重庆市渝北区房地产项目可行性研究报告.doc

重庆大学本科学生课程设计任务书课程设计题目渝中巴蜀智苑项目可行性研究报告学院建设管理与房地产学院专业工程管理年级2011已知参数和设计要求： 详见附件一、附件二、附件三。学生应完成的工作：1、收集并整理建设项目投资政策、投资形势等宏观资料。要求熟悉搜索引擎，掌握有关引擎的运用方法。2、收集并整理建设项目区域相关资料。要求熟悉并掌握有关资料的收集方法。3、进行投资估算、成本估算、销售收入估算，并编制投资项目现金流量表。要求掌握电子表格Excel在投资估算、成本估算、销售收入估算和编制投资项目现金流量表中的应用。4、进行项目评价。要求投资收益率、投资回收期、净现值、内部收益率，进行项目的不确定性分析。5、编制建设项目可行性研究报告。要求编制一份完整建设项目可行性研究报告书。目前资料收集情况：1、刘晓君主编工程经济学，中国建筑工业出版社，2007。2、建设项目经济评价方法与参数（第三版），中国计划出版社，2006。3、投资项目可行性研究指南，中国电力出版社，2002。课程设计的工作计划：2013.3 收集并整理建设项目投资政策、投资形势等宏观资料。2013.4. 收集并整理建设项目区域相关资料。2013.5. 进行投资估算、成本估算、销售收入估算，并编制投资项目现金流量表。2013.6.1. 进行项目评价。2013.6.21 编制建设项目可行性研究报告。任务下达日期 2013 年 3 月 10 日 完成日期 2013 年 6 月 25 日指导教师 （签名） 学 生 雷彬 （签名）附件一：2012年工程经济学课程设计条件1、土地A重庆市国土资源和房屋管理局国有建设用地使用权公开出让公告渝国土房管告字2010xx号根据招标拍卖挂牌出让国有建设有地使用权规定，现对以下拟供应宗地按出让年限商业40年、住宅50年予以公告，公告时间为2013年 3月13日12：002013年3月23日12：00.公告时间内有2家以上（含2家）申报的，土地供应方将择日采取招标拍卖方式确定受让方；公告时间内有1家申报的，土地出让方将挂牌出让。招标拍卖日期另行通知。请有意受让者在公告截止前到重庆市土地和矿产权交易中心报名，索取出让具体要求和资料。每个同学根据附件一，按所在地区所选项目资料填入下表。地块基本情况、规划设计主要指标及要求表序号土地位置用途土地面积(m2)建筑规模(m2)/容积率建筑限高（米）建筑密度（%）绿地率（%）起始价（万元）出让方式3渝中区渝中组团C分区C11-1号地块二类居住用地兼容商业金融用地51652510000按规划要求按规划要求按规划要求148253.0挂牌2 . 资金条件 自有资金60%；银行贷款40%，建设期分年等额放贷，贷款利率为8%（按年计息）。借款本息在在最后一笔贷款后第2年末采用一次偿还。 3 . 开发周期 12季度4 . 销售条件 在第12季度年开始预售，13至15季度为销售期。5 . 选题 渝中区巴蜀智苑项目的投资分析。 重庆市渝中组团巴蜀智苑项目 可行性研究报告 重庆捷程置业有限公司 申报时间：2013年3月25日工程经济学课程设计 重庆市渝中组团 C分区巴蜀智苑项目 （重庆市渝中区）可行性研究报告指导教师：重庆大学向鹏成博士单 位：重庆大学建设管理与房地产学院专业班级：11级工程管理2 班学 生：雷彬学 号：20110630完成时间：2013年6月25 日成 绩： 目录Error! 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Reference source not found. 投资项目可行性研究报告1 总论1.1 项目背景（1）项目名称：巴蜀智苑（2） 承办单位概况 承办单位：重庆捷程置业有限公司 公司行业： 房地产开发 公司性质： 民营公司 公司规模： 150-500人 公司简介：重庆捷程置业有限公司成立于2011年1月，是由重庆渝开发与重庆新城开发建设股份公司共同出资组建的房地产开发公司，公司目前在建项目主要以城市综合体为主，产品形态包括超高层、五星酒店、商业、写字楼、住宅等。 公司控股股东-重庆市新城开发建设股份有限公司成立于1998年，主要从事房地产开发、大市政建设、土地整治、动迁房建设、资本运营等业务。公司是二级房地产开发资质的国有股份企业 ，也是首批获得重庆市政府公益性项目建设管理代理机构（甲级）资质证书的单位。在2005年3月15日获得 “重庆首批诚信房地产开发企业”荣誉称号；2005年6月16日，被评为“重庆市第四届房地产开发企业50强企业”之一； 公司控股股东-重庆渝开发股份有限公司，是经重庆市人民政府批准，于1978年12月成立的重庆市最早的一家具有一级资质的房地产开发企业，也是重庆市最早的国有控股上市公司。简称渝开发，股票代码000514，注册资金69733.1377万元，现有总资产46亿，净资产24.5亿。曾先后获评三届（首届、第五届、第六届）“重庆市房地产开发企业五十强”、“中国证券市场年会金凤凰奖”、“金鹰奖”、“中国房地产诚信企业”等荣誉。图一：地块交易信息（）可行性研 究报告编制理由 一 国家及重庆市颁布的相关法律、法规、政策； 二 重庆市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要； 三 重庆市城市总体规划大纲（20002020年）； 四 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额； 五 重庆渝中区及项目周边地区市场调研和现场勘察资料； 六 投资项目方签定的协议书或意向书； 七 项目建议书及其批复文件； 八 其他有关依据资料。 （）项目提出的理由现今，随着人们生活水平的提高以及生活理念的改变，高文化氛围高品质环境住宅产业正在成为房地产业发展新的增长点。渝中区渝中组团C分区C11-1号地块具有良好的具有良好的自然环境、人文环境和便利的商业设施，符合重庆人人文、自然环境、居住便宜互相宜的购房理念，是小区开发的首选。 渝中区渝中组团C分区C11-1号地块位于长江、嘉陵江交汇处，两江环抱，形似半岛，山水相依，水天相映。项目“巴蜀智苑”周边文化氛围浓厚，有“邹容烈士纪念碑”、“文化馆巷”等革命意义较浓厚的建筑相毗邻，并有“人民路小学”、“重庆邮电大学”等学校想环绕。渝中区全年开展老城墙故事会、湖广会馆诗会等“唱读讲传”四位一体活动5000场。城区内山水特色显著、历史人文积淀深厚、城市空间尺度宜人。渝中区是重庆的商贸中心。区域内商业网点密集、业态丰富，汇聚了重庆商社集团、美美时代百货、太平洋百货、重庆百货、新世纪百货、王府井百货等一批知名商贸企业，朝天门综合交易市场等一批专业市场的影响力、辐射面不断扩大，区域社会消费品零售总额占全市1/ 8强。渝中区是重庆的信息中心。区域内集中了重庆电信、重庆日报报业集团、重庆出版集团、西南信息中心等全市主要的邮电通信、新闻媒体、网络媒介、出版机构，以及一大批行政机构，是各类信息资源的富集之地，同时，信息要素市场体系日臻完善，连接到户、辐射四方的信息高数公路初具雏形，政务信息化、商务信息化、社会信息化走在前列，在全市信息汇集、交流、扩散中的地位作用突出。渝中区是重庆的文化中心。作为重庆的“母城”，三次建都、四次筑城，历史悠久，是巴蜀文化、抗战文化、红岩文化的发源地，是重庆文化的“根”和“源”。重庆中国三峡博物馆、湖广会馆、通远门古城墙遗址公园、市规划陈列馆等标志性文化设施传承城市文脉，解放碑CBD周末音乐会、人民广场全民健身等群文活动丰富多彩，文艺演出、文化交流精彩活跃。1.2 项目概况（1） 拟建地点 “巴蜀智苑”所属的渝中区渝中组团C分区C11-1号地块位于渝中区两路口（2） 建设规模和目标 拟建项目为的用途为二类居住、商业，类别为高层，规划总用地面积为51652m2，总建筑面积为494310m2。住宅建筑面积为477533，商业建筑面积面积为 16477，公共设施建筑面积为300m2，建筑高度99m,建筑层次为33层。 打造别具一格的高品质高层住宅，与周围的环境交相呼应，充分利用渝中区环境优美、人文环境浓厚、交通条件便捷的优势，与主城其他区错位发展房地产业，大力发展高品质生态商住产业，以此拓展渝中区房地产市场，壮大房地产业，改善经济结构保护自然生态环境，而且还可以弥补重庆都市圈高端人群集中居住区的功能，为宜居重庆建设作出特殊贡献。表一：建筑总规划 用途土地面积(m2)容积率建筑密度（%）总建筑面积住宅建筑面积（m2）商业建筑面积公共建筑面积建筑高度（米）绿地率（%）起始价（万元）二类居住商业516529.5729%494310477533164773009932%148253（）主要建设条件 一 国家政策及政府工作报告：2010年，国务院专门研究和完善了促进房地产市场健康发展的政策措施，遏制部分城市房价过快上涨，抑制投资投机性购房，同时也提出在保证保障性安居工程和普通商品房供给的前提下，继续支持居民自住和改善型住房消费。重庆房价本身不高、涨得不快，应该属于区别对待的范围。加之主城正在进行新一轮的大规模扩张，住房的刚性需求还会在较长时期内处于较快增长。初步判断，重庆明年的房价走势是先升后稳，高档房地产价格保持增长势头。北碚生态环境优美、社会事业发达、交通条件便捷，发展高质量的高层商住产业有着巨大的潜力和广阔的前景。 二 土地政策：2004年颁布实施了国务院关于深化改革严格土地管理的决定，2006年9月份出台了国务院关于加强土地调控有关问题的通知，国务院在部署2006年第4季度经济社会发展工作时再次强调，“严格审批新增建设用地，加快落实国家土地督察制度”，标志着国家在土地管理和调控政策上的重大调整。土地资源的紧张和成本的上升将促使房地产企业从规模扩张向开发高品质精品项目转型。拟建集高品质与经济性为一体的高层住宅将具有很大的市场竞争力。（）主要技术经济指标 一 容积率=9.57 二 绿化率=32% 三 建筑密度=29% 四 土地价格=148253万元2 项目投资环境与市场研究2.1 投资环境分析2012年至今：受2011年影响，政府房地产调控政策不动摇，“鼓励消费、抑制投机”政策将趋精细化；限贷政策更强调“差别化、动态化”；行政限购政策依然延续，但考虑采取财税手段；房产税试点继续扩大，但开展存量房征税还有较大难度；保障房新开工量调整为700多万套，融资是关键。在今年出台了国五条政策，完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。从城市房价指数分析，就重点城市而言，2011年8月开始连续10个月环比下跌，整体跌幅略大于百城平均水平，至2012年5月价格为15684元/平方米，较2011年7月的历史高点累计下跌3.63%，但仍高于2010年8月的最低水平；2012年6月以来连续上涨至12月的16157元/平方米，较历史高点（2011年6月）跌幅在1%以内。各类城市对比：一二线城市对市场反应更敏感，三线城市变化最较小。整体来看，各线城市住宅价格环比变化走势整体一致，各线城市价格自2010年9月开始连续12个月均环比上涨但涨幅逐渐缩小，其中一线城市环比涨幅由1.74%缩小至0.06%，下降幅度最大，价格绝对水平由20775元/平方米上涨至22347元/平方米；二线城市由1.21%缩小至0.33%，价格由8709元/平方米上涨至9501元/平方米；三线城市由1.33%缩小至0.45%，变化幅度最小。2011年下半年至2012年上半年各线城市价格整体均呈下跌趋势，一线城市2011年9月开始下跌，早于二三线城市10月开始下跌；三线城市跌幅最小，平均为0.21%，而一二线城市平均跌幅在0.3%左右。2012年6月以后，各线城市价格再次上涨，一线城市环比平均涨幅超过0.5%，明显高于二三线城市（低于0.2%）。重点城市中，北京住宅价格除2011年下半年少数几个月微幅下跌外，大部分时间均环比上涨，2012年6月以来，连续7个月环比上涨至12月的24518元/平方米，超过去年9月阶段性高点2.73%，截至目前为最高水平；深圳、广州与北京相似，12月价格均已超过2010年8月以来的阶段性高点；而上海近期涨幅较小，均在1%以内，12月均价为27034元/平方米，仍未超过2011年7月27674元/平方米的高点。以下为十大城市新建住宅价格指数在2012年中旬和2013年3月时的状况。2012年6月十大城市新建住宅价格指数城市环比同比样本平均北京2.29%0.20%22930深圳0.80%-0.22%25642上海0.65%-2.57%23141广州0.48%-0.70%15145重庆0.25%-4.74%6385成都0.12%-5.31%7651武汉0.08%-1.87%7241南京0.06%-2.97%11910杭州-0.12%-3.27%20008天津-0.61%-6.02%113272013年3月十大城市新建住宅价格指数城市环比同比样本平均北京2.85%11.29%26011深圳2.03%9.30%26221上海0.45%3.85%28147广州2.11%11.70%15309重庆0.69%5.61%7261成都1.09%6.14%7817武汉0.29%2.32%7732南京1.93%5.92%12176杭州0.02%0.02%16603天津0.05%1.41%10534一、 房地产市场及其发展环境（一）房地产发展环境分析房地产是一个受社会环境影响的一个行业，它所处的宏观环境如下：（1）国民经济增长情况。CPI、PPI高位运行，国内经济已经进入高通胀期，根据国家统计局数据显示，2011年前五月CPI增速波动向上，除1、2月CPI增速在4.9%的高位上相持平外，进入3月，CPI增速一举远超5%的大关，高至5.4%，4月增速虽有所减弱，进入5月则又冲至5.5%的高位，这与之前相关机构预测的4%-5%的涨幅相比仍略有偏高，通胀形势进一步加剧。国内原材料价格、加工工业产品价格、生活资料价格也将继续上浮，从而直接推动PPI的上扬。（2）居民收入消费情况。2011年前5月，社会消费品零售总额共计70951.9亿元，同比增长17.6%，其中城镇为61592.4亿元，同比增长19.9%，乡村为9359.5亿元，同比增长4.3%。受时下从紧货币政策的影响下，国内的车市、楼市成交量均出现大幅下滑，而市场又缺乏新兴产业的支持带动，未来消费的增长将有所放缓。高通胀对于普通消费者的日常生活带来不少压力从而抑制消费，一定程度上影响对商品房刚醒需求的消费者。而对于中产认知则希望通过投资手段寻求对财富保值增值，作为传统投资领域的房地产市场仍是其青睐的首选。（3）人民币新增贷款。2011年前五月全国新增人民币贷款35462亿元，预计上半年新增贷款规模应在人民币4亿元左右。在抗通胀压力下，货币供应量急转向下，M1、M2同比增幅也不断向下，2011年5月，M1、M2同比增幅分别达到12.7%、15.1%的新低。（4）进出口贸易发展状况。贸易差额导致的货币供给量变化一国对外贸易的差额会影响本国的外汇储备量，使中央银行的货币资产结构发生变化，形成外汇占款；而外汇占款的增长或减少，会影响本国货币投放总量变化，进而影响国内通货膨胀水平。面对高额的外汇储备，国家必须在市场投放相应的人民币，高达3.2万亿的外汇储备形成了巨额的外汇占款，随着外汇占款的增加，基础货币投放量随之增加，引发物价上涨，给我国带来巨大的通胀压力。因此，在房价过快上涨、社会资源过渡向房地产行业集中的背景下，国家出台了一系列政策。在2011年，从真正意义来讲，进入了一个调控时代。（二）、房地产业银行信贷市场国内贷款是房地产开发投资的主要资金来源之一。2011年以来，随着房地产市场调控力度不断加大，国内银行对房地产开发的贷款意愿明显下降，房地产开发资金来源中国内贷款增速持续走低。2011年，房地产开发国内贷款各月同比增速均在10%以下，远低于上年同期水平。2011年12月末，国内贷款累计12563.79亿元，同比零增长。其中，国内银行贷款累计11018.95亿元，同比下降2.8%；非银行贷款累计1544.84亿元，同比增长25.4%。呈以下两个特征：(1) 房地产贷款余额增速逐季回落，保障房开发贷款增量比大幅提升。2011年以来，受货币政策紧缩影响，房地产贷款余额增速逐季回落。房地产贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的19.6%，同比下降0.9个百分点。分类型来看，2011年地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%：房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。(2)各商行房地产类贷款全面收紧，房地产贷款增速大幅放缓。2011年以来，受房地产调控加剧影响，主要金融机构房地产贷款压缩明显，贷款增速大幅放缓。2011年，五大国有银行中，中、建、工、交新增房地产业贷款共922.31亿元，上年同期为新增2060.99亿元。从房地产贷款余额来看，2011年工行房地产业贷款余额5121.78亿元，上年末基本持平；农行房地产业贷款余额4972.41亿元，较上年末下降8.53%；建行房地产业贷款余额4327.75亿元，同比增长7.41%；中行房地产业贷款余额3764.95亿元，同比增长14.07%；交行房地产业贷款余额1586.52亿元，同比增长11.05%。（三）房地产市场供求分析1.土地市场供求分析从供给规模与结构来看。2011年，全国住房用地计划供应21.80万公顷。截止2011年底，全国住房用地实际供应13.59万公顷，同比增长7.6%，实际用地仅为计划用地的62.34%。是由于供地计划编制过大、土地市场出现了流标流拍的现象以及国有土地使用权收回后对集体土地的征收有影响等原因引起。从供给结构来看，2011年商品住房用地实际供应10.5万公顷，各地住房用地计划落实率均超过90%。从需求规模及结构来看。在2011年，全国房地产土地购置面积40972.95万平方米，同比仅增长2.6%，增速较上年明显回落，土地需求规模基本维持在2010年水平。从市场表现来看，土地市场活跃程度较2010显著降低，尤其是2011年下半年随着调控效果的逐步显现，房地产开发企业在土地购置方面日趋谨慎，拿地节奏放缓，土地底价成交和流拍现象成为常态，土地市场需求量出现大幅降低。从2011年各月土地购置面积变化来看，上下半年形成强烈反差。随着房地产调控效果逐步现象，6余额开始单月房地产土地购置面积就呈现同比下滑态势。3季度、4季度房地产企业土地购置面积分别为9274.22万平方米和9788.93万平方米，同比分别下降12.36%和17.64%。其中，10月、12月单月土地购置面积同比分别下降30.61%和21.88%。从区域结构来看，2011年，东部地区仍是房地产土地购置面积的重点区域，全年土地购置面积19728.54万平方米，同比增长5.2%，占全国土地购置面积的48.2%；其次为中部地区，全年土地购置面积11257.12万平方米，同比下降2.3%，占全国土地购置面积的27.5%，中部地区受市场调控的影响下半年土地购置面积增速下降较快，市场需求出现一定程度衰退；西部地区全年土地购置面积9987.29万平方米，同比增长3.2%，占全国土地购置面积的24.4%。2房地产市场供求分析2011年以来，我国房地产调控力度不断加大，限购限贷政策持续从紧。受此影响，房地产企业拿地日趋谨慎，新开工项目进程明显放缓，商品房新开工面积增速大幅下滑。尽管如此，受益于前几年商品房新开工面积的大幅增长，并于2011年逐步完工，2011年下半年以来房地产竣工面积大幅增长，房地产市场新房供给量明显增加。2011年，商品房新开工面积19.01亿平方米，同比增长16.2%，增速较上年同期下降24.5个百分点；分析2011年，从月度变化来看，商品房新开工面积增速于8月达到阶段性高点后连续下滑，房地产调控的效果开始集中显现。2011年4月度，商品房新开工面积累计42308.01万平方米，较3季度下降12.4同期下降3.57%。房地产开发一般需要2-3年的建设期。2009、2010年我国房地产新开工项目较多，2011年仍处于施工建设阶段，再加上2011年1000万套保障性住房的拉动作用，2011年以来商品房施工面积依然保持平稳快速增长的石头。2011年，商品房施工面积50.80亿平方米，同比增长25.3%，增速较上年同期下降1.3个百分点：住宅施工面积38.84亿平方米，同比增长23.4%，增速较上年同期下降1.9个百分点。2011年，全国商品房竣工面积呈现快速增长的势头，全年商品房竣工面积8.92亿平方米，同比增长13.3%，增速较上年同期提高8.8个百分点：住宅竣工面积7.17亿平方米，同比增长13.0%，增速较上年同期提高10.3个百分点。从主要原因来看：一方面，2009、2010年集中开工建设的房地产项目于2011年开始陆续、集中完工：另一方面房地产调控下，不少开发商采取了高周转经营策略，一定程度上带动了房屋竣工量的快速上升。从区域结构上看，东部地区城市化水平和城镇人口数量远高于中西部地区，始终是我国房地产市场供给的重点区域。2011年，东部地区房屋竣工总面积45578.01万平方米，同比增长11.3%，占全国房屋竣工总面积的51.07%；中部地区房屋竣工总面积23898.91万平方米，同比增长13.6%，占全国房屋竣工总面积的26.78%；西部地区房屋竣工总面积19767.33万平方米，同比增长17.9%，占全国房屋竣工总面积的22.15%。其中，东部地区受房地产市场调控影响较大，市场供给增长速度明显低于中部和西部地区。从物业结构来看，住宅仍是全国商品房供应的主要物业类型。2011年，全国住宅类物业竣工总面积71692.33万平方米，同比增长13.0%，占全国商品房竣工面积的80.33%，较上年同期下降0.26个百分点，维持在较高水平。2011年以来，“新国八条”出台，限购限贷政策持续从紧，房地产市场需求受到较大程度的抑制，尤其是投资性和投机性需求。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，同比增长4.9%，增速较上年同期下降5.7个百分点，明显低于近十年商品房销售量平均增幅，且仍呈现出持续回落的态势：住宅销售面积9.7亿平方米，同比增长3.9%，增速较上年同期下降4.1个百分点。尽管房地产企业纷纷此采取降价促销、加快推盘、主动营销等方式回笼资金，但房地产销售市场的表现依然惨淡，尤其是一线城市。2011年，全国65个重点城市2011年商品住宅成交套数同比下降14.39%，成交面积同比下降19.26%；58个城市成交量出现不同程度的下降，占比89.28%。其中，全年北京、上海、广州、深圳商品住宅成交套分别同比下降17.98%、23.43%、13.05%和12.82%。从区域结构来看，中部、西部房地产市场进一步扩大，东部地区比重出现下降。其中，东部地区受房地产市场调控政策影响较大，销售增长缓慢，全年商品房销售面积51052.25万平方米，同比仅上涨0.1%，占全国商品房销售面积的46.43%，所占比重较2010年下降2.27个百分点。中部地区和西部地区虽然增长速度叫2010年有所回落，但两区域销售面积同比仍分别上涨11.30%和8.00%，占全国商品房销售面积26.66%和26.91%,所占比例均有所提升。从物业结构来看，2011年以来，受商品住宅市场调控影响，住宅销售面积所占比重有所下降，商业营业用房销售面积所占比重明显提升。其中，住宅类物业仍是市场成交的主要类型，全年销售面积97030.26万平方米，同比上涨3.9%，占全国商品房销售面积的88.24%；但由于受到国家调控政策影响，住宅销售面积所占比重较上年同期下降0.92百分点。相比之下，由于住宅市场限购，部分购房资金转而进入商业营业用房市场，导致商业营业用房销售面积增长较快，所占比重也有所提升。2011年，商业营业用房销售面积7878.19万平方米，同比增长12.6%，占全国商品房销售面积的7.17%，所占比重较上年同期提高0.53个百分点。办公楼销售面积5360.94万平方米，同比增长6.2%，占全国商品房销售面积的1.83%，所占比重与上年基本持平。二 市场走势分析 房市新政在短期内将不可避免对房地产市场发展造成冲击。但从长远来看，在经过适当调整后，重庆房地产市场仍将保持稳定向好的发展趋势。 1、稳定扩张的刚性购房需求将支撑房市的稳定健康发展 （一）国家税收政策助消费阻投资 抑制不合理需求 根据国务院第136 次常务会指定，重庆定于2011 年1 月28 日在主城九区率先开征房产税。税收调控的重点是区分消费性需求和投资性需求，在房地产消费环节实行差别化税收政策，应鼓励消费性需求，抑制投资性需求； 新“国八条”政策规定调整个人转让住房营业税，对个人购买住房不足5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的11 倍，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。这一系列举措将有效抑制不合理投资性需求。 城镇化进程确保刚性需求的增长 一 常住人口总量相对稳定 自2002年到2008年，全市住人口增长0.9%，年均增长仅0.1% 二 城镇化率不断提高 在常住人口总量相对稳定的情况下，我市城镇化率不断提高，六年时间城镇人口增长26.4%，年均增速4.0%。 图六：重庆市城镇化率 三人均房屋建筑面积稳步增长 2002年至2008年期间，人民生活水平不断提高，人均房屋建筑面积稳步增长，2008年达27.34平方米/人，较2002年增长39.8%，年均增长5.7%。不断增长的城市人口和人均住房面积稳步增长的趋势，将使刚性需求的购房者不断增加，支撑重庆房市的不断发展。 （二）重庆房地产行业发展将趋于理性和成熟。与东部的地产相比，重庆的房地产可谓“大器晚成”。也许在气势上无法一气呵成，技巧上无法玄关处处，但重庆的地产大亨们却成熟得自成一体。就连京城的地产大亨来重庆考察时，低价格、高品质的住房条件都禁不住让这些业内人士羡慕不已。的确，重庆的房地产在地产大亨们的地产业 “围城”里将会越来越成熟 图七：深圳、上海两大城市与重庆关于“房地产投资占社会固定资产投资比率”的比较，由此可以看出：重庆市房地产投资额度与全社会固定资产投资的比例一直稳定在1/4的水平，重庆市房地产行业运行平稳，发展比较健康，发展态势良好，房地产投资比重远低于深圳、上海等一线城市，在重庆从事房地产开发存在较大的空间 图八：07年重庆与周边省会城市的房价比较 上图是07年重庆与周边省会城市的房价比较，可以看出：重庆房价不但只有沿海城市的几分之一，也大大低于周边省会城市（建面价格），重庆房价在全国大城市中历来就属于著名的价值盆地，虽然2007年经过了一轮价值回归的上涨，依然属于没有泡沫风险、发展空间巨大的地区。 （三）重庆市市政府政策高明近年重庆房地产取得了较快的发展，这主要得益于重庆市政府有一套清晰科学的城市建设整体发展思路，这套思路起点高、可操作性强,如重庆八小时工程、主城半小时工程等都取得了显著成果。 外环高速公路纳入年票收费，把城市各个部分拉得更近。同时，房地产土地市场实施招标、拍卖、挂牌，避免了暗箱操作，给大家提供了公平竞争的机会。另一方面，政府为抑制房地产泡沫现象的产生，推出了诸多市场监管措施，使市场不稳定因素减少到最低限度。正是由于政府宏观政策的正确，才使得市场出现政府、开发商、消费者“多赢”的局面。政府土地收益提高了，有更多的财力提升基础设施的建设水准；开发商也受其环境得利，楼盘也销得更好了；而老百姓也能以较实惠的房价买到满意的房子。 与房地产行业发展起步阶段相比，当前房地产开发的市场化程度、政府控制土地的能力、金融管理能力都有很大提高，消费政策日趋完善，房地产企业将逐步走向成熟。 未来房地产的成熟，可能体现在以下几个趋势： 1）竞争力和抗风险力增强 经过近几年市场变化、政策转变和金融危机的冲击后，重庆市房地产企业开始具备较强的竞争力和抵御风险的能力，投资意识逐步由盲目向理智转化。 2）房地产开发投资结构逐渐趋于合理 从资金的投向看，开发商已由被动地适应市场逐步转化为主动把握市场，能够按照市场需求变化改变资金投向和投量，房地产开发投资结构逐渐趋于合理。表八：2012年1-5月重庆房地产建设销售情况 上图为重庆市2012年1-5月房地产建设销售情况，2012年1-5月，重庆市房地产开发投资完成额783.25亿元，同比增长20.1%，其中，商品住宅投资同比增长16.5%。房地产销售面积与去年同期基本持平，微涨0.8%。这说明， 2012年上半年重庆经济发展态势良好，房地产市场开发总体呈平稳态势。 3） 刚性需求购房者将成为主力 由下图知，重庆主城购房者主要为满足刚性需求。受宏观调控影响，刚性购房者将依然是重庆主城购房主力。 购房的投资性、投机性不强，购房的潜在风险也就相对比较低。 4）政府对房地产的调控政策将趋于成熟 从2008年到现在，国家频繁调动宏观调控政策来确保房地产市场健康稳定发展，但调控的结果不甚理想：宏观调控的结果不是隔靴止痒就是超之过急，治标不治本，往往达不到预期的效果。这说明政府对于房地产市场的宏观调控还处于初期阶段，房地产调控政策还处于不断优化的进程中。 重庆市就证明了这一点：重庆健全市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房供应体系，实行“低端有保障、中端有市场、高端有约束”调控。2011年，重庆累计开建公租房2871万平方米，配租11万套，规模、进度和配套水平全国领先。重庆主城房价在全国35个重点监测城市中始终保持中低位。 重庆市政府工作报告提出，2012年将优化房地产市场调控，确保房地产市场平稳健康运行，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。 随着政府对房地产市场性质了解的不断深化，政府对房地产政策也将不断的健全与完善， 房地产政策的紧密或过于火热都将不复存在，房地产的发展将会趋于稳健。 （四） 房地产回转力度加大 1）地方政府放松调控力度 从今年国内外的宏观经济情况看，国家不会出台新的房地产调控政策。各地方政府会根据本地的经济发展情况，放松对中国外资中国外资地产市场调控力度，以确保本地经济不会出现大幅度的滑坡。 2）房地产经济大环境改善 由于经济增长速度放缓，企业亏损面加大，经营困难，保就业和稳定局势将会成为经济工作的重点。房地产业是中国经济的支柱性产业，因此，保经济和保就业都包括了保房地产。金融机构放松银根和增加流动性将是不可避免的，这些金融调整政策给开发商和购房者都带来实际的利好。金融机构的政策调整一方面改善了开发商的资金状况，另一方面也给购房者提供了数量更多的按揭贷款，从而达到刺激房市的目的。2.2 市场供求分析（）需求分析 一 需求现状 1、需求现状概况： 重庆市2012年上半年商品房购房需求主要表现为，商品房成交量回升 仅次于2009年同期 ；成交均价降中有升；“惜购”情绪滋长 单套成交面积增加；北区成交活跃 南区成交量下降 ；投资减少 普通住宅成交为主 。写字楼购房需求主要表现为，成交热度减弱，市场回归理性；二手价格小幅上涨，解放碑领跑重庆；租金小幅波动，整体走势平稳。2、需求现状详细分析：（一）商品房成交分析 1）商品房成交量回升 仅次于2009年同期 2012年上半年重庆主城区共成交商品房105541套，成交建筑面积990.62万，与2011年同期增长41.1%，成交套数增加2.67万套。2012年上半年商品房成交量回升的趋势明显，甚至略高于2010年上半年，仅次于2009年同期，环比2011年下半的成交量增幅也达到23.1%。 2012年从3月开始成交量开始激增，当成的成交量即达到243.5万平方米，同比增幅达120%，是近17个月以来的成交最高月。之后的第二季度成交量虽不及3月，但都非常稳定地保持一个相对较高的水平。 图一：重庆主城区近年商品房成交面积对比 （单位：万） 数据来源：重庆网上房地产 图二：重庆主城区2010年2011年上半年商品房月度成交走势 （单位：万） 数据来源：重庆网上房地产 2）成交均价降中有升 2012年上半年重庆主城区商品房成交金额660.3亿元，成交均价6666元/平方米。与去年同期相比，成交均价下跌407元/平方米，降幅达到5.8%；但与2011年下半年相比，成交均价微涨1.6%。 2011年上半年是重庆商品房成交均价最高的半年，但从2011年8月主城区商品房成交均价下跌到7000元/平方米以下后，一直到2012年上半年，主城区月度成交均价均未超过7000元/平方米，且价格的波动幅度也较大，与2011年上半年相比，成交均价下降的趋势非常明显。 从2012年3月开始，主城区商品房成交均价开始相对稳定，虽低于去年同期，但也呈现出稳中有升的趋势。 图三：近年重庆主城区商品房成交均价走势 （单位：元/） 数据来源：重庆网上房地产 3）“惜购”情绪滋长 单套成交面积增加 2012年上半年重庆主城区商品房成交单套面积为94平方米，是近两年来是高的。自2010年初实施差异化信贷以来，随着政策执行力度的加强，单套商品房成交面积也随之增加，就目前的情况来看，消费者更加“惜购”，对每次购买机会和贷款机会都更加谨慎，所以单套成交面积也相对较高。 由于单套成交面积较高而房价由低，2012年上半年单套商品房成交金额达到63万元，处于历史最高水平。 图五：近年重庆商品房成交单套面积/总价变化 数据来源：重庆网上房地产 4）北区成交活跃 南区成交量下降 从区域来看，北部区域成交仍然较活跃，2012年上半年成交量占总量的4成，南区成交量仅占总量的两成。 2012上半年沙坪坝区成交量以134万平方米居各区之首，渝北区、江北区和南岸区次之，三个区域的成交量差异不大，均在130万平方米左右。渝中区、巴南区、北碚区和大渡口区成交量最低，其中北碚区和大渡口区半年的成交量甚至不足50万平方米。 表一：重庆主城区2012上半年商品房成交情况 数据来源：重庆网上房地产 5）投资减少 普通住宅成交为主 受宏观调控影响，近期的购房者主要是以刚性需求的购房者为主，投资客相对较小，因些2012年上半年成交的商品房93%为住宅，而办公和商业物业所占比例仅为2%和4%。 成交住宅又以高层、小高层以及少量多层为主的普通商品住宅为主，这类普通商品住宅占住宅总成交量的87%，而2012年上半年别墅和洋房产品分别仅占总成交量的6.2%和6.6%。 图六：重庆主城区2012年上半年商品房成交类型 （二） 写字楼需求分析 1）成交热度减弱，市场回归理性 2012年上半年重庆写字楼成交价格、成交面积都不如11年下半年强劲。在经历了11年下半年火热化阶段之后，市场逐渐回归理性。从成交量上看，2012年上半年写字楼成交面积23.7万，环比下降29%，同比上涨15%。从成交价格上看，2012年重庆写字楼成交建筑面积单价9765元/，环比下降9%，同比下降29%。 图一.重庆主城区写字楼成交价格、面积月度趋势图 数据来源：重庆网上房地产 2）二手价格小幅上涨，解放碑领跑重庆 从中原重点监测的写字楼项目来看，2012年上半年，重庆主城区写字楼二手成交价格13343元/，环比2011年下半年小幅上涨1%，同比上涨3%。从区域上看，观音桥板块二手成交价格12732元/，环比、同比均下降2%，解放碑板块二手成交价格13828元/，环比上升4%，同比上升8%。 表2.20112012上半年重庆写字楼成交价格整体情况表（元/） 数据来源：重庆中原市场研究部图二.重庆主城区写字楼成交价格月度走势图（元/） 数据来源：重庆中原市场研究部3）租金小幅波动，整体走势平稳 2012年上半年，重庆写字楼租金58元/平方米月，同比下降2%，与去年同其相比下降了3%、2%，波动幅度较小，租金整体走势较为平稳。从区域上看，观音桥板块写字楼租金51元/平方米月，环比下降7%，同比下降11%，解放碑板块写字楼租金63元/，环比下降2%，同比上升了5%。 图三.重庆主城区写字楼近一年空置率月度走势图 数据来源：重庆中原市场研究部 （2）供给分析一 供给现状： 1、供给现状概括 2012年上半年供给现状主要体现为，新增批准预售总量环比同比均下降2成，商品住宅占比微跌；供应格局：西、北两大区域占比增加，南部区域供应减少 ；高层小高层产品占比87%，别墅洋房供应占比略增 ；新增商品住宅实际供应量减少；高层供应量缩减，别墅供应增加；小户型产品供应减少，舒适型户型增加 ；南区供应量降幅明显，北区依旧为主力 ；写字楼预售面积大增，6月集中放量 。供求分析：从以上供求现状来看，市场上半年滋生的普通型住宅需求没有被完全满足，开发商开将目光倾向于较高档的舒适户型和更高档的别墅洋房，供给的逐步高端化是市场进