物业管理师经营管理讲义.doc

第一章 物业经营管理概述第一节：物业经营管理的概念 一、物业经营管理的内涵 又称物业资产管理，指为满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 二、物业经营管理活动的管理对象物业经营管理活动的管理对象为收益性物业。包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。（一） 写字楼 指为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公共部分构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。 国外通常分为 甲、乙、丙三级。 1、甲级写字楼 位置优越，交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼媲美。优越、优良、超过。 2、乙级写字楼 良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响）。良好、良好、达到。 3、丙级写字楼 已使用年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求。年限较长、不能满足。 （二）零售商业物业 分类主要依据其建筑规范、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。通常分为六类： 1、区域购物中心 （1）规模巨大、10万以上、服务半径200km。 （2）专业购物中心管理集团开发经营。 （3）业态业种的复合度高、行业多、商铺多、功能多。 2、市级购物中心 （1）规模3万以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上。 （2）由一家或数家大型百货公司为主要租户。 3、地区购物商场 （1）规模1至3万之间、服务人口10至30万、年营业额1至5亿元。 （2）中型百货公司往往是主要租户。 4、居住区商场 （1）规模一般在3000至10000之间、服务人口1至5万人、营业额3000至10000万元人民币。 （2）日用百货和超级市场通常是主要租户。 5、邻里服务性商店 （1）规模在3000以下，且以500至1000面积居多，服务人口1万人以下。 （2）年营业额在3000万元人民币以下。 6、特色商店 主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。 （三）出租型别墅或公寓 出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓，是经营性房地产的重要类型。 1、出租型别墅：指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。 2、公寓：指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。包括：复式公寓、花园公寓、单间公寓。 （四）工业物业 指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房等。 （五）酒店和休闲娱乐设施指为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心等。酒店和娱乐设施存在以下区别： （服务对象、服务内容、地理位置、建筑设计和装潢风格）不同 三、物业经营管理服务的目标 （一）物业经营管理服务的目标1、从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求。 2、实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 （二）物业业主（包括） 1、直接持有物业产权的企业或机构 2、这些企业或机构背后的投资者。 （三）房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，要承担如下责任 1、策划租户的组合及物色潜在租户。 2、制订及落实租务策略、执行租务条件。 3、确保所管理的物业遵守国家法规，履行租务管理工作。 4、进行租务评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金等。 5、执行例行的管理服务 6、制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划。 7、提出更新改造建议及监察有关活动。 四、物业经营管理企业 （一）物业管理企业的存在形式 以公司形式存在。公司是指依法定程序设立的，由两个以上的股东共同出资经营，以营利为目的，具有法人资格的经济组织。具有五个特征： 1、依照有关法律进行登记注册； 2、两个以上股东共同出资经营； 3、以营利为目的；4、具有法人资格；5、是经济组织。 （二）物业管理企业的类型 1、管理型（处于总包位置） （1）是具有策略性物业管理能力的企业，受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任。 （2）在物业管理活动中处在总包位置。 （3）工作重点是物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。 （二）专业型 1、具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业。 2、通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。 3、在物业管理的某个环节提供专业管理服务。 （三）综合型 1、同时具备物业策略管理和物业运行管理能力。 2、一般在公司总部设置管理层，履行策略性物业管理的职能。 3、同时设置若干专业化公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。第二节：物业经营管理的层次与工作内容 一、物业经营管理的层次 物业经营管理通常分为：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理四个层次： （一）物业管理 物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其实处在正常的运行状态。 （二）设施管理 是一种新型的房地产服务业务，主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构创造一个良好的生产、办公环境。 （三）房地产资产管理 房地产资产管理从对物业、设备和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。 （四）房地产组合投资管理 房地产组合投资管理包括如下内容： 1、理解和执行业主的投资目标，评价资产管理公司的表现。 2、审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持市场竞争力而提出的改造计划。 3、以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产。 4、合适的时机购置和处置物业资产。 （五）房地产投资创造利润的途径 1、极好的条件下购买物业。2、合适的时机售出物业。3、持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业。 二、物业经营管理不同层次之间的关系 （一）房地产组合投资管理 房地产组合投资管理包含房地产资产管理（写字楼、商场、公寓），而房地产资产管理包含物业管理和设施管理。 （二）物业经营管理三个层次工作的主要职责 1、组合投资管理职责 （1）制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略 （2）设计和调整物业资产的资本结构；策略资产的配置和衍生工具的应用。 （3）监督购置、处置、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理。 2、资产管理职责 （1）制定物业发展战略；持有、出售分析。 （2）物业更新改造开支决策；协助物业管理的租户关系工作。 （3）监控物业绩效；管理和评价物业管理企业。 （4）定期进行资产的投资分析和运营状况分析。 3、物业管理职责 （1）保持与租户的联系；收租。 （2）控制运营成本；财务报告和记录的保存。 （3）物业维护；资本性支出计划。 （4）危机管理；安全管理；公共关系。 三、物业经营管理中的战略性工作 （一）确定战略 （二）确定标准投资标准包括：现金流、租金波动、基于市场交易的收益变化。（三）构建信息基础（四）决策分析 投资决策取决于两个关键因素：预期收益和风险水平 （五）进行资产组合 1、原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险。 2、如两个投资项目的潜在收益水平相同，必将选择低风险的那个方案。 3、任何情况下，都将选择收益最大，风险最小的那个组合。 4、不要把鸡蛋放在一个篮子里。 四、物业经营管理的常规工作资产管理的主要内容本质上必要就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。（一）常规工作内容概述从日常工作以看，具体负责资产管理的物业管理师要使物业处于正常并可以接受的水平，保持合理的开支水平，尽量减少给使用都带来的不便。 （二）现金流和成本管理 支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，完成的好坏可能对物业的净运营收益和资本价值产生影响。1、支出的分配 投资者把所有成本负担转移给租户是不现实、不明智的，特别是以下三种情况： （1）对于出租的住宅，法律要求物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。 （2）短期的商业租户会尽量减少对物业投入，故业主更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期费用纳入租约中。 （3）租户对物业建筑或某一部分不满意，为留住租户业主不得降低条件，允许租户承担较低维修责任，自己承担大部分。 2、费用和成本 3、租金 一般来说，按照租约规定进行开支的一方需要说明提供的具体工作或者服务内容，也需要为其分包商的支出行为负责。但是以下四种情况除外： （1）物业有多个租户，每个租户提供一定比例的租金，作为整体物业的开支来源。 （2）租户要各自支付保险费，但不必向业主另外支付一笔用来补偿业主为整体物业提供风险庇护的费用。 （3）有时租户不愿意按租约内容履行责任。 （4）还有一种情况是业主可能会面对一项租户的租金没有覆盖的维修或者更新项目。 4、服务费 接受租约的租户需要和业主或者合租者一起对公共设施和区域的日常维护么维修负责。 （1）目的 服务费覆盖的的内容本质上应当由业主承担，但实际上是由租户支付的 （2）成本分摊 当业主代表租户开支时，由于涉及不止一个租户，故有必要在租户中明确成本分摊的比例。 （3）其他相关费用 租户在计算服务费的时候，还须考虑会计成本和审计等专业服务的成本。 （三）日常维修和维护 日常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式。 （四）未来维修和维护 （五）设施设备管理 保持较高的设施管理水平有助于提高物业的运行效率，提升物业对外形象。 （六）物业保险管理 物业企业事先与保险公司签订合同，每年缴纳一定的保险费，保险公司会按合同的内容为必要的修缮或重置提供支付。 如发生投保额度过低的情况，投保方将承担自行支付全部补偿成本和保险实际补偿金额之间的风险。第二章 房地产投资及其区位选择第一节：房地产投资 一、房地产投资概念 指以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资的主要目的，是为使其财富最大化。 二、房地产投资形式 房地产投资分为直接投资和间接投资。 （一）房地产直接投资 投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 1、房地产开发投资 指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经规划设计和工程建设等过程，建成满足人们某种需要的房地产产品，通过市场销售、转让给投资者或使用者，并通过此过程收回投资、获得利润的过程。 2、房地产置业投资 指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。有两点目的： （1）满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用。 （2）作为投资将购置的物业出租给最终使用者。 （二）房地产间接投资 指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。有三种形式： 1、房地产企业债券和股票投资 为降低融资成本，越来越多大型企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发计划。 2、投资于房地产投资信托基金 房地产投资信托基金（REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。投资者将资金投入REITs有以下优点： （1）收益相对稳定；（2）REITs投资的流动性较好 3、购买住房抵押支持证券 指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支付证券，实现筹措资金，分散房地产金融风险等目的。 三、房地产投资的特性 （一）位置固定性或不可移动性 （二）寿命周期长 土地不会损坏，投资者拥有的权益常在40年以上，期限还可依法延长。建筑物及其附属物具有很好的耐久性。1、自然寿命指房地产从建成投入使用开始，到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。2、经济寿命指正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。 （三）适应性：指为适应市场环境变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。 （四）各异性：指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。 （五）政策影响性：指房地产投资容易受到政府政策的影响。 （六）专业管理依赖性： 指房地产投资离不开专业化的投资管理活动以。 （七）相互影响性：指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。 四、房地产投资的利弊 （一）房地产投资之利 1、相对较高的收益水平，能够得到税收方面的好处。 2、易于获得金融机构的支持，能抵消通货膨胀的影响。 3、提高投资者的资信等级。 （二）房地产投资之弊 1、流动性差，投资数额巨大。 2、投资回收期较长，需要专门是知识和经验。第二节：房地产投资的风险 一、房地产投资风险的基本概念 （一）风险的定义 投资角度看，风险可定义为未获得预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时，称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，称投资面临风险损失。 （二）风险和不确定性区别 1、风险 风险可定义为未获得预期收益可能性的大小。涉及变动和可能性，而变动用标准方差表示，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也越小。反之相反。 2、不确定性 某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，此情况，对投资收益的估计应该是定性而非定量的。 （三）风险分析的目的 风险分析是投资决策的重要环节，目的是帮助投资者回答以下问题： 1、预期收益是多少，出现的可能性有多大？ 2、相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？ 3、预期收益的变动性和离散性如何？ 二、系统风险 （一）通货膨胀风险：称购买力风险，指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 （二）市场供求风险：指投资者所在地区房地产市场供求关系变化给投资者带来的风险。 （三）周期风险：指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。 （四）变现风险：指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。 （五）利率风险：调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的重要手段之一。利率调升对房地产投资影响： 1、致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减少，甚至出现负值。 2、会加大投资者的债务负担，导致贷款困难。 （六）政策风险：房地产投资过程的（土地、税费、住房、金融、环境保护）政策等均对实现投资收益目标具有巨大的影响。 （七）政治风险：房地产作为不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。 （八）或然损失风险：指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。 三、个别风险 （一）收益现金流风险：指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。 （二）未来经营费用风险：指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。 （三）资本价值风险：资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用水平。（四）比较风险：也称机会成本风险，指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会而失去相应可能收益的风险。 （五）时间风险：指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 （六）持有风险：指与房地产持有时间相关的风险。四、风险对房地产投资决策的影响风险对房地产投资决策的影响，主要体现在如下几个方面：（一）根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 （二）根据风险管理的能力选择投资方向 （三）根据风险周期变化特点把握投资时机第三节：房地产投资的区位选择 一、区位的含义 房地产投资的三要素：区位，区位，还是区位。体现了房地产投资中区位的特殊重要性。 （一）狭义的区位 指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。 （二）广义的区位 除包括地理位置外，还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。 二、不同类型房地产投资对区位的要求 （一）居住物业 居住物业主要为提供一个安静舒适的生活休息空间，投资区位选择时要考虑的因素包括： 1、市政公用和公建配套设施完备程度。 2、公共交通便捷程度，居民人口与收入。3、环境因素。 （二）写字楼物业 影响写字楼项目区位选择的因素包括： 1、与其他商业设施接近的程度。 2、周围土地利用情况和环境。 3、易接近性。 （三）零售商业物业 零售商业物业投资区位的选择，很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析结果。 商业辐射区域指某一零售商业项目的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分为主要区域、次要区域、边界区域。 （四）工业物业 工业项目场地的选择时考虑的特殊因素包括：1、技术人才和劳动力供给的可能性。2、水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。3、当地提供主要原材料的可能性。交通运输是否方便以连接材料供应基地和产品销售市场。第三章 房地产投资的技术分析第一节：投资分析的基本概念 一、现金流量（一）现金流量在房地产投资分析中，某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入（二）净现金流量：现金流出与现金流入之差（三）有效毛收入 有效毛收入 = 潜在毛租金收入空置和收租损失 + 其他收入（四）净运营收益 净运营收益 = 有效毛收入运营费用 二、现金流量图指用以反映投资项目在一定时期内内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则如下：（一）以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计算周期，可取年、半年、季度或月等。（二）如现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（三）为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。（四）相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。 三、房地产置业投资房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分：（一）房地产购置投资指用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资，该投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，以折旧形式计入经营成本。（二）流动资金投入指投资者在物业开始出租经营前有限垫付、在出租经营后用于购买原材料、燃料动力、备品备件、支付工资和其他费用的周围资金。 四、房地产置业投资的现金流量 （一）现金流量分析中的常用术语 1、潜在毛租金收入 指物业可以获取的最大租金收入。等于物业内全部可租面积与最可能的租金水平的乖积。 2、空置和收租损失 潜在毛租金减少可能由两方面原因造成：一是空置的面积不能产生租金收入；二是租出的面积没有收到租金。 3、其他收入 物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入称为其他收入。 4、有效毛收入 从潜在毛租金收入中扣除空置么收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的么效毛收入。 有效毛收入 = 潜在毛租金收入空置么收租损失 + 其他收入。 5、运营费用 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运行的成本、为租客提供服务的费用、保险费、房产税、城镇土地使用税么法律费用等。 6、净运营收益 从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。净运营收益 = 有效毛收入运营费用 7、抵押贷款还本付息 物业还本付息的责任即抵押贷款还本付息，还要从净运营收益中扣除。 8、准备金 又称大维修基金，是业主或委托的物业管理公司定期存入的用于支付未来费用的资金。 9、税金 我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有： （1）经营税金及附加；（2）城镇土地使用税和房产税；（3）企业所得税。 10、经营现金流 从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了物业的税前现金流。这就是业主的税前收入或投资回报。 税前现金流 = 净运营收益 抵押贷款还本付息 税后现金流 = 税前现金流准备金所得税 （二）收益性物业的现金流 有效毛收入 = 潜在毛租金收入 空置和收租损失 + 其他收入 净运营收益 = 有效毛收入 运营费用 税前现金流 = 净运营收益 抵押贷款还本付息税后现金流 = 税前现金流 准备金 所得税第二节：现值与现值计算 一、资金的时间价值（一）资金时间价值的理解对于资金时间价值的理解，可从两个方面理解：1、随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金增值。2、资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。（二）影响资金时间价值的因素资金时间价值的大小，取决于多方面的因素，从投资角度看主要有如下：1、投资利润率2、通货膨胀率3、风险因素 二、利息与利率（一）利息：指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。可表示为：F = P + IF 本利和；P 本金；I 利息（二）利率：利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷金额（即本金）之比，一般以百分数表示。用i表示利率，其表达式为：i = I p100%I 表示一个计息周期的利息 三、单利计息与复利计算 利息的计算有单利计息和复利计算两种：（一）单利计息单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。单利计息时的利息计算公式为：I = Pnin个计息周期后的本利各为：Fn = P (1+ in)我国个人储蓄存款和国库券的利息就是单利计息，计息周期为“年” 。 （二）复利计息指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。利息的计算公式为：I = P （ 1 + i ）1n个计息周期后的本利和为：Fn = P ( 1+ i )我国房地产开发贷款和住房抵押贷款按复利计息 四、名义利率和实际利率 （一）名义利率与实际利率的概念1、名义利率：指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每周利率与年内复得次数的乘积。2、实际利率：指一年内多次复利时，每年末终值比年初初的增长率。（二）名义利率与实际利率的关系式实际利率i 与名义利率r的关系式为：i = （FP）/ P = P （ 1 + r/m）PP = (1 + r/m) 1名义利率与实际利率存在下述关系：1、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。2、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。3、当每年计息周期数m = 1时，名义利率与实际利率相等。4、当每年计息周期数m 1时，实际利率大于名义利率。5、当每年计息周期数m 时，名义利率r与实际利率的关系为：= e 1 五、复利计算公式与系数 （一）常用符号在复利计算和考虑考虑资金时间因素的计算是，常用的符号包括P、F、A、G、S、n和i等，各符号的具体含义是：P 现值F 终值（未来值）A 连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值G 每一时间间隔收入或支出的等差变化值 S 每一时间间隔收入或支出的等比变化值n 计息周期数i 每个计息周期的利率（二）公式与系数1、一次支付的现值系数和终值系数一次支付的现金流量图。如果在时间点t = 0时的资金现值为P，并且利率i 已定，则复利计息的n个计息周期后的终值F的计算公式为：F = P （ 1 + i ）当已知终值F和利率i 时，很容易得到复利计息条件下现值P的计算公式：P = F 1（ 1 + i ）2、等额序列支付的现价系数和资金回收系数等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期末都有一个等额支付金额A。计算公式为：P = A （1 + i ） 1 i（1 + i ） = Ai 1 1 （1 + i ）3、等额序列支付的终值系数和储存基金系数所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数就是在已知F的情况下求A，或在已知A的情况下求F。计算关系式为：A = F i （1 + i ） 1 可推出：F = A （1 + i ） 1 i 4、等额支付的现值系数和终值系数等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列。即这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化。 5、等比序列的现值系数和年费用系数等比序列是一种等比增加或减少的现金流量序列。即这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化。 六、复利系数的应用 复利系数在房地产投资与分析与评估中应用非常普遍，特别是在房地产贷款、房地产开发项目融资活动中，经常涉及到利息计算、月还款额计算等问题。第三节：设备更新中的经济分析 一、设备更新的原因与特点 （一）设备更新的原因设备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用或闲置过程中发生的损耗，分为有形磨损、无形磨损。1、设备有形磨损指设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损，可分为第一类有形磨损和第二类有形磨损：（1）第一类有形磨损指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。（2）第二类有形磨损指设备因自然力产生的磨损。这种磨损与生产过程的使用无关，甚至同使用程度成反比。2、设备无形磨损是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。设备无形磨损也可以分第一类无形磨损和第二类无形磨损。（1）第一类无形磨损指生产制造工艺的改进，劳动生产率的提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，引起原来购买设备的贬值。（2）第二类无开磨损由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产率更高、运行费用更低的设备。3、设备磨损补偿（二）设备更新的特点分析 1、设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命 设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命 2、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量，更新旧设备会产生沉没成本。 沉没成本=旧设备账面价值（原值减折旧累计）当前市场价值（残值） 3、只比较设备的费用 4、设备更新分析以费用年值法为主 二、设备经济寿命的确定（一）经济寿命的静态计算方法在不考虑资金时间价值影响的条件下，设备年等额总成本的计算公式是：AC = （ P L ）n + 1n Cn 为设备使用期限j 为设备使用年度AC 为 n年内设备的年等额总成本P 为设备的购置成本（即设备原值）C 为在n年使用期间的第j年度设备的运营费用L 为设备在第n年的净残值。由上述公式可以看出，设备的年等额总成本AC ，等于设备的年等额资产恢复成本（ P L ）n 与设备的等额运营费用1n C 之和。（二）经济寿命的动态计算方法当考虑资金时间价值的影响时，则需要将有关的费用支出折算到一个时间点上，该时间点通常为初始购置设备费用支出的时间。此时求取设备等额年总成本的方法，可参照复得计算公式与系数的有关算法。例如，当设备第j年的运营费用为C ，各年折现率均为i时，设备等额年总成本费用为： AC = P + C（1 + i ） L( 1 + i ) i ( 1 + i )( 1 + i ) 1 三、物业管理中的设备更新问题 （一）不会提升物业运行服务质量的设备更新 部分建筑设备能正常运行，不影响物业的整体服务质量，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，这会涉及更换决策问题。（二）能提升物业运行服务质量的设备更新 此类设备更新，由于设备性能的提升而提高了住户的满意度，从而提升物业租金收益。此时设备更新决策，要同时考虑设备更新后所带来的物业经营收益的影响。第四节：房地产投资财务评价指标 一、投资回收与投资回报 房地产投资的收益或总回报，包括投资回报（报酬）和投资回收（资本的回收）两部分： （一）投资回报 是投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。（二）投资回收 指投资者对其所投入资本的回收。 二、财务评估指标体系 房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标包括静态指标和动态指标： （一）静态盈利能力指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算较方便。1、投资回报率2、现金回报率3、静态投资回收期（二）动态盈利能力指标是考虑了资金时间价值的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算奖金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。1、财务内部收益率FIRR2、财务净现值FNPV3、动态投资回收期 （三）清偿能力指标指考察项目计算期内偿债能力的指标。1、借款偿还期2、偿债备付金3、资产负债率 三、盈利指标计算方法 （一）动态指标1、财务净现值（NPV）指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。财务净现值的计算公式为：NPV = （ CI CO） （ 1 + i ） = CI （ 1 + i ） CO （ 1 + i ）NPV 项目在起始时间点的财务净现值i 基准收益率或设定的目标收益率如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。2、财务内部收益率（IRR）指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。计算公式如下： （ CI CO） （ 1 + IRR ）= 0CI 现金流入量CO 现金流出量（ CI CO） 项目在第t年的净现金流量t = 0 项目开始进行的时间点n 计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如果为正，则采用更高的折现率使净现值接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出，内插公式为：IRR = i + NPV ( i i )NPV + NPVi 当净现值为接近于零的正值时的折现率i 当净现值为接近于零的负值时的折现率NPV 采用低折现率时净现值的正值NPV 采用高折现率时净现值的负值3、动态投资回收期指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目说，动态投资回收期自投资起点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，计算公式为： （ CI CO） （ 1 + i ）= 0P 动态投资回收期动态投资回收期以年表示 ，其详细计算公式为：P = （ 累计净现金流量现值开始出现正值期数 1 ） + 上期累计净现金流量现值的绝对值当期净现金流量现值在项目财务评价中，动态投资回收期（ P ）与基准回收期（ P ）相比较，如果P P ，则开发项目在财务上就可以接受的。动态投资回期投樯标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。 （二）静态指标1、静态投资回收期指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示。对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。计算公式为： （CI CO ） = 0P 静态投资回收期静态投资回收期可以根据财务现金流量中累计净现金流量求得，详细计算公式为：P = 累计静现金流量 1 + 上期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量 2、现金回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。（1） 该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收之间的关系。分为税前现金回报率和税后现金回报率。（2）税前现金回报率：等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者初始现金投资。（3）税后现金回报率：等于税后净现金流量除以投资者初始现金投资。3、投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比。（1）不考虑物业增值收益时投资回报率 = （税后现金流量 + 投资者权益增加值）权益投资数额。（2）当考虑物业增值收益时投资回报率 = （税后现金流量 + 投资者权益增加值节+ 物业增值收益）权益投资数额。 四、清偿能力指标计算方法 房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。（一）利息计算方法 按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计算，其后年份按全年计算；还款当年按年末偿还，按全年计算。每年应计利息的近似计算公式为： 每年应计利息 = （年初借款本息累计 + 本年借款额2）贷款利率 还本付息的方式包括如下几种： 1、一次还本利息照付，借款期间每期仅付当期利息而不还本金，最后一期还全部本金并支付当期利息。 2、等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金么相应的利息。 3、等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息。 4、一次性偿付，借款期末一次偿还全部本金和利息。 5、“气球法”。借款期内任意偿还本息，到期全部还清。（二）借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。 借款偿还期的计算公式为：I = RtI 为项目借款还本付息数额（不包括已用资本金支付的建设期利息。P 为借款偿还期（从借款开始期计算）。R 为第t期可用于还款的资金（包括：利润、折旧、摊销及其他还款资金）。借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，详细计算公式为：P = 借款偿还后开始出现盈余期数 开始借款期数 + 上期偿还借款额当期可用于还款的资金额 （三）偿债备付率（DCR）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期还本付息金额的比较。1、表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数，对一般房地产投资项目，该指标值应大于1.2。2、该指标小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。计算公式为： 偿债备付率 = 可用于还本付息资金当期应还本付息资金 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数，一般房地产投资项目，该指标应该在于1.2。（四）资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属于长期偿债能力指标。作用如下：1、反映责权人提供的资金占全部资金的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的。2、可用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。表达式为： 资产负债率 = 负债合计资产合计100% 资产负债率越南高，则企业的资本不足，对负债的依赖性强，应变能力差。五、财务评价指标计算实例 第五节：某出租公寓项目投资分析案例 一、项目概况 二、规划设计和建造标准 （一）规划设计方案 （二）建造与装修标准 三、购买投资和运营费用分析 （一）购买投资与资金筹措 （二）MGM中心公寓楼出租过程中的运营费用分析 1、出租经营过程的费用 2、出租经营过程中应缴纳的费用 （三）用于投资分析的其他参数及选择 四、财务评价第四章 收益性物业价值评估第一节：收益性物业的概念 一、收益性物业定义 收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业。 二、判断收益性物业的依据 判断物业是否属于收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济效益，而是看这种类型物业在本质上是否具有直接产生经济效益的能力。 三、影响收益性物业价值的因素 收益性物业价值的高低取决于以下3个因素： （一）未来净收益的大小 未来净收益越大，物业的价值就越高，反之越低。 （二）获得净收益期限的长短 获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之越低。 （三）获得净收益的可靠性 获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之越低。第二节：收益性物业价格的概念和特征 一、物业价格的概念 物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。 二、物业价格的形成条件 （一）有用性 指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值。 （二）稀缺性 指物品数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对的缺乏，而不是绝对的缺乏。 （三）有效需求 指对物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意购买而且有能力购买。 三、