房地产行业及公司产品概述PPT课件

1 房地产行业及香江控股产品概述 香江控股人力资源部2011年 2 培训大纲 1 房地产概念 2 中国房地产市场的起源及发展历程 3 房地产行业的特征及地位 4 行业基本术语 5 项目开发流程 6 竞争态势 7 未来市场SWOT分析 3 指有墙面和立体结构 能够遮风避雨 可供人们在其中生活 学习 工作 娱乐 居住或贮藏物资的场所 房地产概念 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 房产 概念 分类 居住住宅 平房 普通楼房住宅 高档住宅 别墅商业楼宇 写字楼 商铺 旅馆 餐饮 娱乐 工业和仓储用房其他 教育 医疗 科研 交通 寺庙 监狱 宗教等综合 两种或两种以上用途 4 指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产 地产 概念 分类 居住用地工业用地仓库用地交通用地市政用地 商业服务用地公共绿化用地教科文卫设施用地港口码头用地军事用地其它用地 不属于以上项目的其它城市用地 包括市区边缘的农田 牧场 空地等 房地产概念 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 5 房地产 指土地 建筑物及固着在土地 建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性 在经济学上又被称为不动产 可以有三种存在形态 即土地 建筑物 房地合一 房地产概念 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 6 房地产业 指从事土地和房地产开发 经营 管理和服务的行业 包括 国有土地使用权的出让 房地产的开发和再开发 房地产经营 房地产中介服务 房地产的调控和管理 房地产概念 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 7 培训大纲 1 房地产概念 2 中国房地产市场的起源及发展历程 3 房地产行业的特征及地位 4 行业基本术语 5 项目开发流程 6 竞争态势 7 未来市场SWOT分析 8 中国房地产市场 是在国家决定进行住房制度改革 停止福利化分房 实施住房的商品化 货币化 社会化后 开始起步 是伴随着国家的土地政策变化而发展的 历史起源 房地产市场起源与发展历程 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 9 中国房地产行业三十年发展历程回顾 1949年 1978年 1980年 1986年 1978至1991年 1992至1995年 1995至2002年 2003年以来 理论突破与试点起步阶段 非理性炒作与调整推进阶段 相对稳定协调发展阶段 价格持续上扬 多项调控措施出台的新阶段 国家房产政策发展 房地产行业发展 房地产市场起源与发展历程 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 10 培训大纲 1 房地产概念 2 中国房地产市场的起源及发展历程 3 房地产行业的特征及地位 4 行业基本术语 5 项目开发流程 6 竞争态势 7 未来市场SWOT分析 11 周期性 关联性 地域性 政策敏感性 房地产业属于固定资产投资的范畴 与宏观经济一样具有明显的周期性 作为基础性产业 具有高度的综合性和关联度 住宅产业带动系数为2 3 房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响 区域发展不平衡 级差收益明显 政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应 各项税费 房地产流通政策和货币政策 行业特征 房地产行业特征及地位 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 12 房地产业的地位 房地产业是第三产业的组成部分 是国民经济的基础性 先导性产业 新的支柱产业 房地产业关联度高 带动力强 已经成为国发经济的支柱产业 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 2003国务院颁发 房地产行业特征及地位 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 13 培训大纲 1 房地产概念 2 中国房地产市场的起源及发展历程 3 房地产行业的特征及地位 4 行业基本术语 5 项目开发流程 6 竞争态势 7 未来市场SWOT分析 14 商品房商品房是指在市场经济条件下 具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅 均按市场价出售 商品房销售术语楼花 最早源自香港 是指未完工的在建物 一般称卖 楼花 为预售房屋 买 楼花 为预购房屋 期房 是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止 所出售商品房称为期房 消费者在购买期房时应签商品房预售合同 现房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房 即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房 与消费者签订商品房买卖合同后 立即可以办理入住并取得产权证 基本术语 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 15 复式商品房 是一种经济型房屋 在层高较高的一层楼中增建一个夹层 从而形成上下两层的楼房 TOWNHOUSE 也叫联排别墅 正确的译法应该为城区住宅 系从欧洲舶来的 其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋 商住住宅 是soho 居家办公 住宅观念的一种延伸 它属于住宅 但同时又融入写字楼的诸多硬件设施 尤其是网络功能的发达 使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式 会所 就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施 会所具备的软硬件条件 康体设施应该包括泳池 网球或羽毛球场 高尔夫练习馆 保龄球馆 健身房等娱乐健身场所 中西餐厅 酒吧 咖啡厅等餐饮与待客的社交场所 还应具有网吧 阅览室等其他服务设施 以上一般都是对业主免费或少量收费开放 基本术语 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 16 按房屋性质分类花园式住宅 也叫西式洋房或小洋楼 也称花园别墅 带有花园草坪和车库的独院式平房或二 三层小楼 建筑密度很低 内部居住功能完备 装修豪华 并富有变化 一般为高收入者购买 公寓式住宅 相对于独院独户的西式别墅住宅而言 一般建在大城市 大多数是高层 标准较高 每一层内有若干单户独用的套房 包括卧室 起居室 客厅 浴室 厕所 厨房 阳台等等 供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用 经济适用住房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅 由国家统一下达计划 用地一般实行行政划拨的方式 免收土地出让金 对各种经批准的收费实行减半征收 出售价格实行政府指导价 按保本微利的原则确定 集资房 一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地 国家予以减免部分税费 由参加集资的职工部分或全额出资建设 房屋建成后归职工所有 不对外出售 产权也可以归单位和职工共有 在持续一段时间后过渡为职工个人所有 属于经济适用房的一种 基本术语 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 17 按房屋建筑楼层分类低层住宅 指一层至三层的住宅 多层住宅 指四层至六层的住宅 中高层住宅 指七层至九层的住宅 高层住宅 指十层及十层以上的住宅 单元式高层住宅 由多个住宅单元组合而成 每单元均设有楼梯 电梯的高层住宅 跃层住宅 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅 基本术语 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 18 七通一平 熟地 是指土地 生地 在通过一级开发后 使其达到具备上水 雨污水 电力 暖气 电信和道路通以及场地平整的条件 使二级开发商可以进场后迅速开发建设 三通一平 净地 是指土地具备上水 雨污水和道路通以及场地平整的条件 五证 房地产商在预售商品房时应具备 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程开工证 国有土地使用证 和 商品房预售许可证 简称 五证 其中前两个证由规划部门核发 开工证 由建设部门核发 国有土地使用证 和 商品房预售许可证 由国土资源部门和房屋管理局核发 基本术语 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 19 物业管理指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物 场所 设施的共同管理或者委托物业服务企业 其他管理人对业主共有的建筑物 设施 设备 场所 场地进行管理的活动 基本术语 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 小TIPS 在国外 物业管理已经有一百多年的历史 20世纪80年代初 随着我国改革开放的国策实施 市场经济的产物之一 物业管理才由香港引入 深圳的物业管理是全国的先行者及推动者 也是高水准的 20 培训大纲 1 房地产概念 2 中国房地产市场的起源及发展历程 3 房地产行业的特征及地位 4 行业基本术语 5 项目开发流程 6 竞争态势 7 未来市场SWOT分析 21 资金 品牌 房地产开发需要整合的资源 劳动力 土地 专业人员经验 城市基础 公用配套设施设施 建筑材料 项目开发流程 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 22 房地产开发模式 香港模式 以开发商为中心客户预售融资 银行按揭融资由开发商一家完成 买地 建造 卖房 管理 纵向价值链开发商不持有物业 美国模式 市场化资本运作聘请专业公司完成房地产开发的各个环节 横向价值链开发商持有并经营物业 项目开发流程 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 23 中国的房地产开发模式 物业管理 销售 盖房子 取得土地 主要采用香港模式 依赖房产销售收入和银行提供资金以销售为主的经营模式以圈地 圈钱为主的盈利模式 项目开发流程 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 24 中国的房地产开发程序 Step1 投资机会选择与决策分析 Step2 前期工作 Step3 建设阶段 Step4 租售阶段 项目开发流程 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 25 机会寻找 机会筛选 财务分析 市场分析 投资机会选择 投资决策分析 项目开发流程 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 Step1 26 选址 定点 土地二级开发 土地一级开发 可行性研究报告 项目立项 取得土地使用权 项目立项及可行性研究 确定规划设计方案并获得规划许可 申请两证 Step2前期工作 项目开发流程 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 27 开工前期准备工作 工程建设招投标 开工手续的办理 工程施工及竣工验收 项目开发流程 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 Step3建设阶段 28 提交完成建设项目投资证明 签署预售商品房预售款监管协议 办理 商品房预 销 售许可证 及销售项目备案 委托中介代理机构进行销售 与购房者签订买卖契约 楼宇交付入住手续 制定 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 办理产权立契过户手续 前期物业管理单位招投标及经营资质审批 签署物业管理委托合同 居住小区的物业接管综合验收 项目开发流程 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 Step4租售阶段 29 培训大纲 1 房地产概念 2 中国房地产市场的起源及发展历程 3 房地产行业的特征及地位 4 行业基本术语 5 项目开发流程 6 竞争态势 7 未来市场SWOT分析 30 竞争态势 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 万科 保利 招商 金地 绿城 富力 龙湖 31 培训大纲 1 房地产概念 2 中国房地产市场的起源及发展历程 3 房地产行业的特征及地位 4 行业基本术语 5 项目开发流程 6 竞争态势 7 未来市场SWOT分析 32 宏观环境分析 2010年11月世界银行最新 中国经济季报 2010年全年的GDP增速预测调高到了10 我们预计2011年增速为8 7 2010年前三季度国内生产总值268660亿元 按可比价格计算 同比增长10 6 改革开放33年 1978 2010 中国有25年的GDP增长都在8 以上 城市化进程对于住宅需求的推动是刚性的 也是基础性的目前中国城市化率为47 处于30 60 时处于快速发展区间万科2006年前后做的中国人口结构变化的研究 人口红利留给住宅房地产行业的生命黄金期约在7 10年 未来市场SWOT分析 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 33 房地产市场规模 2009 2008年全国及广东省房地产投资数据分析 分析对比2008 2009年全国房地产投资数据可知 尽管房地产投资占GDP比重都超过10 增长速度只有0 63个百分点 远远低于GDP8 7 的增长速度 同时 房地产投资占固定资产投资比例还出现了小幅下滑 1 64个百分点 广东省2009年全年完成2961 32亿元 同比小幅增长0 99 比前三季度提高了9 11个百分点 固定资产投资占GDP比重为34 2 比上年高出2 9个百分点 房地产开发投资占GDP比重为7 58 比上年降低了0 6个百分点 未来市场SWOT分析 概念 起源与发展历程 特征及地位 基本术语 项目开发流程 竞争态势 未来市场 34 2010年以来 商业地产的销售态势好于住宅 国家统计局公布的数据显示 前三季度 全国商品房销售面积6 32亿平方米 同比增长8 2 其中 商品住宅销售面积增长5 8 办公楼增长27 商业营业用房增长33 2 前三季度 商品房销售额3 19万亿元 同比增长15 9 其中 商品住宅销售额增长11 2 办公楼和商业营业用房分别增长49 9 和48 2 2010年1 3季度商业与住宅物业销售金额与销售面积增长统计 注 商业营业用房指用于商业经营服务活动的房屋 如商场 酒店 饭店 度假村等 35 房地产行业发展趋势 住宅地产与商业地产 加减法战略风生水起 从目前市场发展来看 住宅地产和商业地产 两翼齐飞 是行业发展趋势 传统住宅市场通过囤地 购买稀缺优质土地资源的盈利模式已经开始出现瓶颈 以住宅开发为主的房地产开发商政策风险大 是房地产调控的重灾区 在调控影响下 城市住宅开发的限制会越来越多 利润率也将逐步走低 而商业地产较少受调控等不利因素影响 商业地产有平滑周期波动先天优势 香港新鸿基的商业经营模式 被视为对抗房地产业周期波动的一剂良方 支撑新鸿基渡过地产寒冬的重要金融资源就是出租物业的稳定收益 无论高峰低