新时期我国房地产业对国民经济的作用分析

新时期我国房地产业对国民经济的作用分析摘要：近年来，我国房地产业的发展影响到整个国民经济的方方面面，实现房地产业与国民经济的协调发展，已经成为全社会关注的一个重要热点问题。分析房地产业在我国国民经济中的地位，以及论证其对国民经济发展的重要作用，从而提出促进房地产业持续健康发展的政策建议，具有重要的现实意义。关键词：房地产业；国民经济；作用中图分类号：F293.3；F124文献标志码：A文章编号：1673-291X（2012）35-0039-02一、认识房地产业的特殊性房地产业作为国民经济中一个特殊的产业部门，它不同于建筑业，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一个包括投资、开发、经营、管理和服务等众多行业的产业部门。广义的房地产业兼有第二、三产业的特征，狭义的房地产业则可列为流通领域的第三产业。具体表现在：第一，房地产业是横跨生产、流通和消费领域的产业部门。第二，房地产业是把地产与房地产结合于一体经营不动产的产业部门。第三，房地产业也是一个经营产权权利，涉及众多法律、法规制度的产业部门。房地产业的特点如图1。图1房地产业的特点二、房地产业在国民经济发展中的作用（一）房地产业是国民经济发展的支柱性产业在我国现阶段，房地产业不仅是国民经济的基础产业，又是支柱产业，具有“双重”产业地位。所谓支柱性产业是指在国民经济中起到骨干性、支撑性作用的产业。称房地产业是支柱产业，是因为房地产业对拉动钢铁、建材、家电、家居用品等产业发展举足轻重，对金融稳定和发展也至关重要，并且对于推动居民消费结构升级，改善民生都具有重要作用，主要表现在对GDP的贡献。房地产业对经济增长的巨大贡献源于房地产是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。按照支出法国民生产总值的思路，我们可以清楚地看到房地产行业对GDP的贡献水平，相对于其他行业，房地产业对国民经济的贡献具有量上的绝对优势。下面计算了从20042011年房地产业投资额占GDP总额的比重，见表1。从表1中可以看出，近几年房地产行业对GDP的比重呈现逐级上升趋势，2011年房地产业的比重已达到了13.09%，已经远远大于其他行业所占的比重，所以房地产业已经成为国民经济中名副其实的支柱产业。而且，由于我国人口众多，城镇化的广度和深度还显不足，未来房地产业仍有较大的发展空间，其对GDP的贡献也将在相当长时间内维持一个较高水平。（二）房地产业对国民经济中其他行业的带动作用房地产业能直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展，属于明显的强“拉动作用”行业。特别是住宅产业具有吸收劳动力数量大、百姓购买愿望强等特点，有更多的关联产业，使得其具备成为支撑国民经济持续、健康、稳定发展的必要保证。据一些工业发达国家统计，房地产业的产值增加“1”，就能使相关产业的产值增加“1.52”。这意味着，房地产业每增加1个单位的最终产品，就可使关联产业总产品增加1.52个单位。房地产不能孤立地发展，它必须和其他产业的发展相协调，其发展可以带动冶金、建筑、建材、机械、水泥、玻璃、木材、塑料、电器、家具等等50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品的发展，并且能促进金融、商务、商贸、交通、旅游和休闲等现代服务业的综合发展。与房地产关联度排在前五位的分别是以下行业。1.金融保险业。房地产投资数量大，投资效益高，是金融业的最大客户。房地产业的发展与金融业关系最为密切，无论是居民个人购房还是开发商投资建房，都必须借助向银行贷款或其他金融方式融通筹集资金。2011年，人民币各项贷款余额为54.79万亿元，其中，房地产开发商融资贷款高达10.73万亿元，包括按揭贷款7.24万亿元、开发贷款3.49万亿元。可见，住房按揭已成为银行安全性高、盈利能力强的主业之一。2.商业。房地产的80%住宅项目都有住宅商铺，作为商业地产项目的大型购物中心、酒店、写字楼等都会增加商业经营，所以说房地产业的开发促进着商业消费。3.建筑业。房地产业和建筑业在房地产开发建设过程中是甲方和乙方（发包和承包）的关系。据统计，房地产开发成本中有近一半是建筑费用。4.建材、装饰装修业。房地产开发原材料需求直接拉动建材业、建筑机械工业和冶金、化工、森工、机械、仪表等产业的发展。我国房屋建筑成本中70%是材料消耗，每年耗用钢材总耗量的25%，木材的40%，水泥的70%，玻璃的70%，运输量的8%。5.家具、家电制造业。房地产全部酒店、写字楼、商场、住宅都能促进家用电器、家具的巨大需求以及旅游、园林、运输业、商业、服务业等等第三产业的繁荣发展，所以说房地产业是拉动这些产业发展的主要驱动力。（三）有利于土地资源的合理配置，增加国家财政收入房地产开发企业对财政收入的贡献体现在三个方面：一是土地出让金，二是税收，三是其他费用。反过来，政府通过房地产开发而取得的土地收入，可以用来进行城市基础设施、旧城改造、民生工程建设，对地方直接带来经济贡献。从全国整体来看，不包括房产相关的税收和其他费用，仅土地出让金就成为地方政府最主要的收入来源。2010年，在两轮房市调控之下，全国土地出让金数额再创新高，增幅再创新高，同比增长70.4%，而且土地出让金占地方财政收入的比例也再创新高，为76.6%，这一比例是空前的，可见地方政府显然偏爱通过土地出让金的增加快速获得财政收入，从而将财政收入的增长点投向房地产业（具体来说应该是房产+地产）。这也说明房地产业具有增加财政收入的作用。三、促进房地产业持续健康发展的对策建议综上，我国房地产业的高速发展对国民经济增长的贡献是十分显著的。我们要从中国房地产业发展的实际情况出发，采取强有力的措施将房地产业的发展纳入正常轨道，坚定不移地积极发展房地产业，才能促进国民经济健康可持续发展，应注意做好以下几个方面的工作。（一）加强政府对房地产市场宏观调控在我国房地产业高速发展的过程中，随之也产生了各种不良现象，尤其在一些大城市这种现象更为明显。与一般商品不同，房地产商品同时具备必需品和投资品的特征，当房地产（尤其是住宅）作为必需品时，如果出现较强烈的价格上涨预期，则刚性需求者在一定程度上将倾其所有购买住宅；作为投资品时，强烈的价格上涨预期将极大刺激投资者迅速进入房地产市场。在这个过程中，如果房地产业存在严重的投机行为，就会产生泡沫效应，这会给房地产的相关产业及国民经济带来严重的后果。因此，政府部门应进一步提升在宏观调控中的自觉性和主动性，采取合理措施对房地产业进行有效的宏观调控，从根本上能确保房地产业健康、适度、可持续发展。（二）培育、完善和规范房地产市场在房地产业的发展过程中需要大量利用土地，这就使得不断增长的需求与土地资源稀缺和不可再生性的矛盾十分突出，这就需要我们建立有效的房地产市场机制，形成更完善的市场资源配置体系。因此，在房地产开发过程中，首先要优化土地制度，建立科学的地价形成机制，实行招标或拍卖形式，引入市场竞争机制来规范房地产市场；其次加强对土地供应总量的宏观调控，制定完备的土地立法，强化土地执法监督工作，对土地开发实行统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理；再次，提高企业素质，规范市场主体行为以及建立执法监督机制，通过经常性的监督、检查来规范市场中介机构行为。（三）发展房地产金融体系随着房地产业在国民经济发展中的地位日益提高，房地产金融业发展也日益繁荣，但也必须注意到房地产金融业过热给国民经济、广大居民带来的负面影响。因此，政府应尽量创造良好的金融市场环境，保证房地产投资对国民经济的拉动与促进作用。大力发展和完善一、二级市场联动的抵押贷款体系、融资体系，逐步建立股份制、政策性、专业化的住房金融机构。在保持房地产业投资的合理规模基础上，不断对房地产金融产品进行创新和改进，提供一个更加便利的资金融通环境，通过完善房地产金融体系促进房地产业的健康发展。（四）制定长期保障房建设规划近几年，我国出现了大量“投资”和“投机”购房，过快地推动了地价和房价，出现不少土地“天价”，房价严重背离价值，导致工薪阶层望房