前期介入工作指引.xls

物业管理前期介入计划表 第 1 页 共 3 页 项项目目前前期期介介入入工工作作指指引引 序序 号号 阶阶 段段 介介入入内内容容 说说明明介介入入方方式式备备注注 类类别别内内容容 1 总 体 规 划 阶 段 商 业 物 管 用 房 售楼部项目边设有售楼部图纸设计 布局合理 装修档次能与项目协调 管理办公用房 方便业主 设于业主较集中 处 面积100 150平方米 图纸设计 无规划管理办公用房 给物管带来很多不 便 员工宿舍食堂 考虑基层员工宿舍用房图纸设计某公司开发的物业在规划设计时都未有此方 面的考虑 食宿等条件差是物业招聘难 员 工流失率高 长期缺员的最重要原因 严重 影响物业服务和发展 职工业主娱乐活动室 夹层或屋面约50 100平方图纸设计 保安岗亭用房 未规划保安岗亭 项目规划每 栋二个入户门 必须配备适当 的保安岗亭 图纸设计 若不配置保安岗亭 物业购岗亭使用年限 短且与原规划物业不协调 垃圾收集站 垃圾收集站设在小区进出口 附近 用绿化隐蔽 门朝外 便 于垃圾清运 图纸设计 若前期物业开发建设无规划此设施 后期 使用中业主据此闹事 后期物业管理非常 被动 物料仓库 工程材料及杂物间 20 30平 方米 图纸设计 因个别旧楼盘无规划仓库 工具房 造成 占用公共过道 设备房 架空层 其他闲 置空房现象 无法规范管理 清洁工工具房 15 30平方米图纸设计 外 围 各栋入户门图纸设计 特大小区出口数量控制在2 3以内 减少 管理费用支出 警示牌及相关标识 出于安全和管理要求在需要处安 装警示牌 图纸设计 铁围栏的设计要防攀防钻 女儿墙亦要设 计成防攀越 物业创优必备硬件之一 绿 化 绿化面积 小区内绿地覆盖率不低于占地 面积35 图纸设计 小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的 需要 以避免硬件不过关 其 他 车位配置 100平方米配置0 8个停车位图纸设计 车位不足 影响了出行 易造成交通堵塞 业主投诉 休闲 健身设施 游泳池 水池 秋千 转 盘 高低杆等设施和器械 尤 其要做好安全防护 图纸设计考虑到设施耐用 易于低成本维护 2 整 体 设 计 阶 段 建 筑 主 体 外墙 不可上人平台及条拄等图纸设计 设计时尽量减少外墙外凸沿 尤其是高空 位置不可上人的平台 条柱等不利清洁 阳台 造型 围栏材料建议不选用钢 材质 防止腐蚀 延长寿命 考虑到花盆座架 底部向里倾 斜 以防淋花水往下滴水给下 面业主带来不便 客厅 主人 卧室分体式空调穿线预留外斜 防水措施设计要考虑 图纸设计 原规划楼盘均未考虑到该问题 后期管理 此类问题的业主投诉较多 可上人平台 第五资源利用图纸设计 充分利用露天平台 增加绿化覆盖面积 多数楼盘未做此处理 单元进户门 遮雨蓬 混凝土或不锈钢图纸设计 所有单元进户门应设计遮雨棚 防雨水和 淋花水 商铺周边 商铺商前后的预留空调位及 排水位设计中应考虑进去 图纸设计 新乡众多楼盘商住楼盘均为考虑商铺空调 位预留 导致外观难以统一 建筑小品 在业主较集中活动场地做一 定休闲建筑小品 图纸设计 考虑到易于低成本维护 材质选择方面尽 量考虑降低后期维护费用 物业管理前期介入计划表 第 2 页 共 3 页 绿 化 绿化配置 错落有致 四季有花香 合 理选择背阴喜阳易于养护的植 物 图纸设计 绿化带土质的厚度要符合要求 楼盘绿化 土层太浅或有太多建筑垃圾填埋在下面植 物长势不旺或不能存活 个别小区绿化带 裸露草坪下的建筑垃圾 特殊地带绿化处理 绿化带有休闲小道 配备一 定的尖石子健身小路 图纸设计 其 他 信报箱入伙前 存放位置方便业主图纸设计时 信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层 信报箱的规格和锁要符合要求 也可以 同时考虑送奶的存放 标识牌入伙前 合理 符合创优条件 图纸设计时 路标 设施铭牌 建筑标识 交通指示 规划图需要齐备 遗留问题会给后期物业 管理带来不必要费用支出 水景设计 要适量 不宜太多 维护成 本太高 图纸设计时 一些水景观建成后因维护成本高 不实用 一直闲置浪费 小区路灯 方便业主出行 选用节能耗 管理维修成本低灯具 图纸设计时 都市 中兆 世纪豪庭路灯设计不合理 草坪灯使用寿命短 茂业城后期使用才增 加路灯设备 影响小区整体布局 也增加 了后期施工难度 3 施 工 阶 段 有 关 设 备 设 施 设备房 铺地砖 防渗漏 防洪排水 重 要设备降温通风 防尘 隔音 墙 面刷白 图纸 现场 设备房交付后由物业公司另做 成本费用 会更高 管线的布置整齐 方便维修图纸 现场 重要管路和线路要预留备用管线或活口 以免发生局部损坏换整条管线 劳民伤财 空调滴水管 方便维修更换 不影响到外 立面美观 图纸 现场 设计空调滴水管 直接影响破坏环境整体 效果 楼道物管用水 保洁用水接头 洗手池图纸 现场 旧小区未考虑此设施的预留 后期管理增 加工作难度 水表位置集中于首层方便抄表 维修图纸 现场 楼盘水表设计在住户家中 不便于抄表和 管理 排污 水管 防渗 防漏保护 PV管在穿 墙 楼板处设置金属套管 图纸 现场 给排水工程防腐不到位 给排水不畅 多 次出现维修 增加了管理维护难度 阳台排水 地漏 阳台设计应考虑统一接管 并配二个地漏 其中一个为洗 水机排水用 否则业主在二次 装修的排管时 施工不规范会 引发一系列问题 图纸 现场 减少2次装修 减少因为2次装修造成的业 主投诉和其他纠纷 管理过程中现象多见 消防水管 入混凝土楼板部分套防护 管 埋地部分应作好防腐处理 图纸 现场 给排水工程防腐不到位 给排水不畅 多 次出现维修 增加了管理维护难度 商 住两用水表 市政给水总管商住分开计量 楼宇设计水管井 图纸 现场 收费标准不同 建议分开计量避免 因价 格不同造成每月需用管理费补贴水费 小区地下排污 实际排污量及管径 检修沙 井盖位置 图纸 现场 许多项目规划给排水工程防腐不到位 给 排水不畅 多次出现维修 增加了管理维 护难度 线路的布置 预埋隐蔽部分无接头 控制 中端部分设强电井检修方便 部线不影响到外墙美观 图纸 现场 设置中端部分强电井 便于后期线路检修 减少维护成本 室内 阳台电器接口 户型 设计配套功能图纸 现场 现代家庭的电话 电脑 电视等家用电器 容量较大 所以布线设计应考虑主 次卧 房及大厅都应配置预留电话插座 宽带网 或局域网电脑连线插口 电视插座和家庭 影院环挠音响接口 2 整 体 设 计 阶 段 物业管理前期介入计划表 第 3 页 共 3 页 电表 设计在强电井 方便抄表 维修 为方便以后的物业管理 对大型重要的公共配套设备 能设立独立的电表或电表便于 情况分析和成本控制 图纸 现场 楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁 应采用专用锁 楼道开关总闸更应内藏而 不外露 以防小孩和他人捣乱拨弄 网线 电话线接头 根据户型方便实用图纸 现场 可以考虑可视对讲电话 门铃的配置除在 玄门外 在洗手间亦可配置 以免在冲凉 上厕时有人来电来访时的尴尬 楼道灯电源开关 节能型灯具图纸 现场 单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关 以方便手提东西的业主上下楼梯 且减 少楼道公共照明用电量 闭路电视监控 小区主要通道 电梯 健身 场所较集中场所 图纸 现场 各单元门 停车位 外围 巡视死角 商 铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监 控 实际管理中后期物业补充了大量遗漏 位置的监控 重要线路 预留线管 标识清楚 及维 修方便 图纸 现场 重要管路和线路要预留备用管线或活口 以免发生局部损坏换整条管线 劳民伤 财 煤 气 煤气管道 做好防锈 防泄露处理图纸 现场煤气管道 智能化综合布线都一体化考虑 避免在物业管理接管后出现与智能化间 的衔接不协调 煤气表 设计在首层 便于抄表和维 护 图纸 现场 其 他 有 关 内 容 空调预留位置 混泥土台面 铝合金百叶窗 图纸 现场 减少2次装修 减少因为2次装修造成的业 主投诉和其他纠纷 管理过程中现象多见 楼道侧墙 建议贴1米高普通墙砖图纸 现场 后期维护难度较大 清洁不易 导致墙面 脏 起皮 管理中易产生投诉 也影响美 观 楼内设备箱 设置在强 弱电井内 加锁图纸 现场 排烟道 隔油池 不应对邻户造成污染或影响 如有餐厅规划 需做专业隔 油池地下井道排烟装置 图纸 现场 项目设计阶段未考虑此设施 因招商导致 打破原有设计 增加排油污设施 影响其 他功能 占用消防排烟管 混用排油 污 水管等 说明 1 本计划仅简单列出物管方面前期介入此项目的切入点 2 本计划从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论 完善设计细节 提出一些合理的建议 使物业的功能设计更有利 于日后的使用和管理 建立良好