某小区可行性研究报告.doc

*地产开发有限公司*住宅小区可行性研究报告2009年10月8日第一章 项目建设的必要性1. 1开发单位概况*房地产开发有限公司成立于2007年，法定代表人*。公司注册资本800万元，房地产开发资质等级为暂定，主要从事房地产开发经营，拥有高、中级职称18人。公司下设办公室、财务室、人事行政部、工程部、营销策划部等部门，公司架构体系规章制度完善，岗位职责明确、操作规范，公司成立以来积极参与我市城市建设、为改善市民的居住环境和购物环境不懈努力。1. 2项目建设的必要性1. 2. 1*概况*为中国八大古都之一,位于河南省最北部。面积7413平方公里,人口600万。与晋、冀、鲁三省接壤，全市地势西高东低，呈阶梯状分布，与国家加快中西部地区发展过程中，具有承东启西，连南贯北的区位优势。境内西部有煤炭、铁矿石、大理石等矿产资源，东部是全国优质粮棉油生产基地之一。*属北温带大陆性气候，四季分明，冬寒夏热，秋凉春旱，历年平均气温13.58摄氏度，历年平均降水量599.8毫米。*交通便利，京广铁路、107国道、京珠高速公路贯穿全境，南距郑州国际机场170公里，北距首都北京500公里；安阳能源充足，其中天然气年输入量1.5亿立方米，规划中的南水北调工程将贯穿安阳全境。*经济实力较强，已形成钢铁、电子、机械、医药、化工、食品等支柱产业和工业生产体系。安阳钢铁公司和安阳彩玻公司已进入全国500家最大工业企业。1. 2. 2*市房地产市场走势分析1.2.2.1*市房地产市场总体回顾*市目前有160多家房地产公司，其中有开发项目的公司约85家，近两年房地产开发的主力军是民营企业，国有企业所占市场份额很少。1.2.2.2安阳市房地产市场现状从商品房开发区域来看，近两年*市住宅开发主要集中在*区、*区、*区和开发区，郊区开发项目较少。从规划设计和建设标准来看，近两年安阳市中高档住宅整体水平有了明显提高，如地下停车场、庭院绿化、建筑外立面的艺术美观性、户型设计实用性。从营销策划来看，*市房地产开发商项目营销策划水平有较大提高，部分发展商已经开始注意品牌塑造。从销售来看，全市商品房住宅销售率一般在70%以上，位置优越、交通便利、配套齐全、规划合理、质量可靠的商品住宅，销售情况普遍较好。市区商品住宅平均售价一般在2400-3100元/平方米之间，市中心位置、环境较好的商品住宅平均售价可达3800元/平方米。东区高层住宅均价约3200元/平方米，商业均价约6000元/平方米。1.2.2.3结论虽然目前受世界金融危机的冲击，全国房地产不景气的大环境影响，但安阳市房地产市场整体情况还算良好。相信有国家新一轮的刺激方案的实施，安阳市房地产的春天很快将要到来。随着人民生活水平的提高，居民对住宅需求也将日益增强，对高档次住宅需求更甚。1. 2. 3*高新区住宅市场走势分析*高新区位于市区东南，成立于1992年8月，1995年3月被批准为省级开发区。*高新区总体规划是*市城市总体规划的重要组成部分，也是*市城市发展的主流区域。高新区西接107国道，东与*高速公路相连，北上500公里直达*国际机场，南下200公里直达省会*国际机场。继续东向入310国道500公里可达连云港。或经106、104国道货车11个小时到达天津港。11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区12个城市，总人口近6000万人，城市人口730多万人。高新区总体规划面积24平方公里，已开发区域实现了“七通一平”，特别是双回路供电、天然气管道供气、35%的绿地覆盖率等条件，为投资者提供了优越的投资环境。另开发区与市区紧密连接，可以充分利用母城完善的基础设施。根据规划，高新区内设有行政办公区、生活娱乐区、科技工业园区、高效农业园区。高新区优越的地理位置、良好的生活环境、科学的规划设计将吸引越来越多的成功人士来此置业、居住。高新区的建成对拉大*城市框架，提高安阳人民的居住质量必将起到积极的作用。1. 2. 4项目开发的社会意义作为相对比较年轻的房地产开发企业，*房地产开发有限公司将努力为改善*市投资环境和城市面貌，树立*人民大气、稳重、勇于创新的形象，提升安阳市住宅开发水平，提升市民居住生活品质作出应有的贡献。此次我公司斥巨资在安阳高新技术开发区建设高品质成片住宅小区，直接有力地支持了高新区开发建设，同时对加速*城市化进程，提升*市房地产业整体开发经营水平，都将产生积极深远的影响。第二章 项目市场初步分析2. 1项目市场初步分析随着城市人口增长，流动人口增加，人们收入的提高，消费水平和消费结构产生了变化。随着市政配套设施的逐步完善和投资环境的改善，高新区作为安阳最具发展潜力的区域，对商品房特别是高品质住宅需求量更大。基于此，该项目的目标客户群定位为：*市直机关工作人员、企事业单位技术及管理人员、部分私营业主；即将迁往高新区的政府机关及企事业单位技术、管理人员；现住在*老城区但希望改善居住生活环境、愿意到高新区置业居住的高、中收入人士；其他临近市县欲到安阳市置业发展的成功人士。该项目的产品定位为：设计合理超前、配套设施齐备、住宅功能先进完善、商业功能齐全，环境优美、建筑风格富于现代气息、品质卓越的智能化康居示范小区。2. 2项目建设规模项目宗地位于*大道与*大街交叉口东南角，总占地面积61600平方米。总建筑面积150000平方米，共有高层及小高层框架剪力墙结构住宅楼8栋，住宅面积140000平方米，商业面积8000平方米，物业服务用房2000平方米。另设地下车库13000平方米，地下停车位340个。第三章 项目地址与建设条件3. 1项目地址项目宗地位于*大道与*大街交叉口东南角，东距*路200米，总占地面积61600平方米。随着高新技术开发区的建设日益成熟，该宗地具有良好的土地升值潜力和开发价值。3. 2建设条件3. 2. 1供电该地址现有供电线路，用电由城市供电网供应，可满足项目建设及生活用电的需要。3. 2. 2供、排水及采暖、通讯、天然气项目建设地现有给排水设施及采暖、通讯、天然气管线，可满足项目建设的需要及居民生活供应。3. 2. 3交通高新区西接107国道，东与京港澳高速公路相连，北上500公里直达*国际机场，南下200公里直达省会*国际机场。项目建设用地紧靠城市主干道*大道和*路。交通十分便利。因此，项目建设用地对内、外交通均非常方便。第四章 项目规划设计方案4. 1设计原则在整个规划设计过程中，*房地产开发有限公司始终贯彻如下四个原则：创新而实用的设计理念运用；环境的充分分析和利用；对于市场的充分分析和思考；建筑艺术的合理运用和追求。我公司对该项目进行规划设计的目标是将本项目（*住宅小区）建设成为一个环境优美、舒适、充满生机与活力的花园式住宅小区。4. 2设计方案4. 2. 1规划设计小区设计布局在满足建设设计规范的前提下，博取众长，突出开发区的文化内涵。整个小区内均将建设小高层和高层住宅，每套住宅都有良好的采光和通风，使业主可以从容欣赏小区独特的园林风情；小区建设户型较多，包含两室两厅、三室两厅、四室两厅、复式住宅等多种不同户型，可满足不同消费人群的需求。建筑造型展示出强烈的现代风格和鲜明的建筑个性，力求达到使人过目不忘的效果，进而激发消费者强烈的购房欲望。小区内篮球场、超市、健身房、棋牌室、地下停车场等基础设施应有尽有，不出小区尽可享受安乐的高品质生活。4. 2. 2园林景观设计重视小区内部环境，提高小区档次，这是小区园林设计的主旨。小区的园林以中心庭院为主线，串联起各个组团绿化及园艺小品，形成丰富而多变的室外空间。通过地形起伏，绿化布置的疏密有致，建筑空间的“收”和“放”，营造出富有激情和动感的空间，并在中心观景台处到达高潮。以缓坡绿化，局部踏步，坡道将场地的高差，融合到空间的组合变化中去。小区在充分考虑提高人们生活质量的前提下，绿化率将到达40%以上，并开辟部分水景，在广场中心设景观台，真正体现花园式的住宅小区。4. 2. 3物业管理方案入住小区的业主可获得专业化物业管理服务。服务项目包括：清洁卫生管理。负责小区包括楼宇内公共楼道、楼梯间在内的公共环境的清洁卫生，垃圾清运以及经常性的保洁。绿化及日常维护管理。负责对小区管理范围内的花、木、草地进行定期修剪、施肥，保持绿化物生长良好。物业管理机构24小时值班，公共秩序管理人员24小时值班、巡逻，维护小区的公共生活秩序。公共设施、设备的日常管理维护。负责公共场所、道路、机电设备、消防设施的维护、养护。公共上下水管网、排水、排污系统及化粪池的维护、清疏。4. 2. 4营销管理方案首先本案的周边环境及自身素质、卖点方面都有一定的可塑造性，但是在现有生活配套、开发商品牌知名度等方面都有一定的欠缺。另外，南区众多经济适用房、小产权房和单位自建房的先后推出，也将给本项目带来外部压力。因此本项目要取得最终成功，在销售前期就必须一炮走红，务求使本项目成为安阳楼市的又一焦点。继而再以不同媒介的宣传使本项目不断升温，配合推动本项目的销售，真正树立项目品牌，并使锦宏地产被更多市民熟知，建立起自身形象品牌。本项目已与上海锐士投资咨询有限公司签订咨询及销售代理合同，通过专业策划及销售管理，确保本项目的成功。4. 2. 5营销进度计划项目销售计划为：项目开盘销售15%，主体封顶完成60%，工程竣工验收完成80%，配套完工达到入住条件时完成100%的销售额。第五章 项目建设进度与管理5. 1项目建设进度本项目总体建设周期约为3年，预计将在2009年12月份正式动工，2012年11月份全面竣工。项目实施拟分为两个阶段进行。第一阶段为项目前期工作，包括可研性报告的编制和审批、初步设计、施工图设计等；第二阶段为施工及配套阶段。为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定的交叉。如在主体工程完工后，可穿插进行设备安装工作，后期提前进入市政配套及绿化道路的施工。5. 2项目管理该项目在项目建设书批复以后，将按国家有关规定，编制对工程建设的设计、规划以及施工、监理等方面的招标方案，并报送有关部门批准，按批准的招标方案组织有关环节的招标，最终选择有相应资质和经验的单位实施，以保证工程质量和进度，使项目早日发挥其经济效益和社会效益。第六章 效益测算与资金筹措6. 1投资测算1、土地成本：3878万地价3700万，契税136万，交易费37万，公证费5万，合计3878万。2、前期费用：3380万规划及设计费300万地质勘探费20万文物普探费15万施工图审批费30万代收费用：人防易地建设费、墙改基金、绿化费、配套费150000*180元元/平方米=2700万质监费30万监理费60万招标手续费30万三通一平费150万房产登记及测量费45万合计3380万3、建安费17686万 11层框架2540万 18层框架5018万 26层框架8868万 地下车库及物业用房1260万合计17686万4、市政配套费2500 上水、污水、供暖、天然气、供电、通讯等2500万5、区内配套费 道路、绿化、监控、照明1200万6、财务、销售、管理费及不可预见费2400万