出卖人签订二手房买卖合同注意事项.docx

律师提醒卖房人：签订二手房买卖合同注意事项出售房屋对于普通市民来讲，是一件重要兼陌生的事。以往我们律师事务所承办的大量出卖人起诉的案件，绝大多数是因为出卖人没有出售房屋经验，不会签订房屋买卖合同导致。所以我们根据承办案件的经验对出卖人容易与第三人产生争议的事项，整理成文，供广大市民参考：1、出卖人应要求买受人本人在合同中签字，否则买受人可以随时否认代理人代为签字的行为，并有权拒绝履行合同。如买受人确因特殊原因无法亲自到场签字，应要求代理人出具买受人代为购买房屋的公证委托书。2、现行住房限购的政策，需审核买受人的购房资格。一般审核资格是在签订房屋买卖合同之后进行，如果买受人购房资格未能审核通过，将导致合同无法履行，或是购房资格未能按原双方约定的时间审查通过，导致履行合同的时间迟延，出卖人可能会非常被动。对此我们建议：在签订房屋买卖合同时应在房屋买卖合同中注明，买受人多长时间通过资格审核，如不能通过资格审核，导致合同解除，买受人如何承担责任；如资格审核通过时间迟延，买受人履行支付房款的义务应最迟指向一个具体的时间（比如*年*月*日前）。3、如出售房屋有抵押贷款，出卖人需收取买受人的首付款解抵押的。出卖人应在房屋买卖合同或补充协议中注明，买受人支付首付款数额、支付时间，以及支付首付款用于解抵押的说明，否则按北京建委和工商局2007年发布的北京市存量房屋买卖合同范本第二条的约定，只注明了出卖人解抵押的时间，未对解抵押的资金来源特别说明，在我们律师事务所代理的案件中，在此处产生争议，双方起诉到法院的很多。4、出卖人如出售已出租的房屋，首先应要求承租人签订放弃优先购买权的声明，并应在房屋买卖合同中注明房屋交付的条件，比如房屋过户当天应视为出卖人交付房屋，租金转由买受人收取等。5、如买卖双方约定，交易税费应由买受人承担，双方在约定总成交价时，最好注明房屋的总成交价为出卖人的净得价，以避免对税费承担主体约定不清或不全的情况下产生争议。6、对购房首付款的问题。如果买受人为全款现金购买房屋，首付款的数额、支付时间应在房屋买卖合同中注明。否则，在履行过程中，容易产生争议（参照本网站案例）。如买受人为贷款购买房屋，除应在合同中约定首付款数额，支付时间外，还应注明如银行批贷额度低于申请额度时，买受人应在多长时间内补齐首付款。7、买受人以贷款方式购买房屋，按北京建委和工商局2007年发布的北京市存量房屋买卖合同范本第四条第（三）项的约定：如果因买受人自身原因未获得贷款的，有三个选项，1、为以现金形式补齐；2、继续向其他银行申请贷款，至贷款批准；3、合同终止，双方互不承担责任。实践中通过中介公司成交签订的房屋买卖合同，大多选择第2项，其实第二项根本不具可操作性，尤其对出卖人不利，因为出卖人出售房屋是想尽快拿到房款，如此约定，出卖人想拿到房款就遥遥无期。对此，出卖人可以要求在合同中注明，买受人最迟获得批贷函的时间，如果不能，出卖人可以选择让买受人现金支付剩余房款，或是解除房屋买卖合同买受人如何承担责任。8、在办理房屋过户手续的时间上，出卖人应当注意，办理房屋过户的最后期限不亦过长。否则，买受人以未过户为由拒绝支付剩余房款，可能会导致出卖人长时间无法拿到全款。如果因特殊原因不可避免的延长过户时间，可以提前与买受人协商，由买受人先期支付大部分房款。以上，是我所在承办房屋案件过程中