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1 太原市晋西集团和平村A B组团小区项目改造可行性研究 山西景泰鸿建设工程有限公司 2 目录 3 一 项目概况 项目名称 晋西集团和平村小区改造项目 建设地点 山西省太原市万柏林区和平北路与西宫街交叉口东南角 项目内容 职工回迁房高层住宅及部分商业用房等 本案 太原市政府 山西省政府 4 一 项目概况 地理位置和主要技术指标 太原市中心 太原站 项目由晋西A组团 B组团组成 总占地75 56亩 距太原市中心仅5公里 距太原火车站约8公里 多条交通要道可快速到达市内各区 交通十分便利 太原北站 兴华地块 西流地块 本案 5 一 项目概况 地理位置和主要技术指标 和平北路晋西A B组团改造项目计入容积率的总建筑面积为24 0860万平方米 其中 住宅为17 8850万平方米 商业1 7530万平方米 职工回迁住宅5 46万平方米 其中A B组团共计回迁734户 商业16 5万平方米 该规划指标是我们根据目前所掌握的数据进行推算 最终应以规划部门批准的数据为准 6 晋机A组团地块A组团地块现状为晋机集团投资建设的职工住宅楼 涉及拆迁户406户 共计拆迁面积3 77万平方米 临时安置补偿费为800元 月 户X36月X406户 1169 28万元 晋机B组团地块B组团地块与汾机职工居住区用地交接在一起 涉及拆迁户328户 共计拆迁面积1 68945万平方米 临时安置补偿费为800元 月 户X36月X328户 944 64万元 一 项目概况 地块现状 晋西A B组团小区建设用地 不涉及基本农田变性 68 地块拆迁补赏费用24户X800元 户X36月 691200元 如果每户职工都按时拆迁共计奖励3790000万 晋机工业集团另一小区拆迁150户 还有96户争取不拆 共计补赏150X800X36 150X5000 507万 搬家补助费908X300 户X2次 户 544800元因此68 地块及A B两个地块共计拆迁908户职工住宅 共计拆迁面积6 544万平方米 共计补偿3323 52万元 7 一 项目概况 项目由来 2013年晋西工业集团有限公司领导班子响应太原市市政府相应建设号召 切实体谅广大职工廉价住房要求 决定建设晋机AB组团及68号地块小区安置房项目 以不盈利为目的的前提下 拆迁职工住房1平米 补职工1平米 如职工原有住房平米和新建户型平米有差距 多出的平米任按3600元为最高房价 一户职工限购一户 彻底解决广大职工住房问题 由于小区安置项目建设规模庞大 建设周期较长 职工回迁安置需要充裕的资金作保障 对项目运作管理团队也有很高的要求 为确保项目顺利进行 晋机工业集团有限公司在与区政府协商后 决定引进知名大型房企 联合开发晋机AB组团及68 地块项目 8 一 项目概况 操作流程 通过和太原市相关政府部门沟通 项目计划操作流程如下 双方共同出资成立项目公司 双方公司签订合作协议 与区政府签订框架协议 与职工就回迁方案达成一致 上报城中村安置改造小组审批 进行项目规划方案设计 支付职工拆迁补助资金到职工账户 政府监督 晋机职工居委会组织拆迁 回迁安置土地划拨到双方共同出资成立的公司 用于安置房开发的土地进入二级市场公开交易 9 一 项目概况 操作流程 操作流程的关键点说明 双方组建项目公司注册资本金1000万元我公司出资510万元 持股51 晋机公司出资490万元 持股49 投资利润分配双方按照股权比例承担项目开发建设所需要的资金 最终按实际出资比例分配利润 项目运作项目公司的董事长 总经理 总会计师 总工程师及相关部门的经理由我方委派 项目的前期策划 规划设计 工程监理 施工总承包 大宗材料采购 销售代理等按照有利于项目开发建设 利润最大化的原则由双方协商确定 前期资金投入拆迁安置所需费用 万 由高盛公司先期投入 资金风险由其承担 土地进入招拍挂时项目公司参与竞价 所需资金由双方按股权比例出资 10 一 项目概况 太原市城中村安置用房改造优惠政策 土地出让金用于企业内部职工回迁安置的土地免交土地出让金 商业用房开发用地按照土地市场评估价格下限的15 缴纳 回迁安置用地面积 直接划拨到双方入股成立的实体公司 太原市城中村回迁安置房减免项目全额减免城市基础设施配套费 70元 全额减免城市消防设施配套费 5元 全额减免园林配套绿化工程建设资金 总投资的2 全额减免中小学建设资金 基建投资的5 全额减免新型墙体材料专项资金 8元 全额减免散装水泥专项基金 0 8元 全额减免人防工程异地建设费 建筑面积每平米40元 开发商业房部分 城市基础设施配套费减半 改造中所涉及由市政府承担的市政公用设施 有关部门已优先安排资金建设 11 一 项目概况 配套设施 项目周边基础范围内配套设施齐全 1 交通资源发达地上公交系统情况 公共交通极为便捷 太原火车站 火车北站 长途汽车站距项目5分钟车程 项目距太原市中心仅4公里 距武宿机场约30分钟车程 12 一 项目概况 配套设施 项目周边基础配套设施齐全 2公里范围内 2 教育资源丰富幼儿园 小学 中学 大学一应俱全 3 商业 休闲配套完善购物商场 中心 体育广场配套较为完善 4 医疗服务配套齐全多家专业医院 综合医院分布项目周边 范围内 13 二 项目开发经营环境分析 太原 山西省的省会 濒临汾河 三面环山 自古就有 锦绣太原城 的美誉 太原是山西省的政治 经济 文化 教育 科技 交通 信息中心 是以冶金 机械 化工 煤炭为支柱 以输出能源 原材料 矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市 2011年被列为国家历史文化名城 城市概况 14 二 项目开发经营环境分析 太原现辖六区 小店区 迎泽区 杏花岭区 尖草坪区 万柏林区 晋源区 三县 清徐县 阳曲县 娄烦县 一市 古交市 和两个国家级开发区 太原市经济技术开发区 太原市高新技术开发区 两个省级开发区 太原工业园区 太原不锈钢生态工业园区 总面积6988平方千米 市区1460平方千米 建成区 2009 330平方千米 据山西省2010年第六次全国人口普查主要数据太原市4201591人 其中常住人口3982479人 市区户籍人口320多万 行政区划 15 二 项目开发经营环境分析 宏观经济 太原市统计局国家统计局太原调查队2013年3月29日2012年 面对复杂严峻的宏观经济形势 市委 市政府带领全市人民 认真贯彻落实中央和省委 省政府的各项决策部署 坚持科学发展主题 加快转变经济发展方式主线和 稳中求进 总基调 抓投资 稳增长 调结构 促转型 惠民生 对标一流 攻坚克难 努力推动经济社会发展 建设一流省会城市迈出了坚实步伐 为全面建成小康社会奠定了良好基础 一 综合经济增长 初步统计 全市实现地区生产总值 GDP 2311 43亿元 比上年增长10 5 其中 第一产业增加值36 02亿元 增长5 2 第二产业增加值1035 57亿元 增长9 7 第三产业增加值1239 84亿元 增长11 3 第三产业中 交通运输 仓储和邮政业增加值168 44亿元 增长7 6 批发零售及住宿餐饮业增加值430 13亿元 增长14 8 金融保险业增加值241 22亿元 增长14 4 人均地区生产总值54440元 比上年增长9 8 按2012年平均汇率计算达到8624美元 人均可支配及消费支出稳步提升 具有较强支付能力和消费能力 16 二 项目开发经营环境分析 房地产市场分析 土地供应逐步减少商品房供应较为紧张 存在需求缺口成交价格逐年升高 近两年走势平稳 太原市房地产市场分析 17 二 项目开发经营环境分析 周边楼盘分析 兴华地块 摩天石 康桥与牛津 蓝水假日 嘉怡 国际丽都城 18 二 项目开发经营环境分析 周边楼盘分析 西流地块 欣园小区 龙昌滨河源 集祥美地 19 三 产品定位和市场分析 规划定位 1 规划定位考虑到项目自身情况 及区域内商品房开发现状 该项目的建筑形态建议以高层板式建筑为主 20 三 产品定位和市场分析 目标市场定位 2 目标市场定位目前本区域内购房者以本单位职工为附 总体上来看 中高收入阶层 为主流消费群体的客户群定位 主要是政府公务人员 企事业单位中高层管理者 科研人员 教师 医生以及私营业主等中高收入者 项目目标客群定位为 主力客户群 太原市内改善型住户次级客户群 本单位职工安置住房 21 三 产品定位和市场分析 价格定位 1 商品住宅价格定位在调研地块周边商品住宅销售价格后 我们认为本项目地块如按高端客户进行产品定位 商品住宅销售均价不会低于7000元 m2 本地块按照普通商品住宅考虑 销售均价不会低于5500元 22 三 产品定位和市场分析 价格定位 2 商业门面用房价格定位一般情况下 一个成熟的商业地产市场 商业地产的平米单价应该是安置住宅地产价格的1 5 2倍左右 结合本项目的地理位置 以及周边具有可比性商业的价格 我们认为晋机A B组团及68 地块项目商业用房均价应不会低于16000元 23 三 产品定位和市场分析 价格定位 3 地下车位销售价格定位经考察周边房地产公司 了解到地上露天停车位销售价格和地下停车位销售价格在11万元 13万元 个 地下独立车位销售价格在13万元 16万元 个 户型和车位配比均不低于1 1 且销售火爆 项目周边地下车位的销售价格在15万元 个左右 我们按照项目地段和产品定位进行区分后认为 本项目地块的地上车位的价格不会低于10万元 个 24 四 项目开发计划 本项目必须和市政府协商 定性为城中安置改造项目 首要问题是确保职工按期回迁安置 要求开发商3年内必须完成约60000 回迁安置房的建设 因此项目开发的关键是在确保资金不断链的前提下 尽快实现销售资金回流 我们将项目分一期开发建设 工程启动201063 的回迁房 配套19082 的商业门面房配套换热站 幼儿园共计4200m2 项目的市政配套 小区绿化交叉同期进行 25 四 项目开发计划 开发计划 2014年3月与晋机公司签订 合作开发协议书 注册新房地产公司 2014年4月底前完成本单位职工住房拆迁工作 2014年5月完成土地摘牌 2014年5月领取建筑工程施工许可证 项目开始建设 26 四 项目开发计划 进度安排 2014年6月 开工建设 8月完成正负零施工 同年9月每栋楼5层主体封顶商品房开盘销售 2015年3月 商业用房主体开工建设 同年12月底工程完成施工 2016年8月 所有住宅回迁房具备入住条件 2016年9月 小区室外热力及上下水管道与市政管道接口施工完毕 2017年4月 四期商品房开盘销售 12月四期工程主体封顶 2017年3月 三期工程交付使用 12月四期工程交付使用 27 五 经济效益分析 测算依据 1 开发用地土地出让金测算兴华地块紧邻汾河 周边商品住宅的销售价格较高 在与太原市国土局土地交易中心的相关人员沟通后 兴华地块的评估价格应不会低于300万元 土地面积383亩 暂按300万元评估 需缴纳土地出让金17235万元 西流地块的评估价格不会低于200万元 扣除回迁房需占用的165亩土地后 还有139亩土地应进入二级市场交易 暂按200万元评估 需缴纳土地出让金4140万元 土地出让金合计21375万元 28 五 经济效益分析 测算依据 2 回迁面积计算通过与村委会和高盛公司接触 西流村村民还迁住宅面积26 5万 商业用房17 5万 住宅按照每100 配置0 5个地下车位考虑 需设计车位1325个 商业按照每10000 配置80个地下车位 需要设计地下车位1400个 合计地下车位2725个 每个车位按照35 考虑 需建设地下车库95375 回迁安置面积合计535375 29 五 经济效益分析 测算依据 3 商品房开发面积分配西流地块在满足还迁安置后 还剩余370670 用于规划商品住宅 按照100 配置0 5个地下车位考虑 需设计车位1853个 每个车位按照35 考虑 需建设地下车库64855 建筑面积合计435525 兴华地块东侧480米临近汾河 环境优美 适宜打造高端住宅 北侧紧邻兴华街 可配套建设部分临街商业 商住比例暂按1 9配置 可规划商业用房89367 商品住宅804304 住宅按照每100 配置1个地下车位考虑 需设计车位8043个 商业按照每10000 配置80个地下车位 需要设计地下车位715个 合计地下车位8758个 每个车位按照35 考虑 需建设地下车库306530 建筑面积合计1200201 30 五 经济效益分析 投资成本 项目具备贷款前约需投入自有资金 5亿元 投资成本合计60 46亿元 31 五 经济效益分析 基础数据 32 五 经济效益分析 成本测算表 土地开发费用 33 五 经济效益分析 成本测算表 前期费用 34 五 经济效益分析 成本测算表 房屋开发费用 35 五 经济效益分析 成本测算表 市政及服务配套费 36 五 经济效益分析 成本测算表 不可预见费和期间费用等 37 五 经济效益分析 销售收入测算表 38 五 经济效益分析 投资收益分析 经济效益分析 该项目建设期暂按6年考虑 项目按照整体启动建设 在不考虑银行贷款的前提下 自有资金投入峰值7 8亿元 项目建成后 兴华地块商业用房销售价格20000元 商品住宅销售价格按9000元 地下车位按15万元 个 西流地块商品住宅销售价格按5500元 地下车位按13万元 个测算 收入利润如下 39 五 经济效益分析 投资收益分析 40 五 经济效益分析 投资收益分析 销售总收入129 73亿元 所得税前利润50 22亿元 税前总投资利润率83 14 年投资利润率13 86 税前自有资金投资利润率643 57 自有资金年投资利润率为107 26 所得税后利润37 67亿元 税后总投资净利润率62 36 年投资净利润率10 39 税后自有资金投资净利润率482 68 年投资净利润率为80 45 41 五 经济效益分析 投资收益分析 当地上商品住宅建安费按1700元 测算 商品住宅和商业用房及地下成为销售价格不变时 所得税前利润47 48亿元 税前总投资利润率75 18 年投资利润率12 53 税前自有资金投资利润率605 46 自有资金年投资利润率为100 91 所得税后利润35 61亿元 税后总投资净利润率56 38 年投资净利润率9 4 税后自有资金投资净利润率454 09 年投资净利润率为75 68 42 五 经济效益分析 投资收益分析 当地上商品住宅建安费按1800元 测算 商品住宅和商业用房及地下成为销售价格不变时 所得税前利润46 1亿元 税前总投资利润率71 45 年投资利润率11 91 税前自有资金投资利润率586 54 自有资金年投资利润率为97 76 所得税后利润34 58亿元 税后总投资净利润率53 59 年投资净利润率8 93 税后自有资金投资净利润率439 9 年投资净利润率为73 32 43 六 资金筹措 据我们对项目开发周期和村民拆迁安置测算 西流村城中村改造项目在完成土地二级市场交易时需投入资金约3亿元 项目前期报建还需投入资金2亿元 合计5亿元 即可办理除销售许可证以外的其他四证 此时已具备向银行申请贷款的条件 按照股权比例 我公司在本项目具备银行贷款条件时资金投入的峰值应不会超过2 6亿元 我公司投入资金可通过大连项目转让和长沙项目销售回款解决 也可向集团公司申请部分借款 项目后期建设资金可通过银行贷款或销售回款解决 44 七 项目风险和不确定性分析 1 盈亏平衡分析 45 七 项目风险和不确定性分析 2 敏感性分析 1 综合销售率在投资成本不变的前提下 按预定价格销售 46 七 项目风险和不确定性分析 2 敏感性分析 2 可变动成本的变化前期开发费 房屋开发费 市政配套工程费 管理费 贷款利息 不可预见费等发生变化 10 时 47 七 项目风险和不确定性分析 2 敏感性分析 3 兴华地块商品住宅销售价格变化兴华地块商品住宅规模大 销售定价较西流地块高 对本项目测算投资收益影响较大 因此单独作为敏感因素进行分析 48 七 项目风险和不确定性分析 2 敏感性分析 4 销售收入和可变动成本的变化与自有资金税前年投资利润的变化分析 49 七 项目风险和不确定性分析 3 风险分析 前期资金风险西流村城中村改造项目在取得国有土地使用权证前需要支付8000万元到政府指定账户用于村民拆迁安置 考虑到村民拆迁过程及土地二级市场交易的不确定性 我公司按股比投入的资金有可能被无偿占用 因此我们提出拆迁安置所需费用由高盛公司负责先期投入 资金风险由其承担 已取得对方同意 待西流村城中村改造项目土地进入二级市场招拍挂时项目公司参与竞价 所需资金由双方按股权比例出资 因此该风险基本可以规避 50 七 项目风险和不确定性分析 3 风险分析 扰民和民扰风险西流北区地块由于处于其他建筑包围之中 基础处理难度大 施工扰民及民扰问题 有可能影响项目的开发进度 针对此风险 我们将在设计阶段慎重把握基坑开挖及护坡处理 确保周边建筑安全 项目建设期间加大施工管理 严格按规定时间施工 通过采取有效措施减少粉尘 噪声 污水等对环境污染 减小对周边居民日常生活产生影响 同时组织专人成立专项小组 妥善做好项目周边居民的安抚工作 避免出现民扰问题 51 七 项目风险和不确定性分析 3 风险分析 建设期间资金断链风险西流村村民回迁安置房建设需要占用大量资金 在银行贷款和销售资金出现困境时 如果没有后续资金保障 有可能导致项目资金链断裂 从而影响整个项目的开发 为了规避此风险 我们可在项目前期建设过程中 一方面通过施工单位垫资的模式缓解资金压力 也可通过太原市政府机关和大型企业团购的模式提前收回部分销售资金 还可视项目公司资金状况适时调整项目开发节奏 避免建设资金断链 因此该风险基本可以规避 综上所述 我们认为开发建设太原市西流村城中村改造项目的风险基本可以规避 52 八 可行性研究结论 可行性研究结论太原市城中村改造项目毗邻汾河 地理位置优越 发展潜力巨大 市场前景广阔 通过测算 项目总投资79 51亿 税前利润为50 22亿 投资收益率为83 14 属于投入少 收益高的项目 该项目的实施 符合集团十二五发展战略 在全国房地产调控的背景下 该项目具有很大的开发价值 为此 申请集团公司对该项目予以批准立项 同意我公司与高盛公司共同出资成立山西新兴置业公司 53 汇报完毕请各位领导批评指正 中国新兴置业公司 54 2007 2010年太原土地成交分析 随着全国房地产调控的趋紧 2010年同比去年土地成交大幅下滑 共成交32幅 减少了54 62 2011年1 5月份 太原市完成7宗土地交易 土地成交面积共计5 56万平方米 成交总价为13373 28万元 平均地价为2405元 平方米 55 二 项目开发经营环境分析 2010年太原商品房供求比为0 7 1 供应紧张 随着万达 恒大等大型房企入驻 供应量呈现稳中有升趋势 56 二 项目开发经营环境分析 2010年太原商品房整体成交均价7117元 平方 价格大幅提升 主要是高端房产整体拉升了房价 2001 2010年太原商品房价格走势 57 兴华地块现状 兴华建材市场现状 58 兴华地块地形图 59 兴华地块四至图片 兴华地块北侧 兴华地块东侧 兴华地块西侧 兴华地块南侧 60 兴华地块拆迁现状 兴华地块已完成拆迁现状 61 西流地块四至图片 西流地块东北角 北侧 西流地块东北角 东侧 西流地块西侧 西流地块西北角 北侧 62 幼儿园 63 小学 64 中学 65 大学 66 公交 67 购物 68 公园 69 医院 70 兴华地块可比性楼盘分析 楼盘 摩天石均价 13500元 m2容积率 4 13建筑规模 231300m2户型 高层公寓 主推350 户型开盘时间 2010 11销售状态 已销售70 71 兴华地块可比性楼盘分析 楼盘 康桥与牛津均价