2012[1]5房地产基本制度与政策.doc

1. 房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。2. 房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。3. 我国现在房地产业是从20世纪70年代末80年代初，在改革开放的背景下，随着城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的。4. 房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业与物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产开发经营业房地产经纪业。5. 的特点是：单件性、投资大、资金密集型产业、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强。房地产开发企业的收入具有不稳定性。6. 目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位；在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。7. 法律效力由高到低分别为：宪法、全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律、国务院发布的房地产方面的行政法规、地方性法规、行政规章、最高人民法院的司法解释。8. 宪法具有最高的法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。9. 宪法规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留、自留山，也属于集体所有。10. 人大及其常委会颁布的法律，后缀一般是（*法），国务院颁布的行政法规，后缀一般都是（*条例），前者法律效力大于后者。11. 房地产中介服务的主要特征是：人员特定、委托服务、服务有偿。12. 房地产中介服务内容包括房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。13. 房地产经纪可分为房地产居间、房地产代理和主要以代理为主兼有行纪色彩的房地产包销等。14. 房屋租赁代理的收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。15. 房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在的中介机构与委托人签订书面合同，不能以个人名义承揽业务，业不能以个人名义与委托人签订委托合同。16. 对委托人提供的资料、文件，中介服务机构与中介服务人员有为委托人保密的义务，未经委托人同意不得转借相关资料、文件。由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由其所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追索。17. 房地产经纪人员资格考试分为执业资格考试和协理从业资格考试。18. 执业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，原则上每年举办一次。考试的科目有房地产基本制度与政策、房地产经纪概论、房地产经纪实务、房地产经纪相关知识。考试成绩实行两年为以周期的滚动管理。最低学历要求是大专学历。19. 中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书全国有效。20. 协理从业资格考试最低学历要求是高中以上，中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书在所在行政区域内有效。21. 房地产经纪人具有以下权利：依法发起设立房地产经纪机构。22. 房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户，账户名称为房地产经纪机构或交易保证机构名称后加“客户交易结算资金”字样，该专用存款账户专用于存量房交易结算资金的存储和支付。P2423. 交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。P2424. 全部土地都为社会主义公有制。即全民所有制和劳动群众集体所有制。25. 城市市区的土地属于国家所有。26. 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。27. 国家实行国有土地有偿使用制度。28. 国家实行土地用途管制制度。29. 国家实行不动产登记制度。30. 取得国有建设用地的使用权的途径主要有通过国家出让方式取得通过行政划拨方式取得通过房地产转让方式取得通过土地或房地产租赁方式取得。31. 征收土地的三个特点：强制性、补偿性、所有权发证转移。32. 征用土地只是土地使用权改变了；征用后，土地所有权仍然属于农民集体，使用结束后需要将土地湖南给农民集体。33. 根据土地管理办法的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等。34. 土地补偿费使征地费的主要部分。35. 国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。此外，还应当支付安置补助费。36. 安置补助费使为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。37. 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。38. 土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。39. 土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。40. 土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。41. 商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。42. 土地使用权出让方式有：拍卖、挂牌、招标、协议。43. 土地使用权出让的最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。44. 住宅建设用地使用期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。45. 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。46. 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。47. 划拨土地没有使用期限的限制。48. 划拨土地使用权的范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地；经济适用房等保障性用房。49. 闲置土地的认定：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发建设但但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准终止开发建设连续满1年的；法律、行政法规规定的其他情形。50. 建设单位在开工前应当向2所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申领施工许可证。51. 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主题结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。保修期从工程竣工验收合格之日起计算。52. 对质量不合格的房地产开发项目，只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房；一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房；必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据；对购房者造成损失的界定，只包括直接损失，不应含精神损失等间接性损失。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站。53. 对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系，也可以采取其他办法，权利在于消费者。54. 商品房交付使用时，应向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。55. 商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的；保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。56. 开发商对购房者的保修期：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年。保修期自商品住宅交付之日起计算。57. 房地产交易的基本制度：房地产交易价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。58. 法律要求如实申报房地产成交价格的本意之一是加强契税等与房地产交易有关的税收增管。59. 税务机关在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格的，应当及时通知交易双方，按不低于税收机关确认的价格缴纳有关税金后，房地产管理部门方可为其办理房地产交易手续，核发权属证书。60. 以下房地产不得转让：属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；依法回收土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的（全部共有人）；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。61. 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。62. 以出让方式取得建设用地使用权，在土地使用期限届满前可以在不同土地使用者之间自由转让，但无论转让几次，原建设用地使用权出让合同约定的使用年限不变。63. 商品房预售的条件：取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证投入开发建设资金达到总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期取得商品房预售许可证。64. 因设计变更导致影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确定之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。65. 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承受违约责任。66. 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买手人请求解除合同、返还已付房款及利息的，应予以支持。67. 租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。68. 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。69. 房地产抵押的特征是不转移占有，这与质押、房地产设典有显著区别。70. 房地产抵押中可以作为抵押物的条件：一是依法取得的房屋所有权连同该房屋占有范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设立抵押。二是以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上附着物时，可以取得的土地使用权设定抵押权。71. 下列财产不得抵押：土地所有权耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所有权、使用权不明或者有争议的财产依法被查封、扣押、监管的财产法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。72. 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。73. 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当价格租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。74. 城市房地产管理法规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。75. 物权法规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。76. 物权法规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。77. 房地产登记是指将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产无权的公示方式。78. 保护权利人的合法权益是房地产登记的根本目的和出发点。79. 凡经房地产登记机构登记，权利人在房地产方面的权利，受到国家法律的保护。80. 房地产登记的原则：权利主体一致的原则（产权人与土地使用权人必须一致）；属地管理原则。81. 不动产权属证书记载的事项，应当与不当产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不当产登记簿为准。82. 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。83. 土地使用权和房屋所有权登记分别在土地部门和房地产部门分别登记。84. 房屋按照基本单元进行登记。房屋的基本单位是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。85. 登记机关对房屋权利记载信息，任何单位和个人都可以公开查询，这类信息向社会公开。86. 物业管理按先后顺序分：物业管理的策划阶段；前期准备阶段；启动阶段；日常运作阶段。87. 策划阶段包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定临时管理规约及有关制度、选聘物业服务企业4个环节。由开发企业主持。88. 建设单位应与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。89. 物业管理的全面启动以物业的接管验收为标志。90. 启动阶段的4个环节为：接管验收、用户入住、档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立。91. 物业管理市场的供需主体是物业服务企业和业主、物业使用人。92. 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。93. 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。94. 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。95. 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成，业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。96. 业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。97. 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。98. 在第一次业主大会会议召开之前，最初的管理规约可由建设单位依据政府制定的示范文本代为拟定，提交第一次业主大会会议讨论通过，并经业主签字后生效。管理规约对全体业主具有约束力。99. 业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同。100. 物业管理经费的来源：定期收取物业服务费（这是物业管理经费长期稳定的主要来源）；物业共用部位、共用设施设备维修基金；物业服务企业开展多种经营的收入忽然利润。利用共有部位（收益属于业主）利用自身条件开展的；政府多方面的扶持；开发建设单位给予一定的支持。101. 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。102. 住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。103. 住房公积金的特点：义务性、互助性、保障性。104. “住房公积金管理委员会决议、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”是住房公积金管理的基本原则。105. 住房公积金管理中心是住房公积金管理委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是运作管理住房公积金的主体。106. 职工提取住房公积金的两类情况：一. 职工住房消费提取购买、翻建、建造、大修自住住房时的提取偿还购房贷款本息时的提取房租超出家庭工资收入规定比例时提取职工享受城镇最低生活保障；与单位终止劳动关系未再就业、部分或者全部丧失劳动能力以及遇到其他突发事件，造成家庭生活困难的二. 职工丧失缴存条件的提取。107. 个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。108. 在保证职工住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心也可将住房公积金余额用于购买国债。住房公积金管理中心不能向单位或个人提供担保。109. 我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策。110. 职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存利率计息。每年6月30日为结息日。111. 个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。112. 住房公积金是政策性资金，实行免税政策。113. 出租的房产缴纳的房产税为：租金*12%114. 免征房产税的：个人所得非营业用的房产；未出售的商品房。115. 城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率。116. 土地增值税实行四级超额累进税率。117. 土地增值税的扣除项目为：取得土地使用权时所支付的金额；土地开发成本、费用；建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部门规定的其他扣除项目。118. 契税承受的单位和个人为契税的纳税人。119. 城建税实行地区差别税率。 以下内容为时政120. 房地产经纪机构可以设立分支机构。121. 房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。122. 房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。123. 房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容： （一）营业执照和备案证明文件； （二）服务项目、内容、标准； （三）业务流程； （四）收费项目、依据、标准； （五）交易资金监管方式； （六）信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；（七）政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本； （八）法律、法规、规章规定的其他事项。 分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。124. 房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。125. 房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。126. 房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。127. 房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。128. 委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。129. 房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；（六）改变房屋内部结构分割出租；（七）侵占、挪用房地产交易资金；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；（九）为不符合交易