忠县新生镇镇区粮食收储公司地块修建性详细规划说明书.doc

忠县新生镇镇区粮食收储公司地块修建性详细规划前言新生粮食收储公司拟开发建设地块（下称“粮油公司地块”）位于忠县新生镇陶家沟移民迁建区北部。该地块用地0.2177公顷（折合3.2655亩），地块用地现状使用情况较为单一，全部属于新生粮油收储公司职工住宿综合楼拟建设用地（国有土地）。陶家沟移民迁建区为三峡库区移民安置确定的城镇发展区，随着移民迁建安置任务的完成，该地区各类基础设施和公共设施配套逐步完善，已形成较为成熟的街区。但由于受移民分户安置、其他历史条件等影响，陶家沟片区已建建筑基本上为分单位用地、分块分区域（沿路沿街）进行建设，并由于受建设资金力量的限制，绝大部分建筑以集资筹建或融资的形式单栋进行修建、地块划分过于零散，导致目前未开发建设的地块多数被已建移民安置建筑所围合，道路等各种配套设施较难实施、且不便实施，地块周边环境、居住条件比较恶劣。为改变上述现象，加快新生“洁净小城、品味小城”建设，推进城镇化步伐，经新生镇人民政府研究，拟对该类地块及周边部分闲置用地实施整体开发建设，希望能够切实做到“改造一片、完善一片”，逐步消除“城中村”，提高人民的居住条件、打造新生靓丽的城市形象。本次拟建粮油公司地块亦属于以上诸多地块中的一块。由于该地块处于周围已建（移民安置，不能拆迁）和拟建建筑围合之中，较少与道路相邻（多部分用地只能通过消防通道或小区支路与外界主次干道链接）；且地块界限多于已建移民安置房屋的背侧相邻（由于人们的生活习惯、建筑背侧卫生条件较差）、周围环境比较糟糕，亟待改善。鉴于以上情况，新生镇人们政府偕同粮油收储公司在对该项目进行深入研究后，并在相关部门和领导的关怀和支持下，特委托我院对粮油公司经济技术指标的可行性和合理性予以分析论证。第一章 项目概况（一）拟建地块区位及概况1、新生镇建设现状概况新生镇地处忠县东南部、长江北岸，为长江三峡水库淹没城镇。镇域东北与忠州镇接壤，东南临长江、乌杨镇隔江相望，西南邻任家镇，西接天池森林公园（善广乡、白石镇）；全镇幅员面积89平方千米，为忠州都市圈的一部分，辖2个社区居委12个村，总人口约3.3万人。新生镇镇区主要位于新生社区居委，省道忠（县）丰（都）公路从镇区边缘划过；镇区中心区距忠县县城约13.5千米，距沪渝高速公路忠县出口约3.5千米。经过移民迁建和近年发展、现状城镇建成区面积约0.58平方千米、城镇人口约0.67万人；场镇交通、能源、环保、防灾减灾等功能布局日益完善，已实现水、电、气、光纤、电话五通，初步形成了“五纵三横”的城镇发展框架。2、区位位置概况本次拟建粮油公司地块位于新生镇陶家沟片区北端，小地名磨子冲，地处新生移民迁建安置区区域内。地块东临城市主干道；西侧为规划的一条城市支路（消防道路，暂未形成、为基坑道）；南北两侧为已建建筑（西侧临居民张五房屋界限，东临居民王金明房屋界限）。（二）拟建地块规划地形分析及开发概况1、拟建地块规划现状地形分析该拟建地块土地总用地约2177.00平方米，净用地约为1967.06平方米。本地块用地面积较小，地形情况较为简单，总体地形西高东低。现状用地自东向西由城市主干道往支路方向大致分为2个台地：城市主干道向西20米左右，连同北侧部分用地为一个台地，至台地分界线处沿线标高在212.04 213.64米之间；东侧部分用地位于第二个台地，标高在215.68221.57米之间，从台地分界线向南，呈逐步升高趋势、且与北侧消防道路现状道路标高相对高差较大。从项目实施上来说，该地块用地的地形条件在基地场平和竖向设计的处理上投资相对较大。2、地块建设概况该地块属于陶家沟移民迁建区的一部分。2004年5月新生镇政府将该地块划拨给新生粮油收储公司做粮食仓库用地。2006年，粮油收储公司拟按照规划实施仓库迁建方案，但由于企业改制及配套资金的不到位，该建设项目一直拖延。自移民迁建安置以来，随着周边地块的居民建筑建设，该区域发生了较大变化，同时也带来了一些问题。由于受移民安置实际情况和单位用地权属、历史条件等影响，该地区已建建筑基本上为依街沿路导致整个片区不协调，同时给周边居住群众生活上带来很大不便。为解决遗留问题、把该土地更有效地利用，镇政府多次与粮油公司业主协商并达成协议，将原土地及未能完工的建筑房屋及前期费用通过评估计入成本，按土地招拍挂程序实施改造，逐步消除“城中村”，提高居民的居住条件，打造新生靓丽的城市形象。（三）地块建设和规划面临的难题1、该地块位于主干路西侧的坡体上，用地内相对高差较大。2、受周边已安置居民建筑影响，疑似“城中村”，土地闲置；3、拟建地块周围已建建筑围合现象严重，经济技术指标核定、建筑间距的确定影响大，与相关规范相矛盾。为了解决以上所述的遗留问题，整合该地块用地、达到多赢（小区环境、粮油收储公司、新生镇人民政府、开发企业等），忠县新生镇人民政府特向忠县规划行政主管部门申请，在遵从规范要求的同时，对该地块在主要经济指标上采用较为灵活的方式进行核定，以拓宽资金渠道，尽快实施项目，以完善该地区城市建设、解决一系列遗留难题。第二章 规划设计依据及参考1、中华人民共和国城乡规划法（2008-01-01）2、中华人民共和国土地管理法（2004-08-28）3、城市规划编制办法（2006-04-01）4、城市规划编制办法实施细则（1995-06-08）5、重庆市土地管理规定（1999-01-01）6、重庆市城乡规划条例（2010-01-01）7、城市居住区规划设计规范（GB50180-93 2002版）8、建筑设计防火规范（GB50016-2006）9、重庆市城市规划管理技术规定（2012-01-01）10、重庆忠县新生镇总体规划修编（2012-2030）11、忠县新生镇人民政府提供的1:500数字化地形图（2011年11月实测）12、忠县新生镇人民政府提供的由忠县地籍事务所2011年11月6日制作的“新生粮油收储公司职工宿舍综合楼建设用地勘测定界图”13、忠县新生镇人民政府提出的设计要求及相关文件14、其他相关法律、规范第三章 与总规的衔接2012年修编的总体规划中，本地块的用地性质为居住用地（沿路有一小部分为商业用地），与准备进行的开发建设其用地性质是一致的，本次规划所做的工作为原来总体规划的基础上对该地块在经济技术指标上进行深化，以达到能指导下一步的方案设计工作。 第四章 地质灾害分析本规划地块位于城镇建设较为成熟的地区，地质情况较为稳定，但考虑到用地西侧为坡地山体、且用地内高差不一致、切坡地段较多，故本规划地块的稳定性评价和建设可行评估报告是项目可行性的首要问题。鉴于本次规划侧重于对地块指标的控制和项目可行性的论证，故业主暂时没有编制详细的地质灾害评估报告。规划建议在下一步规划方案过程中，应注意一下几点：1、业主应补充详细的地质灾害评估报告、并对该地块的地质条件作出结论，以作为本项目建设可行性的一个重要的依据。2、禁止在不良地质地段进行建设活动，规划用地西侧局部地段存在较高的切坡地段，必须采取切实有效的工程措施加以治理。3、开发建设中应尽量结合地形，减少切坡，同时避免建设工程中深挖、高切坡和不合理堆填诱发的次生地质灾害。4、建筑设计时应该采取相关的建筑或结构措施防止不均匀沉降。5、建筑物施工前必须先进行地基或边坡的工程地质勘探工作，按地质勘察报告设计施工，以确保建筑物的安全。禁止盲目建设，防止事故发生。第五章 总体规划设计理念1、强调创造良好的居住环境，将自然环境充分地与拟建建筑相融合；同时，注重对生态环境的保护和景观规划设计，以创造优美宜居的社区环境。2、通过合理的规划布局、丰富的住宅户型和富有现代气息的建筑造型，创造具有现代化风格的居住环境。3、增加地域性特色，改进人们居住空间的环境质量和生活质量。第六章 总平面布置（一） 建筑平面布置该地块共规划1栋综合建筑，为新建建筑。该规划建筑沿东南侧城镇主干道和西北部消防道路（小区道路）两条道路呈平行布置，建筑自身呈“L”型，共12层（局部为7层），其中地上11层、地下1层。鉴于南北两条道路有部分高差（约7米），该建筑规划有南北两个入口。南侧沿城市干道侧设置为公共及商业建筑主入口（应满足防火设计相关要求）；北侧为住宅主入口，建筑入口位于地块中部、通过小区人行系统与北侧主入口相连接。（二） 公共服务设施、总平面规划规划拟建建筑负层（临城市干道侧）设置商场、超市等小区配套设施（可区域配套），以方便本栋建筑住户及周边居民的生活；北侧小区入口根据实际需求可设置值班室、物管用房等。区内其他用地可与区域闲置用地共同打造为停车场、小区绿化等，并通过环境营造提高本区的整体环境质量。地块平面布置中，拟建建筑与周边建筑等之间距离按重庆市城市规划管理技术规定（2011版）和相关防火、建筑规范等进行设置。（平面布置详见规划总平面图）第七章 道路交通系统规划（一）道路系统规划规划区用地范围位于城镇中心区，四周为城市主次干道和城市支路，其中南面为陶家沟移民迁建区主干道（道路宽度24米），东侧为城市次干路（道路宽度16米），北侧为新生供电所右侧城市支路（道路宽度12米）；区域道路系统组织较为便捷。由于拟规划建设地块较小，规划区的道路系统较为简单，基本依靠城镇各级市政道路进行组织。（二）交通及交通设施规划规划在拟建建筑地下层设置地下车库，以满足停车需求；并按重庆市城市规划管理技术规定（2011版）相关规定，设置车位约46个。拟建建筑安排商业入口1个，位于南侧城镇主干道旁；安排住宅入口1个，位于北侧城市支路上。本区步行系统与车行系统一致，并结合场地布置部分绿地。第八章 竖向规划为满足建筑室外排水以及室内防潮需要，一般为室外地坪标高高于道路0.3米，室内地坪标高高于室外地坪0.3米，坡向道路。由于本次拟建建筑位于有高差的两个台地上，故在建筑设计时应合理确定建筑入户地坪标高，并应严格注意排水系统的一致性和建筑建基高程的控制。（详见道路交通、竖向规划设计图）第九章 绿地系统规划（一）绿地系统规划规划绿地系统主要由宅旁绿地、道路绿地两类绿地构成，结合建筑布局，形成各绿化空间相互渗透、紧密联系的绿化体系。在环境绿化设计的过程中，充分尊重现有地形，结合地形精心设计，充分利用本地块与周边地块的关系布置绿化和休闲空间，以营造环境优美、空气清新的居住环境。（二）绿地植物配置植物配置时，要因地制宜。1、乔灌结合，速生和慢生结合，适当地配置和点缀一些花卉、草皮。树种搭配上，既要满足生物学特征，又要考虑景观效果。2、植物种类不宜繁多，但亦应避免单调；在统一基调的基础上，树种力求有变化，要种植体形优美、色彩鲜艳、季相变化丰富的植物。（三）树种选择原则1、生长健壮、便于管理的乡土树种。2、常绿树和开花灌木，如雪松、油松、红叶李、枫树、紫薇、丁香等。3、耐阴树种和攀缘植物。第十章 管线工程规划根据新生镇总体规划要求，规划区内近期可局部采用架空线路，怨气规划区域内所有线路应结合市政管线设施的敷设采用隧道式地下管道，综合布局各种管网。（一） 电力工程规划1、 供电负荷测算根据重庆市城乡规划电力工程规划导则（试行）相关规定，规划单位建筑面积负荷指标中居住建筑用电取40W/、公共建筑用电取80W/进行计算，则用电负荷如下约为408286.91+801548.39=455.35kw,按500kw进行规划。2、 供电工程电源直接与城镇电力网络相连接，由10KV输电线送至片区变压器，经变压器降压后供应给各用户，管线走向同市政供电系统。3、 电信及广播电视规划该地块位于城镇中心区附近，电信、广播电视等通信线路直接与市政网络相连接，规划只考虑其线路走向。（二） 燃气工程规划新生城镇规划区内已采用天然气作为主要气源，但仅限于民用。规划该地块燃气管道从已敷设的燃气中低压供气管接入，居民供气方式采用柜式调压与箱式调压相结合的方式、分户计量后进户使用。部分公建供气方式根据用户需求，采用中中压或中低压调压计量后进户使用。用气量标准约为1.01.2m/d.户。（三） 给水工程规划1、 用水量估算参照给水工程相关规范，规划采用居民生活用水指标法进行用水量估算。根据新生的实际用水状况，取200升/人天进行计算，本区规划人口约240人，用水量约为48.0m/天。2、 供水方式及水源室外供水管材采用PE管，管径约为DN200。（四） 排水工程规划1、 排水体制：实行雨污分流制。2、 污水处理工程 污水通过室内污水收集系统汇集排入建筑生化池，接入市政污水收集系统，通过总规确定的污水处理设施排往新生镇污水处理厂统一收集系统，通过总规确定的污水处理设施排往新生镇污水处理厂统一处理。3、 雨水排放工程暴雨强度公式采用重庆市暴雨强度公式进行计算，雨水工程采用“适度集中，就近排放”的原则进行排放。室外排水管管材采用HDPE双壁波纹管，管径约为DN400，管网布置详见规划图。（五） 环卫设施规划完善地块内垃圾收集点等环卫、垃圾收运设施建设，并坚持“预防为主、防治结合”的原则，按环保相关要求进行环境污染的控制与生态环境的保护。（六） 管线工程综合1、 管线布置原则（1） 强电与弱电分开；（2） 强电与燃气分开；（3） 给水与排水分开；（4） 压力管让自流管；（5） 易弯曲管让不易弯曲管；（6） 临时管让永久管。2、 管线平面布置管线平面布置以规划图为准，水平间距按城市工程管线综合规划规范（GB 50289-98）有关要求执行。3、 管线竖向布置车行道下最小覆土不小于0.7米，最大覆土不超过5米，管线交叉处垂直间距按城市工程管线综合规划规范（GB 50289-98）相关要求执行。第十一章 防灾规划（一） 防地质灾害1、禁止在不良地质地段进行建设活动，有大量填方或挖方地区，必须采取切实有效的工程措施加以处理。开发建设中应尽量结合地形，避免建设工程中深挖、切坡和不合理堆填诱发的次生地质灾害。2、建筑设计时应该采取相关的建筑或结构措施防止不均匀沉降。3、各种建筑物施工前必须先进行地基或边坡的工程地质勘探工作，按地质勘探报告设计施工，以确保建筑物的安全；禁止盲目建设。（二） 消防消防应坚持“预防为主，防消结合”的原则。1、小区消防供水管网与生产、生活供水管工用，采取低压制。临街及小区道路应设置室外消火栓，其间距不大于120米、保护距离不大于150米。消防用水标准按照相关建筑规范执行。2、建筑设计中应严格按消防规范设置消防通道，保持建筑之间防火间距，并配置相关的消防器材、设施等。(三) 抗震根据中国地震烈度区划图（1990版），重庆地区属6度设防区；本地块抗震不低于6度设防。（四）防洪拟建区域位于长江沿线区域，防洪标准同三峡库区防洪标准。（五）人防遵循“平战结合、因地制宜、注重实效”的基本原则，本规划区人防工程可结合公共绿地、交通要道作为疏散干道系统，拟建建筑可根据实际情况设置必要的地下空间，以完善人防体系。第十二章 环境保护规划1、 完善排水系统，采用统一的排水体制，避免污水、废水乱倒、乱排。2、 加强污水、废水的净化处理。生活污水、商业废水等必须预