概念设计宗地分析案例-万科PPT课件

1 概念设计地产建筑师 设计审控系列培训 2 宗地分析案例 3 点评 1 要标明据地标方位的距离及行车时间 如市中心 高速公路口等 2 最好标明城市未来发展方向 特别对于新区的宗地 1 区域分析 4 2 用地及四至 代征道路 2 26万平米 代征城市绿化 2万平米 净用地 9 47万平米 总用地 13 73万平米 250米 526 7米 150米 至东平中路 现状分析 宗地四至 控规 占地面积 代征用地 5 冲沟 3 基地现状 现状分析 6 基地西侧现有一条约10米宽的道路 沿路北上约150米处为东平村商业中心 商业气氛较好 基地北侧150米处为有一条东西走向现状道路 有小商铺 超市及医院 东平村商业中心 本项目 东平南路 至东平中路 雕塑 点评 1 缺现状市政道路的分析及公交站点分析2 道路分析的目的为说明 主要人流从哪里来到哪里去 帮助确定主入口及分期 4 周边道路及商业配套 现状分析 7 5 配套设施 基地东侧的新广从路是通往市区的主要道路 其下都已铺设好的上下水 强电 煤气等市政管线 基地北侧为东平村商业中心 商业氛围较好 且周边有规划中 小学 医院 银行 公交站等 生活配套设施齐全 方便 二 土地概括 东平村商业中心 公交站点 本项目 规划小学 白云心理医院 规划中学 黄石医院 东仁医院 现状分析 8 东侧隔路凤凰山脉 构件厂 东平玻璃厂 西侧东平村民房 最佳景观面 最佳景观面 视线较好区域 南侧规划市政公园 6 景观及视线分析 现状分析 9 7 南面山体坡度分析 南面租用的山体市政公园植被良好 东北角山体已做成的护坡较陡 对小区影响较大 应根据规划设计加以改造 分析好 现状分析 10 8 噪声分析 基地西部的新广从路车流量较大 噪声干扰比较严重 需在用地西侧的30米绿化带加于阻隔 目前在此区域内噪音干扰明显 东平南路 现状分析 11 结论 土地价值分析及主要人流 规划立交桥 新 广 从 路 未来规划道路 至东平中路 一类用地 二类用地 三类用地 四类用地 目前主要人流从新广从路来 东平南路 规划道路 现状道路 土地价值分析 12 规划道路 三 产品选择小高层 选用11层和18层成熟产品 多层 选用中景或新多层 现状道路 结论 产品分布 开发节奏及主要入口 规划立交桥 土地价值分析 13 2 一定要对道路进行分析 特别对于改建新区 有助于确定主入口及开发节奏 应分析现状市政道路路宽 几车道 到底通到哪 公交站点 有无轨道交通 形式 站点 规划道路 桥梁要注明建成时间 要说明主要人流车流方向 宗地分析小结 通过分析 加深对宗地的土地认知 14 2 概念设计分析与研究 强排方案 强排方案 规划结构分析 根据用地价值分析 强排方案并计算指标 目的 1 对产品建议指标进行初步评估测算 2 规划结构探讨 进行规划结构的多方案比较目的 在分析的基础上确定规划结构草案 点or板 围合or行列 高or小高 主入口 商业 确定下一步规划设计深化方向 15 强排方案注意事项 对产品建议指标进行初步评估测算 规划结构探讨 1 不要轻易否定前期对宗地分析的结论 2 一定要牢记强排方案的目的 实质就是多种方案可能性 算帐关键在规划结构上探讨 不要做得太深一定要核算指标 强排方案要以分析结论为基础 16 强排方案注意事项 3 注意时间节奏 宗地分析 设计院选择要前置一般强排方案周期最多7天左右 多与领导沟通 每周至少一次 与营销沟通草模分析 点评 本阶段 17 强排方案注意事项 4 指标简单 明确 在强排方案期间可不用填其他表 点评 测算主要指标 18 强排方案 案例 点评 要以前期宗地分析结论为基础 19 并进行了多层区中景 新多层产品强度分析及产品分析 三 根据3月8日会议决议 10天时间进行了强排方案 20 7栋中景17栋新多层 5 54万23 4 11层小高层 7栋18层高层 9栋 7栋11层 9栋18层 9 44万平 70 2 9栋情景 0 86万平 6 4 强排方案二 多层 中景 新多层 强调朝向 行列式高层 小高层 情花 以点为主 大围合商业沿街布置 小高层70 2 多层29 8 住宅总建面 13 46万平 商业0 5万平容积率 1 48 21 其他强排方案 多层区及小高层布置可以借鉴 22 这几个方案就是没以分析结论为基础进行设计 无评价标准 且指标不对 问题 如何快速复核新方案指标是否正确 栋数层数总户数 户均面积 23 四 对强排方案分析结论 经与营销讨论 多层产品应以新多层为主 中景为辅 1 中景与新多层产品强度及产品分析 24 中景 新多层 一层 二层 三层 点评 不同产品要同层分析比较 要有面积 少用动画 25 中景 新多层 四层 五层 六层 26 营销产品建议 最好要有营销最新的产品建议 27 1 要进行 不同规划结构 多方案比较 2 要对领导的 建议 不要 规避 3 要巧用 草模 进行分析 即使不可行也要用 方案 数据 来说明为什么 不行 由于本项目产品定位比较清晰 仅作一类的规划结构要分析各方案优缺点 一定要在 指标 基础上分析 强排方案小结 28 进行进一步的强排分析 两个基础 确定大的规划结构 商业 明确设计要求 坚持什么 否定什么 营销最新产品建议前阶段强排的部分结论 目的 29 进行进一步的强排分析 30 最新强排结论 住户心理过渡 次入口 主入口 因此处规划不允许开主要口 学校 会所 售楼处 商业 二期 小高层 一期 新多层 根据与政府沟通前期部分做调整 结论是下一步的设计要求 31 三步骤 2 3 1 概念设计主要工作 设计院做 我们控制 进入第三阶段最新强排结论 32 2 提升收集并研究类同项目 规划 单体 立面 景观 为下一步深入设计打基础外出考察 看什么 学习什么 非走马观花 特殊项目会先确定风格要牢记 我们不仅仅是管理者也是设计师 在这个阶段我们干什么 4 联络勤交流 多沟通 阶段性成果多汇报注意 给领导看之前一定要自己先复核讨论 5 算帐对设计院提交的过程方案 一定要核算指标牢记我们是地