全过程造价咨询规程解读与应用操作实务

1 建设项目全过程造价咨询规程27188307 CECA GC4 2009解读与应用操作实务 天津理工大学管理学院 院长教授博士生导师公共项目与工程造价研究所 所长 主讲 国家级教学名师尹贻林教授 2 主要内容 一 中国工程造价咨询业发展现状与开展全过程造价咨询的必要性 二 建设项目全过程造价咨询规程 解读 三 案例 新型管理工具在全过程造价咨询中的应用 3 一 中国造价咨询业发展现状与开展全过程造价咨询的必要性 1 工程造价咨询服务范围狭窄 一 中国工程造价咨询业发展现状 传统某一阶段的造价咨询 全过程造价咨询 计量计价 合同管理 合同纠纷 投融资服务财务顾问 公共建筑 一般工业厂房 房地产开发等常规建设工程 专业化程度高 技术复杂的建设工程 服务范围的拓展 服务层次的拓展 服务领域的拓展 4 一 中国工程造价咨询业发展现状 内地与香港工程造价咨询企业业务比较 5 一 中国工程造价咨询业发展现状 决策 设计 交易阶段 施工 竣工 仅仅计算投资估算 不参与项目方案确定 仅仅计算概算定额 不参与设计比选和设备 材料选型以及限额设计等重大决策管理工作 计算标底价 不参与项目的开标 评标 决标活动 对合同方式选择 合同内容 条件草拟与商签介入很少 从事施工图预算审查 在工程设计变更 合约管理与索赔 工程款支付等项工作的管理中参与的程度不够 只是按照竣工图纸 资料 计算最后造价 不参与竣工验收 投资和指标分析 对数据进行积累和发布 我国目前全过程造价管理现状 6 一 中国工程造价咨询业发展现状 2 咨询取费标准偏低 表部分省市工程造价咨询收费标准 7 国外 如英国工程咨询业服务收费政府没有统一规定 但行业协会有统一要求 工料测量师行受雇于业主 针对工程规模大小 难易程度 按总投资的0 5 3 收费 其收费标准是较高的 从上表中可以看出 施工阶段全过程造价控制及纠纷鉴定业务费率较高 但最高才达到1 3 与国外相比还是较低 另外 由于合同文本的不完善 咨询服务中的压价等原因 实际的咨询费用可能比规定的标准还要低 从长远看 低报酬不可能提供稳定的优质服务 也不可能培育出高水平的行业队伍 因此 需要开展全过程造价咨询 提高行业报酬率 从上表得出结论 8 一 中国工程造价咨询业发展现状 3 执业定位不够准确 按照国际惯例 造价工程师应以工程技术为基础 提供管理类咨询服务 但是 目前我国社会上大多认为 造价工程师的执业只是工程计价服务 包括工程概预算编制 工程标底或招标控制价编制 投标报价编制 合同价格确定等 加之我国工程咨询管理体制尚不健全 造成造价工程师在现实中的执业定位主要集中在工程设计 招投标和施工阶段 并且主要是以提供工程计价服务为主 9 一 中国工程造价咨询业发展现状 4 咨询服务水平有待进一步提高 质量管理的重要性 信息管理与档案管理的重要性 组织管理的重要性 高素质从业人员缺乏 工程造价管理咨询是一项涉及到工程技术 经济 管理 法律等多学科的专业性很强的活动 因而需要大量以工程技术为基础 掌握工程经济 管理 法律等方面知识和技能的复合型人才 组织管理水平有待提高 大多数企业缺乏科学规范的管理制度 如内部核算 人员管理 进度安排等都未形成完善的管理制度 咨询服务质量有待提高 在咨询服务中 基本上没有对咨询项目进行时间管理和成本管理 导致咨询成果不能按时交付 咨询成本也随着时间的延长而大量增加 造成委托方的不满 工程造价资料的积累亟需加强 进行技术经济分析往往只靠个人经验数据的积累 许多单位并未意识到资料积累的重要性 10 二 全过程造价管理咨询的必要性 1 解决纵向信息不对称 业主 承包商 结果 交易可能产生不公平买方资源不能得到优化配置 解决方案 业主借助造价咨询人员的知识和经验 弥补自身信息劣势 对承包商进行监督和控制 信息不对称 11 二 全过程造价管理咨询的必要性 2 解决横向信息不对称 结果 信息流通不畅 解决方案 增强各阶段造价管理的衔接 使各个阶段的成果更容易直接监督 检查 增强业主对项目的控制能力 从而业主要求的目标更容易完成 12 3 节约交易费用 二 全过程造价管理咨询的必要性 工程造价管理中分阶段造价管理的主要缺陷是交易费用过大 主要体现为信息费用 各阶段造价管理的结果相互之间联系紧密 因此如果想获得其他阶段的信息就需要付出很高的信息费用 4 解决分阶段造价管理的投资失控 目前的造价管理处于阶段性的管理模式 缺乏建设项目全过程造价管理的意识 导致 结算超预算 预算超概算 概算超估算 同时不能够很好的协调质量 成本 进度三者之间的关系 容易导致业主投资失控 13 二 全过程造价管理咨询的必要性 5 我国造价咨询机构应对国际竞争的需要 我国政府在加入WTO多边谈判中涉及建设领域承诺 2005年之后允许设立外商独资的工程造价咨询机构 这无疑对中国的工程造价咨询业带来了挑战 同时 由于中国的造价咨询业起步较晚 发展时间短 行业成熟度低 急需与国外的工程造价咨询业接轨 14 二 建设项目全过程造价咨询规程 解读 一 三 二 本 规程 总体介绍 全过程造价咨询项目要素管理实务 全过程造价咨询项目各阶段管理实务 15 目录 16 一 本 规程 总体介绍 编制目的 加强行业的自律管理规程工程造价咨询企业承担建设项目全过程造价咨询的内容 范围 格式 深度要求和质量标准提高全过程工程造价管理咨询的成果质量 适用范围 工程造价咨询企业 注册造价工程师 造价员 各地方造价管理协会 中国建设工程造价管理协会各专业委员会 1 0 3 从事新建 扩建 改建等建设项目全过程造价管理咨询的咨询服务 1 0 3 新建 扩建 改建等建设项目工程造价成果监督检查 17 一 本 规程 总体介绍 何谓全过程造价管理咨询 2 0 5 受委托方的委托 运用工程造价管理的知识和技术 为寻求解决建设项目决策 设计 交易 施工 结算等各个阶段工程造价管理的最佳途径而提供的智力服务 注意 全过程造价咨询与全过程造价管理咨询的区别全过程造价咨询一般不包括可行性研究 设计及施工方案的优化建议 融资方案的建议等方面的内容 建议 本 规程 名称改为 建设项目全过程造价管理咨询规程 18 一 本 规程 总体介绍 全过程工程造价管理咨询的任务 3 1 1 实现整个建设项目工程造价有效控制与调整 缩小投资偏差 控制投资风险 协助建设单位进行建设投资的合理筹措与投入 确保工程造价的控制目标 全过程各阶段的划分 3 1 2 决策阶段 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 注 工程招投标 工程交易 工程交易 涵盖范围更广 也包括除招投标方式之外的其他交易方式 19 一 本 规程 总体介绍 要素管理 全过程 参与主体 决策阶段 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 3 1任务 内容和阶段划分 范围管理 3 2项目组织与实施 组织管理 3 3风险管理 3 4信息管理 3 5档案管理 全过程造价咨询实施主体 全过程造价咨询监督主体 20 3 1 3 3 设计概算的编制 审核与调整 4 施工图预算的编制或审核 13 提出工程设计 施工方案的优化建议 各方案工程造价的编制与比选 一 本 规程 总体介绍 决策阶段 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 3 1 3 1 建设项目投资估算的编制 审核与调整 2 建设项目经济评价14 协助建设单位进行投资分析 风险控制 提出融资方案的建议 3 1 3 5 参与工程招标文件的编制 6 施工合同的相关造价条款的拟定 7 招标工程工程量清单的编制 8 招标工程招标控制价的编制或审核 9 各类招标项目投标价合理性的分析 3 1 3 10 建设项目工程造价相关合同履行过程的管理 11 工程计量支付的确定 审核工程款支付申请 提出资金使用计划建议 12 施工过程的设计变更 工程签证和工程索赔的处理 3 1 3 15 各类工程的竣工结算审核 16 竣工决算的编制与审核 17 建设项目后评价 18 建设单位委托的其他工作 全过程造价管理咨询的主要工作 21 一 本 规程 总体介绍 本 规程 与 建设工程工程量清单计价规范GB50500 2008 的衔接 术语衔接 在17个术语中 其中有6个借鉴了08 规范 术语的描述 即招标控制价 投标价 合同价 竣工结算价 索赔 现场签证 决策阶段 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 投资估算 设计概算施工图预算 招标控制价投标价合同价 索赔 现场签证 竣工结算竣工决算 竣工结算价 传统 五算 与08 规范 中 四价 的提出 完善了建设工程全过程中的价格概念 四价 及 五算 中唯有合同价由发 承包双方在施工合同中约定 其余均可由工程造价咨询企业编制 22 一 本 规程 总体介绍 本 规程 与 建设工程工程量清单计价规范GB50500 2008 的衔接 条款衔接 6 1 2施工招标文件及合同条款拟定的内容 同08 规范 4 4 4合同价款约定的内容6 2招标控制价的有关规定6 4 1工程合同价款的约定执行 建设工程工程量清单计价规范 GB50500 2008的有关条款 7 2 工程计量支付条款7 3 3工程变更的估计原则7 4 4工程索赔程序 23 一 本 规程 总体介绍 本 规程 先进管理思想的体现 价值管理思想如1 0 5工程造价咨询企业应主动地配合项目管理人员和设计人员通过方案比选 优化设计和限额设计等价值分析手段 进行工程造价主动控制与分析 确保建设项目在经济合理的前提下技术先进 动态管理思想如1 0 9工程造价咨询企业应关注质量 工期等要素对工程造价的影响 当质量标准 建设工期发生变化时 应依据合同条款的有关规定 对工程造价进行及时调整 5 1 2设计概算编制应考虑动态因素对投资的影响全过程风险管理思想如3 3关于风险管理条款的规定变被动控制为主动控制的思想如1 0 5 24 二 全过程造价咨询项目要素管理实务 3 1任务 内容和阶段划分 范围管理 工程造价管理咨询的范围 涵盖决策 设计 交易 施工 竣工全过程的工程造价管理咨询某一阶段的工程造价管理咨询若干阶段的工程造价管理咨询 工程造价管理咨询的控制目标 工程造价管理咨询的工作内容 一般包括18项内容 可增加或减少 投资估算 设计概算 竣工决算 设计概算超过投资估算10 需重新上报审批 25 二 全过程造价咨询项目要素管理实务 设计概算 施工图预算 招标控制价 合同价 投资估算 因变更 索赔 价款调整的原因 最终竣工结算价可能会超过合同价 26 二 全过程造价咨询项目要素管理实务 3 2项目组织与实施 组织管理 编制要求 成果文件 内容规定 完善工程造价咨询企业承担咨询项目本身的管理内容 工作大纲 包括项目概况 咨询服务范围 工作组织 工作进度 人员安排 实施方案 质量管理等内容 工作进度计划 服从整个建设项目的总体进度要求各类工程造价咨询成果文件的提交时间与总体进度相协调各类咨询成果的编制应有合理的工作周期 总进度计划 各阶段进度计划 工程造价咨询实施方案 重点突出 内容全面 方法明确 措施具体 各阶段项目管理 工程造价确定 工程造价的控制 投资分析方案或措施 27 二 全过程造价咨询项目要素管理实务 3 2项目组织与实施 组织管理 内部组织管理体系 外部组织管理体系 承担咨询项目的管理模式 项目式组织 职能式组织 矩阵式组织 组合式组织 企业各级组织管理的职责与分工 人员的安排包括管理人员 编制人员 审核人员 审定人员 现场管理和非现场管理的协调方式等 以咨询合同约定的服务内容为核心 在确保工程项目参与各方权利与义务的前提下 努力协调好与建设项目参与各方的关系 促进项目的顺利实施 28 二 全过程造价咨询项目要素管理实务 3 3风险管理 在工程项目全过程管理咨询中 应加强对前期阶段风险的管理和控制 风险因素识别 风险分析与评估 风险管理方案的制定 风险监控 风险对策 风险管理流程 风险因素 合同文件 建设条件 人工及设备材料价格 质量 进度 施工措施 汇率 自然灾害等 包括对建设项目工程造价的影响和整个建设项目经济评价指标的影响 风险回避 风险分散 风险转移 主要监控风险事件 工程索赔 29 二 全过程造价咨询项目要素管理实务 3 4信息管理 信息管理 工程造价信息数据库建立 工程造价软件使用 咨询企业管理系统的建设 工程造价相关法律 法规及规范性文件为内容的政策法规数据库 工程造价管理机构发布的概预算定额和企业自行积累的企业定额等为内容的工程定额数据库 工程造价管理机构发布的造价信息和自行调研掌握的人工 材料 机械 设备等价格信息为内容的人工 材料 机械 设备价格数据库 各类工程案例分析指标为内容的工程造价指标数据库 其他与工程造价有关为内容的资料数据库 全过程工程造价软件主要包括服务于决策阶段段的估算编审软件 服务设计阶段段的概算 施工图预算编审软件 服务于交易阶段控制价编审软件及招投标管理软件 服务于施工阶段的变更 计量及合同管理软件 服务于竣工阶段竣工结算软件 服务于工程计价 计量 审核的基础数据管理软件 项目管理系统 涉及咨询合同管理 咨询的核心业务管理等 企业管理系统 包括自动化办公 OA 人力资源及财务管理等内容 30 二 全过程造价咨询项目要素管理实务 3 5质量管理 质量管理要求 工程造价咨询成果文件质量应符合国家或行业工程计价的有关规定 标准 规范的要求 3 5 4 工程造价咨询合同应约定具体的工程咨询质量精度标准 3 5 4 投资估算 工程概算 工程预算的预备费费率 工程交易阶段的暂定金额的预备费率应控制在行业或地方工程造价管理机构发布的计价依据的合理范围内 3 5 5 31 二 全过程造价咨询项目要素管理实务 3 5质量管理 质量管理措施 建立质量管理体系 3 5 1 应对委托者提供的书面资料 自身搜集资料和基础资料进行有效性和合理性核对 3 5 2 成果文件应经审核 审定两级审查 3 5 3 成果文件上签署注册造价工程师执业资格专业章或造价员从业资格专业章 对成果文件承担质量责任 3 5 3 工程造价咨询质量的回访 质量后评价 3 5 6 32 二 全过程造价咨询项目要素管理实务 3 6档案管理 档案管理制度包括 档案收集制度 统计制度 保密制度 借阅制度和库房管理制度 以及档案管理人员守则等 工程造价技术档案 过程文件 保存期为5年 交易阶段 委托服务合同 工程施工合同或协议书 补充合同或补充协议书 中标通知书 投标文件及其附件 招标文件及招标补遗文件 承包人的营业执照及资质等级证书 设备清单 施工阶段 图纸会审记录 工程的洽商 变更 会议纪要等书面协议或文件 施工过程中甲方确认的材料 设备价款 甲供材料竣工阶段 竣工验收报告及完整的竣工验收资料 工程结算书及完整的结算资料 成果文件 保存期为10年 投资估算 工程概算 工程预算 工程量清单 招标控制价 工程计量支付文件 工程索赔处理报告 工程结算等 33 三 全过程造价咨询项目各阶段管理实务 投资估算的编制与审查建设项目的经济评价 决策阶段主要工作内容 34 4 1投资估算的编制与审查 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 投资估算主要构成 35 投资估算编制要求 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 4 1 2投资估算编制应内容全面 费用构成完整 计算合理 深度应满足建设项目决策的不同阶段对其进行经济评价的要求 规划阶段 项目建议书阶段 预可研阶段 可研阶段 粗略地估算建设项目所需要的投资额对投资估算精度的要求为允许误差大于 30 投资估算的意义 判断 个项目是否需要进行入 阶段的工作 投资估算精度的要求为误差控制在 30 以内 投资估算的意义 据以确定是否进行详细可行性研究 投资估算精度的要求为误差控制在 20 以内 经审查批准之后 作为工程设计任务书中规定的项目投资限额 并可据此列入项目年度基本建设计划 对投资估算精度的要求为误差控制在 10 以内 36 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 4 1 3投资估算编制方法 37 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 4 1 5投资估算审查要求 审核投资估算编制所采用的编制依据的全面性 时效性和准确性 审核投资估算方法选择的适应性 科学性 审核投资估算编制内容与要求的一致性 审核投资估算的费用项目的准确性 全面性和合理性 避免在投资估算编制中出现费用的重复或遗漏 4 1 4投资估算编制与审查依据 建设项目投资估算编审规程 CECA GC1 2007 38 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 4 2建设项目的经济评价 经济评价 财务评价 国民经济评价 国民经济评价适用范围 政府预算内投资的公益性项目和公共基础设施建设项目 生态环境项目 资源开发项目等 政府各项专项建设基金投资的基础设施 基础产业建设项目 利用国际金融组织和外国政府贷款 需要政府主权信用担保的项目 法律 法规规定的其他政府投资项目 需要政府核准的企业投资项目 主要内容包括影子价格及评价参数选取 效益费用范围与数值调整 国民经济评价报表编制 国民经济评价结论 包括财务评价基础数据与参数选取 销售收入与成本费用估算 财务评价报表编制 盈利能力分析 偿债能力分析 不确定性分析 财务评价结论 39 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 4 2 4 4 2 5 4 2 6经济评价指标 40 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 设计阶段主要工作内容 设计概算的编制与审核施工图预算的编制与审核 41 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 5 1 1设计概算的主要工作内容 设计概算的编制 是在设计阶段段对建设项目投资额度的概略计算和确定 设计概算的审核 是对设计概算编制依据的合法性 时效性 适用性和概算报告的完整性 准确性 全面性进行检查 核对 确保设计概算编制正确合理 调整概算的编制 指由于某些原因原设计概算额不能满足建设项目实际需要时 按照一定的要求和程序编制调整概算 并须经原概算审批部门的重新审批 42 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 内容全面 费用构成完整 计算合理 应按编制时建设项目所在地的价格水平编制 应考虑建设项目施工条件等因素对投资的影响 还应按项目合理工期预测建设期价格水平 以及资产租赁和贷款的时间价值等动态因素对投资的影响 5 1 2设计概算的编制要求 5 1 5设计概算的审核要求 审核设计概算编制依据的合法性 时效性 适用性和概算报告的完整性 准确性 全面性 审核设计概算编制的工程数量 应达到基本准确 无漏项编制深度应符合现行编制规定 采用定额取费标准正确 选用价格信息符合市场情况 计算无错误 经济指标分析合理 计价正确 5 1 6调整概算的编制要求 调整概算应对工程概算调整的原因作详尽分析说明 所调整的内容在调整概算总说明中要逐项与原批准概算对比 并编制调整前后概算对比表 分析主要变更原因 43 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 5 1 3三级设计概算 预备费 建设期贷款利息 投资方向调节税概算 设计概算的三级概算关系图 44 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 设计概算编制方法 建筑单位工程概算 概算定额法 适用于初步设计达到一定深度 建筑结构比较明确 能按照初步设计的平面 立面 剖面图纸计算出楼地面 墙身 门窗和屋面等分部工程 或扩大结构件 项目的工程量 概算指标法 适用于初步设计深度不够 不能准确地计算出工程量 但工程设计技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用时 类似工程预算法 适用于拟建工程初步设计与已完工程或在建工程的设计相类似而又没有可用的概算指标时采用 但必须对建筑结构差异和价差进行调整 45 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 设备及安装单位工程概算 设计概算编制方法 预算单价法 适用于初步设计较深 有详细的设备清单时扩大单价法 适用于初步设计深度不够 设备清单不完备 只有主体设备或仅有成套设备重量时 可采用主体设备 成套设备的综合扩大安装单价来编制概算设备价值百分比法 适用于初步设计深度不够 只有设备出厂价而无详细规格 重量时 安装费可按占设备费的百分比计算 综合吨位指标法 当初步设计提供的设备清单有规格和设备重量时 可采用综合吨位指标编制概算 46 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 5 2施工图预算的编制与审核 输入 5 2 2施工图预算编制要求5 2 3施工图预算编制依据 5 2 5施工图编制方法 编制 5 2 4设计预算文件 输出 5 2 6施工图预算的审核 47 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 5 2 1施工图预算的主要工作内容 建筑工程预算 装饰装修工程预算 给排水工程预算 电气照明工程预算 暖通工程预算 一般土建工程预算 安装工程预算 单项工程预算 48 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 5 2 2施工图预算的编制要求 保证其编制依据的合法性 有效性 保证工程项目预算无漏项 工程量计算准确 保证预算报告的完整性 准确性 全面性 要考虑施工现场实际情况 并结合合理的施工组织设计进行编制 编制的施工图预算价应控制在已批准的设计概算投资范围内 49 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 5 2 3施工图预算的编制依据 1 经过批准的设计概算 2 经过批准和审定后的全部施工图设计文件以及相关标准图集和规范 3 合理的施工组织设计或施工方案以及现场勘查等文件 4 现行预算定额和相应的地区单位估价表 5 建筑工程费用定额和价差调整的有关规定 6 工程所在地人工 材料 施工机械台班的预算价格及调价规定 7 造价工作手册及有关工具书 对编制依据的要求 1 定额和标准的时效性2 具有针对性3 合理性4 对影响造价或投资水平的主要因素或关键工程的必要说明 50 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 5 2 4设计文件预算组成 三级预算编制形式 二级预算编制形式 1 封面 签署页及目录 2 编制说明 3 总预算表 4 综合预算表 5 单位工程预算表 6 附件 补充单位估价表 1 封面 签署页及目录2 编制说明 3 总预算表 4 单位工程预算表 5 附件 补充单位估价表 51 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 封面 编制说明 土建工程预算计费程序表 塑钢门窗工程计费程序表 给排水工程计费程序表 电气照明工程计费程序表 构件增值税计费程序表 建筑工程定额基价合计表 按分部工程 装饰装修工程定额基价合计表 按分部工程 工料分析汇总表 建筑工程预算价值表 装饰装修工程预算价值表 给排水工程预算价值表 电气照明工程预算价值表 施工图预算文件的装订顺序 52 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 5 2 5单位工程施工图预算的编制方法 单位工程施工图预算可采用单价法和实物量法进行编制 单价法分定额单价法和工程量清单单价法 编制方法 单价法 计算分项工程量 套定额基价 汇总单位工程基价 计算直接费 计算直接工程费 间接费 人材机工料分析 计算人材机价差 计算工程造价 实物法 计算分项工程量 套定额人材机消耗量 汇总单位工程人材机消耗量 按市场价格确定 直接工程费 计算间接费利润税金 计算工程造价 材料费 机械费 人工费 常用 53 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 5 2 6施工图预算的审核 审核方法 全面审查法 标准预算审查法 分组计算审查法 对比审查法 筛选审查法 重点审查法 分解对比审查法等方法 审核内容 重点对工程量 工 料 机要素价格 预算单价的套用 费率及计取等进行审查 审核程序 应经过相关责任人的审查 审核 审定三级审核程序 54 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 交易阶段主要工作内容 招标文件与合同相关条款的拟定工程量清单与招标控制价编制投标报价分析工程合同价款的确定 55 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 6 1 1施工招标方案策划应包括的内容 1承发包方式的选择 注意区分单项工程承包与分包 分包的发包方为施工承包商 2招标工程范围的界定 明确招标工程图纸范围 专业工程范围 标段划分界面及分包工程范围等 3标段的划分 4合同价方式的选择 5总包与分包的合同关系 6计价方式的选择 7招标控制价的说明 其编制的依据应在招标文件中给予说明 8投标报价的约定 投标报价的约定是指对投标报价的工程内容 费用范围 暂列金额项目 暂估价项目等内容在招标文件中予以明确 56 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 6 1 1施工招标方案策划应包括的内容 承发包模式的选用原则 1 有利于投资控制 2 有利于进度控制 3 有利于质量控制 4 有利于合同管理 5 有利于整个工程的组织和协调 57 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 6 1 1施工招标方案策划应包括的内容 建设单位的要求 项目的规模 承发包方式 施工技术难度 工程进度要求 施工成本限度及施工单位的能力等多种因素 标段划分影响因素 合同价方式的选择 单价合同 工程量一般具备合同约束力 量可调 工程款结算时按照合同中约定应予计量并实际完成的工程量计算进行调整 总价合同 工程量不具备合同约束力 量不可调 工程量以合同图纸的标示内容为准 工程量以外的其他内容一般均赋予合同约束力 以方便合同变更的计量和计价 适用于建设规模小 施工周期短 工程可变因素少的建设项目 工程量清单方式招标的项目宜选择固定单价形式发包 58 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 6 1 1施工招标方案策划应包括的内容 单价合同 总价合同 优点 有利于风险合理分担 由招标人提供统一的工程量清单彰显了工程量清单计价的主要优点 缺点 1 易导致不平衡报价的产生 2 承包商只会努力减少自身成本 而没有动力去为业主节约投资 即承包商不关心项目范围和内容的优化 甚至提出一些损害业主利益的扩大工程范围的建议 优点 有利于控制变更 索赔 不平衡报价等的产生 业主管理成本较低 缺点 不利于风险的合理分担 承包商报价时可能会加入很多风险费用 不利于业主得到最有利的报价 合同价方式的选择 59 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 6 1 1施工招标方案策划应包括的内容 计价方式的选择 选用工程量清单计价或是其它计价方式 建设工程工程量清单计价规范 GB50500 2008第1 0 3条规定 全部使用国有资金投资或国有资金投资为主 以下二者简称 国有资金投资 的工程建设项目 必须采用工程量清单计价 若采用概算或预算定额计价时 选用定额应按照地方定额 全统定额或行业定额 异地定额的次序考虑 60 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 6 1 2工程施工招标文件及合同条款拟定应包括的内容 该部分内容同08 规范 4 4 4 6 1 3招标文件和合同范本的选用 61 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 国际咨询工程师联合会制定的FIDIC标准合同文本 美国建筑师学会制定的AIA标准合同文本 美国总承包商会制定的AGC标准合同文本 英国土木工程师学会 咨询工程师协会等制定的ICE标准合同文本 英国 联合合同法庭 颁布的JCT标准合同文本 世界银行 亚洲银行颁布的标准合同文本 中国建设部和工商总局颁布的GF91 0201标准合同文本水利部 原国家电力工业部和国家工商行政管理局 水利水电土建工程施工合同条件 GF 97 0208 标准施工招标文件 56号令 目前标准合同范本 62 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 招标文件和合同条款拟定依据 1法律 行政法规 高院司法解释等国家现行的法律法规 地方性法规 部门规章 地方政府规章 2项目特点 标段划分 招标范围 工作内容 工期要求 合同价款方式 设计图纸 技术要求 地质资料 参考资料 现场条件 管理要求等由委托人提供的文件资料 3工程建设标准 标准图集 预算定额 费用定额 价格信息 规范性文件等 4市场竞争状况 施工技术能力 施工设备状况等其他因素 招标文件和合同条款拟定中应注意风险合理分担 08 规范 承包商完全承担 技术风险和管理风险 如管理费和利润 承包商有限度承担 市场风险 材料价格的风险宜控制在5 以内 施工机械使用费的风险可控制在10 以内 超过者予以调整承包商完全不承担 法律 法规 规章和政策变化的风险 如税金 规费 人工单价等 应按照当地造价管理机构发布的文件按实调整 63 案例 合同条款限制条件细节 工程洽商 与 设计变更 的异同 某承包方与发包方签订了某工程总承包合同 承包合同为固定价格4980万元 但不包括地基处理 因该工程的地质条件较复杂 根据专用条款规定 地基处理按施工图预算及设计变更增减的方式计价 工程固定价格部分除设计变更外 不再对施工期间材料 设备 人工等的市场价格变动进行调整 在地基处理施工中 施工方为保证地基处理的质量 在经发包方代表认可的情况下 扩大了部分地基的夯实范围 在双方办理的工程洽商中写道 根据现场情况 为确保工程地基处理质量 东北角的东侧6m 北侧9m部分分别向外侧加宽0 8m和1 2m进行夯实 地基处理完成后 承包方按照工程洽商提出增加工程量费用时 遭到工程师的拒绝 64 案例 合同条款限制条件细节 工程洽商 与 设计变更 的异同 注意对合同条款中术语的理解 设计变更 指对已经完成的设计图纸或设计说明在施工阶段进行改变 变动的工程文件 这类文件通常要经过原设计单位签发 工程洽商 指合同双方对相关工程问题 包括设计变更问题 的接洽和商谈 这类文件通常由工程合同的双方签认 在本案例中 承包商为确保工程地基处理质量 分别加宽0 8m和1 2m进行夯实 这是为保证地基处理工程质量而采取的技术措施 技术措施费已包括在固定价格中 按工程洽商处理 而不属于设计变更 65 案例 合同文件组成及解释顺序 某工程合同规定 合同文件的解释顺序依次为合同协议书 中标通知书 招标文件 投标文件等 在施工过程中 由于发生一些工程变更情形 承发包双方又签订了补充协议 1 招标文件是否应做为合同文件的组成部分 2 双方有关工程的洽商 变更等书面协议或文件的解释顺序 存在的问题 66 案例 合同文件组成及解释顺序 1 施工合同协议书 双方有关工程的洽商 变更等书面协议或文件视为施工合同协议书的组成部分 2 中标通知书3 投标书及附件4 施工合同专用条款5 施工合同通用条款6 标准 规范及有关技术文件7 图纸8 工程量清单9 工程报价单或预算书 合同文件组成及解释顺序通常规定 67 案例 合同文件组成及解释顺序 目前认为招标文件不应作为合同文件组成的依据有二 其一在于施工合同范本中不包含招标文件 其二 建设工程招标属要约邀请 对于理由一 因为投标文件是对招标文件实质性响应 反映了双方合意 既然投标文件作为合同组成文件 没有必要将招标文件列入 但由于招标文件部分内容反映发包人行为的合法与否 且其中很多程序性内容不能全部体现在投标文件和合同中 从保护双方合法权益角度 将招标文件作为证据约定在合同中无可厚非 对于理由二 将招标视为 要约邀请 属于发包人单方意思表示 只有要约和承诺才可以算作合同内容 这种解释明显不能成立 只要要约邀请符合一定的条件 就可以构成合同的内容 所以 招标文件是否成为合同组成部分由承发包双方在合同中约定 68 知识拓展 招标文件列入合同文件组成导致的其他问题 1 投标文件与招标文件不一致的问题 建设工程工程量清单计价规范GB50500 2008 条文说明中第4 4 2条款规定 在工程招投标及建设工程合同签订过程中 招标文件应视为要约邀请 投标文件为要约 中标通知书为承诺 因此 在签订建设工程合同时 当招标文件与中标人的投标文件有不一致的地方 应以投标文件为准 2 施工合同与招标文件不一致的问题 这种不一致一般有两种可能 第一是招标文件有而施工合同没有的内容 此时应以招标文件中的有关内容为准 第二是招标文件没有而施工合同有的内容 此时应看该内容的性质而定 如果该内容严重违背了招标文件的主旨 则该内容应确定为无效 其依据是招标投标法第四十六条的规定 如果该内容没有违背招标文件的主旨 则该内容应确定为有效 69 知识拓展 招标文件列入合同文件组成导致的其他问题 招标文件应放在投标文件之后 合同专用条款之前 3 招标文件在合同文件的组成中位置 4 由谁对合同组成文件解释 建设工程施工合同 通用条款第2 2条规定了解释主体问题 在没有特别约定时监理工程师根据2 2条有权解释 但其解释不是最终的 合同双方如果约定对合同文件组成及适用顺序争议由监理工程师做最终解释 其效力如何 首先 这种约定是双方真实的意思表示 应当得到双方自觉遵守 二是 如果因该问题出现争议 此约定会阻碍仲裁行为 任何一方不能请求仲裁机构解决 即使合同专用条款40 1条约定争议由某仲裁机构解决 三是 不能对抗诉讼行为 但并不代表诉讼结果不支持监理工程师的意见 70 案例 合同文件组成及解释顺序 问题2 合同履行中双方有关工程的洽商 变更等书面协议或文件的解释顺序 建设工程施工合同 通用条款第2条列明了9项文件后 注明 合同履行中 发包人承包人有关工程的洽商 变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分 但对其解释顺序并没有明确 因此合同承发包双方应当在专用条款中给予明确 因其形成时间在后 更能反映双方履行合同的权利义务关系 因此应将其放在上述列明文件的首位 71 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 招标控制价的编制要求 6 2 2 6 2 6 对材料价格的要求未采用工程造价管理机构发布的工程造价信息时 需在招标文件或答疑补充文件中予以说明采用的市场价格应通过调查 分析确定 有可靠信息来源 施工机械设备的选型应根据工程特点和施工条件 本着经济实用 先进高效的原则确定 编制招标控制价时 应正确 全面地使用行业和地方的计价定额以及相关文件 编制招标控制价时 应依据国家有关规定计算不可竞争的措施费用和规费 税金 编制招标控制价时 对于竞争性的措施费用应依据专家论证后的方案进行合理确定 对于竞争性措施费的编制有如下三个要求 第一 应编制施工组织设计或施工方案 第二 施工方案应经过专家论证 第三 应合理确定措施项目与费用 72 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 工程量清单的编制程序 6 2 7 准备 资料搜集 编制工程量清单 汇总 审核 提交 1 了解编制要求与范围 2 熟悉工程图纸及有关设计文件 3 熟悉与建设工程项目有关的标准 规范 技术资料 4 熟悉已经拟订的招标文件及其补充通知 答疑纪要等 5 了解施工现场情况 工程特点 6 拟订或参考常规的施工组织设计或施工方案 7 描述分部分项工程量特征 计算分部分项工程量 编制分部分项工程量清单 8 编制常规措施项目清单 9 工程造价成果文件汇总 分析 审核 10 成果文件签认 盖章 11 提交成果文件 73 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 招标控制价的编制程序 6 2 8 准备 资料搜集 工程量清单计价 汇总 审核 提交 1 了解编制要求与范围 2 熟悉工程图纸及有关设计文件 3 熟悉与建设工程项目有关的标准 规范 技术资料 4 熟悉拟订的招标文件及其补充通知 答疑纪要 5 了解施工现场情况 工程特点 6 熟悉工程量清单7 掌握工程量清单涉及计价要素的信息价格和市场价格 依据招标文件确定其价格 9 论证并拟订常规的施工组织设计或施工方案 12 工程造价汇总 分析 审核 13 成果文件签认 盖章 14 提交成果文件 8 进行分部分项工程量清单计价 10 进行措施项目工程量清单计价 11 进行其他项目 规费项目 税金项目清单计价 74 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 投标报价分析 清标工作的重要内容 投标报价分析在评标过程中所处阶段与作用 组建清标工作组组建评标委员会 投标报价分析 清标 初步评审 详细评审 撰写评标报告 投标报价分析是清标工作中的重要内容 是对投标书的报价进行专业分析和审核 投标报价分析的依据 招标文件 招标控制价 投标文件及工程计价有关规定 6 3 1 75 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 投标报价分析包括的内容 6 3 2 1 错漏项分析审核投标人是否按招标人提供的工程量清单填报价格 填写的项目编码 项目名称 项目特征 计量单位 工程量是否与招标人提供的一致 2 算术性错误分析核对总计与合计 合计与小计 小计与单项之间等数据关系是否正确 若单价计算的结果与总价不一致 以单价为准修改总价 单价明显不合理的除外 若用文字表示的数值与用数字表示的数值不一致 以文字表示的数值为准 如果投标人不接受对其错误的更正 其投标将被拒绝 3 不平衡报价分析4 明显差异单价的合理性分析检查投标报价中的综合单价是否存在低于个别成本或超额利润的情况 5 安全文明措施 规费 税金等费用分析检查投标报价中的该类费用的合理性及是否符合有关强制性规定 76 不平衡报价处理举例 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 以招标控制价中的综合单价 1 下浮率 投标报价的平均值 投标限价 以上简称基准价 为基础 高于基准价15 的报价视为不平衡报价 对投标人的不平衡报价可按如下方式进行调整 综合单价高于基准价15 的 按基准价 1 15 调整综合单价 77 合理编写招标文件 限制不平衡报价 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 招标文件对不平衡报价的限制条款举例 1 脚手架 混凝土及钢筋混凝土模板 垂直运输机械 土方支护结构等措施项目报价低于预算造价相应项目费用X 的 钢材 商品混凝土 门窗 水泥 预制桩等主要材料 设备单价 与预算造价的相应材料 设备单价相比低于X 的 视为废标 2 项目不合理报价偏差金额累计不超过预算总造价X 的 中标人应当按项目不合理报价偏差金额累计不少于Y倍向招标人缴纳低价风险保证金 当项目不合理报价偏差金额累计超过预算总造价X 时 评标委员会将否决该投标 3 工程量应由承包商核对 在答疑前提出 除招标人要求或设计图纸变更外 不作增减 4 投标报价中有优惠的 必须体现在各项目内容的材料单价中 不得在总报价上优惠 78 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 招标文件对不平衡报价的限制条款举例 5 投标人不得以周转性材料已摊销完毕为由大幅度减少消耗量或以机械闲置或机械已折旧完毕为由大幅度降低施工机械台班单价 6 对不平衡报价的修正 7 设置时间价值 陕西某中介机构在评标时 把工程按照施工时间顺序分解为几个大的分部 如土石方工程 主体混凝土工程 屋面工程等 各个分部投标报价乘以时间价值系数后重新汇总得出评标总价 然后计算投标人的评标总价得分 即投标报价得分 时间价值系数设置时 前期分部较高而后期较低 如土石方的系数为1 1 屋面工程为0 9 8 按基准价结算 陕西某中介机构在评标时 筛选出价格过高的清单项 并把这些项进行记录作为施工合同的一部分 在实际工程结算时 如果某清单项实际完成工程量大于招标文件中的工程量 则超出部分按照评标时此清单项的基准价进行结算 而不是投标人的报价 79 案例 反不平衡报价 上海某食品加工厂新建一厂房 为单层框架结构 厂房地面设计为大理石 车间吊顶设计为铝合金扣板 内墙面及部分车间顶棚设计为防霉涂料 承包单位采用了不平衡报价 将大理石地面 铝合金吊顶的综合单价均报的比较高 而内墙 顶棚防霉涂料按普通乳胶漆进行了报价 结果在实际施工中 业主将地面大理石变更为工业耐磨地坪 吊顶全部取消 变更为防霉涂料 承包商不平衡报价 业主 利用变更 反不平衡报价 在最后的竣工时 依据投标综合单价及变更工程量调整合同总价 因此抑制了承包商不平衡报价策略的得逞 结果 80 投标报价分析常用表格举例 81 最低成本价的界定 经评审的最低评标价法中标原则 能够满足招标文件的实质性要求 并且是经评审的投标价格最低 但投标价格低于企业自身成本的除外 问题 如何界定是否低于成本 判断一份投标价是否低于成本价 应从整体分析 而不是只分析某几项清单项目的报价 属于不平衡报价的范畴 投标报价 人工费 机械费 材料费 管理费 利润 风险费 措施项目费 其他项目费 规费 税金 规费 税金 不允许调整措施项目费 其中安全文明施工费不允许调整 其他措施费一般以清单费为依据计取 不同投标人的措施费可以竞争利润 风险费 可以为0管理费 为施工过程中必然发生的费用 一般不允许扣减材料费 一般可按工程造价管理部门公布的信息价下降10 左右 一般可以推算 成本价为招标控制价的80 90 左右 82 1 投标报价低于招标控制价M M一般随机取10 20 以上者 或低于有效投标平均报价N N一般随机取5 10 以上者 2 因投标人原因造成投标报价及其综合单价遗漏工程项目 工程内容 工程数量 费用或计算错误等 累计投标报价缺漏总额 高估冒算 多报费用不得抵消缺漏费用 占投标报价L L一般随机取3 6 以上者 3 20 40项必须评审的各分部分项工程量清单综合单价低于招标控制价15 30 以上者或低于各投标人该项分部分项工程量综合单价的7 5 15 以上者 4 必须评审的某项分部分项工程量清单综合单价中的人工费低于 清单计价依据 中人工费的20 以上者 5 安全文明施工措施的清单报价低于规定费率者 其他项目措施的清单报价低于 清单计价依据 规定的20 以上者或各有效投标平均报价的10 20 以上者 6 规费和税金低于国家规定费率的 7 投标报价的利润率低于0 的 8 投标人投标中主要材料总用量低于相关定额中规定的相应材料消耗量的3 以上者 投标报价中主要材料单价低于工程造价管理机构发布的工程造价信息或市场价格信息20 以上者 最低成本价的界定方法 以上投标报价如果投标人未能提供相关报告或证明材料充分说明的 可视为低于成本 83 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 合同价款的确定 6 4 1合同价款的约定执行 建设工程工程量清单计价规范 GB50500 2008的有关条款 工程量清单及合同价款应根据设计施工图编制与确定 若招标时根据初步设计图纸编制工程量清单 有必要按施工图纸核实清单项目并计算工程数量 经合同双方确认后调整合同价款 上述原则同08 规范 综合单价的确定原则一致 当施工中施工图纸或设计变更与工程量清单项目特征描述不一致时 发承包双方应按实际施工图纸的项目特征 依据合同约定重新确定综合单价 84 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 施工阶段主要工作内容 7 1工程预付款7 2工程计量支付7 3工程变更7 4工程索赔7 5偏差调整 85 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 7 1预付款 支付时间与金额 预付款扣回 约定大于法定的原则 7 1 1预付款拨付的时间和金额应按照发 承包双方的合同约定执行 合同中无约定的宜执行 建设工程价款结算办法 财建 2004 369号的相关规定 签订合同 开工 1个月 支付预付款 7天 承包人10天内提出支付要求 3天 发出要求后14天 承包人暂停施工 86 设计阶段 交易阶段 施工阶段 竣工阶段 决策阶段 预付款扣回 方法一 可以从未施工工程尚需的主要材料及构件的价值相当于备料款数额时起扣 从每次结算工程价款中 按材料比重扣