项目规划意见书.doc

合家欢项目规划建议目录1、 石林宏观经济数据1、石林县城市功能定位2、石林县城市功能分区及发展方向3、石林县产业布局规划2、 项目片区状况3、 周边竞争楼盘1、石林凯旋城 2、桃园水乡 3、石林老街东门坊4、 项目概况5、 规划建议6、 建筑成本与销售预计7、 销售预计一、石林宏观经济数据2009年全县实现地区生产总值31亿元，全社会固定资产投资27.68亿元，社会消费品零售总额15.31亿元，地方财政一般预算收入2.59亿元，农民人均纯收入4789.5元，城镇居民人均可支配收入15600元。（一）石林县城市功能定位石林是昆明市的三级城镇，主要承担具有地域优势的特色只能和地区性发展中心。实现旅游立县、粮烟稳县、工业富县、生态美县四个目标。通过石林中路、石林旅游度假区、生态工业集中区、东（西）城区“一路三区”建设，加速形成石林路城市经济带，加快城市发展步伐，逐步形成以巴江为绿色主轴的县城至石林片、北大村片、板桥片“一河三片”块状城市新格局，争取在“十一五”期间撤县设市，建成旅游城市，2015年建成优秀旅游城市，2030年建成与国际接轨的现代化生态旅游城市。（二）石林县城市功能分区及发展方向石林风景名胜区（已建）石林生态工业区及台湾农民创业园方向镇中心石林旅游度假区（规划）石林县主要分为以下几个功能区域：1、镇中心：行政、文化、商业、居住等中心。2、风景名胜区：特色旅游；3、旅游度假区：服务性、特色性、配套性休闲度假旅游；4、生态工业园；5、台湾农民创业园。（三）石林县产业布局规划石林1、工业方面：石林生态工业区从产业布局来看，石林生态工业区将以：农林产品加工、肉禽乳制食品等产业为主，主导产业包括：旅游商品加工产业、绿色保健产品产业、高新技术产业、生物与制药产业。重点鼓励发展的产业包括：以旅游业为龙头的服务业；以阿诗玛文化为龙头的文化产业；以加工业为龙头的新型工业；以粮烟果菜为龙头的种植业；以羊产业为龙头的畜牧业。大部分属于第一产业、第三产业，即建立现代都市型农业和高新技术产业区。2、旅游方面：石林旅游度假区石林旅游度假区地处石林风景名胜区外围，规划总面积16平方公里。度假区北面有南昆铁路线，石林火车站位于度假区最北端，昆石高速公路终点站位于度假区中部，九石阿旅游专线穿区而过，从南区穿过的石林中路是石林县的一条重要经济干道，将石林旅游度假区与县城连为一片。石林景区新建的游客接待中心、停车场、火把广场目前已在石林旅游度假区中区建成，规划中的景区新入口确定在中区南侧。二、片区状况： 一环东片区，龙泉路中段，周边设施配套齐全，包括：天奇医院（石林目前最好的医院）、百货大楼、石林县幼儿园、石林县民族自治小学、民族中学、项目自带商业中心、石林彝族自治检察院、中一堂制药公司、蓝月亮休闲浴场等、路程均在5分钟车程范围内，就目前城市规划来看，政府部门普遍集中于地块周边，片区道路规划中正，交通环境便利。三、周边竞争楼盘： 1、石林凯旋城： 楼盘类型：普通住宅 商铺“云南佳泽投资有限公司”开发的凯旋城位于石林县石林南路南端质监局旁，巴江河畔，项目目前高层、小高层在售，户型面积从85-221不等，均价3700元/，现购买一次性付款优惠2%，按揭1%。主推户型面积在118-215平米。主要竞争户型82.49平米：2、 桃园水乡 楼盘类型：普通住宅 商铺“石林万城旅游文化投资有限公司”开发的桃源水乡位于石林中路中段（新石林行政中心对面），现有面积为32-130的电梯房在售，均价4000元/，另外，退台洋房在售，户型面积从100-160不等，均价5000元/。一次性付款可享2%优惠，按揭可享1%优惠。 主推户型131-135平米；主要竞争户型：52.47平米3、 石林老街东门坊 楼盘类型：普通住宅 商铺位于石林彝族自治县阿诗玛广场旁边的石林老街东门坊，目前在做前期展示，项目是石林第一个最大的旧城改造项目，打造石林第一核心商业区，主要物业有住宅、商铺、商场、产权式酒店等。一期预计明年3月开盘，届时将推出250套，四星级标准的产权式酒店，价格预计1.5万/。本次房交会现场举办了同策财富汇，会员招募活动，在项目展位登记办理了会员手册的意向客户均有精美小礼物赠送，开盘时商业总价优惠1万元，住宅总价优惠1个点。石林古镇总占地约800亩，其中一期“石林老街东门坊”占地60.54亩,项目内以撒尼文化中心为整个项目商业文化中心，负一层为石林县城最大的超市（约8000），一层设石林民族手工艺品及地道云南美食街区；南侧临巴江两岸为风情酒吧一条街。项目的实施可充分发挥古镇文化传承和石林旅游的功能目前该项目户型和住宅均价都没有发布四、项目概况：该项目位于石林县一环东片区，龙泉路中段，根据走访了解，项目片区的商铺平均经营年限都已超过2-3年，商业需求稳定，地块位临通往城中心的主干道上，交通便利，周边有企业办事处和政府单位，项目发展成为小片区商业中心的潜在条件基本成熟，而项目周边建筑普遍高度不超过7层，本项目拥有成为该片区的地标建筑的潜质。五、规划建议： 项目主要经济指标：1、 用地面积：3330平米，（5亩）2、 总建面积：40000平米其中： （1）住宅面积：28800平米 （2）商铺面积：5200平米 （3）办公面积：1200平米 （4）地下车库面积：4000平米 （5）其他面积：2000平米3、 总车位数约：66个4、 建筑密度：60%5、 容积率：12本次开发的项目紧邻龙泉路，考虑到项目周边竞争与占地面积可能出现的问题给予以下建议：建议一：出于商业顶层对外开放对办公层及公寓安全性的影响考虑，建议将办公层移至项目顶层，商业区为1-2-3层，1-2层2000平米，3层1200平米。建议二：没有广场的项目很难成为片区的商业中心，要给与客户留有足够的自由空间，在此建议将项目2楼顶层作为开放式对外场地，并安装露天电动扶梯，可举办各种活动，也可对外出租低价摊位增加人气。建议三：对于公寓户型设计建议在30-50平米小户型为主六、建筑成本与销售预计1、 土建成本：建