房地产基础知识培训资料PPT课件

1 房地产基础知识培训世茂花香首府 2 提纲 一 什么是房地产 二 房地产专业术语 三 房地产特征及类型分析 3 一 什么是房地产 什么叫房地产 它有什么样的特征和类型 以及与建筑业和地产的区别是什么 4 一 房地产的概念 1 房地产的含义 房地产具体是指土地 建筑物及其地上的附着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 又称不动产 是房产和地产的总称 两者具有整体性和不可分割性 包括 A 土地B 建筑物及地上附着物C 房地产物权 注 房地产物权除所有权外 还有所有权衍生的租赁权 抵押权 土地使用权 地役权 典当权等 5 二 房地产的特征 房地产的自然特征A 位置的固定性B 使用的耐久性C 资源的有限性D 物业的差异性房地产的经济特征A 生产周期长B 资金密集性C 相互影响性D 易受政策限制性E 房地产的增值性 6 三 房地产的类型 按用途划分 A 居住房地产B 商业房地产C 旅游房地产D 工业房地产E 农业房地产F 特殊目的的房地产 7 四 房地产与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发 经营 管理及维修 装饰 服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业 它与建筑业既有联系 又有区别 建筑业从事勘察 设计 施工 安装 维修等生产过程 它的生产结果是建筑物或构筑物 房地产业是发包方 建筑业是承包方 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业 建筑业归属对初级产品进行再加工的部门 属第二产业 8 五 房地产与地产的关系 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物 地产是指明确了土地所有权的土地 既包括住宅或非住宅附着物的土地 以及各地段 又包括已开发和待开发土地 我国的地产是指有限期的土地使用权 9 六 房地产与地产的联系 房产与地产之间存在着客观的 必然的联系 主要包括几个方面 A 实物形态上看 房产与地产密不可分 B 从价格构成上看 房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格 C 从权属关系看 房产所有权和地产所有权是联系在一起的 10 七 房地产与地产的差异 房产与地产在空间范围 价格构成及属性上又存在着差异 A 二者属性不同 B 二者增值规律不同 C 权属性质不同D 二者价格构成不同 11 二 房地产专业术语 当然是对于专业术语的理解 那首先认识一些简单必要的术语 12 一 城市规划常用术语 用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 道路红线规划的城市道路路幅的边界线 建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物 如外墙 台阶等 靠临街面的界线 又称建筑控制线 土地开发指将 生地 不具备使用条件的土地 开发成可供使用的土地土地类型 按其使用性质划分为 居住 商业 工业 仓库 综合用地 公共设施及自由集资 微利房用地 混凝土 由水泥 起胶凝作用 石子 砂和水合成的人造石材 混凝土缩写为 砼 三通一平 指水通 电通 路通及场地平整七通一平 指水通 电通 路通 排水通 排污通 通讯通 煤气通及场地平整 13 二 城市规划常用术语 房地产产权 产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权 具体内容是产权人对房地产的占有 使用 收益和依法处分的权利 土地使用权 指土地使用权拥有者对土地使用的权限 包括开发权 收益权 处置权 政府以拍卖 招标 协议的方式 将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 土地使用权期满后 如该土地用途符合当时城市规划要求的 土地使用者可申请续用 经批准并补清地价后可以继续使用 预售楼 即预售楼宇 房地产经营者获得了建设土地 按政府批准建筑施工图施工 且投入开发资金已达到投资总额的25 用地价款除外 便可向市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记 经批准后方可预售 预售许可证 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证 发展商将有关资料送到国土局申请 批准后可预售楼花 房地产证 是房屋土地所有权属二合为一的凭证 是房地产权属的法律凭证 房屋销售面积 房屋按套 单元 出售时 房屋销售面积为该套 单元 的建筑面积 即为该套 单元 的使用面积与该套 单元 应分摊的公用建筑面积之和 房地产评估 即房地产估价师根据房地产的有关信息 数据选择合适的评估办法 按照一定的评估程序 最后确定物业的价格和价值的过程 14 五证两书 五证两书一 建设用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认 该项目位置范围符合城市规划的法律凭证 二 建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证 三 国有土地使用证 经土地使用者申请 经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证 该证主要载明土地使用者名称 土地座落 用途 土地使用面积 使用年限 和 四至 范围 四 建筑工程施工许可证 建设单位进行工程施工的法律凭证 也是房屋权属登记的主要依据之一 没有开工证的建筑属违章建筑 不受法律保护 五 商品房销售 预售 许可证 市 县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业 销售商品房的批准性文件六 两书 商品房质量保证书 商品房使用说明书 15 三 城市规划常用术语 商品房 指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场流通的房地产 它是可领独立房产证并可转让 出租 继承 抵押赠与及交换的房地产 别墅 一般分为独立别墅 叠加 别墅共四层 一梯一户 共两套 双拼 别墅共两层 一梯两户 共两套 联体别墅 建筑共两层 由三套以上的别墅相连 四种 公寓 除日照要求均满足 住宅建筑设计规范 其他强制性内容的一类特殊的生活单元综合楼 由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑裙房 与高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑地下室 房间地平面低于室外平面的高度超过该房间净高的1 2者为地下室半地下室 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 3 且不超过1 2者为半地下室设备层 建筑物中专为设置暖通 空调 给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作的空间层避难层 建筑高度超过100米的高层建筑 为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层架空层 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层 16 四 城市规划常用术语 容积率 一定地块内 总建筑面积与建筑用地面积的比值 总占地面积经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积 建设用地面积 净用地面积 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 总建筑面积指在建设用地范围内住宅 公共建筑 人防地下室面积的总和 它包括计入容积率面积和不计入容积率面积 建筑覆盖率 建筑密度 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率绿化率 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率 绿地面积的计算不包括屋顶 天台和垂直绿化 住宅间距二栋住宅间距 外墙皮与外墙皮 与前面 一般指南面 住宅高度的比值 17 绿地率和绿化率的区别 绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比绿地率所指的 居住区用地范围内各类绿地 主要包括公共绿地 宅旁绿地等 其中 公共绿地 又包括居住区公园 小游园 组团绿地及其他的一些块状 带状化公共绿地 而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积 在涉及计算时也要求距建筑外墙1 5米和道路边线1米以内的用地 不得计入绿化用地 此外 还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积 如地下车库 化粪池 这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度 在上面种植大型乔木 成活率较低 所以计算绿地率时不能计入 居住区用地范围内各类绿化 中 而屋顶绿化等装饰性绿化地 按目前国家的技术规范 也算正式绿地 18 房屋面积分类 房屋面积的分类 使用面积 它是建筑面积扣除公摊面积 及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积 俗称地砖面积建筑面积 包含了房屋居住可用的实用面积 墙体柱体占地面积 楼梯走道面积 其它公摊面积等公摊面积 是指建筑物的楼梯 外墙 首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积套内面积 卧室 起居室 厅 过道 厨房 卫生间 夹层 厕所 储藏室 壁橱等户门内面积的总和 19 五 城市规划常用术语 层高层高是指住宅高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 户型 住宅中按卧室 厅 卫生间的数量多少进行划分的简化名称 朝向 房屋整体所朝的方向 多指客厅所朝的方向 根据成都常年的日照及风向 成都房屋最佳朝向应该是南偏东45度 南偏西15度 开间 是指房间的面宽尺寸 一般客厅开间4 5m时才是沙发和电视机之间摆放的合理距离 进深 是指房间的长度尺寸 进深一般比开间大 凸窗 飘窗 离地约40 50公分 凸出墙面约40 60公分的窗户 有利于增加室内使用空间 有较好的装饰效果和使用功能 20 承重墙 是指在砌体结构中支撑着上部楼层重量的墙体 在工程图上为黑色墙体 打掉会破坏整个建筑结构 承重墙是经过科学计算的 如果在承重墙上打孔装修 就会影响建筑结构稳定性 改变了建筑结构的体系 是非常危险的事情 非专业设计人员最好不要改变承重墙 非承重墙 指不支撑着上部楼层重量的墙体 只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用 在工程图上为中空墙体 对建筑结构没什么大的影响 预置板 指预先按照尺寸统一制作的楼板 到时候再直接铺上去 这样可以使施工速度加快 造价低 但整体抗震性和抗渗性较差 厨 卫一定不能用 现浇板 指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板 21 六 城市规划常用术语 按建筑物使用性质分类 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑 按建筑物层数或总高度分类 住宅按层数分 低层住宅 1 3层 多层住宅 4 6层 中高层住宅 7 9层 和高层住宅 10层以上 公共建筑及综合建筑 总高度超过24M的为高层 但不包括总高度超过24M的单层建筑建筑总高度超过100MR 不论是住宅还是公共建筑 综合性建筑 均称为超高层建筑 按建筑结构分类砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑 框架结构 框架剪力墙结构 剪力墙结构 简体结构 框架简体结构和筒中筒等 22 三 房地产特征及类型分析 它有什么样的特征和类型 23 板式 塔式 蝶式 退台式 一 知道建筑形态有几种 24 板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形 其长边与短边之比大于或等于2的建筑 并且短边长度小于或等于16米 板楼四大优点 南北通透 便于采光通风 板楼均好性强 管理成本不高 面积使用率很高板楼的两项缺点 建筑密度低 房价高 户型格局不宜改造 25 塔式高层 住宅是指以共用楼梯 电梯为核心 布置多套住房的高层住宅 塔楼的三大优势 节约土地资源 房价较低 空间结构灵活 宜于改造 结构强度高 抗震性好塔楼的两项缺点 均好性差 居住密度高 面积使用率不高 存在灰色空间 26 蝶式高层 准确地讲蝶式住宅应被称为改良型的塔楼 因其横断面形状像蝴蝶而得名 新派蝶式住宅的三大优点 很好地解决了通风和采光的问题 减小公共面积 户型方正 蝶式建筑也有自身的不足 抗震性差 建筑成本较高 位于蝶头位置的房间无法做到南北通风 而位于蝶翅位置的南向房间受蝶头位置的影响 采光和私密性会受到一定的影响 27 退台式花园洋房 是家家户户都有大型的空中花园的露台的 层层退台 露台顶上是没有遮掩 上可看天 下可看地 是针对特定少数阶层 采用西方的建筑形式和新的工程技术 新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润产品 相当于目前地产市场中的独栋别墅 28 行列式 围合式 点阵式 混合式 二 知道建筑布局有几种 29 1 行列式布局 住宅楼之间呈平行排列 多为南北向重复排列 使每户都有最佳的朝向 南方住宅多为此布局 以避免西晒 2 围合式布局 就是将多栋住宅楼布置形成一个围合的空间 造就一个尽可能大的中庭广场 类似于北京传统的四合院布局 围合式布局又分为全围合 四面围合 和半围合 三面围合 两种形式 3 点阵式 自由布局 房屋采光 景观 通风好 多用于别墅 4 混合式 由两种或者以上的不同布置方式 30 平层 错层 复式 跃层式 LOFT 三 知道建筑结构有几种 31 1 平层 一个单位内仅有一个平层 所有标高均相同 厨房 卫生间 阳台除外 2 错层 一个单位内有2个或多个不同标高的地面 高差约为300MM 600MM 3 复式 一个单位有上下两层 各种功能用层分层布置 通过室内独立楼梯相连 优点 功能布局明确 各功能干扰少 缺点 楼梯浪费一定面积 5 LOFT LOFT 字面意义是仓库 阁楼的意思 但这个词在二十世纪后期逐渐时髦而且演化成为一种时尚的居住与生活方式时 其内涵已经远远超出了这个词汇的最初涵义 LOFT的定义要素主要包括 高大而开敞的空间 上下双层的复式结构 类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁 流动性 户型内无障碍 透明性 减少私密程度 开放性 户型间全方位组合 艺术性 通常是业主自行决定所有风格和格局 有一种 我的空间 我做主 的感觉 32 复式 错层 跃复式 33 欧陆风格 欧美风格 地中海式风格 澳洲风格 非洲风格 拉丁美洲风格等 四 知道建筑风格有几种 34 1 法国风格 典雅 贵族特征 布局上突出轴线的对称 恢宏的气势 豪华舒适的居住空间 外观装饰得豪华 繁杂 画龙点睛立面 一层或多层 通常为一排有气度的柱廊搭配宝瓶栏杆设计 细节处理上运用了法式廊柱 雕花 线条 制作工艺精细考究 墙面 窗户 窗顶和屋檐等处有精细的雕花装饰 尽显豪华气势 常用八角窗设计等装饰品使建筑外观更为生动 35 2 英国风格 比例和谐 典雅特征 英国位于欧洲北部 由于地理气候的影响 住宅的坡屋顶坡度较陡 主要建筑结构墙体为混凝土砌块 屋顶为木构架 外墙材料多为红砖石材及涂料等 屋顶以石板瓦为主 由于英国土地资源的限制 它的住宅之间的密度也很高 阁楼的空间大多被利用 一般别墅为2 5层 正立面常有古典门廊 廊檐下有长方形团排列 屋檐上有齿饰 窗户上下成对 分割成许多小网格 9到12个 通常窗户也是5列 为中央对称 窗户的尺寸一般都比较小 以节省能源 大门常有长方形雕花组成排列图案 门梁上有竖向排列的长方形花纹 36 3 意大利风格 贵气 奢华特征 四方形塔楼 低坡度四坡屋顶 多半是两到三层 细长的窗户配以拱形装饰上楣 倒U字型 宽长的屋檐下均等排列装饰托座 大门上有许多雕花 门框的雕刻也尽显繁杂 37 4 德国风格 简洁 大气特征 一 是外形简练 现代 充满活力 色彩大胆而时尚 属于现代简约派 如柏林爱乐整体灰色金属质感的立面上 点缀有橘红与黑色组成的窗户 万科青青的外立面五彩斑斓 二 是功能讲求实用 任何认为是多余的装饰都几乎被摒弃 如北京印象的起居室采用德国最具代表性的开窗设计 方窗 竖条窗 加大了墙面 便于家具的摆放 还十分保温 竖条窗是为了增加采光 可以像门似的开启 室内外自然融合 半人高的护栏提高了安全性 从外立面看又显得新颖而别致 这与我们现在流行的大面积落地玻璃窗的设计理念完全不同 三 是材料品质精良 注重新材料和新技术的运用 关注环保与可持续性发展 四 是注重细节设计 如北京印象的窗台下沿采用特别配置的 披水板 也是德国住宅所特有的 在混凝土上加了一层不生锈的铝制金属板 能挡住雨水污染墙面 38 5 西班牙 地中海 风格 浪漫 高贵特征 西班牙风格别墅是一种融阿拉伯风格与欧洲古典主义风格于一体的建筑形态 建筑轻盈绚丽 线条简洁 利落 以完美而协调的手法呈现浪漫和高贵的气质 与传统的欧式 美式风格的