门店商业区域选择ppt课件

门店商业区域选择训练 13 04 2020 2 一 学习目标 一 能力目标能够总结提炼商业区域分析指标 能够设计商业区域选择调研方案 能够结合企业现状确定合适区域 二 知识目标熟悉商业区域的类型及不同类型的特点 熟悉商业区域人口 购买力及购买欲望 熟悉商业区域管理及发展规划带来的影响 三 方法目标掌握门店在商业区域中借势的方法 掌握商业区域评估指标汇总的方法 13 04 2020 3 二 训练任务 假设女装品牌only计划在南京市江宁区附近开一家旗舰店 备选的商业区域有四个 第一个为新近开业的百货 万尚商城 中高档 第二个是欧尚购物广场一楼外租区 第三个是传统的步行街 东山步行街 第四个是位于江宁大学城的文鼎广场奥特莱斯 请学生以only女装拓展人员的身份对这四个商业区域进行分析 从中选出一个合适only旗舰店入驻的商业区域 并撰写分析报告 注 各位授课老师可以自己选定一个具体的品牌公司 并指定几个离学校较近 学生相对熟悉的商业区域 一定要包括不同类型的商业区域 让学生进行该项目训练 13 04 2020 4 三 学生自主学习情况常见问题点评 对各种类型商业区域的特征的把握不到位 对具体项目商业区域指标评估体系的提炼不够到位 调研方案中多种指标如何进行汇总还有待条理化 13 04 2020 5 商业区域的分类 商业区域评估指标体系 商业区域评估方法 四 问题点讲解 13 04 2020 6 一 商业区域的分类 商业区 大型商业网点 特定消费片区 13 04 2020 7 商业区 第一 按照功能聚集程度进行的分类 市级商业区 区级商业区 社区 街道 商业区 13 04 2020 8 南京市商业规划 13 04 2020 9 南京市级商业区 南京新街口 中华第一商圈南京新街口业态齐全 商业密集度高 在设施 商品 价格和服务方面具有全国领先优势 日均客流量达到50万人次 节假日最高客流量超过150万人次 新街口作为有近百年历史的商业区 已形成了自身特有的优势和特点 1 商业密集度高 在新街口这块不到1平方公里的 弹丸之地 目前已经集中了近700家商店 1万平方米以上的大中型商业企业就有近30家 仅白下区侧0 3平方公里的范围内 就有各种地面商务商贸设施120多万平方米 其中商业面积70多万平方米 娱乐面积8万多平方米 金融面积10万多平方米 商务面积37万多平方米 另外还有20多万平方米的地下商业设施 新街口商业街区的密集程度之高 在全国都不多见 2 影响辐射力大 长期吸引马鞍山 滁州 芜湖 镇江 常州等城市的消费者 3 知名商贸企业多 南京新百 中央商场 金鹰国际 商贸百货 大洋百货和东方商城 沃尔玛 万达购物集团 五星电器等 中国步行街工作委员会评选首批全国10大 中国著名商业街 新街口商圈排名第三 紧随北京王府井 上海南京路之后 但其社会消费品零售额是十大商业街中最高的 13 04 2020 10 南京市级商业区 新街口商业区三维立体图 13 04 2020 11 南京市级商业区 新街口商业区 13 04 2020 12 南京市级商业区 市级商业区 河西商业区 湖南路副中心夫子庙副中心南京南站副中心 江宁副中心仙林副中心浦口副中心 13 04 2020 13 南京部分区级商业区 热河路 中央门 迈皋桥 中保 江东 河西南 安德门 瑞金路 石门坎 孝陵卫 13 04 2020 14 商业区 第二 按照商业区的商品 服务综合程度进行的分类 综合商业区 专业商业区 第三 按照商业区形成的整体特色进行的分类 传统商业区 现代商业区 13 04 2020 15 大型商业网点 大型商业网点主要是指规模较大 能引进企业品牌独立设立专柜的零售网点 进驻大型商业网点 设立专柜也是门店选址的一个重要途径 代表性的大型商业网点有城市综合体 购物中心 百货公司 大型综合超市 外围百货部 等 这些大型商业网点都可以直接引进品牌设立独立的销售专柜 企业以供应商的身份与之签订合同 设立的专柜及专柜销售人员受商业网点公司的双重管理 企业按照合同条件与商业网点公司进行利润分成 13 04 2020 16 HOPSCA的起源 法国拉德方斯 区内的新凯旋门 是和巴黎老凯旋门相呼应 代表的是新巴黎 法国最大的企业一半在这里 拥有欧洲最大的商业中心 包括很多的国际总部大厦 欧洲最大的公交换乘中心 拉德方斯位于巴黎市的西北部 巴黎城市主轴线的西端 是一个新区 一个在老城区里 1986年开始崛起形成的完全现代的巴黎 借鉴案例 1 13 04 2020 17 借鉴案例 2 东京六本木 13 04 2020 18 借鉴案例 2 商业中心 文化都心 东京文化都心 让六本木 成为东京的 文化都心 创建时就确定的主题 在建设过程中充分考虑安置公共艺术作品 现在已成为街道新景观重要元素 六本木作为城市综合体的功能实现了以后 把上下班时间缩短 让国内外有才能的人聚集到这里 让他的工作 生活 娱乐综合为一体 让他们在步行的范围内就可以解决这些问题 六本木新商业区 RoppongiHills 位于东京中心位置的港区六本木地区 占地面积大约为11 6公顷 它以写字楼大厦为中心 是一个整合了办公 住宅 饭店 商业设施 美术馆 文化设施及电影院的综合性的有机结构 住宅中心 13 04 2020 19 借鉴案例 3 13 04 2020 20 香港西九龙 IFC项目是一个集酒店 办公 商业为一体的综合性项目 主要由国际金融中心一 二期 国际金融中心商场以及四季酒店组成 总建筑面积约54万平方米 香港国际金融中心总体项目中 办公物业占了57 商业物业占比17 酒店物业占比23 其中还有3 的公众休息区域 把多功能融合到一个综合体内 实现1 1 2的放大效应 也更容易成为一个区域的经济和商业的中心 而且具有庞大的辐射作用 13 04 2020 21 新加坡新达城 新加坡新达城综合开发项目 集会议展览中心 商务办公 商业为一体的综合商业建筑 是新加坡商业规划的成功范例 这座城中城 建筑面积65万平方米 包括世界项级的新加坡国际会议与展览中心 四栋45层及一栋18层的办公大楼 一栋4层的购物中心 地下停车场可容纳3200辆汽车 13 04 2020 22 新加坡新达城 酒店 会展中心 娱乐和购物中心 办公和其他设施 新达城如今是新加坡最令人叹为观止的商业建筑 新达城通过高品质设施的建立 独特的管理模式的运用 成功地建立起一个品牌的形象一座兼具休闲娱乐 知识交流 商业契机 创新研究的多元化环境的 城中之城 应运而生 整个商业中心生机勃勃新达城 建成后共有700余家公司落户 每月的游客数量达200万人次 每天有1 5万余人在此办公 每天有5万多车辆进出 有1万余辆车在此停泊 13 04 2020 23 借鉴案例 5 上海新天地 1996年 香港瑞安集团受卢湾区政府委托 规划占地52公顷 总建筑面积约130万平方米 对旧城区进行改造 以配合上海发展成为国际大都市的需求 现已成为上海的标志性区域 新天地 13 04 2020 24 人工湖 绿地 企业天地 翠湖天地二期一期 北里南里 上海新天地 两栋五星级豪华酒店总建筑面积约20 000平方米引入国际知名酒店管理集团 翠湖天地三期以及新天地二期住宅 零售的模式为顶级时尚品牌度身定做的新天地二期 将沿马当路建成商业配套面积约13900平方米 企业天地二期 三号楼和四号楼 办公建筑面积每栋50 000平方米下设顶级品牌旗舰店50 000平方米国际甲级写字楼的高标准 68层超高写字楼一栋浦西又一标志性建筑造型为市花 白玉兰 瑞安集团总部大楼办公部分建筑面积170 000sqm商场部分建筑面积50 000sqm预计2012年竣工 三四个不同规模的剧场类似美国百老汇丰富太平桥地区的功能 新天地 13 04 2020 25 特定消费片区 住宅区 工业区 商业区 行政办公区 文教区 名胜区 混合区 13 04 2020 26 二 商业区域评估的指标体系 第一个是确保门店生存利润的因素 即确保门店在开设后能获取足够的赢利以支撑门店的生存 这个方向下 选址人员有需要对商业区区域的人潮 顾客购买能力 交通道路格局 顾客消费习惯以及同行业竞争状况这五个核心问题作出考评 第二个是如何借助商业区域业已形成的优势 借势 借助商业区域的优势是指门店凭供借商业区域外在环境业已形成的有利条件 达到减少门店长远运营风险和增加隐性收益的目的 主要考察的项目有商业区域分类等级特性 商业区域异业聚集状况 商业区域的管理和商业区域发展规划 13 04 2020 27 商业区域交通道路格局 道路的车道数量 车道是主干道 次干道还是便道 通达商业区域的公共交通路线数量及线路的辐射区域 能达商业区域的公交线路的辐射区域内分布有哪些成片的居民区 商业区域内和周边交通站点的位置 停靠的公交路线 沿公交线路是否有交通管制 商业区域内行人通道是否有交通管制 商业区域内行人通道是否有阻碍设施 如禁止行人通行的路口 交通隔离带 天桥等 13 04 2020 28 商业区域人潮 营业收入 客单价 交易笔数 人流量 进店率 购买率 消费者的出行方式 步行 公共交通 私家车等 人潮的性别比例 人潮的年龄层次 人潮的行进状态 方向与道路两侧分布 人潮的聚集点 停滞点与汇集点 固定与流动聚集 人潮的流量和数量 流动人潮与周边居民数量 13 04 2020 29 商业区域顾客购买能力 第一种是对竞争店及备选店址周边商店的整体观察 第二种是将市场调查的实测数据通过统计方法进行测算 选址人员可以将这两种方法结合起来使用 以便相互印证 13 04 2020 30 商业区域顾客消费习惯 顾客对设定商品 服务的看法和评价 该方面的信息可以用来推测本店所提供的类似商品 服务可能在顾客印象中的整个形象 顾客购买设定商品 服务的频率 该信息可以用来分析和测算顾客在多大程度上会对本店商品 服务产生需求 顾客购买设定商品 服务的动机 该信息可以用来了解顾客真正的购买意图 为日后开店工作提供指导 顾客在门店中购买商品 服务的行为 如购买次数 购买用途 门店逗留时间等 选址人员可以将这些信息作为顾客日后在本门店中的类比消费行为进行分析 预测这些消费行为会对门店交易次数和客单价的形成产生何种影响 13 04 2020 31 商业区域同行竞争状况 第一 商业区域饱和指数 IRS C RE RF 第二 竞争店情况分析 竞争店的基本信息 竞争店的地理信息 竞争店的商品信息 竞争店的业绩状况 顾客在竞争店内的消费行为及评价 13 04 2020 32 借助商业区域已形成的优势 商业区域分类等级及特性 商业区域异业聚集状况 商业区域管理 商业区域发展规划 13 04 2020 33 商业区域分类等级及特性 商业区域是商业区 特定消费片区 还是其他形式是零售聚集地 或者根本就不是商业聚集区 而是单体开店 如果考察的商业区域在分类上属于商业区 那么它在整个城市商业格局中处于何种等级位置 即被考察的商业区域是市级商业区 区级商业区还是街道商业区 如果考察的商业区域在分类上属于特定消费片区 那么它具体针对的是哪一类的消费群体 如果考虑的商业区域在分类上属于单体经规划的商业地产项目 那么这个商业地产项目在整个城市的商业格局中处于何种地位 其实力和业内认同程度如何 商业区域的综合化或专业化程度如何 商业区域的成熟程度如何 商业区域整体针对的客户层次是什么类型 商业区域中整体的商品路线是走高档为主 还是以大众化路线为主 或者二者兼而有之 商业区域整体的购物环境和风格给消费者留下的最鲜明的特点是什么 13 04 2020 34 商业区域异业聚集状况 商业区域中有哪些娱乐休闲场所或设施 这些娱乐休闲场所或设施的聚客能力如何 它们吸引过来的人潮特点是什么 商业区域中有哪些零售业态分布 其中代表的门店是哪些 商业区域中按照不同功能划分都有哪些门店 其中最大和最知名的几个布点的位置在哪里 商业区域中规模最大的几个门店对旁边的中小型门店产生何种影响 13 04 2020 35 商业区域管理 商业区域管理是指商业区域的专门管理机构对各门店业主在经营秩序 物业维护等方面进行的管理 以杜绝不良恶性竞争 保护业主合法 正常的经营秩序不受干扰 良好的商业经营秩序有利于门店经营环境的健康发展 缺乏良好管理的商业区域必定经营秩序混乱 使门店无法长期良好地运营 这样的情况下自然也就没有什么长远发展可言了 选址人员通过业主走访或向商业区域内专门管理机构咨询 获取有关的商业区域管理条例和办法 然后对其作出评价 13 04 2020 36 商业区域发展规划 城市地理分布变化导致新的商业区域出现 城市重心转移引起的商业区域地位改变 城市发展导致商业区域功能发生变化 城市发展导致商业区域之间的重新组合 13 04 2020 37 三 商业区域评估的方法 1 评估项目的设定 2 考评分值及得分方法的设定 3 权重的设定 13 04 2020 38 五 辅助训练项目