房地产金融制度与政策

住房公积金是指国家机关 国有企业 城镇集体企业 外商投资企业 城镇私营企业及其在职职工缴存的长期住房储金 住房公积金全部归职工个人所有 记入职工个人的住房公积金帐户 用于建造 购买 翻建 大修自住住房 以住房公积金制度为基础我国建立了政策性的住房金融 初步形成商业性和政策性并存的住房金融体系 第四章房地产金融制度与政策 第一节住房公积金制度与政策 一 住房公积金的性质和特点 一 性质本质属性是工资 是住房分配货币化的需要形式 单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金 实质是以住房公积金的形式给职工增加一部分住房工资 从而达到租金住房分配机制转换的目的 缴存住房公积金与直接提高工资和增发住房补贴等都属于按劳分配为主的货币工资分配形式 住房公积金的个人所有权是限制性所有权 职工对公积金的占有 使用 收益和处分四项权利的行使受到一定程度的限制 住房公积金未被提取之前 职工不能实际占有 住房公积金的缴存比例1 职工个人和单位住房公积金缴存比例分别达到8 2 对于外商投资企业 含代表处 办事处 住房公积金缴存比例应为8 但2001年12月以前已按10 比例为职工缴存住房公积金的外商投资企业 可继续按10 的比例为职工缴存住房公积金 3 凡经市科委认定的软件企业和经市经委认定的集成电路企业 本着自愿原则可为所在企业从业人员提高住房公积金缴存比例可提高到20 单位缴存住房公积金的缴存比例不得低于职工缴存比例 住房公积金由所在单位缴存到住房公积金管理中心 在受委托银行设立的专户统一管理 实现保值和增值 个人不能直接决定保值方法和收益率 二 住房公积金的特点1 强制性 凡在职职工及其所在单位都需要按规定的缴存基数 缴交比例并按月缴存住房公积金 2 互助性 集中全社会职工的力量 把个人较少的钱集中起来 形成规模效应 并且缴存住房公积金的人都具有使用住房公积金的权利 有房的人帮助无房的人 或者所有职工互帮互助 低存低贷 3 保障性 公积金通过运做实现合理增值 增值收益全部用于职工住房 一 住房公积金管理委员会决策住房公积金管理委员会作为住房公积金管理的决策机构 对住房公积金的有关问题进行管理研究 依法作出决策 二 住房公积金管理中心运作各城市依法成立住房公积金管理中心 承担住房公积金的管理运作 三 银行专户住房公积金管理中心在住房公积金管理委员会指定的受委托银行设立住房公积金的专用帐户 四 财政监督完整的监督体系 包括财政监督 审计监督 职工和单位监督 社会监督 二 住房公积金管理的基本原则 三 住房公积金的归集 一 住房公积金的归集的含义住房公积金的归集是指住房公积金管理中心作为住房公积金管理的法定机构 依据 住房公积金管理条例 和省市政府授予的职权 将职工个人按规定比例缴存的住房公积金及其所在单位按规定比例资助职工缴存的住房公积金 全部归集与管理中心在受委托银行开立住房公积金专户内的职工个人账户里 并集中管理运用的行为 二 住房公积金的归集的主要内容1 缴存住房公积金的对象 包括 国家机关 国有企业 城镇集体企业 外商投资企业 城镇私营企业及其他城镇企业 事业单位 民办非企业单位 和社会团体及其在职职工都要按月缴存住房公积金 2 缴存住房公积金的工资基数缴存基数是职工工资总额 即职工本人上一年度月平均工资 共由6部分组成 计时工资 计件工资 奖金 津贴和补贴 加班加点工资 特殊情况下支付的工资 3 缴存比例目前我国实行动态调整机制 具体的缴存比例有城市住房公积金管理委员会拟定 经本级政府审核 报省 自治区 直辖市人民政府批准后执行 一般不低于5 4 住房公积金的月缴存额住房公积金的月缴存额 职工本人上一年度月平均工资x职工住房公积金缴存比例 职工本人上一年度月平均工资x单位住房公积金缴存比例 职工单位对职工个人住房公积金汇缴基数必须每年核定一次 汇缴年度为上年的7月1日至当年的6月30日 三 职工住房公积金的查询和对账管理中心要为每一位缴存住房公积金的职工发放住房公积金的有效凭证 凭条 存折或磁卡 可以直接去管理中心或商业银行查询 也可以电话 网络查询 每年6月30日结息后管理中心要发送对账单 四 住房公积金的提取和使用 一 住房公积金的提取1 职工住房消费提取 1 购买自住住房 大修 翻建自有住房 自建自有住房 2 房租超出家庭工资收入的规定比例的 10 15 3 偿还住房贷款本息的 2 销户提取 职工丧失缴存条件的提取 1 离休 退休的 2 出境定居的 3 完全丧失劳动能力 并与单位终止劳动关系的 二者条件缺一不可 4 职工在职期间死亡 职工提取时由单位审核 管理中心核准 受委托银行办理支取手续 二 住房公积金的使用1 职工个人住房公积金使用 指职工个人在住房公积金缴存期间 依法使用住房公积金的行为 其行为特点是 1 职工享有对其住房公积金占有和使用的权力 2 职工享有其住房公积金的收益权 3 职工享有对其住房公积金的支配和使用权2 管理中心住房公积金的运作 指管理中心以归集的住房公积金为基础 在保证职工提取的前提下 依法运用住房公积金的行为 管理中心运作公积金的基本要求是安全性 因此 住房公积金只能用于发放职工个人住房贷款 此外 在能保证职工住房公积金提取和贷款的前提下 经住房公积金管理委员会的批准 管理中心也可开那个住房公积金余额用于购买国债 五 住房公积金存款利率政策和税收政策 一 利率政策 低存低贷 1 个人住房公积金存款利率职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息 上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息 职工住房公积金自存入职工个人账户之日起计息 按年结息 本息逐年结转 每年的6月30日为结息日 职工住房公积金存款利率遇法定存款利率调整 分段计息 2002年2月21日之后的住房公积金存款利率水平分别为 当年归集的为0 72 上年结转的为1 71 2 管理中心沉淀资金的利率管理中心在受委托银行的住房公积金账户的沉淀资金 比照结息日挂牌公告的金融机构在中国人民银行的准备金存款利率计息 每季度末月的20日为结息日 2002年2月21日之后的利率水平为1 89 二 税收政策住房公积金是政策性资金 实行免税政策 其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用 免于征收所得税和营业税 第二节个人住房贷款 一 购房贷款的概念购买住房抵押贷款是指在推行政府住房政策的过程中 为资助支付能力有限的购房者以所购房地产向银行作抵押 从而获得分期偿还的抵押贷款以实现其房屋购买的房地产金融活动 是一种集住房储蓄存款 房地产抵押贷款和分期偿还本息等多种金融行为为一体的 形式较为特殊的房地产金融信贷业务 二 购房贷款的原则住房抵押贷款与银行其他贷款业务有许多不同之处 一般银行贷款主要是面向企事业单位 而住房抵押贷款则是更多地面向住房市场 面向广大的城镇职工 居民 是一项大众化的信贷业务 它具有以下四个原则 一 先存后贷住房抵押贷款是以住房储蓄为前提条件的 即申请住房抵押贷款的人 必须先在银行存足一定数额的住房储蓄 通常是指购房首期付款 二 存贷款挂钩住房抵押贷款是与住房储蓄相结合的信贷业务 它要求存款用途必须与贷款用途相一致 如果存款改变其用途 相应地也就失去了贷款的条件 贷款金额必须与存款金额成比例 存款的数额越大 贷款的额度也就越大 三 抵押加保险购房者向银行申请住房贷款 除要提供住房抵押外 还需按贷款银行指定的险种办理抵押物的保险 住房抵押贷款在购房者提供住房抵押再外加保险 对银行回收贷款来讲 起到 双保险 的作用 四 分期偿还这是指购房借款者在向银行申请抵押贷款时 银行在审查其条件符合的情况后 即根据规定的比例 一次性将购房款提供给借款人 帮助借款人实现购房一次性付款的目的 而购房人的还款则是分年度逐月偿还的 三 个人住房贷款的种类 一 自营性个人住房贷款 商贷 银行利用信贷资金向城镇购买 建造 大修各类型住房的自然人发放的贷款 特点 利率高 但贷款额度 期限所受限制较小 二 政策性个人住房贷款 公积金贷款 银行接受住房公积金管理部门的委托 以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源 按规定的要求向按时缴存住房公积金的职工在购买 建造 大修自住住房时发放的贷款特点 贷款不以盈利为目的 实行 低进低出 的利率政策 带有较强的政策性 额度有限制 3 组合贷款同时发放政策性个人住房贷款和自营性个人住房贷款 由于贷款的抵押物相同 而贷款的主体 资金来源 利率均不同 因此需要分别签订借款合同 四 购房贷款的对象和条件住房抵押贷款的对象和条件因住房抵押贷款的类型而有所不同 按住房公积金贷款和住房商业贷款分别有相应的贷款对象和条件 一 住房公积金贷款的对象和条件个人住房公积金贷款的对象 必须是按规定缴存住房公积金的职工 必须是住房的自有产权人或共有产权人 非产权人不得借款 申请个人住房公积金贷款的职工必须符合七个条件 1 具有本市常住城镇户口 2 借款人购买的是自住房 并有相当于购买住房费用的30 或以上的自筹资金 可以用本人 配偶和同户成员或非同住直系血亲已缴纳的住房公积金存款抵充自筹资金 不足部分由借款人补足 3 借款人购买商品房或成本价房者 必须是交房前付清全部房款 分年分月结付房款者不属贷款范围 4 借款人购买的自有住房 必须具有当地房地产管理部门发放的房地产产权证 可用于贷款的抵押 5 借款人有稳定的经济收入和按规定偿还贷款本息的能力 6 借款人同意办理住房抵押和保险 7 借款人能提供所需的购房资料和身份资料 二 住房商业贷款的对象和条件个人住房商业贷款的对象 必须是具有完全民事行为能力的自然人 申请个人住房商业贷款的职工必须同时具备6个条件 1 具有城镇常住户口或有效居留身份 2 有稳定的职业和收入 信用良好 有偿还贷款本息的能力 3 具有购买住房的合同或协议 4 不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30 作为购房的首期付款 享受购房补贴的以个人承担部分的30 作为购房的首期付款 5 有贷款人认可的资产作为抵押或质押 或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人 6 贷款人规定的其他条件 五 购房贷款的程序借款人办理个人住房抵押贷款的程序如下 一 借款人申请借款人必须向贷款银行提出住房抵押贷款申请 填写住房抵押贷款申请表 同时向贷款银行提供如下材料 1 借款人具有法律效力的身份证明 2 借款人所在单位 或有关单位 出具的借款人固定经济收入的证明 3 符合法律规定的购建住房合同 协议或其他证明文件 4 抵押房地产的估价报告 鉴定书 保险单 5 贷款银行要求提供的其他证明文件和材料 二 贷款银行审查贷款银行对借款人提供的申请材料进行审查 审查核实合格并同意贷款后 在借款申请表上盖章 表明贷款银行已承诺贷款 接着借贷双方共同签订 个人住房抵押借款合同 并进行公证 同时 借款人须按规定办理抵押登记及保险等手续 三 抵押登记与保险借款人按照签订合同的规定和要求办理抵押物的抵押登记与保险手续 1 抵押登记 借款人以所购住房 期房和现房 向贷款银行设定抵押分别情况办理抵押登记手续 1 期房抵押登记 指借款人以预购商品房作抵押登记的行为 借款人应会同贷款银行持预售合同向期房坐落所在地的房地产登记管理机关办理抵押登记 期房竣工后 借款人应会同贷款银行至原登记机关申领 房地产他项权证 并将 国有土地使用证 房屋所有权证 交贷款银行执管 确认贷款银行为抵押权人 2 现房抵押登记 指借款人以现购商品房作抵押登记的行为 借款人应会同贷款银行持 房屋所有权证 和 国有土地使用证 向房地产所在地的房地产登记机关办理抵押登记 申领 房地产他项权证 并将 房屋所有权证 和 国有土地使用证 交贷款银行执管 确认贷款银行为抵押权人 抵押登记过程发生的抵押物的评估费 抵押登记费由借款人负担 借贷双方正式签订抵押合同时 应开列抵押物清单 贷款到期后 借款人如仍未还清贷款本息 贷款银行有权根据有关规定处分抵押物 2 保险保险是指为防止意外事故 如地震 火灾等 导致抵押物财产受损而使贷款银行利益得到补偿的行为 在抵押借款合同和抵押合同签订前 借款人应按贷款银行指定的险种办理抵押物的保险 保险期不能短于贷款期 投保金额不能低于抵押物现值 如在抵押期间抵押物因灭失而消失 其灭失所得赔偿金银行有优先受偿权 抵押有效期内 借款人不能以任何理由中断或撤销保险 在保险期内 如发生保险责任范围以外的毁损 借款人要负担全部责任 借款人负担保险所需一切费用 抵押期间保险单交贷款银行保管 四 贷款借贷双方按照上述程序内容办理有关手续并签订正式抵押借款合同后 贷款银行即可向借款人进行贷款 1 贷款的额度 借款人最高可获得用于抵押房地产全部价款70 的银行贷款 2 贷款的期限 每笔住房贷款的期限由贷款银行根据借款人的年龄 工作年限 还款能力等因素与借款人协商确定 住房贷款的最长期限在 个人住房贷款管理办法 中规定为20年 后来经国务院批准 中国人民银行决定从 1999年9月21日起将个人住房贷款的最长期限延长至30年 3 贷款的利率 住房抵押贷款的利率是借款人考虑是否从银行借人资金的首要问题之一 它不仅影响到购房者的承受能力 而且也关系到住房抵押贷款业务能否顺利进行 住房抵押贷款的利率同贷款期限的长短有关 即 贷款的期限越短 贷款的利率越低 反之 贷款的期限越长 贷款的利率越高 住房贷款的利率水平由中国人民银行根据经济发展水平 住房市场状况等综合因素进行确定并报国务院批准 目前执行的住房贷款利率水平是从1999年9月21日起实行的 根据贷款期限分为两个档次 同档次住房公积金贷款利率比住房商业贷款利率低 此外 个人住房贷款期限在1年以内 含1年 的 实行合同利率 遇法定利率调整 不分段计息 贷款期限在1年以上的 遇法定利率调整 于下年初开始 按相应利率档次执行新的利率规定 六 住房抵押贷款的偿还与收回住房抵押贷款的偿还与收回是两种回收贷款的不同方式 前者是借款人的主动偿还 后者是银行按抵押合同规定强行回收 一 贷款的偿还住房抵押贷款的偿还采取按月等额还款方式 由借款人在规定的期限内按月还本付息 借款人有固定工作单位的由所在单位代为扣收 具体偿还计算公式如下 A 每月等额偿还本息额P 贷款本金 n 计息周期数i 贷款月利率 二 贷款的收回住房抵押贷款的回收是银行信贷资金运营的重要环节 在某种情况下要不要回收 能不能按期回收 既关系到信贷资金的安全 也关系到信贷资金的正常运营 在贷款到期后 借款人要如数归还贷款本息 如不能做到这一点 银行的基本做法是 银行将给借款人6个月的宽限期 在宽限期内 银行将按逾期天数每天向借款人收取一定的罚息 对宽限期满仍不能归还时 银行可按既定的政策处分抵押物 收回所欠贷款 但当发生下列情况之一时 贷款银行有权按中国人民银行 贷款通则 的有关规定 对借款人追究违约责任 1 借款人不按期归还贷款本息的 2 借款人提供虚假文件或资料 已经或可能造成贷款损失的 3 未经贷款人同意 借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁 出售 转让 赠与或重复抵押的 4 借款人擅自改变贷款用途 挪用贷款的 5 借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的 6 借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的 7 保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力 抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息 质物明显减少影响贷款人实现质权 而借款人未按要求落实新保证或新抵押 质押 的 另外 贷款银行应按照抵押借款合同的规定办理个人住房抵押贷款 若由于银行的责任影响借款人按合同规定使用借款 银行应按影响天数和数额 每天付给借款人一定的违约金 若借款合同借贷双方发生纠纷时 首先由当事人双方协商解决 协商无效时应向贷款银行所在地仲裁机构申请仲裁或向贷款银行所在地人民法院提起诉讼 一 房地产贷款的种类房地产贷款是银行向房地产开发 经营 流通和消费领域发放的贷款的总称 房地产贷款可按资金性质 贷款对象 贷款用途等多种方式划分 自营性房地产贷款是指银行以本外币存款作为主要信贷资金来源自主发放用于房地产开发 经营 流通与消费领域的贷款 这类贷款的风险由银行承担 并由银行负责收回本金和利息 自营性房地产贷款包括房地产开发企业流动资金贷款 房地产开发贷款和个人住房贷款 前两者合称房地产开发类贷款 第三节房地产开发融资制度与政策 一 房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款是银行向社会提供房地产产品的房地产开发企业发放的用于生产周转的流动资金贷款 房地产开发企业流动资金贷款属于垫支性的生产资金 一般用于以下四个方面 1 开发前期所需占用的资金 包括总体规划设计费 可行性研究费 水文 地质勘查测绘费等 2 土地开发和基础设施建设所占用的资金 包括土地补偿费 青苗补偿费 安置补助费 拆迁补偿费和道路 供水 供气 供电 排水 通讯 照明灯建设资金 3 建筑安装工程所需占用的资金4 公共设施配套工程所需占用的资金 包括各种生活小区 公共设施 直接摊入商品房价格中的配套工程等 二 房地产开发贷款房地产开发贷款是银行向房地产开发企业开发的房地产项目发放的贷款 房地产开发贷款属于中长期贷款 三 单位住房贷款包括单位购建房贷款 房管单位贷款 合作建房贷款 商品住房开发贷款 其他住房贷款等 1 单位构建房贷款是为实施房改的企事业单位建造住房提供的贷款 属于固定资产投资性贷款 2 房管单位贷款是为房管单位及其所属企业进行正常生产或经营所提供的流动资金贷款 主要用于服务维修 危旧房改造 3 合作建房贷款是为企事业单位 包括住房合作社 和职工共同集资合作建房提供的贷款 包括两部分 1 个人购建房贷款 由单位或合作社统借统还 属于消费性贷款 参照个人住房贷款办理 2 单位或合作社出资不足部分贷款 由单位或合作社归还 属于固定资产投资性贷款 4 商品住房开发贷款是房地产开发企业开发商品住房所提供的流动资金贷款 用于补充周转资金的不足 属于流动资金类贷款 5 其他住房开发贷款是为商品住房配套建设提供的贷款 属于固定资产投资性贷款 二 房地产贷款的特点 一 按项目贷款 按开发项目申请并用于申请的项目 二 贷款额度达 原因 开发过程复杂 开发成本高 单位价值大 资金投入量大 三 贷款占用时间长 三 各贷款种类的相关规定 一 房地产开发类贷款的申请房地产开发类贷款是指用于房屋建造 土地开发过程中所需建设资金的贷款 包括房地产开发贷款和房地产开发企业流动资金贷款 1 贷款对象 是经工商行政管理机关核准登记的房地产企业和利用单位自有土地建设经济适用房的企事业法人 2 申请贷款的条件 1 具有独立的法人资格 2 实行独立核算 有健全的管理机构和经营管理制度 财务状况良好 3 信用良好 具有按期偿还贷款本息的医院和能力 4 按规定办理各种证件的年检手续 并持有中国人民银行颁发的年审合格的 贷款卡 或 贷款证 5 在贷款银行开立基本结算户或一般存款户 办理全部或部分结算业务 6 借款人为房地产开发企业 应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书 7 开发项目经过可行性论证 符合当地房地产市场需求 销售前景良好 8 开发项目已纳入国家或地方房地产开发建设计划 有关文件完整 真实 有效 能够进行实质性开发建设 9 借款人对外的股本权益性投资总额不超过其净资产的50 10 借款人投入项目的自有资金不少于总投资的30 单位职工集资建房的集资额达到总投资的30 以上并存入贷款行专户 11 有贷款银行认可的足值有效的抵 质 押物或具有符合条件的第三方保证人提供贷款担保 12 贷款银行贵的的其他条件3 借款人应报送的主要材料 1 企事业法人营业执照 法人代码证 2 法人代表或其授权代理人的证明文件 3 公司或单位简介 有限责任公司 股份有限公司 合资合作企业 必须提供公司成立的批文 合同 公司章程 董事会借款决议 4 财务部门或会计 审计 事务所核准或年审通过的申请借款人前三年度的会计报表 主要包括资产负债表 损益表及财务情况所明书 和上一个月的会计报表 5 税务部门核准的税务登记证及上一年度利税清算表 6 所有开户银行名称及存 贷款余额情况 7 中国人民银行颁发的 贷款卡 或 贷款证 8 自有资金落实的证明文件 资料 9 房地产开发企业的资质证明文件 10 申请贷款项目的有关资料 主要包括项目建设书 可行性研究报告 项目年度投资计划 建设项目用地许可证 建设工程规划许可证 拆迁许可证 建设工程开工证 商品房 预 销售许可证 等 11 担保人出具的担保意向书 有限责任公司 股份有限公司 合资合作企业由董事会出具的担保意向书 12 担保人与以上第1 2 3 4 5 6 7 8 9项内容相同的有关文件 13 抵 质 押物权属证明及有处理权人同意抵 质 押的书面文件 抵 质 押单位为有限责