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11种房产合同可无效 2005-10-20 10:54:23 本报记者 黄俊杰减少商品房开发商侵犯买受人合法权益 日前，最高人民法院公布的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释施行以来，已有近百宗要求双倍赔偿或解除购房合同的诉讼，银行住房贷款所面临的风险陡然增加。 解释突出的特点是强调对房屋买受人的保护，规定了大量经买受人申请法院应予支持的合同无效、解除或被撤销的情形，因而对于减少商品房开发商侵犯买受人合法权益的现象具有积极意义，这些合同无效、解除或被撤销的情形包括（其中前项，购房人可要求双倍赔偿），种情况买卖合同无效或被解除： 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； 开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实； 出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋； 房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格； 因房屋质量问题严重影响正常居住使用； 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定误差比绝对值超出； 出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行； 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。新报答疑贷款未还清 房子如何卖？ 问：本人以按揭形式购买了一套房子，现在想转让出去，但产权证在银行，因此想咨询一下，我的房子能否转让，需要办理什么手续？ 读者 陈先生 答：按揭购房后再转让，从理论上讲是可以的，但在操作中有几个问题需要注意，而且需办理相应的手续。 一、按揭所购房产是否办理抵押登记？ 根据担保法的有关规定，不动产抵押必须办理抵押登记，而购房人一般购买的都是期房，在办理购房和按揭时，尚未取得房产证，无法办理抵押登记，因此目前个人购房贷款一般都采取“阶段性担保加抵押贷款”的形式，即在抵押的房产办理抵押登记前，由开发商为贷款人(购房人)提供担保，待抵押登记办理完毕后，开发商担保终止，购房人以所购房产作为抵押物。 具体到陈先生的问题，如果房产抵押尚未办理，陈先生则首先要与开发商(担保人)进行协商，由开发商为受让方提供新的担保，同时要与贷款银行协商，否则开发商将免除担保责任，而贷款银行也会因此而拒绝提前终止贷款合同，除非陈先生先行偿还全部贷款。二、手续是繁是简？ 受让方的受让价格和付款方式决定了手续的繁简程度。如果所购房产已经办理了抵押登记，陈先生则无需与开发商协商，但必须取得贷款银行的同意，并且要告知受让人该房产已经抵押，否则转让行为无效。从贷款银行来说，同意陈先生转让该房产的前提是，陈先生要提前终止贷款合同，收回全部贷款和相应利息。 首先，根据担保法规定，如果转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人(贷款银行)可以要求抵押人(购房人)提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物，即如果陈先生转让的该房产的价格低于原房产价值，而陈先生又不能先行偿还全部贷款或向银行提供相应担保的，那么贷款银行将不会同意该房产的转让。 其次，受让方的支付方式也很重要，如果受让方同意一次性支付陈先生转让价款，则陈先生可以用此转让款先行偿还银行的贷款和利息，在解除抵押登记后，再与受让方办理转让手续。如果受让方也要以按揭形式受让该房产，那么贷款银行首先要审查受让方的资格，如果受让方符合银行的贷款条件，贷款银行才会先终止与陈先生的贷款合同，与陈先生结清此前的贷款本息，同时就剩余尚未偿清的贷款，与受让方签订新的贷款合同。此后，在买卖双方办理完房产转让手续后，还要到房地产主管部门办理抵押登记的变更手续。 在实际操作中，由于上述操作程序比较复杂，并不是所有的商业银行都会同意这种转让，一些商业银行会将此作为二手房买卖贷款处理。因此，陈先生最简化的办法是，先行偿清全部贷款本息，解除抵押登记，再与受让方办理转让手续，因为此时则完全是陈先生和受让方两个人之间的事了。教你买房看房怎么看 不怕不识货，就怕货比货。看房可是门学问，漂亮的售楼小姐的话要听，可最后还是要靠自己拿主意！ 在售楼部问什么？ 提醒：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，以下问题您得看好。 一、销售方式 您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。同时，按照北京市房地产部门的要求，凡是在2003年11月1日后取得销售(预售)许可证的项目必须按套内面积销售。 二、具体价格 在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词，顾名思义,均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于层或层；高层塔楼在层层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差，塔楼是在之间。 三、入住时间 是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。 四、入住条件 入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施是否能正常使用。 五、车位 小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。销售面积咋算 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和一、套内建筑面积的计算方法： 套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种： (1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 (2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。合同纠纷明说送面积暗里照收不误 赵先生去买房子时，售楼人员称房价按套内面积计价，分摊建筑面积不计价，并称阳台是赠送的。 双方签订商品房预售合同，合同约定该房套内面积106.84平方米，但赵先生接到房地产开发公司的办证通知，后附房管局测绘报告。赵先生这时发现，房子的建筑面积是106.84平方米，套内面积仅93.4平方米，分摊建筑面积13.4平方米。赵先生找开发商，要求按照合同约定据实结算。开发商却说，当初签订合同时是笔误，套内面积一栏实为建筑面积。多次交涉无果，赵先生于是提起诉讼。 法院审理此案件后认为，开发商未按标准履行合同，构成违约，一审判决开发商赔偿业主多交纳房款4万余元。全装修房与样板房有异 马先生购买了某小区全装修的商品房，该楼盘在售楼时公布了含有5套户型房屋的样板房，均标明了具体的室号。2003年6月初，马先生付清了房款，与房产商签订了预售合同，预购该楼盘的一处全装修房，但该房户型不在展示的样板房户型中。合同中双方就房屋建筑结构、装修标准及设备做了约定，但未约定装修的格局及与展示的样板房中某一套户型装修格局一致。同月21日，房产商向马先生交付房屋，该房正室房门右侧的一面墙与屋顶交汇处有一承重梁，内部格局与展示的样板房不一致。在与房产商交涉未果的情况下起诉到法院。法院认为，房产商并未约定马先生购买的房屋与展示的样板房其中的某一套一致，作为马先生主张购买房屋与房产商样板房某一套一致约定，因没有提供充分证据，法院不予采信。房子未售出先收“诚意金” 王先生看中了某小区17号楼的一套商品房，本打算下月正式销售时到现场购买，因为该小区应是下月才开始销售。可近期王先生发现，该售楼处开始向购房者销售所谓代表诚信的卡，购房者只要交纳2万元，就可以先购买这两栋楼的房子。王先生联系该楼盘销售处得知，目前已有上百人购