地产EMBA课程全球最具代表性的城市综合体案例汇报(共288页)14.ppt

国内外典型城市综合体项目 纽约洛克菲勒中心 1 2 洛克菲勒中心是本世纪最早出现的建筑综合体 它的开发从1930年一直到今天 是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业 娱乐中心洛克菲勒中心号称是20世纪最伟大的都市计划之一 位于纽约最繁华的商贸金融中心曼哈顿岛上区域占地22英亩 由19栋建筑围塑出来的活动区域 对于公共空间的运用也开启了城市规划的新风貌 完整的商场与办公大楼让该中心继华尔街之后 成为纽约第二个市中心70层高的rca 洛克菲勒 大楼是整个中心的主体建筑 该中心还有商业建筑 办公楼 旅馆 公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施低于街道层的地下步行系统把零售设施 地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体 由21幢大厦围合而形成的城市空间成为市民公共活动和文化娱乐场所 纽约洛克菲勒中心 2 2 国外城市综合体案例 洛克菲勒中心 洛克菲勒中心位于美国纽约最繁华的曼哈顿区中部 是一个包括19幢大楼 占地22英亩集商业 娱乐和办公等城市功能的大型建筑群 主要建筑始建于1931年 1940年完成 建筑群区域涵盖第五大道至第六大道 以及第48大街至52大街之间 共占地45000平方米 建筑群的主体是ge大厦 70层 高259米 外观强调垂直线条 是板式高层建筑的雏形 国外城市综合体案例 洛克菲勒中心 国外城市综合体案例 洛克菲勒中心 国外城市综合体案例 洛克菲勒中心 这是2007年12月10日 孩子们在 便士丰收的田野 开幕式上摆放硬币的情形 放置这1亿枚硬币区域长49 5米 宽9米 宽度相当于一条街道 慈善活动筹集善款 1932年起 每年圣诞节前夕 洛克菲勒中心广场都要竖立一棵纽约市最大的圣诞树 这里的圣诞夜景是来纽约的游客必看之处 国外城市综合体案例 洛克菲勒中心 案例启示洛克菲勒中心对于公共空间的运用开启了城市规划的先河 因此号称是20世纪最伟大的都市计划之一 整个建筑布局紧凑 密集有序 这块区域占地22英亩 由19栋建筑围塑出来的活动区域 对于公共空间的运用开启了城市规划的新风貌 完整的商场与办公大楼让中城继华尔街之后 成为纽约第二个市中心 对都市人的生活了巨大影响 洛克菲勒中心在建筑史上最大的冲击是提供公共领域的使用 这种为普通大众设计的空间概念引发后来对于 市民空间 civicspace 的重视 巧妙地利用大楼的大厅 广场 楼梯间 路冲设计成行人的休息区 消费区 彻底落实为广大中产阶级服务的目的 北京市在规划建设中央商务区 cbd 时就参考了洛克菲勒中心的经验 国外城市综合体案例 洛克菲勒中心 洛克菲勒中心因占地面积有限而显得过分拥挤 无法充分展示其建筑艺术的魅力 项目在开发初期由于缺乏建筑综合体的两个基本功能 居住和旅店 难以形成协调互动的功能 显得萧条 后来在其外围开发建设了一座希尔顿酒店 使其功能得以改进和完善 该项目的下沉广场也是经过后期改造而成 此项改造给中心带来了生机 还使cbd的商业发展与市民娱乐 休闲完美地结合在一起 将城市的综合功能发挥到极致 洛克菲勒中心的实践证明 建筑综合体是城市的发展方向之一 其成功的经验是 建筑综合体功能的重要组成是办公 旅店 购物 居住和娱乐 具有这几个组成部分是形成功能协调的基础 静观和环境是开发取得效益的前提 案例启示 国外城市综合体案例 东京六本木 东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心 该项目筹划了17年于2003年4月开业 较巨蛋广场場大八倍 内里是吃喝玩乐与文化艺术的总会 目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施 每日慕名而来这个集时尚名店 五星级酒店 餐厅 朝日电视台 美术馆 住宅等 代表了东京新的都市像 既 文化都心 的概念 国外城市综合体案例 东京六本木 地理位置六本木之丘 roppongihills 是按照下个世紀理想东京风貌而建的城中城 六本木地区占地11 6公顷 位于东京都中心的港区 距离皇宫仅0 5公里 一直以其国际化而闻名 这里曾是各国使馆人员的居住地 许多与艺术 文化和媒体相关的机构和场所分布其间 区间的夜生活也久负盛名 六本木在东京的位置和地位 可以大致相当于上海的淮海中路西段 或是北京的东郊民巷 六本木的成功开发 为我们提供了一个很好的旧城区改造的范例 国外城市综合体案例 东京六本木 毛利庭园 屋顶绿化六本木新城内不仅有大面积的地上公园 也把绿化引入了一些建筑的屋顶 形成立体的绿意空间 毛利庭园由原地块既有的公园改建而成 总面积4300平方米 是一个非常地道的日本传统庭园 是一次在完全现代感的环境中将花园与建筑形体充分结合的尝试 榉树坡综合设施的屋顶上种植了稻米等作物那里成为孩子们亲身体验和接触自然的生动课堂 通过为顾客提供里了参与的空间 使他们获得了体验的感受 销售了新的生活方式 六本木购物中心及公共空间设计 美国jerde建筑事务 国外城市综合体案例 东京六本木 交通动线体系特点由坐地铁 公共汽车 私用车和步行组成立体交通联运体系 总体停车位2762辆 共计12个停车场 方便顾客采用方便的地方就近停车 六本木新城设有摩托车与自行车停车位置 其中自行车免费 地铁直接连通六本木新城 地下 b1f 国外城市综合体案例 东京六本木 通过连廊把步行路线与新建的时针区域连接起来 满足了易达性 通过努力追求立面变化和创造出不同 意境 的空间 实现了空间既独立分层又高效集成复合 从而使顾客不断的产生好奇心 使六本木成为人们的想往之地 达到减轻疲劳和尽可能地延长顾客的停留时间的目的 通过人工与自然 传统与现代的高度融合 让高密度建筑群与庭院 公园和广场并存不仅 通过自然延展的环形路把 六本木新城 各个功能空间有机联合 为来访者带来了美好的步行体验 国外城市综合体案例 东京六本木 六本木案例启示 城市复兴和振兴 六本木项目因其对未来城市的发展模型所做出的示范努力和对土地的高效利用而使之成为2003年发达国家完成的最引人注目的项目之一 提升了整个城市甚至是国家的魅力 为商业地产项目的发展起到了启迪和样板作用 去思考商业地产项目建设的关键 一个项目为何而建 为谁而建 国外城市综合体案例 东京六本木 在该项目出现前 东京市是一个平坦 开阔但高密度拥挤的景象和形象 森大厦及相关建筑物的合围城市综合体是在在不到12公顷的土地上建造了一个功能完备 密集 绿意浓浓 且立体化的的 城中之城 一座把建筑物的各种不同功能 如写字楼 公寓 购物中心 影院 剧院 露天舞台 展览馆和博物馆 教育中心 learningcenters 酒店 医疗 寺庙 会议设施 媒体机构等 与观光 购物 公共设施和公园景观环境 park likingsetting 有机合围集成集结了大量有创造性的人群 六本木案例启示 一座 文化都心 国外城市综合体案例 东京六本木 六本木案例启示 新的城市生活方式 形态 六本木新城是在一个高密度拥挤的城市中心建立起来的一个新的城市布局 借助其处在城市的中心位置优势 通过充分利用城市的竖向空间化来对接城市功能 从而创造出更多的可供人们使用的空间 满足了人们沟通和互动 减缓了压力和劳顿 减缓了要求有更多私人空间的需求 从而能够充分享受城市生活 以便利的交通为基础 六本木依据综合的理念把商铺 餐饮 和一些服务设施交错搭配在一个像大咖啡馆的公共空间里 所有店铺都对外开放 这样提供了时间高效性的混搭组合不仅便利了在此居住和办公的人们也吸引了东京其他地区的人流 使该地区空间因店铺和人流之间的高互动性 便利性而充满活力和聚合力 国外城市综合体案例 东京六本木 六本木案例启示 经营之道 六本木新城具有全年的营销推广计划 提前公布下月的活动计划 吸引公众参与 开展大手笔文化活动 已经成为东京电影节的另外一个主要会场 邀请名人前来包括政要和日本皇室成员来访 制造轰动事件 与旅游业合作 六本木设计新城在设计之初就周密进行市场调研 利用新城的空中庭院优势 专门安排学生修学旅行 将六本木新城列入东京旅游手册中 各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点 每年 多万香港与台湾游客都要参观六本木新城 因此中国口味的餐馆也较多 正如东京观光财团在时尚东京旅游手册所说 六本木新城正在成为东京旅游最后目的地 接待参观考察团 六本木新城管理公司对外接待参观团 需要提前预约 预定会议室并提前确定时间 参观团需要支付会议室费用何讲师费用 带领参观商业设施 讲解开发过程 东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心该项目在 年 月开业 目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施坐地铁日比谷线直接到达六本木站就到达六本木新城 17年的坚韧精神 就是坚持不懈的努力 日本森大厦株式会社出资兴建了上海森茂国际大厦 该公司一直在日本东京的中心地区从事城市开发事业 上海国际森茂大厦是其在海外进行正式投资的重要项目之一 森大厦在上海进行第二个项目 世界最高的 上海环球金融中心 大厦的建设 六本木新城 项目概况 占地面积 11 6公顷 总建筑面积 73万平方米 总投资 2700亿日元 按照100日元兑换6 73元人民币 181亿元人民币每平方米造价2 489万元人民币14年策划与规划前期准备充分三年建设完成 项目标志 巨蜘蛛 一 jerde设计思想的启发 美国jerde建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计 在设计中jerde在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地 立面变化丰富 不断让顾客产生好奇心 延长顾客的停留时间 很多游客停留一天还没有单调的感觉 实践证明jerde的设计思想是成熟的 二 总体规划设计特点 总体布局 酒店 写字楼与购物中心组成城市商业综合体 概念设计 应用洋流理论 充分考虑构思环形布局 留住顾客的好奇心 总体布局效果图 充分考虑打造体验式空间 详细考虑顾客的感受 人流动线的构思 在货流动线合理的同时 在人流动线方面精心构思 建筑设计特点 购物中心建筑设计特点 内部中庭设计很有特色 采用内部地面盆景绿化 而且中庭内部立面设置空中绿化花池和水幕处理 增加中庭空间的动态特征中庭上空采用透明的天棚处理 同时适度遮挡阳光直射 创造出通透宜人的空间 中庭主要通道采用曲线方式布置 让顾客在中庭中方便购物 六本木新城外立面特点 外立面设计变化比较丰富 采用空间向上退台的方式 与难波城有类似之处 露天广场舞台上设置圆形顶棚 具有强烈的聚集导向作用 舞台是艺术表演场所能够活跃气氛聚集大量人流 写字楼设计特点 森大厦共计54层 高238米 第一层的面积达到5800平方米 巨大玻璃和金属材质被容纳在日本古风的形状之中 高耸的森塔东京重新屹立的象征 充满力量感觉 kpf的设计属于美国风格 六本木五星级酒店特点 位于六本木新城東京凱悅大酒店提供包括28间套房在内的389间客房 最高级的厨师们用精选之食材创造出美味佳肴的10间餐厅 酒吧 绝对宽敞舒适的温泉浴场和健身房 13个宴会会场 教堂神殿等优雅舒适的空间与无微不至的服务 为婚礼相关合适的空间 该酒店与写字楼采取相邻布置方式 以森大厦为中心 宾馆高度较低 呈现半圆形状分布 五星级酒店的盈利模式创新 独立的五星级酒店投资回报稳定 但是投资回收期长 通过综合体集成开发 利用五星级酒店提升写字楼 公寓以及商业物业价值 加速资金回收 六本木公寓特点 依托六本木新城的五星级酒店和综合设施 公寓不仅能够加速资金回笼 而且增加了项目人气 现代综合体的公寓比例值得认真研究 六本木艺术中心设计 东京艺术中心位于森大厦顶层包括美术馆城市展望台 教育中心以及俱乐部 都市未来展览馆森都市未來研究館 處于地上50層的展示設施 從各種角度研討 都市 学术中心六本木新城森大厦第49层 第40层里集结着世界中的智慧 立足于可以眺望整个东京之位置 通过学校 论坛图书馆 研究网络之四种功能 人与信息的合作开始了 森大厦俱乐部 森大厦俱乐部位于森大厦51层 目前拥有2500名会员 汇聚了各个领域的精英 从欣赏音乐到葡萄酒会 形式多样丰富了人们的文化生活 增加了六本木新城的活力 交通体系与停车特点 六本木地铁站 地铁入口 六本木地铁站 汽车停车场入口 立体自动化停车系统 四 园林设计与艺术设计 绿色是城市综合体的必需 空中花园与地上园林相互结合 六本木新城的空中花园 从人的最基本生存需要出发 设置了稻田蔬菜等田园风格的景观强调了业主的可参与性 景观总平面 空中花园的局部设计特点 六本木新城公共空间艺术作品 薔薇花伊紮 簡茲肯作 遠遠超出人的身長之巨大薔薇是六本木新城的愛與美之象征 媽媽露易絲 布魯喬亞作 高10米的巨大蜘蛛像是來自世界各地的人們聚集一堂 編織新的資訊的場所之象征 六本木新城之春 春天是播种希望的季节 春天是属于少男少女的季节 六本木新城为学生提供实习劳动的机会 帮助学生学会在春天播种 通过实际劳动增强对生活的认识 在劳动中认识自然 夏天的六本木新城 秋天到了 稻田中间插着的老鹰吓跑了偷吃水稻的麻雀 成熟的水稻在微风中摇曳 老师带着小学生来空中花园劳动 看到成熟的水稻 感受秋天收获的喜悦 秋天的六本木新城 秋天到了 稻田中间插着的老鹰吓跑了偷吃水稻的麻雀 成熟的水稻在微风中摇曳 老师带着小学生来空中花园劳动 看到成熟的水稻 感受秋天收获的喜悦 不寂寞的冬天 冬天到了 周边的树叶开始飘落 六本木新城精心选择的鲜花依旧开放 让严冬里的人们看到春天的希望 业态组合与动线特点 商业具体包括服装 皮具 珠宝 电影院 餐饮名店组成 森美术馆可鉴赏到深夜的以现代艺术为中心的美术馆以世界的现代艺术为中心举办时装 建筑 设计 摄影 影像等各种形式的展覧会 电影院六本木新城維珍toho影城 动线特点 不仅可以通过高速电梯到达顶层 而且在购物中心内设置扶梯到达购物中心各层 由于开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场 因此顾客可以方便进入自己喜欢的空间 商品陈列与vmd特点 立体式的服装陈列 地下室水气仪表精心设计整齐排列 装饰与导示系统 中庭的装饰与水幕处理相结合 入口空间装饰 露天广场的栈道指示 购物中心楼层展示 拥有英文 中文 日语多种语言导示手册 经营管理 开业前预热成功在最初开业的五天里面 整个访问人士超过了两百万 而且森株式会社开放六本木新城这么一个事件 在整个周末 就是 年4月26号 27号两天几乎占据了所有媒体的主要版面 开展大手笔文化活动已经成为东京电影节的另外一个主要会场 与旅游业合作六本木设计新城在设计之初就周密进行市场调研 利用新城的空中庭院优势 专门安排学生修学旅行 国外城市综合体案例 悉尼情人港 国外城市综合体案例 悉尼情人港 悉尼情人港 国外城市综合体案例 悉尼情人港 案例启示情人港的开发主要是政府主导的通过对传统产业类城市用地和建设的改造而获得社会经济和环境改善的双赢 在开发过程中 对城市环境 对人的需求给予极大的关注 同时利用对保护产业类历史遗产事业的投资 成功地实施城市环境的改善 有效地推进城市经济的发展 累计已投资30亿元澳元 年接待游客超过1500人次 如今情人港几乎全年成为澳大利亚重大户外庆典的场地 为当地各行各业带来巨大收益 根据2002年的统计 港区第三产业的雇员超过4000人 高等酒店的房间数达2888间 酒店公寓3341套 酒店的入住率远高于市内的酒店 2001年就达到76 6 目前以超过80 开发式的立体交通系统和紧邻cbd商务区和传统住宅区 带来的不仅是便利性 更有一种连接家庭后花园的感觉 成为家庭活动 班后休闲和社交活动的聚集地 新加坡新达城 1 3 新加坡新达城综合开发项目 是新加坡最大的集会议展览中心 商务办公 商业为一体的综合商业建筑 是新加坡商业规划的成功范例1984年由新加坡前总理李光耀邀香港商家投资 于1997年完成这座城中城 建筑面积65万平方米 包括世界项级的新加坡国际会议与展览中心 四栋45层及一栋18层的办公大楼 一栋4层的购物中心 地下停车场可容纳3200辆汽车 新加坡新达城 2 3 新加坡新达城 3 3 酒店 会展中心 娱乐和购物中心 办公和其他设施 新达城如今是新加坡最令人叹为观止的商业建筑 新达城通过高品质设施的建立 独特的管理模式的运用 成功地建立起一个品牌的形象一座兼具休闲娱乐 知识交流 商业契机 创新研究的多元化环境的 城中之城 应运而生 整个商业中心生机勃勃新达城 建成后共有700余家公司落户 每月的游客数量达200万人次 每天有1 5万余人在此办公 每天有5万多车辆进出 有1万余辆车在此停泊 国外城市综合体案例 新加坡新达城 国外城市综合体案例 新加坡新达城 国外城市综合体案例 新加坡新达城 第一 得到了新加坡政府的支持 政府不但为项目提供最好的位置 而且为项目的前期的开展作了大量的工作 前总理李光耀亲赴香港游说力邀李兆基 邵逸夫 李嘉诚 郑裕彤等11位产业巨子成为项目董事会成员 第二 得到了香港重量级国际财团的支持 案例启示 两大优势 国外城市综