文殊院项目评估分析

文殊院项目评估分析 -王雨说明：此分析均为均价分析。项目区域分为：临白家塘街临街商铺（甲区）、临草市街、北大街临街商铺（乙区）、临文殊院街商铺（丙1区）、临白云寺街、头福街商铺（丙2区）、内部其它区（丁区）。文殊院片区商铺出租价格调查汇总（表1）序号街道名称出租价格备注1西马道街35-50元/m2文殊锦苑2西珠市街50元/m2福珠苑3酱园公所街60-70元/m2文殊苑4酱园公所街与草市街交汇处80-100,35-50元/m2长盛苑5草市街与通顺桥街交汇处200-300元/m2商用（服装商铺）6通顺桥街40-60元/m2通顺商务楼7伽庵街80元/m2住宅兼商业8红石柱街40元/m2住宅兼商业9白家塘街50元/m2住宅兼商业10文武路与金丝街交汇处80-100元/m2住宅兼商业11文武路与银丝街交汇处130-160元/m2办公兼商业（水利局）12草市街300-400元/m213大安中路35-40元/m214东马道街30-50元/m215东珠市街30-50元/m216正通顺街40-100元/m217玉泉街40-50元/m2甲区：（一）收益法：1. 确定年纯收益A.确定年总收益通过调查该市类似地段、同类型的房屋（7、8、9），再考虑未来道路的拓宽及修建等有利因素而给给定一个价值提升率12%，甲区确定月租金情况：（60+50+80+70）*（1+12%）/4=72.8元/平方米 一年按期12个月，可供出租的净使用面积总计为5728平方米（进深考虑为8米，该区域临街长度约为716米），出租率为95%，年总收益为： 72.8*5728*12*95%4753781.76（元）B.确定年总费用 维修费一般为总收益的1%,则：维修费=4753781.76*1%=47537.81元管理费一般为总收益的3%,则：管理费=4753781.76*3%=142613.4528元保险费一般为总收益的1%,则：保险费=4753781.76*1%=47537.81元税金一般为总收益的12%,则：税金=4753781.76*12%=570453.8112外围因素取0.8，570453.8112*0.8=456363.04896元 C.确定年纯收益a年纯收益a年总收益年总费用4753781.76*（1-14.6%）4059729.62304 (元) 、确定资本化率r 根据安全利率加风险调整值确定资本化率。安全利率是指无风险的资本投资的收益率。这里选用银行一年定期存款利率1.98%作为安全利率，商业用房的风险调整值取5.52%,则综合资本化率为7.5%。 、确定收益年期n 估价对象所在楼房框架结构，耐用年限40年，在此按40年计。 、确定收益价格Va/r1-1/(1r)nPage: 3 4059729.62304/7.5%1-1/(17.5%)40 51152593.250304 (元)注：单价为: 51152593.250304/5728=8930元/平方米甲区平均容积率取3.0，2、3层单价取1层的40%，为8930*40%=3572元/平方米。 甲区总价值为：5728*8930+（5728*3.0-5728）*3572=92073425.25元乙区：（一）收益法：1.确定年纯收益A.确定年总收益通过调查该市类似地段、同类型的房屋（5、6、12、16），再考虑未来道路的拓宽及修建等有利因素而给给定一个价值提升率15%，乙区确定月租金情况：（150+50+350+70）*（1+15%）/4= 178.25元/平方米 一年按期12个月，可供出租的净使用面积总计为3768平方米（进深考虑为8米，该区域临街长度约为471米），出租率为95%，年总收益为： 178.25*3768*12*95%7656764.4（元）B.确定年总费用 维修费一般为总收益的1%,则：维修费=7656764.4*1%=76567.64元管理费一般为总收益的3%,则：管理费=7656764.4*3%=229702.932元保险费一般为总收益的1%,则：保险费=7656764.4*1%=76567.64元税金一般为总收益的12%,则：税金=7656764.4*12%=918811.728外围因素取0.8，918811.728*0.8=735049.3824元 C.确定年纯收益a年纯收益a年总收益年总费用7656764.4*（1-14.6%）6538876.80(元) 、确定资本化率r 根据安全利率加风险调整值确定资本化率。安全利率是指无风险的资本投资的收益率。这里选用银行一年定期存款利率1.98%作为安全利率，商业用房的风险调整值取5.52%,则综合资本化率为7.5%。 、确定收益年期n 估价对象所在楼房框架结构，耐用年限40年，在此按40年计。 、确定收益价格Va/r1-1/(1r)nPage: 5 6538876.80/7.5%1-1/(17.5%)40 82389847.68 (元)注：单价为: 82389847.68/3768=21865.67元/平方米乙区平均容积率取3.5，2、3层单价取1层的30%，为21865.67*30%=6559.701元/平方米。 乙区总价值为：3768*21865.67+（3768*3.5-3768）*6559.701=144182221.68元丙1区：（一）收益法：1.确定年纯收益A.确定年总收益通过调查该市类似地段、同类型的房屋，再考虑未来道路的拓宽及修建等有利因素而给给定一个价值提升率15%，但考虑到本区单面临街而给出一个修正值-10%，故丙1区确定月租金情况：（50+65+60+70）*（1+15%-10%）/4= 64元/平方米 一年按期12个月，可供出租的净使用面积总计为3776平方米（进深考虑为8米，该区域临街长度约为472米），出租率为100%，年总收益为： 64*3776*12*100%2914128（元）B.确定年总费用 维修费一般为总收益的1%,则：维修费=2914128*1%=22599.36元管理费一般为总收益的3%,则：管理费=2914128*3%=67798.08元保险费一般为总收益的1%,则：保险费=2914128*1%=22599.36元税金一般为总收益的12%,则：税金=2914128*12%=271192.32外围因素取0.9，299738.88*0.9=244073.088元 C.确定年纯收益a年纯收益a年总收益年总费用2914128*（1-15.8%）2453695.776 (元) 、确定资本化率r 根据安全利率加风险调整值确定资本化率。安全利率是指无风险的资本投资的收益率。这里选用银行一年定期存款利率1.98%作为安全利率，商业用房的风险调整值取5.52%,则综合资本化率为7.5%。 、确定收益年期n 估价对象所在楼房框架结构，耐用年限40年，在此按40年计。 、确定收益价格Va/r1-1/(1r)nPage: 6 2453695.776/7.5%1-1/(17.5%)40 30916566.7776 (元)注：单价为: 30916566.7776/3776=8187.65元/平方米丙2区：（一）收益法：1.确定年纯收益A.确定年总收益通过调查该市类似地段、同类型的房屋，再考虑未来道路的拓宽及修建等有利因素而给给定一个价值提升率8%，故丙2区确定月租金情况：（50+50+60+70）*（1+8%）/4= 62元/平方米 一年按期12个月，可供出租的净使用面积总计为3568平方米（进深考虑为8米，该区域临街长度约为446米），出租率为95%，年总收益为： 62*3568*12*95%2521862.4（元）B.确定年总费用 维修费一般为总收益的1%,则：维修费= 2521862.4*1%= 20866.37元管理费一般为总收益的3%,则：管理费= 2521862.4*3%= 62599.1328元保险费一般为总收益的1%,则：保险费= 2521862.4*1%= 20866.37元税金一般为总收益的12%,则：税金= 2521862.4*12%=250396.5312外围因素取0.9，250396.5312*0.9=225356.87808元 C.确定年纯收益a年纯收益a年总收益年总费用2521862.4*（1-15.8%）2123408.1408 (元) 、确定资本化率r 根据安全利率加风险调整值确定资本化率。安全利率是指无风险的资本投资的收益率。这里选用银行一年定期存款利率1.98%作为安全利率，商业用房的风险调整值取5.52%,则综合资本化率为7.5%。 、确定收益年期n 估价对象所在楼房框架结构，耐用年限40年，在此按40年计。 、确定收益价格Va/r1-1/(1r)nPage: 8 2123408.1408/7.5%1-1/(17.5%)40 26754942.57408 (元)注：单价为: 26754942.57408/3568=7498.58元/平方米丁区：（一）收益法：1.确定年纯收益A.确定年总收益通过调查该市类似地段、同类型的房屋，再考虑未来改造、修建等有利因素而给给定一个价值提升率5%，甲区确定月租金情况：（45+50+40+60+55）*（1+8%）/5= 54元/平方米 一年按期12个月，可供出租的净使用面积总计为138020平方米，出租率为90%，年总收益为： 54*138020*12*90%80493264（元）B.确定年总费用 维修费一般为总收益的1%,则：维修费=80493264*1%=608171.32元管理费一般为总收益的3%,则：管理费=80493264*3%=1824513.984元保险费一般为总收益的1%,则：保险费=80493264*1%=608171.32元税金一般为总收益的12%,则：税金=80493264*12%=7298055.936外围因素取0.8，7298055.936*0.8=5838444.7488元 C.确定年纯收益a年纯收益a年总收益年总费用80493264*（1-14.6%）67775328.288 (元) 、确定资本化率r 根据安全利率加风险调整值确定资本化率。安全利率是指无风险的资本投资的收益率。这里选用银行一年定期存款利率1.98%作为安全利率，商业用房的风险调整值取5.52%,则综合资本化率为7.5%。 、确定收益年期n 估价对象所在楼房框架结构，耐用年限40年，在此按40年计。 、确定收益价格Va/r1-1/(1r)nPage: 9 67775328.288/7.5%1-1/(17.5%)40 853969136.4288 (元)注：单价为: 853969136.4288/138020=6187.28元/平方米丁区平均容积率取2.0，2层单价取1层的65%，为6187.28*55%=4021元/平方米。丁区总价值为：138020*2.0*3674.5=14