写字楼难做？看凯德的三大法宝.doc

【CEO专访】写字楼难做？看凯德的“三大法宝” 如果说当下在二线城市，什么物业类型最难搞？写字楼绝对可以排在第一位。在高力国际2016年二季度的报告中，二线城市空置率依旧高企，似乎并没有短期内缓解的趋势。尤其是面对成都、沈阳这样的高达40%左右空置率的“灾难”城市，即便是凯德这样的商业地产老司机也显得非常谨慎。上周凯德集团中国区首席执行官罗臻毓接受商业与地产专访时表示，早在几年前凯德在做综合体投资决策时，对二线城市的项目最怕（担忧）的正是写字楼部分，尤其是以制造业为主的城市。正是这种对市场强烈的风险意识，使得凯德在商业地产下半场到来之时已提前进行了布局。凯德集团中国区首席执行官罗臻毓1拒绝单兵作战，强化海陆空综合作战能力“如果以军队来形容，以前是海军、陆军、空军各自单打独斗，现在的形势则要求有综合作战能力，否则就会失去既有优势。”罗臻毓所指的“综合作战能力”，正是凯德发展战略的核心“综合体战略”。近年来，在“一个凯德”之下，凯德发力综合体，各个业务板块的力量和优势得到最大程度的统筹和释放，并最终润色了其财务报表：2015年度，凯德集团的现金总额达到42亿新元，相比2014年显著增长。对办公楼而言，综合体开发模式的协同效应比较容易理解。凯德在中国的19个办公楼项目中，17个位于综合体。作为凯德旗下城市综合体中重要一环的办公楼物业，依托多业态的聚合效应，提供了多重附加值。坐拥城市黄金地段，地处地铁上盖及交通枢纽，不仅是入驻企业身份及实力的象征，便捷、多样化的交通通勤更是办公人员的巨大福利。同时，综合体多业态的完善商务配套，更为客户打造一站式、一体化办公及休闲体验，也让办公楼物业拥有更大增值空间。上海长宁来福士广场效果图而集中管理的机制也在办公楼业务中得以充分发挥。“凯德的商场和服务公寓已经产生了很好的连锁效应，随着市场竞争加剧，我们认为办公楼也应该按照这种思路去经营管理，通过整体统筹和经营管理更好的发挥办公楼的连锁优势。”罗臻毓表示，除各项目成立的租赁团队外，凯德将强化写字楼中央团队的整体统筹能力。“以前是通过中介公司各个项目分别推广，现在我们有一个团队，会从整体资产的角度去衡量与协调，为大租户提供全面、整体服务。”目前，凯德在华拥有19个办公楼物业，总面积超过120万平方米，覆盖11个核心城市，规模位居行业前列。这就使得凯德在为跨国公司和集团型企业提供覆盖全国的综合办公选址方案时具有明显的竞争优势，可以为大租户提供整体解决方案。而对于企业选址而言，多样性的办公产品将有效的降低企业的选址成本。比如将总部核心功能放置在上海核心区位的来福士广场，而培训和研发等职能部门安置在位于漕河泾的产业园区的凯科国际大厦里。这种在办公楼领域的连锁经营效应也恰恰成为破解二线城市去化难题的独家秘方。“二线城市目前最大的问题不是没有需求，而是供给过多，消化速度肯定没有一线城市快。但中国经济在转型，这对写字楼市场其实是有利的。要在竞争激烈的市场中脱颖而出，就要靠我们的统筹管理和连锁效应。”罗臻毓表示。凯德办公楼进驻的城市皆为一二线核心城市，企业租户在设立区域分公司或办事处时，依托凯德办公楼物业的多地域布局和物业数量，不但可以缩短选址的时间，而且有机会获得相应的优惠，这对企业租户和凯德而言，不失为一个双赢之举。2资本平台助力，持有运营是凯德一贯的策略经过多年的运营理念普及，商业地产开发商已普遍认识到持有运营对项目长期价值实现的益处。然而现实情况却是，国内资本市场不畅，商业地产持有成本高，出售(整售或散售)成为诸多商业地产开发企业尤其是写字楼项目的首选。即使面对国内商业地产回报率下滑的压力，持有物业依然是凯德的一贯策略。罗臻毓表示，“商业地产的一部分增值是靠经营管理创造出来的，而把一块土地的价值增值做到最大，把周边的环境带动起来，这是我们最拿手的。散卖的项目，几年后，它的价值、物业保养的状态与一个业主管理的物业相比肯定有不同。”凯德的底气来自于令业界艳羡的资本平台模式。“凯德从一开始就做资本平台，来福士等综合体都是我们与长线投资者一起持有，包括全球的一些退休基金，投资基金，国家主权基金等，关注的是长期回报率。”罗臻毓表示，通过这种合作，可以减轻集团对综合体的投入，在长线持有的情况下，就没有必要把一个综合体分割去卖。优秀的运营管理能力也让资本方获得稳健而丰厚的回报，并长期受到海内外资本的信赖。目前国内大部分写字楼的年回报率在3-5%，超过5%已算得上优秀。罗臻毓透露，凯德办公楼物业的年回报率是高于这个水平的，一些早期投资开发的项目，比如北京来福士广场，相比于成本的回报率已经高于两位数了。截至目前，凯德集团管理着15支房地产私募基金及5支房地产投资信托基金，总值逾455亿新元。预计到2020年，基金数量会再增加5到6支，管理资产总值增加80到100亿新元。有了资本助力，凯德也积极关注新的投资机会。罗臻毓表示，“我们在一些二线城市看到一些拓展业务的机会，比如盖到一半的楼或者已经盖好的楼，如果物业满足我们的要求，不排除我们会收购一些综合体和办公楼资产。”3从0到1，垂直进步的创新体验作为商业地产的高手，凯德擅长通过独特的设计和运营管理来提升客户体验。比如，在综合体设计规划时充分考虑各业态客群的特点和需求，不仅通过动线分离避免交叉干扰，更可以协同作用释放多业态潜能。在罗臻毓的眼中，“以客户为中心”更是一个动态的过程。互联网时代的快速崛起，年轻一代在消费、工作和生活方面正发生着前所未有的变革，对商业物业的体验要求和商业模式必然随之发生变化。今年是来福士品牌30周年，凯德宣布进入“综合体2.0时代”，更从业态组合、资本平台和智能化三个方面明确转型升级方向。新一代综合体将由传统三大业态向集合购物中心、办公楼、服务式公寓、酒店、商务公寓、珍藏单位六大业态演变；融资渠道由单一的来福士中国基金发展为基金加信托模式；借助互联网及科技创新，打造智能化综合体。除了已经投入运营的北京、上海、成都和宁波来福士，上海长宁、深圳、杭州和重庆来福士在未来的12年将陆续开业。沪、杭、深三座来福士的办公楼已经面市，其中深圳来福士7月正式启动招租，长宁来福士T1栋写字楼在建，T3栋已经满租，T2栋正在全面招租；杭州来福士一栋在售、一栋在租。此外，苏州中心和凯德星贸大厦也已经拉开了招商大幕。深圳来福士广场效果图凯德还将致力于创新办公空间，打造移动办公、共享空间等新兴模式，并已经在新加坡Capital Tower开始试点。罗臻毓透露，在新建的项目中，将有计划地进行新的尝试，与一些专业运营机构合作，引入联合办公(共享)空间，满足企业和创业团队对灵活办公的需求。“这种共享办公空间不仅一些创业团队需要，一些大公司也会有类似需求。比如我们成都的办公楼租户员工去上海出差，很多情况下都是去咖啡厅或者酒店办公，如果我在上海来福士里拿出一定空间给他用，相信租户也是非常乐意的。这种模式可以充