@地产智库--培训-CRIC-超级咨询大赛商业地产项目前期定位工作若干探讨PPT课件

商业地产项目前期定位工作若干难点的探讨 赵神殿克而瑞商业地产事业部2012年12月 2012年克而瑞 超级咨询 大赛报告 物业组合 1 物业组合 2 商业体量 3 业态业种 4 租金售价 5 财务评估 1 市场风险定性分析2 财务风险定量分析3 开发目标梳理 政府 开发商 1 1市场风险定性分析 1 1市场风险定性分析 物业类型 物业类型分为 商业 单体大商业 商街商业 写字楼 甲级 乙级 酒店 高星级 经济型 公寓等 一般而言 就市场风险而言 类住宅的公寓产品风险较小 做为配套的商业风险次之 写字楼风险视区域发展条件而定 酒店类产品风险较高 量化体系 市场空间判断依据 市场供应 整体及区域供应格局及特征 未来发展趋势 市场需求 宏观经济表现 产业发展状况 消费者 投资者需求分析 市场表现 租金 售价及空置率等项目竞争力判断依据 地块价值 区域规划 区域交通 项目展示性 区域资源 各物业市场 人口 消费特征等开发目标 指标约束 规划约束 影响性及成长性目标各物业市场表现预期 1 2财务风险定量分析 楼面地价建安成本其它成本 约 楼面地价 建安成本 的7 包含前期费用 大市政配套 基础设施费 项目管理费 不可预见费 财务成本等总成本预期售价销售成本 如有 约12 85 土地增值税预缴5 营业税5 85 销售费用2 两个重要衡量指标 投资额投资回报率一般而言 商街商业为高溢价产品 成本低 售价高 塔楼物业 写字楼 办公 为解决容积率产品 而单体大商业和高星级酒店则会沉淀大量资金 1 3物业组合建议 象限分析 溢价指标 必备指标 潜水指标 瓶颈指标 乙级写字楼 商街商业 单体大商业 甲级写字楼 当指标位于第一象限时 说明这类测评指标的盈利性高 风险性低 是市场的竞争优势 需要继续保持 公寓 风险性 单体大商业 公寓 甲级写字楼 商街商业 乙级写字楼 盈利性 乙级写字楼 甲级写字楼 公寓 单体大商业 商街商业 测评指标位于第二象限时 说明这类测评指标的盈利性高但风险性大 是市场的竞争弱势 是需要重点改进的关键指标 风险性 盈利性 大 高 当指标位于第三象限时 说明这类测评指标的收益性低风险性大 可通过适当改进提高竞争力 当指标位于第四象限时 说明这类测评指标的收益性低 但是开发风险不大 是企业的竞争软肋 结合市场风险定性分析及财务风险定量分析 衡量各物业发展有限次序 象限分析 溢价指标 必备指标 潜水指标 瓶颈指标 乙级写字楼 商街商业 单体大商业 甲级写字楼 公寓 风险性 盈利性 大 高 商街商业 甲级写字楼 单体大商业 1 3物业组合建议 综合考虑综合体各物业内在生态 以及开发目标 政府和开发商期望 最终确定综合体的物业组合 1 物业组合 2 商业体量 3 业态业种 4 租金售价 5 财务评估 1 商业定性 市级 区级 社区 2 目标客群3 商业体量定位 商业体量 2 1商业定性 对项目商业的定性 需要对项目自身价值进行定性定量分析 可从以下几个方面进行判断 区位交通商圈资源 人口 行政教育医疗等配套等 类似案例的借鉴 选择已开业成功经营 失败案例可反证 商业案例进行对标分析 此外还需从项目总体规模 泛商业规模 开发目标等综合权衡考虑 案例借鉴 2 2目标客群 在商业定性的前提下 锁定项目目标客群 项目自身匹配客群 区域常住居民 全市 泛区域 目的性消费客群 住宅人群公寓人群其它人群 1 5公里范围3 0公里范围 市级商圈商业适用 如依托交通带来的穿透人流 如轨道交通 依托主题商业带来的目的性消费人流 餐饮 休闲 主题零售 儿童主题等 2 3商业体量定位 根据不同的目标客群 测算不同客群所需求的商业面积 2 3商业体量定位 2 3商业体量定位 数据来源 市 年统计年鉴 数据来源 常住居民消费者问卷调查 1 物业组合 2 商业体量 3 业态业种 4 租金售价 5 财务评估 业态业种 业态优选 业态业种 附 区域商业配套业态优选模型 16 业态业种 终端选择 业态业种 业态优选 17 零售类 餐饮类 休闲娱乐类 功能 业态 业种 中式快餐 宴庆酒楼 酒吧 私家厨房 SPA 咖啡厅 百货店 专卖店 亲子广场 商务会所 健身中心 工厂直销店 主力店 次主力店 便利店 美食广场 私立教育 婚庆 摄影 溜冰场 运动会所 美食街 坊 综合饭店 景观酒楼 超市 服务公寓 正餐 特色餐饮 美食小吃 西式快餐 日韩料理 海鲜酒楼 专业店 特许店 电玩城 美容美发 洗浴 按摩 旅行社 大排档 定向食堂 网吧 KTV 夜总会 游艺游乐 活动中心 文化中心 展示馆 休闲会所 影院 养生中心 精品街 杂货店 休闲茶室 鞋帽类 玩具类 食品类 音像类 首饰类 服装类 五金类 家居类 保健类 化妆品 文具类 烟酒类 器材类 工艺类 图书类 医药类 奢侈品 合适选 不合适选 包袋类 配置模型 按照项目的基础消费需求与区域商业发展空间进行甄选 业态业种 1 物业组合 2 商业体量 3 业态业种 4 租金售价 5 财务评估 租金售价 租金售价 租金售价 租金售价 比较法 对标案例的选取 项目周边在租 售项目其它区域与项目可类比项目租金以首层租金为参照 需根据楼层递减系数进行调整 商业租金 售价比较法权重指标 其它物业售价比较法权重指标 租金楼层递减系数 租金售价 收益法 1 物业组合 2 商业体量 3 业态业种 4 租金售价 5 财务评估 财务评估 租金售价 项目整体价值评估 假设开发法 开发假设 开发成本 投资进度 销售现金流 资本缺口 还本付息 敏感性分析 SOHO售价