膳食，增进健康。欧美人较为推崇，我国一些经济发达的风景区也有此项服务。 医疗型(Medical Spa):医疗保健理疗服务，由医生和专业理疗师组成，现代Spa与传统医疗有机融合。 矿泉型(Mineral Spring Spa)：利用当地自然环境中的温泉水、矿泉水或海水提供专业水疗服务。欧洲人较为推崇。 酒店型(Hotel Spa)：多设在风景秀美的度假区或酒店内，提供专业温泉理疗服务、健身等，多供有闲暇的商务旅行者享用。l 酒店内的SPA发展状况SPA被引进到酒店里，应该算作健身中心的一个独具特色的组成部分。酒店中SPA规模和形式各有不同，但目的是一致的：让客人享受到放松，舒适，并且都具备保健甚至医疗的功能。比如全身涂上一层某种特殊的黑泥，再由专业按摩师进行按摩，可以缓解许多疲劳和不适。最好的SPA应该给客人创造一种庇护所的感觉，来到这里，就好像逃离了纷嚣的世俗世界，从繁忙的日常事务中暂时解脱出来，来享受这一小时的安宁与平静。1.2 本饭店组建SPA的优势及建议l 杭州及周边酒店尚没有真正概念，具有规模的SPA。l 市区酒店没有能力和条件为客人提供室外设施、营造大自然的怡人感觉的SPA环境。l 一张白纸，可画最美的画。l 建议设置综合型与酒店型结合之形式并努力营造日本露天温泉环境，尽最大可能与大自然接触，让散发着大自然清闲气息的特色SPA。l 建成华东最大、最好的SPA，成为杭城休闲界的最亮点，吸引久居钢筋水泥的都市人在工作紧张忙碌这余，远离尘世暄嚣，抛开俗务，洗涤心灵。l 能以较短的时间提升酒店知名度，带动人气。2、 壁球 2.1壁球简介 壁球这项运动在国际上已有悠久的历史，它起源于19世纪初叶的英国，并很快成为一项时髦运动，与网球和高尔夫球并驾齐驱。经过一百多年的不断发展和演化，到今天，它的爱好者遍布世界各地，人数超过1500万。每年的3月29日是“世界壁球日”。壁球运动已被我国国家体育总局列为正式开展的个体育项目之一。这项集娱乐、趣味、健身和观赏为一体的运动自几年前引入我国内地后，越来越得到人们、特别是知识分子的喜爱。壁球的步法与打法同羽毛球、乒乓球很相似，较适合中国人。壁球运动员的体型介于网球选手和羽毛球选手之间，既有前者的力量、速度和矫健，又有后者的柔韧、灵活和协调；壁球比赛集速度、力量和节奏感于一身，观赏性很强；那奇妙的运行线路，特有的折线飞行，使得本来就很精彩激烈的比赛更平添了几多变化和意想不到的不确定性。橡胶球特有的撞击声与球员高频率的脚步移动之声，经由场地结构的混响处理，有一种不可抗拒的震撼力，对每一位现场观众来讲都是一种视觉、听觉和感觉上的极大享受。而且，在相同时间内，同等水平选手之间的壁球比赛，其运动量和消耗的热量，是同等条件下网球比赛的34倍。经常打壁球，对人的耐力、爆发力、心肺功能、肌腱力度、相关韧带和软组织，以及血液的携氧能力、空间位置感、心理承受能力、随机应变能力和自我克制能力的培养有很大帮助。 壁球，是一项时尚的运动，它主要有以下几个特点： 由于壁球是一项室内项目，所以它可以不受季节、天气的限制，是一项全天候的运动。 具有最佳的性能价格比。现代社会对人提出了越来越高的要求，现代人尤其是年轻人既要工作，又要学习，可以锻炼的时间非常少。而壁球恰恰可以满足参与者这种用时少、锻炼效果佳的高效率要求。因为壁球的场地小，球速快，球路变化莫测，因而要求人的反应、动作极快，所以壁球的运动强度，运动量极大。往往半小时不到，参与者就会大汗淋漓，气喘嘘嘘了。据测算，在相同的运动时间里，壁球的运动量要超过网球许多。相比现在广为人所接受的网球的价格，打一场壁球并不贵。现在许多室外网球每小时6080元不等，室内网球更是达到了120元/每小时，而打一小时壁球的价格仅在60元上下。花较少的钱，获得最大的锻炼效果，所以壁球拥有最佳的性能价格比。 相对室内网球，壁球场地小、投入少。 老少皆宜。壁球的参与年龄非常广泛，可以是几岁的儿童，也可以是花甲老人。当然，坦率地来讲，由于壁球的高速度、高强度，所以它更适合于年轻人的参与。 简单易学。对于非专业运动员来讲，有一两分钟了解基本规则和动作要领的时间就可以上场练习，一试壁球的魅力了。 娱乐性、趣味性、消遣性强。壁球可以单打，也可以双打，工余及节假日朋友聚在一起打一场壁球，可以获得许多的愉悦。 减肥的效果。现在，许多壁球馆都可见到女性的身影。这些打壁球的女士都有一个明确目的：就是为了减肥。打壁球不同于单纯的跑步或机械、单调的减肥运动，因其娱乐性、趣味性强，参与者易坚持，并且在运动中得到了快乐。打壁球并不需要精确地计算卡路里的消耗，每次的汗水已足以说明离窈窕的身材不远了。 竞技性强。因为壁球的线路多、战术组合多，因而竞技性很强。任何一项竞技运动，只有具备了较强的竞技性，才能使参与者在不断提高技战术水平的过程中保持长久的兴趣，这也正是竞技运动的魅力所在。我国内地目前虽仅有百余个壁球场，但发展速度是喜人的。壁球场地情况比较A、北京： 名 称数量租费/小时联系电话 服 务 备 注凯滨斯基酒店3块650064683388租借球拍、球、陪练国家首批幻彩球场，会员、酒店公寓客人免费希尔顿饭店3块500064662288-租借球拍、球全水泥结构，会员、酒店公寓客人免费东湖别墅2块500064678221-租借球拍、球地板很好，只对会员及家属，不对外皇家SAS酒店2块600064663388租借球拍、球地板稍差，基本不对外，须由会员介绍丽都饭店2块800064373388租借球拍、球不对外，会员免费中国大饭店2块800065053388租借球拍、球较旧，须由会员介绍香格里拉饭店1块500068412211租借球拍、球、陪练对外北京会议中心1块1500064231199租借球拍、球、陪练很新，对外嘉理中心酒店1块会员须另交费65618833租借球拍、球、陪练很新，不对外B、杭州： 名 称数量租费/小时联系电话 服务 备 注浙江国际大酒店160.0085770088租借球拍、球对外杭州之江度假酒店160.0086696888租借球拍、球月卡：300元/10次；对外浙江世贸大饭店世贸俱乐部180.0087990888租借球拍、球、陪练会员制本饭店组建壁球中心的优势及建议：l 壁球和网球、高尔夫球均视为时髦、绅士运动。杭州已有二片正规高尔夫球场，富春山居已建成16片网球中心，包括比赛及室内场地（投资大），故壁球是我们唯一的选择。l 建成浙江省首屈一指的壁球中心（最好有可能比赛的场地），作为酒店亮点来提升酒店知名度，带来人气。3、 健康会馆投资健康、享受服务正在成为新世纪的一种时尚。成功人士享受着成功带来的各种至尊服务，但是人们更应享受的是医疗帮助服务，更需要的是健康顾问。由于酒店已投资了大量的健身设施，又处于一个较佳的环境，加入五星级的服务与管理，我认为可以考虑设立杭州一家高档次的健康会馆，与酒店可分可合，也可和酒店合在一起，可和上海、杭州一流医院合作，也可由专业公司以俱乐部会员制方法经营。l 高层次私人医疗保健服务（和医院结合）l 健康私人秘书l 电子健康档案l 轻松环境下的阶段性健康检查其作用：l 提高开房率（积极性疗养和体检结合）l 可提升小区老年公寓的品位及价值l 提升酒店和知名度会馆单位面积约400500 M2，可参考上海瑞金医院开设的亚健康中心。4、 全套房酒店 店由常规标间改为412米左右小套间，设一厅、一卫、一卧，均带露台式阳台，与常规标准间相比仅增加一个44 M2、投资密度不大的客厅，其优势：l 可最大限度地满足休闲客源（家庭，可住3人）及会议客源的需求。l 最大程度和杭州目前市场中其他会议及度假酒店区分开来，具有明显的宣传亮点及价格优势。l 拟建项目地区面积充足，可保证此方案的实施，获取充分的空间面积充分考虑区分度假酒店的氛围及功能。l 近五年中国的酒店客房面积不断扩大，尤其在度假酒店、面积4560M2不等，但市场上更大面积的房间不意味能获得一个更高的价格，我们以相等面积改成套房，变成为一个更实用的新概念。5、 良渚文化主题酒店 前面4点是亮点，但作为主题酒店（目前国内有三家），其主题仍是良渚文化，所以从设计到装饰，希望能紧紧扣住这个主题。（1） 尽可能将博物馆和酒店在形式和文化内涵上给予统一，进酒店即能体会到这种文化。（2） 在酒店周边（亦可是博物馆延伸）设文物交流中心，将良渚文物推广到文物的其他领域。（3） 为举办学术报告、鉴定、欣赏、拍卖创造条件，聚集人气。（4） 努力做到将酒店作为国内艺术文物界业内人士的活动场所和家。（五）设施规模1、 前厅1.1 公共面积（不计算营业区），要求不少于300M21.2 设贵重物品间，要求 1.2.1 设置40只，不少于3种规格的保管箱。 1.2.2 员工和客人有不同门可进入，内设柜，能保护隐私。 1.2.3 设员工可摇控的电动门锁。1.3 设行李寄存间1.4 设消控中心1.5 设大堂吧，可和咖啡厅合一（见餐饮）1.6 设置残疾人通道1.7 大堂设置残疾人卫生间2、 客房 2.1 全套房酒店 2.2 一般套房（简称标套）240套，面积：其中 厅房 16M2 卫生间 6 M2 卧室 2224 M2左右 2.3标套中：大床房 2M（长）2.2M（宽） 20% 双床房 每张床 2M（长）1.2M（宽） 20% 可拆可合双床房 2M（长）1.1M（宽）组合 60% 2.4 行政楼层 2.4.1设行政楼层可办理入住、离店手续，并提供问讯、留言等服务 2.4.2 商务中心（提供复印、传真、电脑出租及翻译等服务） 2.4.3 小会议室或洽谈室 2.4.4 餐饮场所 2.4.5 阅览、休息场所 2.4.6 行政楼设二开间双套房34套设四五开间（内设卧室二间，会客室、餐厅、书房各一间，卫生间三间）豪华套房（代替总统套，不设总统套）一套。其余安排大床房及可拆可合双床房 2.5 标套卫生间 2.5.1 淋浴与浴缸分设 2.5.2 淋浴有水流定温功能 2.5.3 淋浴有水流可调节功能 2.5.4 设呼救按钮及背景播放音乐 2.5.5方便客用取用的电话副机 2.6 标套高度不低于3米 2.7 标套衣橱进深不少于55CM，宽度不少于110CM 2.8 标套床头有房间灯光总控制开关 2.9 客房隔间效果良好（客房内听不到其他房间及走廊的自然谈话和脚步声、窗外及墙外的噪声以及通风、送气等设备运转的噪音。） 2.10 湿度可集中控制 2.11 设无烟楼层 2.12 设一间残疾人房 2.13 客房门有自动闭合功能3、 餐饮 3.1 餐厅 3.1.1 中餐厅：100座位中餐厅；1216间可与外界沟通的包厢（二楼亦可） 3.1.2 咖啡厅：140餐位全面营业的咖啡厅，设置在大堂周边，有较大室外空间可延伸 3.1.3 东南亚（或其他国外风味）餐厅：室内50座，厨房有烧烤设施，在一楼有较大室外空间可延伸 3.1.4 大堂吧：60座，建议可有机和咖啡厅结合在一起 3.1.5 另设一个单独的酒吧（4050座） 3.1.6 餐饮区域整体舒适度主要要求温湿度适宜、通风良好、无炊烟味、无噪音、灯光专业化设计、有音量可调节的背景音乐。 3.2 厨房布局 3.2.1 冷、热制作间分隔 3.2.2 粗细加工间分隔 3.2.3 洗碗间位置合理 3.2.4 厨房与餐厅间采用有效的隔音、隔热、隔味措施 3.2.5 厨房内、灶台上采取有效的通风、排风措施 3.2.6 要求任一餐厅（包括宴会厅）与其厨房在同一楼层 3.2.7 厨房面积视有否可能设立中心厨房来确定，一般在餐厅面积的0.8倍。 4、 会议 可与大自然充分接触、环保生态的会议设施是酒店的一项重要设施。会议产业现状l 全球会议状况国际会议是一个比较大的市场，根据国际会议协会（ICCA）统计，去年全年国际会议的产值为2800亿美元。虽然在2000年后中国的会展旅游业发展迅速，平均增长速度达到20%以上，大大高于我国其它领域的经济增长，但接待国际会议的总量仍只占全世界会议总量的1%。l 杭州市会议现状去年一年全国（不包括香港、澳门地区）接待具有一定规模的国际会议性会议共四千余个，杭州市二十个，承办具备规模国际性会议不到0.5%。但根据全球会议目的地选择中型城市的趋势，杭州无论在地理环境、人文结构等方面均有很强的潜在力。据统计，杭州市去年举办三百人以上的会议有445个，五百人左右的会议总量为111个。l 杭州市部分饭店接待会议能力调查表随着杭州市政府着力打造“会展城市”的发展方向，会议成为一种综合性的旅游服务形式，其市场潜力吸引了越来越多的饭店及组织，重建或改建会议场所或或增加各种会议设施。杭州市部分饭店接待会议能力调查表饭店名称客房总数会议室数会议室总面积（平方米）最大会议室面积（平方米）会议收入占饭店总收入的比例浙江世贸中心大饭店378718307608%（以整个世贸中心收入为基数）香格里拉大饭店38721250052012%五洲大饭店3808212362421%黄龙饭店5229173863042.5%雷迪森广场饭店2849116041010%利星凯悦大饭店 （筹）3682037641270/西湖国宾馆16092000770不清九里松度假酒店654400200不清海航度假酒店（筹）350约15约2000700/杭州城市花园酒店300约20约180068074%l 杭州的周边的城市如城市度假酒店，之江度假酒店的会议数所占比例较大，主要会议目的如下： 公司以会议名义招待客户。 公司召开年度销售、总结、奖励大会 产品推荐、订货会，在周边城市举办可以让其邀请的客户或代理商专心在活动范围内，而不用担心分散注意力 外资企业的高层人士召开的中小型会议，注重享受自然环境和健身设施。会议设施推荐 旅游度假饭店离开会议，在非节假日是很难经营的，正因如此，大家均一哄而起，增添会议设施，竞争会十分激烈，我们有二种选择：4.1 放弃大型会议功能，仅在主楼内设置l 会议接待不超过400人l 住宿接待不超过300人（前面设计房态可以解决） 4.1.1 设2250可分隔的500 M2会议室（序厅不小于150 M2），兼宴会厅。l 有良好隔音、遮光效果l 配衣帽间l 灯光可分区控制，亮度可调节l 旁边设贵宾休息室（也可和4.2、4.3一并考虑）l 会议室设备同声传译（2种语言），电视电话会