安托山项目前期概念设计PPT课件

CCDI 安托山项目前期规划设计 宗地分析 项目位于福田区西侧 安托山片区内 与南山区相接 北邻城市快速路北环大道 通过北环 深南和滨海5 20分钟可到达福田 南山 罗湖的中心区域 交通便利 1 区位分析 2 片区规划 安托山片区由北环大道 广深高速和侨香路围合而成 侨城东路南北向贯穿过 将地块分为东西两部分 建设用地位于东地块中部 临近待建的北环侨城东立交 基地内的主要车流也是从这些城市主干道而来 项目位用地紧邻侨香村 片区东南侧是香蜜湖 农科片区 西南侧为华侨城 园博园片区 片区内目前没有商品住宅供应 属于传统豪宅区 香蜜湖板块 西部延伸区域 北环大道 城市快速路 双向10车道 特区内东西联系的重要干道 与基地有6米左右的高差 规划将铺设10米宽的辅道 远期通过立交联系和地块联系起来 侨城东路 城市主干道 双向6车道 特区内重要的南北道路 连接北环与滨海大道 两侧有2车道的辅道 目前仅通至侨香路 远期和与北环以立交相衔接 侨香路 城市主干道 双向6车道 联系福田和南山 现阶段进入地块的主要道路 3 城市交通 侨香五道 北环大道 侨城东路 安托山六路 侨香四道 侨香三道 安托山四路 侨香路 侨香三路 城市支路 双向4车道 是地块连接城市干道的主要通道 东端与侨香路衔接 交叉口为全方向 信号灯控制 西端规划与侨城东路相接 现状尚未贯通 安托山六路 城市支路 双向4车道 是规划区连接城市干道的主要通道 南端与侨香路衔接 右进右出 北端规划与北环大道辅道相接 现状尚未贯通 侨香五道双向4车道 侨香四道双向2车道 安托山四路 双向4车道 均为片区主路 连接片区内部 片区与城市支路的交通 3 23万m2 1 65万m2 轨道交通 地铁2号线 正在施工 7号线 远期规划 会贯穿本地块 给本地块的交通带来极大的便利 同时带来的大量人流会创造更多的商业机会 为地块的商业开发带来契机 安托山站位于2号线和7号线的交汇地带 同时2号线在地块2北侧设置有出入口 同时在地下预留了与地下商业衔接的出入口 地铁7号线 地铁2号线 安托山站 地铁7号线 地块1 地块2 侨香五道 北环大道 侨城东路 安托山六路 侨香四道 侨香三道 安托山四路 侨香路 城市公交 片区处于规划开发阶段 现状除一些工业厂房之外没有没有其他类型的建筑 所以公交系统置后 进入地块内部的公交只有一路 并且在为建设的侨香三路设置了总站 其他公交都在侨香路与侨香三路的交叉口设置了停靠站 地块1 地块2 374安托山总站 15条公交线路停靠站 安托山 塘朗山 基地与北环大道 安托山处于开发建设中 从基地100高度看去 景色不好 塘朗山处于基地北侧 植被良好 但中间由北环阻隔 景观 朝向和噪音相互制约 地块与北环相接的地方 高差在3米左右 地块与安托山四路相接的地方 高差10米左右 基地与安托山四路 4 用地现状 现状是通往石料加工厂的主要道路 标高40m左右 现状为堆放生料的空地 标高50m左右 加工厂的生活区 高压线穿过 标高55米左右 用地现状为一安托山混凝土加工厂 目前仍在生产中 用地有高压走廊穿过 地面植被贫乏 1 1剖面 2 2剖面 3 3剖面 基地内部高差变化丰富 南北向呈三级台地 有近15m的高差 5 配套设施 教育 现状有竹林 竹园 荔轩三所小学 三所中学 另安托山片区未来规划有三所小学 其中侨香小学已动工 两所中学 项目如果有学位的归属 会增加附加值 竹林中学 竹林小学 省级 竹园小学 省级 竹乡小学 深南中学 荔轩小学 省级 深圳高级中学 侨乡小学 商业 项目2公里范围内有嘉信茂 山姆会员店 华润万家润田店 距东海广场约公里 所以对于地块2的1 8万平米的商业究竟是何业态需结合周边商业项目分析 项目位置 嘉信茂山姆会员店 东海广场 华润万家润田店 6 视线景观 北 塘朗山 景色良好 南 建筑高度50m看到园博园 100m看到海岸线 西 正在建设中的安托山公园 东 城市景观 近处是侨香村 远处是招商银行大厦 7 噪音分析 一级噪声源 北环大道 城市快速路 噪声大 持续时间按长 需要采取防范措施 二级噪声源 城市支路 白天噪声大 夜间噪声小 不用刻意防范 三级噪声源 幼儿园 间歇性噪声源 影响周边地块的品质 总结 土地价值分析 景观视线朝向都最好 可看山看海 噪声干扰小 适合布置大户型 景观视线朝向都较好 可看山 看园景 噪声干扰小 适合布置中等户型 景观视线朝向一般 噪声干扰最大 适合布置小户型 景观视线朝向一般 特定时间段内有噪音干扰 车行入口适合设置在主要车流的方向上 出行方便 人行出入口宜结合功能布局考虑 规划分析 挖掘城市配套服务的价值 创造独具特色的地标形象 发挥超高层住宅的优越性 利用周边优越的自然环境 打造城市高级 豪华 住宅 A 设计理念 1 利用自然环境 项目位置 合理排布建筑 取得景观和朝向的最佳组合 2 超高层的优越性 140米之内的超高层 结构等级与100米以内的一样 结构成本增加基本可以忽略 140 170米的超高层增加的结构成本一般约为15 20 超过170米的就将增加约30 越往高成本将会大幅增加 综合考虑造价 景观等因素 建筑应该合理排序 发挥最大的优势 合理排布建筑高度 发挥景观视野的最大优势 3 树立城市地标形象 构建超高层地标型城市综合空间 彰现城市空间意像 通过造型 立面 材料等的处理彰显建筑个性 突出建筑地标性 4 城市配套服务 充分发挥配套服务为地块带来的附加值 商业圈 结合超高建筑群所确定的地块的地标性 地铁交通为商业带来的便利的通达性 以及地块存在和需要的商业机会 研究本项目商业业态的可能性 服务圈 地块周边学校 幼儿园 医院 酒店 文化设施配套齐全 附加值高 生活圈 公共活动绿地分散 同时有专门的体育活动用地 临近安托山公园的入口 托大了社区的生活范围 B 规划需要解决的问题 住宅的问题 1 场地内不同区域的居住建筑的价值排序 2 依据不同高度的不同景观资源 如何垂直分布住宅产品 3 建筑群的地标形象 商业的问题 1 商业的业态 2 地下空间与商业的结合 根据建筑建筑间距 日照等要求 地块1南北长206米 适合排布3排住宅 地块2南北长146米 适合排布3排住宅 1 居住建筑的价值排序 根据用地价值分析的结论 红色区域 景观视线最好 用地价值最高 适合排布豪华大户型住宅 黄色区域 西侧景观良好遮挡小 适合排布实用大户型住宅 绿色区域 景观次之 可适当抬高建筑高度 争取北塘朗山景观 适合排布实用小户型住宅 蓝色区域 用地价值最低 噪声干扰大 需要采取一定的防噪措施 同时争取北向的塘朗山景观 适合排布小户型住宅 根据结构等级和成本增加的比例 确定本次规划的合理建筑高度 少量170米建筑 提高容积率 取得独特视觉享受 树立城市中的地标形象 部分140米建筑 提升景观视野 降低建筑密度 提供更多的城市广场 部分100米建筑 平衡结构成本 减轻建筑的压迫感 少量60米建筑 增加建筑连续界面长度 阻隔噪声对内部建筑的影响 同时减少对景观的遮挡 通过调整建筑高度 可调节建筑拥有景观朝向的区间范围 从而充分利用地块周边的景观资源 60m 100m 140m 170m 140m 2 住宅产品的垂直分布 独具特色的户型产品 A120 180 舒适型住宅 注重在既定功能下的空间品质感 强调生活品质 注重细节 B180 220 以上 豪华型住宅 注重在既定功能及空间品质下的差异感 追求环境品质 有良好的视觉景观享受 C260 左右 奢华型住宅 注重在既定功能及空间品质下的独特性 追求奢华 资源独享 蓝色区域 经济型住宅 景观好 噪声干扰大 位置较差 绿色区域 实用型住宅 景观一般 位置一般 噪声干扰小 黄色区域 豪华型住宅 有一面姣好的景观 位置叫好 红色区域 奢华型住宅 景观师爷非常好 无遮挡 位置最好 3 商业业态分析 超市 据用地1公里处存在有山姆会员店 所以地块不适合搞大型百货超市 但考虑到为社区社区规模和附近现有的配套 可以考虑小型超市的存在 大型购物广场 1公里处存在有嘉信茂 集多功能于一体的一站式休闲购物广场 具有21万平方米的庞大规模 所以地块内的商业不适合建设一站式的购物广场 商业的机会 本片区属于新开发区 商业配套匮乏 存在较多类型 百货 餐饮 休闲等 的商业机会 且地铁交通便利 有利于吸引大量人流 休闲和餐饮 项目建设片区属于新开发区 周围和没有比较正规的餐饮食街 所以做餐饮休闲的机会多一些 风情商业街 依据地块超高层城市地标的定位和便利的地铁交通 可以深度挖掘片区内居住人群的消费特点 打造具有特色的风情商业街 创造特有的商业氛围 从而吸引地铁以致其他类型交通带来的商业机会 商业的业态 1 城市地标定位2 风情商业氛围3 便利的交通 1 餐饮美食广场2 精品购物商店3 特色休闲服务 吸引消费人流引导消费类型 餐饮美食广场 精品购物商店 特色休闲服务 4 地下空间和场地设计 场地剖面 地下室面积的估算 地块1 规划要求的停车数量1020辆地下停车位 1020 x0 9 918辆地下室面积 918x40平方米 车位 36720平方米退线后的可用地下面积 30100平方米所以地下室相当于满铺一层多6000平方米 地块2 规划要求的停车数量750辆地下停车位 750 x0 9 675辆地下室面积 675x40平方米 车位 27000平方米退线后的可用地下面积 15000平方米所以地下室相当于满铺两层少3000平方米 地下空间的组织和利用 地下车库 地下车库 商业 商业 最大化沿街商业的界面 初步方案 1 总图和指标 经济技术指标 2 平面功能布局 标高33 地铁商业和地块2地下车库标高40 地块2沿街商业和车库标高45 地块2沿街商业和车库地块1沿街商业和车库标高50 地块2屋顶庭院地块1沿街商业和车库 60米高 小户型住宅100米高 实用小户型140米高 舒适大户型170米高 豪华大户型 3 商业流线分析和住宅流线 商业广场和商业流线 地下车库入口住宅主入口 住宅院落组团 4 塔楼平面选型示意 公摊面积稍大 电梯厅直接采光 公摊面积适当 电梯厅无直接