房地产基础知识培训之基本常识PPT课件

1 房地产基础知识培训 2 提示 删除样本文档图标 并替换为工作文档图标 如下 从 插入 菜单 选择 对象 单击 从文件创建 定位 文件 框中的文件名确认选中 显示为图标 单击 确定 选择图标从 幻灯片放映 菜单 选择 动作设置 单击 对象动作 并选择 编辑 单击 确定 在培训前需要了解什么是房地产 基本概念 房地产 指土地 建筑物及固着在土地 建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益 房产 指有墙面和立体结构 能够遮风避雨 可供人们在其中生活 学习 工作 娱乐 居住或贮藏物资的场所 地产 指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地 3 土地 土地所有权 建筑物 权益 土地 地球的表面及其上下一定范围内的空间 土地所有权分国有土地与集体土地所有权 集体转为国有才能转让建筑物 人工建筑而成 由建筑材料 建筑构配件和设备等组成的整体物 包括房屋和构筑物两大类权益 产权 使用权 抵押权 典权等等 4 土地 国有土地 集体土地所有权 1 发展商只有得到土地使用权才能建房 获得土地使用权方式a 招标 拍卖 主要方式 六类用地 商业 娱乐 旅游 金融 服务业 商品房 b 协议转让取得 旧城改造 c 政府批准划拨国有土地 如医用 军用等政府用地 5 国有土地使用权出让年限 住房用地70年工业用地50年科教 文体 卫生用地50年商业 旅游 娱乐用地40年综合或其他用地50年 6 土地的分类 1 生地2 熟地 1 三通一平 2 五通一平 3 七通一平注解 三通一平是指 是指土地具备上水 雨污水和道路通以及土地平整的条件 即通水 通电 通路 平整土地五通一平是指 即通水 通电 通路 通气 通讯 平整土地七通一平是指 是指土地 生地 在通过一级开发后 使其达到具备上水 雨污水 电力 暖气 电信 和道路通以及土地平整的条件 使二级开发商可以进地后迅速开发建设 即通水 通电 通路 通邮 通讯 通暖气 通天燃气或煤气 平整土地 7 房地产业 1 房地产交易2 房地产开发3 物业管理4 房产业务咨询6 房产其它经营形式 8 市场分类 房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场注解 房地产一 二 三级市场一级是指城市人口基数大 即人口多 二级是指城市人口基数中 即人口不多 但又超过200万人口 三级是指城市人口基数小 即人口偏少 土地一 二 三级市场 一级市场 政府花钱来改造土地 来开发土地 使土地能够符合开发 新建的要求 二级市场 政府委托下属事业单位与开发商组建土地开发公司对土地进行开发 使生地变成熟地 三级市场 开发商在取得一块土后或自己开发或转给另一个需要用地的单位 然后由另一单位进行土地开发 使土地能够满足开发 新建 扩建等需要 9 房产分类 居住物业商用物业 10 房产分类 居住住宅 平房 普通楼房住宅 高档住宅 别墅商业楼宇 写字楼 商铺 旅馆 餐饮 娱乐 工业和仓储用房其他 教育 医疗 科研 交通 寺庙 监狱 宗教等 综合 两种或两种以上用途 11 容积率 容积率 是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率 又称建筑面积毛密度 对于发展商来说 容积率决定地价成本在房屋中占的比例 而对于住户来说 容积率直接涉及到居住的舒适度 一个良好的居住小区 高层住宅容积率应不超过5 多层住宅应不超过2 绿地率应不低于30 但由于受土地成本的限制 并不是所有项目都能做得到 12 计算公式 容积率 地上总建筑面积 规划用地面积容积率越高 居民的舒适度越低 反之则舒适度越高 13 绿地率 绿地率也是如此 绿地率较高 容积率较低 建筑密度一般也就较低 发展商可用于回收资金的面积就越少 而住户就越舒服 容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度 还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区 14 相关规定 容积率一般是由政府规定的 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划 一般而言 容积率分为独立别墅为0 2 0 5 联排别墅为0 4 0 7 6层以下多层住宅为0 8 1 2 11层小高层住宅为1 5 2 0 18层高层住宅为1 8 2 5 19层以上住宅为2 4 4 5 住宅小区容积率小于1 0的 为非普通住宅 并根据不同城市的特点有所差别 15 容积率 R 建筑密度 C 与层数 H 之间有一定关系 建筑密度是指在具体 宗地 内建筑物基底面积与宗地面积之比 当宗地内各房屋的层数相同 且对单个房屋来说各层建筑面积相等时 三者之间的关系可表示为 R C H 此种情况下 建筑层数与容积率成正比例关系 16 容积率存在客观上的最合理值 在一般情况下 提高容积率可以提高土地的利用效益 但建筑容量的增大 会带来建筑环境的劣化 降低使用的舒适度 为做到经济效益 社会效益与环境效益相协调 城市规划中的容积率存在客观上的最合理值 17 套内面积 套内面积 全名套内建筑面积 是由以下三部分组成的 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 18 销售优点 销售房屋 如果按套内面积计算 对业主和开发商都有一定的有利因素 对业主来说 按套内面积销售的方式比较直观 比较透明 也比较好操作 只要有一点数学常识的人 他都可以计算 这个差别不是太大 那么建筑面积计算就比较复杂 需要专业的人员来做这个事情 对他来说 如果他产生怀疑或者是他对这个问题有纠纷的时候 他就需要花费很多的精力 对发展商来说 再也不必向业主解释太多面积差异的产生原因 减少了双方的误会 避免了因面积纠纷产生的投诉 所以说 这种计算方式对双方都有利 有效保护了购房者的利益 避免了开发商多计算公共面积增加利润 19 套内使用面积 指室内实际能使用的面积 不包括墙体 柱子等结构面积 使用面积的计算 应符合下列规定 1 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算 墙体有复合保温 隔热层 按复合层内皮尺寸计算 2 烟囱 通风道 各种管道竖井等均不计入使用面积 3 非公用楼梯 包括跃层住宅中的套内楼梯 按自然层数的使用面积总和计入使用面积 4 住宅使用面积包括卧室 起居室 厅 厨房 卫生间 餐厅 过厅 过道 前室 贮藏室 壁柜等5 套内使用面积系数 房屋按套 单元 计算面积时 使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率 套 元 内使用面积系数 套 单元 内使用面积 套 单元 内建筑面积 按规定应分摊公用建筑面积 20 建筑面积 定义 建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和 也就是建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和 建筑面积亦称建筑展开面积 它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和 它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标 它包括三项 即使用面积 辅助面积和结构面积 21 划一张平面图把房间内所有墙体尺寸标出来 最后算算墙体站的面积 总面积减去墙体面积就是使用面积 现在的房子设计好的方案使用面积可以达到百分之八十一到百分之八十四 因为隔墙基本采用GRC板 占用空间少 公摊面积简单说就是直接用于为业主服务的部分 比如物业公司的办公用房 水泵房 电梯井 楼梯 公共走道 机电房等 人防地下室属于战备用房归人防办管理 不属于开发商 也不能算公摊面积 用于盈利的会所 健身房等设施不能算公摊面积 22 建筑面积分类 建筑面积 有效面积 结构面积 使用面积 辅助面积 结构面积 1 建筑面积指建筑物长度 宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数 它由使用面积 交通面积和结构面积组成 2 使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和 3 辅助面积指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和 例如居住建筑中的楼梯 走道 厕所 厨房等 4 结构面积指建筑物各层平面中的墙 柱等结构所占面积的总和 23 在中国内地 与建筑面积有关的法规有 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 及现行的 建筑面积计算规则 而在中国香港 建筑面积定义则未有公认量度标准 一般理解是售楼实用面积加上作公众共有的公共面积 24 计算建筑面积的范围和方法 1 单层建筑物不论其高度如何 均按一层计算 其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算 单层住宅如内部带有部分楼层 如阁楼 也应计算建筑面积 2 多层或高层住宅建筑的建筑面积 是按各层建筑面积的总和计算 其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算 二层或二层以上按外墙外围水平面积计算 3 地下室 半地下室等及相应出入口的建筑面积 按其上口外墙 不包括采光井 防潮层及其保护墙 外围的水平面积计算 4 用深基础做地下架空层加以利用 层高超2 2米的 按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积 25 5 穿过建筑物的通道 建筑物内的门厅 大厅不论高度如何 均按一层计算建筑面积 大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积 6 电梯井 提物井 垃圾道 管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积 7 住宅建筑内的技术层 放置各种设备和修理养护用 层高超过2 2米的 按技术层外围水平面积计算建筑面积 8 独立柱雨蓬 按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积 多柱雨蓬 按外围水平面积计算建筑面积 9 突出房屋的有围护结构的楼梯间 水箱间 电梯机房等 按围护结构外围水平面积计算建筑面积 26 10 两个建筑物之间有顶盖的架空通廊 按通廊的投影面积计算建筑面积 无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积 11 突出墙面的门斗 眺望间 按围护结构外围水平面积计算建筑面积 12 封闭式阳台 挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积 凹阳台按其阳台净面积 包括阳台栏板 的一半计算建筑面积 挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积 13 住宅建筑内无楼梯 设室外楼梯 包括疏散梯 的 其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积 楼内有楼梯 并设室外楼梯 包括疏散梯 的 其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积 27 不计算建筑面积的范围有 1 突出墙面的构件配件 艺术装饰和挂 壁 板 如 柱 垛 勒脚等 2 检修 消防等用的室外爬梯 宽度在60厘米以内的钢梯 3 独立不贴于外墙的烟囱 烟道 贮水池等构筑物 4 没有围护结构的屋顶水箱间 5 层高在2 2米以内的技术层 设备层 6 单层住宅的分隔操作间 控制室 仪表间等单层房间 28 7 层高小于2 2米的深基础地下架空层 坡地建筑物吊脚架空间 从以上可以看出 住宅的建筑面积计算起来比较复杂 不仅规定多 而且专业性 技术性非常强 消费者在购房时 如果对此不了解 或者对计算出的结果表示怀疑 可以咨询专业人员或请专门测量机构 依照上述标准重新测量计算 29 公共面积 建筑面积中 具争议的是公共面积内有多少项目被包括在内 当中可能包括 楼梯 走廊 停车场 管理处 升降机及其公众大堂 天井 单位窗户外的 窗台 等 因此 合理 准确地计算建筑面积是工程造价确定与控制过程中的一项重要工作 30 建筑面积比 建筑面积比 Floor arearatio 在美国 指控制建筑物体积的指标 即将允许的总建筑面积以用地面积的倍数表示 例如 在一万五千平方英尺的土地上 如建筑面积比为2 即表示其上所建的总建筑面积不得超过三万平方英尺 在英国其相应指标称 容积率 和 建筑面积指标 31 9 突出房屋的有围护结构的楼梯间 水箱间 电梯机房等 按围护结构外围水平面积计算建筑面积 10 两个建筑物之间有顶盖的架空通廊 按通廊的投影面积计算建筑面积 无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积 11 突出墙面的门斗 眺望间 按围护结构外围水平面积计算建筑面积 12 封闭式阳台 走廊按其外围水平投影面积计算建筑面积 凹阳台按其阳台净面积 包括阳台栏板 的一半计算建筑面积 挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积 13 住宅建筑内无楼梯 设室外楼梯 包括疏散梯 的 其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积 楼内有楼梯 并设室外楼梯 包括疏散梯 的 其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积 32 建筑面积计算 占地面积 建筑物基底及其功能需要占用的面积 也叫红线面积容积率 指总建筑面积与总占地面积的比率使用率 使用面积与建筑面积的比率绿化率 指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率 33 房屋面积的分类 使用面积 它是建筑面积扣除公摊面积 及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积 俗称地砖面积建筑面积 包含了房屋居住可用的实用面积 墙体柱体占地面积 楼梯走道面积 其它公摊面积等公摊面积 是指建筑物的楼梯 外墙 首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积套内面积 卧室 起居室 厅 过道 厨房 卫生间 夹层 厕所 储藏室 壁橱等户门内面积的总和 34 建筑物的分类 按建筑材料分 1 砖木结构2 砖混结构3 钢筋混凝土结构4 钢结构 35 建筑物的分类 按承重方式分 1 承重墙结构2 框架结构3 排架结构4 其它 36 建筑物的分类 按建筑高度分 1 低层 3层及3层以下 10米 2 多层 3层以上 7层以下 7 1层 24米 3 中高层 7层以上 16层以下 54米 4 高层 16层以上 24层以下 100米 5 超高层 24层以上 100米 37 影响房屋价格的因素 房屋的地理位置