住宅项目综合开发投资收益测算模板.xls

规规划划指指标标 单单位位 平平方方米米 总占地面积174321建筑用地面积134434总建筑面积349 528 建筑物占地面积27872建 筑 密 度20 73 绿 地 率30 00 计容积率面积349 528容 积 率2 60围墙长度 产产品品构构成成容容积积率率建建筑筑面面积积可可售售面面积积产产品品比比例例 平平均均每每户户面面 积积 单单元元数数户户数数 地地上上建建筑筑面面积积 小高层公寓 11层 78 52778 52722 47 高层公寓 18层 130 878130 87837 44 高层公寓 21层 52 35152 35114 98 小小计计261 756261 756 公共配套建筑 18层酒店式公寓50 97650 976 014 58 21层写字楼22 81422 8146 53 裙房商业11 41611 4163 27 物管用房2 446 0000 70 公厕12000 03 小小计计87 77285 206 地地下下建建筑筑面面积积车车位位数数建建筑筑面面积积可可售售个个数数 停车 人防地下车位73825 830738 非人防地下车位1 20342 1051 203 小小计计1 94167 9351 941 可售面积合计346 962 项项目目规规划划指指标标 总占地174321 建筑用地134434 总建筑面积349528 容积率2 6 建筑密度20 73 绿化率30 宗宗地地分分项项面面积积 平平方方米米 个个数数 个个 宗地一 地上建筑面积 18层酒店式公寓47403 商业8073 会所1500 物业管理用房402 公厕60 小小计计5743857438 地下建筑面积 人防车位3885111 非人防车位14210406 小小计计1809518095 宗地二 地上建筑面积 21层写字楼 22482 商业1747 物业管理用房171 公厕60 小小计计2446024460 地下建筑面积 人防车位140040 非人防车位6300180 小小计计77007700 宗地三 地上建筑面积 住宅 11层小高层63665 18层高层127331 21层高层63665 小计254661 公建 商业7596 会所2000 幼儿园1500 物业管理用房1873 小计12969 小小计计267630267630 地下建筑面积 人防车位20545587 非人防车位21595617 小小计计421404214012041204 宗地三 成成本本汇汇总总 分项总额 万 单方可售 元 平方米 土地成本32777959 主体建安工程费801852052 室外配套 景观施工成本5155151 项目前期审批及政府规费9447276 项目规划设计费219864 项目前期 工程招投标 监理费用83524 销售 管理 物业管理 财务费用22069645 合计1526664171 土土地地成成本本 费费用用名名称称 建建筑筑面面积积估估算算造造价价指指标标估估算算成成本本可可售售面面积积折折合合销销售售面面积积 指指标标来来源源 说说明明 M2 建建筑筑面面积积 元元 M2 万万元元 M2 单单方方成成本本 元元 M2 土地出让金 349528 00 854 9029881 00 341962 00 873 81土地出让金 前期补偿费用57 222000 0058 49土地补偿费 土地契税25 65896 4326 213 契约 小小计计937 7632777 43958 51 分分产产品品主主体体建建安安工工程程费费 序序号号成成本本项项目目单单位位工工作作量量单单价价 元元 合合价价 万万 元元 单单方方造造价价工工程程量量及及单单价价说说明明 住住宅宅建建安安工工程程费费25466146 47646 4761 8251 825 单方造价以公寓楼面 积为基数 23237 82 1 1建建安安工工程程费费万38 83638 8361 5251 525 小高层公寓 11层 6366513008 2760 高层公寓 18层 127331150019 1000 高层公寓 21层 63665180011 4600 2 2产产品品提提升升万万2546613007 6407 640300300 酒酒店店式式公公寓寓建建安安工工程程费费4740313 97913 9792 9492 949 单方造价以酒店面积 为基数 1 1建建安安工工程程费费万12 55712 5572 6492 649 18层酒店式公寓 4740318008 5330 室内精装修 474038003 7920 公共部位精装 33187002320 2 2产产品品提提升升万万474033001 4221 422300300 写写字字楼楼建建安安工工程程费费224826 0706 0702 7002 700 单方造价以写字楼面 积为基数 1 1建建安安工工程程费费万5 3965 3962 4002 400 21层写字楼 2248224005 3960 2 2产产品品提提升升22482300674674300300 商商业业建建安安工工程程费费174162 4381 4001 400 单方造价以商业面积 为基数 1 1建建安安工工程程费费万2 4382 4381 4001 400 裙房商业 1741614002 4380 地地下下车车位位建建安安工工程程费费6793510 028 单方造价以地下车位 面积为基数 1 1建建安安工工程程费费万10 02810 0281 4761 476 人防地下车位 2583016004 133 非人防地下车位 4210514005 895 公公共共厕厕所所建建安安工工程程费费12019120120 1 1建建安安工工程程费费万19 1层公厕 120160019 会会所所建建安安工工程程费费35008752 5002 500 1 1建建安安工工程程费费万875 会所 35002500875 幼儿园建安工程费15003002 0002 000 1 1建建安安工工程程费费万300 幼儿园总总合合计计80 18580 185 总总成成本本含含地地下下 成成本本 平平均均可可售售主主体体成成本本 不不含含地地下下室室成成本本 2 0522 052 69 2472024 997 室室外外配配套套 景景观观施施工工成成本本 费费用用名名称称 基基数数 估估算算 造造价价指指标标 估估算算 成成本本指指标标来来源源 说说明明 M M2 2 元元 M M2 2 万万元元 1 室外市政道路工程费26887120323道路占用地面积20 2 室外景观工程费739392001479景观占用地面积55 3 室外水电管线工程地面积为基数 4 电话管线工程134434681占地面积为基数 5 有线电视工程1344348108占地面积为基数 6 住宅安全监控267630401071建筑面积为基数 7 写字楼安全监控2446050122建筑面积为基数 8 酒店式公寓安全监控5743845258建筑面积为基数 9 管道煤气工程26763022589住宅面积为基数 10 集中供热 写字楼 酒店公寓 8189880655公建面积为基数 11 集中供热 住宅 26763030803住宅面积为基数 小小计计5 51 15 55 5150 7595 项项目目前前期期审审批批及及政政府府规规费费 费费用用名名称称 基基数数交交费费标标准准 估估算算 成成本本 指指标标来来源源 说说明明 M2 建建筑筑面面积积 元元 M2 万万元元 前期规划审批费 用 市政配套费用349528150 005242 92 土地过户费1344340 202 69 开发服务费3495280 5017 48 土地证书费201 551 500 03以亩计 环境评估费0 000 0051 00按收费标准计 宗地测量费0 000 001 001万 放样 定位等费用0 000 002 002万 质量监督费3495282 0069 91 节能押金3495286 00209 722万 定额编制管理费0 000 00104 24建安造价0 13 消防配套费349528 003 00104 86 结建人防押金0 000 00413 28人防工程投资10 散装水泥保证金349528 005 00174 76 劳保统筹费0 000 002846 56建安造价3 55 小小计计9240 44 办证费用 宗地复核确权测量0 000 001 001万 住宅测绘 预 竣工 2676301 3636 40住宅区建筑面积 综合测绘 预 竣工 818982 7222 28综合用地建筑面积 住宅消防设施检测2676303 0080 29 综合消防设施检测818985 0040 95 住宅产权初始登记费205980 0016 47按户 户均130平方米 综合产权初始登记费273300 008 19按单位 户均300平方米 交通设施及环境检测等0 001 00 小小计计0 000 00206 57 总总计计9 94 44 47 7 0 01 1276 2592 办证费用 项项目目规规划划设设计计费费用用表表 费费用用名名称称 建建筑筑 面面积积 估估算算 造造价价指指标标 估估算算 成成本本 M2 建建筑筑面面积积 元元 M2 万万元元 设 计 费 主体 设计费 住宅26763045 001204 34 酒店式公寓5743860 00344 63 写字楼2446090 00220 14 景观 设计费 方案费 初步设计费 施工图费73938 735 00258 79 标识设计费 2676300 5013 38 配套 设计费 市政设计费 道路 桥梁 排水设计费 24460 2 004 89 供水设计费0 501 22 燃气设计费0 801 96 电力设计费2 506 12 人防设计费0 631 54 样板房设计费 50 00 弱电智能化设计费1 503 67 设计 咨询费 设计方案评审费 图审费等技术咨询费3495282 0069 91 其他相 关费用 晒图费等3495280 5017 48 小小计计2198 0564 27757 项项目目前前期期工工程程 招招投投标标 监监理理费费用用表表 费费用用名名称称 基基数数 估估算算 造造价价指指标标 估估算算 成成本本 指指标标来来源源 说说明明 M2 元元 M2 万万元元 工程建设 前期费 障碍物拆除费用 土方平整费用13443415 00241 98平整1 2米深的土方 线路移位费用 通水 通电 通路相关费用13443422 00295 75 临时设施 临时围墙工程等相关承包费用1344343 0040 33 招标管理费用 质检费等政府性费用1344342 0026 89 建设工程勘察费用1344343 0040 33 规划 审批费 地形 测量费 定位放线1344341 5024 24 地形标高测量1344341 0013 44 施工 建造费用 主体建安监理费13443410 00134 43 主体质量检测 监督 费1344341 3017 48 小计834 8824 41432147 销销售售 管管理理 物物业业管管理理 财财务务费费用用 费费用用名名称称 基基数数交交费费标标准准 估估算算 成成本本 指指标标来来源源 说说明明 M2 建建筑筑面面积积 元元 M2 万万元元 营销推广费用004104营业税后收入2 120 0127 项目公司管理费用001800开发周期4 5年 每年400万52 63743 前期物业管理费用00401 169721 财务费用0016125土地100 建安25 年利率12 471 5341 小小计计2 22 20 06 69 9645 354 项项目目整整体体收收益益静静态态分分析析 分分项项名名称称数数值值指指标标来来源源及及说说明明 土地成本32777 总成本152666 总收益205199 总资金投入67186 营业税后利润52533 所得税后利润39399所得税计25 营营业业税税后后成成本本收收益益率率34 41 34 41 营营业业税税后后资资金金收收益益率率78 19 78 19 所所得得税税后后成成本本收收益益率率25 81 25 81 所所的的税税后后资资金金收收益益率率58 64 58 64 0 192006305 楼面价格938土地价格163土地成本32777 总成本152666总收入205199总资金投入67186 营业税后利润52533可售楼面价959资金投入比0 所得税后利润39399营业税后投资收益率0营业税后资金收益率 1 单方可售土地外成本3213单方可售综合成本4171 单方营业税后销售单价6001可售营业税后单方利润1829 项项目目开开发发计计划划 第第一一期期 1818层层住住宅宅 第第二二期期 11 11层层和和2121层层住住宅宅 第第三三期期 18 18层层酒酒店店公公寓寓 第第四四期期 21 21层层写写字字楼楼 面面积积 平平方方米米 13381513381513381513381557438574382446024460 工工作作内内容容 开开始始完完成成开开始始完完成成开开始始完完成成开开始始完完成成 产产品品策策划划2007 3 232007 3 232007 4 282007 4 28统一产品策划 规规划划设设计计及及报报批批2007 4 282007 8 26同一期2008 4 222008 8 20同三期 施施工工图图设设计计及及报报审审2007 8 262007 11 24 2008 2 222008 5 222008 8 202008 12 182009 2 162009 6 16 施施工工招招投投标标2007 11 242007 12 24 2008 5 222008 6 212008 12 182009 3 182009 6 162009 7 16 开开工工2007 12 242008 6 212008 12 182009 6 16 正正负负零零2008 4 222008 10 192009 3 182009 9 14 开开盘盘2008 5 222008 11 182009 4 172009 10 14 单单体体竣竣工工2009 6 162010 1 122010 4 122010 10 9 景景观观绿绿化化2009 11 132010 6 112010 8 102011 2 6 交交付付2010 2 112010 9 92010 11 82011 5 7 项项目目总总工工期期 月月 50 20 各各产产品品现现价价及及价价格格预预测测 产产品品类类型型2 20 00 07 72008200820092009201020102011201120122012 8 0 7 0 6 0 5 0 5 0 5 0 高层住宅 元 平方米 4494485451935505578060693344 7 0 6 0 5 0 5 0 5 0 5 0 0 酒店公寓 元 平方米 6160659169877336770380884583 一层商业用房 元 平方米 950010165107751131411879124737068 二层商业用房 元 平方米 7500802585078932937898475580 地下车位 万元 个 8 08 69 19 510 010 56 产品类型6 0 6 0 5 0 5 0 5 0 5 0 0 写字楼 元 平方米 6000636067427079743378044464 现现金金流流入入分分析析 时时间间2008年年2009年年2010年年2011年年小小计计平平均均销销价价 上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年 51715171 一期销售比例15 40 30 15 0 0 0 0 一一期期价价格格485448545023502351935193534953490 00 00 00 0 销售面积191005093238199191000000 一一期期住住宅宅收收入入927092702558525585198381983810217102170 00 00 00 06491064910 二期销售比例020 40 25 15 000 二二期期价价格格0 0502350235193519353495349550555050 00 00 0 销售面积025466509323183319100 二二期期住住宅宅收收入入0 0127932645017027105140006678466784 三期销售比例0025 35 30 10 00 72067206 三三期期酒酒店店公公寓寓价价格格0 00 0698769877161716173367336751975190 00 0 销售面积00118511659114221474000 三三期期酒酒店店式式公公寓寓收收入入0 0082801188110432356400 3415834158 四期销售比例00030 40 20 10 0 70997099 四四期期写写字字楼楼价价格格0 00 00 0691069107079707972567256743374330 0 销售面积00068449126456322810 四四期期写写字字楼楼收收入入0 000472964603311169601619516195 商铺销售比例00010 20 25 25 20 1120811208 一层商铺价格1104411314115961187912176 销售面积14132826353235322826 二二层层商商铺铺价价格格0 00 00 087198932915593789613 销售面积000329657822822657 商商铺铺销销售售收收入入0 00 00 0184737844848496740731951919519 车位销售比例00010 20 25 25 20 销售个数000194388485485388 车车位位价价格格0 00 00 09 309 309 539 539 779 7710 0010 25 地地下下车车位位销销售售收收入入0 00 00 0180536984739485439801907719077 税前收入92703837854568475073488916462115178053220644 平均折扣99折91773799454022470323454016298114027973218438 营业税及附加 6 556230332742850209398869148313239 销销售售收收入入现现金金流流入入86213569150748441823244715310107117490205199 可可能能的的贷贷款款资资金金流流入入 贷贷款款资资金金流流入入235232352323523235231009710097430043000 00 00 00 06144461444每期投资额的 总总现现金金流流入入321453214559215592156084560845484814848132447324471531015310107111071174907490266643266643 3847 486 z 45 现现金金流流出出分分析析 时时间间20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年 上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年下下半半年年上上半半年年上上半半年年 土土地地总总成成本本 139521395218825188250 00 00 00 00 00 00 0 前前期期审审批批及及政政府府规规费费 524252421808180810791079107910790 07575757550503939 项项目目规规划划 设设计计费费 8428428428422582582582580 00 00 00 00 0 前前期期工工程程 招招投投标标 监监理理费费 320320320320989898980 00 00 00 00 0 一一期期住住宅宅建建安安成成本本 0 00 0348634866971697169716971464846480 00 00 0 二二期期住住宅宅建建安安成成本本 0 00 00 0232423248133813381338133348634860 00 0 三三期期酒酒店店式式建建安安成成本本 0 00 00 00 0139813984893489348934893209720970 0 四四期期写写字字楼楼建建安安成成本本 0 00 00 00 00 01518151821252125212521250 0 商商业业用用房房建建安安成成本本 0 00 00 0532532532532113011302452450 00 0 地地下下车车位位建建安安成成本本 0 00 00 0311031103110311026712671113711370 00 0 公公厕厕建建安安成成本本 0 00 00 00 010100 09 90 00 0 会会所所建建安安成成本本 180180180180150150260260105105 幼幼儿儿园园建建安安成成本本 150150150150 室室外外景景观观 配配套套费费 0 00 00 00 00 01974197419741974847847361361 营营销销费费用用分分摊摊比比例例 0 5 5 5 5 20 20 20 20 15 15 15 15 5 5 5 5 营营销销费费用用 0 0205205205205821821821821616616616616205205205205 管管理理费费用用 9090198198198198198198198198198198180180180180180180 物物业业管管理理费费用用 0 00 00 010101010101010100 00 0 工工程程总总成成本本现现金金流流出出 2044620446221972219755035503155801558021483214832627426274148521485255045504785785 可可能能的的贷贷款款返返还还流流出出 贷贷款款返返还还 0 00 00 00 00 027758277582775827758119141191450745074 累累计计贷贷款款额额 0 00 00 00 00 02775827758555155551567430674307250472504 总总现现金金流流出出合合计计 20446204462219722197550355031558015580214832148354032540324261042610174181741858595859 费费用用分分摊摊比比例例 按建筑面积按土地面积 一期住宅0 3828448650 382845857 二期住宅0 3828448650 382845857 三期酒店公寓0 1643301820 164325989 一期投资额的 45 23523 498 四期写字楼0 0699800870 069980087 二期投资额 45 23523 498 三期投资额 45 10096 81 费用分摊比例按建筑面积分摊 四期投资额 45 4299 8413 一期商业0 218075333 二期商业0 218075333 三期商业0 463539274 四期商业0 10031006 费用分摊比例按个数分摊 一期车位0 310149408 二期车位0 310149408 三期车位0 266357548 四期车位0 113343637 20122012年年2 2013013年年合合计计 备注下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年 0 00 00 00 03277732777 分两期交款 0 00 00 00 094479447 市政配套费先交 其他按面积按 交款程序交 0 00 00 00 021982198 按面积分摊 分两次规划设计 0 00 00 00 0835835 116211620 00 00 02323823238 0 0116211620 00 02323823238 0 00 06996990 01397913979 0 00 00 030430460706070 0 00 00 00 024382438 0 00 00 00 01002810028 0 00 00 00 01919 875875 300300 0 00 00 00 051555155 5 5 5 5 0 0 0 0 2052052052050 00 041044104 1801800 00 00 018001800 0 00 00 00 04040 现现金金流流出出分分析析 20112011年年 1547154713671367699699304304136542136542 0 00 00 00 07250472504 计1年半利息 年利0 12 72504725047250472504725047250472504725047250472504 1547154713671367699699304304209045209045 可可能能的的贷贷款款返返还还流流出出 20072007年年资资金金需需求求预预测测 3月4月5月6月7月8月9月 土地成本80001500445218825 前期审批及政府规费174717471747301301301 项目规划 设计费281281281140140140 前期工程 招投标 监理费1071071