工程经济课程设计.doc

目录第一章 概述11 本课题的目的、设计内容与要求112 基础资料1第二章 报表21项目总投资（成本）估算表附表122建安工程费用估算表附表22. 3工程建设其他费用表附表32. 4投资使用计划与资金筹措表附表42. 5营业收入、营业税金及附加估算表附表52. 6利润与利润分配表附表62. 7项目投资现金流量表附表72. 8项目资本金现金流量表附表82. 9资金来源与运用估算表附表92. 10借款还本付息估算表 附表102. 11主要经济指标汇总表 附表11第三章 指标计算、风险分析3.1全部资金评价指标53.2自有资金评价指标63.3总投资收益率73.4项目资本金净利润率73.5单因素敏感性分析73.6盈亏平衡分析8第四章 结论第一章 概述一、课程设计的思想工程经济学的课程设计是一个综合性的、由教师指导完成的项目财务评价，内容基本包括本课程教学重点所涉及的内容。通过课程设计，引导学生理论联系实际，强调“知识线”的贯通，培养学生独立、综合分析和解决实际问题的能力。二、课程设计的内容本课程设计是位于安东新区的某房地产住宅开发项目的经济评价。根据给定的资料数据，综合运用“工程经济学”所学的各种知识和方法，对该项目进行经济评价并做出结论。1. 项目概况某房地产开发公司拟在安阳市东开发区开发一房地产住宅项目，该项目总规划用地总面积为130726.00平方米，总建筑面积为300538.91平方米。其中住宅建筑面积为253690.50平方米，共包含32栋住宅楼，其中小高层（11层）共9栋，建筑面积为35300.20平方米；高层（18层、24层）共23栋，建筑面积为218390.30平方米；商业建筑面积为40000.52平方米；幼儿园4222.71平方米（不可销售），公共配套建筑2625.18平方米（不可销售）。2. 投资估算根据安阳市的同类开发项目的实际情况，确定各项投资估算指标为：商业建筑为2200元/m2，小高层住宅为1400元/m2，高层住宅为1800元/m2，幼儿园及公共配套设施均为800元/m2，其他工程费用见投资估算表，征地200亩，75万元/亩（已含相关税费），工程建设其他费用按照相关依据自行估算，经营资金不计。建设期3年，投资比例为35%35%30%。3. 资金筹措本项目投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分，自有资金占开发建设投资的20%，实现销售收入以后，当年的销售收入（扣除税费）用于当年投资，如有盈余，结转下年，不足部分向建设银行贷款（年利率按8计），为简化计算，现金流量的发生时点均遵循年末习惯法。4. 项目成本（1）开发建设成本：指项目的工程建设投资，包括建安工程费用、工程建设其它费和预备费。（2）管理费用：指开发企业、行政管理部门为管理和组织生产活动而发生的各种费用，按开发建设成本的5%计算。（3）销售费用：指开发建设项目在销售过程中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用。其中，销售人员工资按销售收入的1%计算，广告费按销售收入的4%计算。（4）财务费用：指项目为筹集资金而发生的各项费用，主要指运营期间的利息净支出，自行安排借款偿还计划，按年利率为8计息。5. 销售收入 拟在第一年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始预售，第四年年末将房屋销售完毕，销售计划为10%40%30%20%。依据周边项目的售价对该项目定价为住宅售价3500元/ m2 (均价)，商业售价6000元/ m2(均价)，对第一年购房者优惠4%，对第二年购房者优惠2%，第三、四年按全价销售。该项目无补贴收入部分。6. 税费 根据规定该项目需要缴纳以下税费：营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，所得税率25%，土地增值税按相关规定自行测算。7. 其他房地产开发项目的基准收益率为12%。 数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为资料录所给数据不合理的可作调整，应说明理由。三、课程设计进度安排本课程设计分为布置任务、实地调查、分析设计、编写报告、汇报等环节，安排时间为15-16周，共计2周（10天），进度安排如下：1布置任务（确定课题、分组、明确任务及要求等） 0.5天2实地调查（收集数据、资料） 2.5天3分析设计（完成各类报表编制、指标计算、分析） 4天4编写课程设计报告2天5. 提交、汇报 1天四、课程设计的要求 （一）课程设计报告的内容要求课程设计报告是对调查资料、计算分析及评价结论等进行整理、归纳和汇总后，所形成的书面材料。课程设计报告的主体内容至少应包括以下几个部分：1本课题的目的、意义，设计内容与任务要求2基本资料及基本数据3报表编制、指标计算、风险分析报表至少包括：投资估算表、投资计划与资金筹措表、成本费用估算表、营业收入及税金估算表、利润与利润分配表、全部资金财务现金流量表、资本金财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表、主要指标汇总表等。指标至少要有：静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率、净现值、总投资收益率、项目资本金净利润率等。风险分析包括：盈亏平衡分析，单因素敏感性分析。4结论5. 附录 各指标的具体计算过程（二）课程设计报告的格式要求课程设计报告统一用A4纸打印，装订规范，其装订顺序为：封面、目录、报告正文、附录、封底。封面上应标明课程名称、设计题目、专业、班级、学号、学生姓名、指导教师、日期等。课程设计的报告的正文按如下格式编写：第一章 概述11 本课题的目的、设计内容与要求 12 基础资料第二章 2122第三章 第一级标题（如“第一章 概述”）用小三号黑体字，居中；第二级标题（如“12基础资料”）用四号黑体字，顶格；第三级标题（如“122投资估算”）用小四号黑体字，顶格；正文内容用小四号宋体字。报告中的图要在图的下方标明图号与图名，报告中的表要在表的上方标明表号与表名。页边距设为：上2.6cm，下2.5cm，左3.1cm，右2.8cm。排版用无网格，行距选用1.25倍。（三）课程设计报告的其他要求1. 设计成果要求书写认真，图表清晰，格式、装订规范；2. 所有数据保留小数点后两位；3. 指导书后附有各报表的参考样表，根据工程实际情况自行设计修改；4. 分析评价要有理有据，论证充分；5. 可参考课本第十一章的案例，但教材中部分内容有误，不宜照搬；6. 按时提交设计成果，提交成果截止时间为6月8日中午12点。五、课程设计评分标准课程设计根据出勤、设计成果和提交汇报等因素进行综合评定，评定成绩分为优、良、中、及格、不及格五个等级。第二章 报表第三章 指标计算、风险分析3.1全部资金评价指标调整所得税前合计1234调整所得税前所得税前净现金流量-19457.75 10423.10 5299.93 20189.77 累计所得税前净现金流量-19457.75 -9034.65 -3734.72 16455.05 12%复利现值系数0.89290.79720.71180.6355财务净现值(NPV)(ic=12%)7538.56-17373.83 8309.30 3772.49 12830.60 累计折现值-17373.83 -9064.53 -5292.04 7538.56 静态投资回收期Pt=4-1+（3734.72/20189.77）=3.18年动态投资回收期Pt=4-1+(5292.0391/12830.59609)=3.41年财务净现值(NPV)(ic=12%)=7538.56万元 （调整所得税前）调整所得税后合计1234调整所得税后所得税后净现金流量-19457.75 10423.10 5299.93 16076.00 累计所得税后净现金流量-19457.75 -9034.65 -3734.72 12341.28 12%复利现值系数0.8929 0.7972 0.7118 0.6355 财务净现值(NPV)(ic=12%)4924.26-17373.83 8309.30 3772.49 10216.30 累计折现值-17373.83 -9064.53 -5292.04 4924.26 静态投资回收期Pt=4-1+（3734.72/16076.00412）=3.23年动态投资回收期Pt=4-1+(5292.0391/10216.30062)=3.52年财务净现值(NPV)(ic=12%)= 4924.26万元 （调整所得税后）所得税前净现金流量-19457.75 10423.10 5299.93 20189.77 30%现值系数0.76920.59170.45520.3501折现值-14966.90 6167.35 2412.53 7068.44 NPV（i=30%)=681.41 40%现值系数0.71340.51020.36440.2603折现值-13881.165317.87 1931.29 5255.40 NPV(i=40%)=-1376.60 调整所得税前内部收益率IRR(IRR-30%)/(40%-30%)=(0-681.41)/( -1376.60-681.41)IRR=33.31%所得税前净现金流量-19457.75 10423.10 5299.93 16076.00 30%现值系数0.76920.59170.45520.3501折现值-14966.90 6167.35 2412.53 5628.21 NPV（i=30%)=-758.82 20%现值系数0.83330.69440.57870.4823折现值-16214.1447237.80 3067.07 7753.46 NPV(i=20%)=1844.18 调整所得税后内部收益率IRR(IRR-20%)/(30%-20%)=(0-1844.18)/( -758.82-1844.18)IRR=27.08%3.2自有资金评价指标年份1234净现金流量-7560.27 37896.35 28807.34 12409.68 12%复利现值系数0.89290.79720.71180.6355折现值-6750.56 30210.97 20505.07 7886.35 NPV(i=12%)=51851.82 财务净现值(FNPV)(ic=12%)=51851.82万元由Excel“单变量求解”功能可得财务内部收益率(IRR)=472.78%项目财务内部收益率(IRR)为33.31%（调整所得税前）；财务净现值(NPV)(ic=12%)为7538.56万元（调整所得税前）；财务内部收益率(IRR)为27.08%（调整所得税后）；财务净现值(NPV)(ic=12%)为 4924.26万元（调整所得税后）。项目投资内部收益率大于房地产开发项目的基准收益率为12%，说明盈利能力满足了行业的最低要求，项目投资净现值大于零，该项目呢在财务上是可以接受的。项目投资回收期为3.52年。3.3总投资收益率根据利润与利润分配表、项目总投资（成本）估算表计算一下指标：总投资收益率=运营期内年平均息税前利润/总投资*100%=(15592.38+ 862.67)/4/89716.99 =4.59%3.4项目资本金净利润率根据利润与利润分配表、项目资本金现金流量表计算一下指标：项目资本金净利润率=运营期内年平均净利润/项目资本金*100%=11694.29/4/15863.31 =18.43%3.5单因素敏感性分析全部投资敏感性分析表（调整所得税前）项目内部收益率净现值（万元）静态投资回收期（年）基本方案销售收入变化10%56.01%14997.27 1.495%44.10%11267.91 3.01-5%22.24%3809.20 3.4-10%12.21%79.84 3.59全部投资敏感性分析表（调整所得税后）项目内部收益率净现值（万元）静态投资回收期（年）基本方案销售收入变化10%47.27%10798.40 1.615%36.67%7938.31 3.02-5%17.62%1987.19 3.44-10%9.45%-1103.84 3.66从计算结果可知，销售收入降低10%，对项目经济效益影响很大，是项目不能满足内部收益率的评价标准。为确保项目获得较好的经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使销售收入计划得以实现。由于本项目全部投资基本方案的内部收益率为27.08%（调整所得税后）,远高于本项目内测算中的贷款年利率，因此自有资金的评价指标随自有资金占总开发投资比例有较大的变化。在确保项目能正常运作的情况下，应尽可能降低自有资金的投入3.6盈亏平衡分析设销售面积为总销售面积的x时，利润总额为0，则253690.50x*10%*0.336+253690.50x*40%*0.34