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第十二章 土地产权制度点击数：1385 发布时间：2006-9-14 14:33:55字体 大 中 小 导读1本章内容 在对土地产权制度概述的基础上，着重分析了我国土地产权制度的演变、现状及其对我国社会经济发展的贡献，并分别从城市土地产权制度创新和农村土地产权制度创新两个方面分析了我国土地产权制度进一步改革的难点、目标和方向等。2学习要点 （1）现代产权制度的特征及其对土地产权的影响； （2）市场经济条件下土地产权的基本要求； （3）新中国成立以后的土地产权制度的变迁及其主要的动力； （4）现行土地产权制度的特征及其对社会经济发展的影响； （5）现行土地产权制度改革的目标与主要方向。3课外阅读书目 （1）曲福田，中国农村土地制度的理论探索，江苏：江苏人民出版社，1991； （2）曲福田，中国土地制度研究，徐州：中国矿业大学出版社，1997； （3）钱忠好，中国农村土地制度变迁和创新研究，北京：中国农业出版社，1999； （4）毕宝德，土地经济学（第4版），北京：中国人民大学出版社，2001； （5）卢现祥，西方新制度经济学，北京：中国发展出版社，1996； （5）张 军，现代产权经济学，上海：上海人民出版社，1996； （6）伍山林，中国农作制度变迁的政治经济学分析，经济研究，1998 .8:67-73 （7）靳相木，对改革开放以来中国农村土地制度研究的述评，中国农村观察，2003.2:14-24 （8）刘守英，土地制度与农民权利，中国土地科学，2000.3:1-9 （9） 叶艳妹，我国土地产权制度与耕地保护问题研究，农业经济问题，1997.6：32-37 （10）Chengri Ding, land policy reform in China: assessment and prospects, Land Use Policy 20(2003)109-120第一节 土地产权制度概述一、产权 （一）国内学者对产权概念具有多种不同的理解： 1产权是财产权（propertyrights），是有关财产的各项权利的总称现代实用民法词典 2产权是财产所有权。辞海 3产权既是权利，又是规则。刘世锦经济体制效率分析导论 4产权是财产关系的法律体现。王国平公有产权论 5产权是指除所有权以外的各项权利的总和，产权制度明确资源的利用和使用问题。高尚权 6产权是两种平等的所有权之间的权责利关系。段毅才。 （二）西方经典产权经济学家对产权的理解 1产权就是经济当事人对财产所拥有的权利。科斯（Coase. R） 2产权是一种社会工具，其重要性就在于事实上它们能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期。这些预期通过社会的法律、习俗和道德得到表达。产权包括一个人或其他人受益或受损的利。德姆塞茨（H.Demsetz） （三）本书的总结 产权是由法律、习俗、道德等界定和表达的、得到人们相互间认可的关于财产的权利。一般可分解为所有权、占有权、使用权、收益权、处分权。产权是制度界定的结果，一旦某一制度安排确定以后，产权安排也就相应地得到了确定。二、土地产权 （一）定义 土地财产权是“对土地获得的最广泛和最完全的财产权”，而这种财产权不是“单一的权利”，而是“若干独立权利的集合体”，其中一些独立权利“可以在不丧失所有权的情况下予以让与”。 （二）实质 是以土地作为客体的各种权利的总和，是一束权利，它由土地所有权、土地占有权、土地使用权、土地收益权、土地处分权等组成。三、市场经济条件下土地产权的基本要求 （一）产权必须明晰，避免产生不确定性。 产权界定不清 互相侵权无法形成有效而又稳定的预期 土地低效利用 （二）产权必须是排他的或专一的。 土地产权不具有排他性 “搭便车”问题 成本收益难以聚焦一体。 （三）产权必须是安全的。 （四）产权必须是可转让的。 产权可转让资源从效率低的利用流向效率高的利用在市场机制“看不见的手”资源配置的帕累托改进。 （五）权能责任利益必须是对称的。 （六）产权必须是可实行的。 （七）产权的行使必须受到最必要的限定。 土地利用很强的外部性国家干预（应基于对公平公正原则以公共权力为基础。）第二节 中国土地产权制度的改革与创新一、中国农村集体土地产权制度的历史沿革与创新 （一）解放后中国农村集体土地产权制度的历史沿革 第一阶段：土地改革阶段（1949-1952）。 1950年6月28日，中央人民政府颁布中华人民共和国土地改革法规定，“废除地主阶级封建剥削土地所有制，实行农民的土地所有制，借以解放生产力，发展农业生产，为新中国的工业化开辟道路。” 第二阶段：农业合作化阶段（1953-1957）。 分为两个阶段：初级合作社阶段和高级合作社阶段。 前一个阶段包括互助组和初级社阶段，该阶段的农村土地所有权归农民个人所有， 后一个阶段是高级社阶段，该阶段土地所有权收归合作社所有。 第三阶段：人民公社阶段（1958-1978）。 制度特征是“一大二公三拉平”，后来经过调整，逐步形成“三级所有、队为基础”的经营管理体制。 第四阶段：家庭联产承包责任制阶段（1979-）。 1979年末先在安徽试点 1982年，家庭联产承包责任制基本上在全国得到了普遍的推行，初步形成土地集体所有、家庭承包经营的制度构架。 在家庭联产承包责任制下，土地所有权归集体所有，土地承包经营权归农户所有。 2002年公布中华人民共和国农村土地承包法，对该制度从法律上予以规范 (二) 中国农村集体土地产权制度的创新 1家庭联产承包责任制的绩效分析 19791984年间中国农业总产出增长的48.64%来源于农村改革的贡献，46.89%来源于农村土地产权制度重构，45.79%来源于农业投入的增加。（林毅夫生产函数法） 家庭联产承包责任制对农业增长的贡献为42.20%，远远超过价格的作用（贡献率为15.98%）。（林毅夫供给反应函数） 2农村土地承包经营权稳定与交易的绩效分析 土地的自由流转具有边际产出拉平效应和交易收益效应。 边际产出拉平效应：指土地的自由流转可以促使土地边际产出较小的农户将土地租让给边际产出较高的农户，在边际报酬递减规律的支配下，两者的边际产出趋于相等。 交易收益效应：指土地可交易性的提高增加了土地拥有者找到土地需求者的概率，同时也增加了土地投资实现其价值的概率，由此可提高农民土地投资的积极性。 土地产权的稳定性对农户的长期投资具有积极的推动作用（姚洋托宾模型估计）二、中国城市土地产权制度的历史沿革与创新 （一）中国城市土地产权制度的历史沿革 1接管和没收帝国主义、官僚资本主义、国民党政府及反革命分子等占有的城市土地，无偿地把它们变为国有土地。 2改造资本主义工商业、私营房地产公司和房地产业主拥有的城市地产，用赎买的办法将它们转变为国有财产。 31955年前后，为适应高度集中的计划经济发展的需要，我国各大城市相继取消城市土地使用税（费）。初步形成以“三无”即无偿、无限期、无流动为主要特征的城市土地产权制度安排。 41982年通过法律程序，将城市其余尚未国有化的土地变为国家所有。 5改革开放后，城市土地产权制度的改革。 1982年，深圳特区开始按城市土地的不同等级向城市土地使用者有所差别地收取土地使用费； 1987年9月9日，深圳市政府以协议的方式将面积为5321.8平方米的住宅用地按每平方米200元、使用期50年，有偿出让给中国航空技术进出口深圳工贸中心。 1987年12月29日，广东省出台深圳经济特区土地管理条例，明确规定，特区国有土地实行有偿使用和有偿转让制度，市政府统一垄断经营、统一有偿出让特区内国有土地使用权； 1988年4月12日，第7届全国人大第一次会议通过宪法修正案，明确规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。 6现状 我国城市土地实行国家所有制，国有土地所有权的唯一主体是国家，由国务院代表国家依法行使所有权； 城市土地所有权与使用权相分离，有偿、有限期使用与流转相结合； 城市土地产权主体不够明确、土地产权界定不够清晰、土地产权缺乏有效保障和城市土地产权流转不够规范等缺陷。 （二）中国城市土地产权制度创新的必要性 1是建立社会主义市场经济体制发展的客观要求。 城市土地产权界定清楚明确各产权主体的权利义务保障产权主体的权益产生较为稳定的经济预期激发经济当事人合理配置和使用有限的城市土地资源，提高城市土地的使用效率和效益。 2有利于维护城市土地的社会主义公有制，使城市土地的国家所有权在经济上得到实现。 3有助于城市土地资源的优化配置，提高土地资源的利用效率。 城市土地产权制度创新国家运用地租、地价等经济杠杆合理配置城市土地资源提高土地资源的利用效率； 城市土地产权的市场流转城市土地资源利用由低效率向高效率转移土地资源的配置效率提高。 4有助于广辟财政来源，增加国家财政收入。 （三）中国城市土地产权制度的创新 1核心目标 是变传统的城市土地无偿无限期无流动的产权制度为有偿有限期有流动的产权制度。其中，城市国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押改革尤为引人注目。 2城市国有土地使用权出让。 定义：是指地方人民政府代表国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定期限内有偿出让给用地单位和个人，土地使用者向国家交纳土地出让金。 两种路径 （1）政府根据国家建设的需要，将城市规划区内的土地有偿出让给用地单位使用； （2）政府根据国家建设的需要，将城市规划区内的集体土地，采取先征用转为国家所有后，再有偿出让给用地单位使用。 3城市土地行政划拨 定义：国家依法按照一定的程序将土地使用权无偿转移给土地使用者，它属于行政行为。在划拨时，一般不设定土地使用权的期限，但可设定一定的限定条件，如不得转让、不得出租、不得抵押等。4城市国有土地使用权转让 定义：指以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间的再转移行为，是平等的民事主体之间发生的民事法律关系。 主要形式:出售、交换和赠与。 城市土地使用权的转让的限定： （1）如果城市土地使用权是以出让方式获得的，转让城市土地使用权时必须符合下列规定：按照出让合同的约定已经支付全部的土地使用权出让金，并取得土地使用证书； 按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上； 属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； 转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （2）如果城市土地使用权是以划拨方式取得 报请有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续，从而获得土地出让土地的使用权。 如果符合国家有关规定不办理土地使用权出让手续，转让方则须将转让划拨土地使用权所获得的土地收益上缴给国家或作其他处理。 城市国有土地使用权出租。 定义：指合法取得城市国有土地使用权的民事主体（即出租人）将土地使用权及其地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人（承租人）使用，承租人为此而支付租金的行为。 土地使用权的出租，必须将出租土地的建筑物、其他附着物连同土地使用权一并出租； 通过出让方式获得土地使用权的民事主体，可以依法出租土地使用权； 以划拨方式取得城市国有土地使用权的民事主体以营利为目的出租房屋的，需要补办划拨土地使用权出让手续，否则出租人要将租金中的土地收益上缴给国家； 城市土地使用权出租后，出租人仍然需要继续履行土地出让合同规定的义务。 城市国有土地使用权抵押。 定义：指城市土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的一种债务担保形式。 抵押合同只有经过登记才具有效力。一般向土地管理部门登记，如果涉及地上建筑物和其他附着物的，还应向房产管理部门登记。第三节 中国农村集体土地产权制度改革与建设一、中国现行农村集体土地承包经营权的产权特质及其产权残缺 （一）农地承包经营权缺乏明晰性 由于农民的土地承包经营权必须通过签订承包合同由双方约定才可取得，这就使土地承包经营权具有一定的约定性和不确定性。 现行法律使得农村土地所有权主体可以是农民集体、集体经济组织、村民委员会或乡（镇）政府，导致实际操作的困难，也难以保证承包经营权具有明晰的产权内涵。 （二）土地承包经营权缺乏排他性 社区土地随着人口的变化进行周期性的调整。 （三）农地承包经营权缺乏安全性 （四）农地承包经营权缺乏可转让性 农地资源仍承负较为沉重的社会福利保障功能有关 现行政策法规对农地承包经营权转让的不当限制有关。 （五）农地承包经营权权能责任利益缺乏对称性 农民承包经营权利的取得由法律所赋予； 义务的规定也主要由相关法律所规定； 权利义务的界定以社区成员的合意为基础，承包户经常性地面对社区成员调整土地的要求。 （六）农地承包经营权可实行性受到限制 土地必须随着人口的变化而进行周期性的调整。 （七）农地承包经营权的国家管理不够规范 国家的征用行为不规范； 尽管国家极为重视耕地保护工作，但耕地保护机制并未得到有效的建立； 土地规划体系不健全，土地利用总体规划、乡镇建设规划与基本农田保护规划等相互间缺乏协调； 土地立法和执法缺乏规范，对农地产权主体、农地产权取得方式、程序、农地产权交易等缺乏明确的法律规范。二、农村土地承包经营权制度创新 （一）明晰农地承包经营权并通过法律给予保障。 兼顾公平与效率，按物权理论规范农地承包经营权制度； 土地承包经营权长期化。不仅要使土地承包经营权长期化，而且要使农户的土地承包经营权能够固化到具体的地块上。 （二）积极创造条件，实现农地承包经营权流转。 在政策法律规定上为农地承包经营权的转让提供相应的制度保障； 对土地转让加以最必要的限制，如适当规定农民拥有土地的数量上限和下限，实行土地用途管制，防止土地转让损害第三方或社会的利益； 建立健全严格的土地登记制度； 建立健全包括咨询、代理、仲裁、地价评估等在内的中介服务体系。 （三）拓展农地承包经营权内含现阶段农地承包经营权至少应当包括下列内容： 法定承包权； 占有权； 土地经营权； 土地收益权； 土地转包、转让权； 土地入股权； 土地抵押权； 优先承包经营权； 继承权。 （四） 弱化农地的社会保障功