木头龙改造房屋拆迁补偿安置协议书.doc

对木头龙改造房屋拆迁补偿安置协议书部分条款的点评编缉说明：很多业主未必认真看过发展商的协议书，这是专门点评发展商协议书的博文，供业主参考。 不要怪别人给我们的合同很霸王很陷阱很含糊。除非我们能争取到合同的起草权，否则，我们只能擦亮眼睛，细心理解，努力找出问题保护自己。不管你是已签约、考虑中或未考虑签约，都希望能看看这篇文章。这是一篇网络博文（无删改），我们在此向博主表示感谢，也希望博主能联系我们。全文：对深圳市罗湖区木头龙片区改造房屋拆迁补偿安置协议书部分条款的点评点评：改造房屋拆迁补偿安置为免引起理解混乱，协议书前改造房屋拆迁补偿的字眼不如删掉，直接叫协议书或合同书更好。原文：甲方：深圳市益田集团股份有限公司 地址：深圳市南山区益田假日广场1501法定代表人：吴群力 联系电话：公司：075586298888 木头龙项目部：25404825 25405413邮政编码518033乙方：（业主甲）身份证号码：现住地址：联系电话：邮政编码（略）丙方：（业主乙）身份证号码：现住地址：联系电话：邮政编码（略）点评：协议书以拆迁安置为主要内容，明显带有风险的不可预见性，被拆迁房屋价值百余万，业主相当于用全款去购买38个月后才可能建好的不知品质如何的期楼。美国雷曼兄弟公司没破产前，没人会怀疑他的实力，但雷曼倒了，华尔街很多很有实力的公司倒了。所以，业主必需明白拆迁具有很高的风险性，且风险一旦出现，业主根本无法阻止这种风险的继续。发展商或许会碰到很多原先根本没预料到的问题和困难，这包括国家宏观、市政规划变更、发展商内部、同业竞争或木头龙项目本身引起的问题和困难，使完成重建木头龙的时间变得遥遥无期，更严重的情况是房子拆了，项目烂尾了。作为业主完全不应该也承担不起这些可能出现的风险。因此，发展商有不可推卸的责任和义务，为受影响的业主提供可靠的第三方担保并承担担保费用。担保人应该是国有控股银行或广受业主认可的金融机构。该担保人向被拆迁业主保证发展商严格履行本协议，并在约定的期限内，承担发展商对被拆迁业主的全部违约责任。所以，协议书的签约各方，不应缺少担保方。原文：甲乙（丙方）双方本着平等、自愿、互惠的原则、经友好协商，就甲方改造开发建设深圳市罗湖区木头龙片区及对甲乙（丙方）合法拥有处在该区域内的房屋拆迁补偿安置等事宜达成如下协议：点评：双方本着平等、自愿、互惠的原则、经友好协商，同时乙（丙方）合法拥有处在该区域内的房屋。因此，发展商应向所有受影响的业主公开承诺，任何情况下都不会使用强拆或其他手段（包括诉讼）对付业主，营造良好的谈判与签约氛围。原文：第一条被拆迁房屋状况11房屋所在地点：深圳市罗湖区木头龙片区；12房屋的产权性质：v商品房；O非商品房；13房屋的用途：住宅；14房地产证深房地字第号；15房屋建筑面积： 平方米；16房屋户型：（）房（）厅（）卫；17房屋在小区的位置（以房地产证载明的为准）：（）栋（）单元（）号；18房屋建筑结构为：（砖混）；19房屋的朝向（南北）；110房屋目前权利状况：1101自用；O1102出租；O租期：自（）年（）月（）日至（）年（）月（）日止；1103抵押；O抵押权人：（ ）；抵押期：自（）年（）月（）日至（）年（）月（）日止；1104其他：（ ）。点评：现在是商谈以房换房，因此，房屋是商品房还是非商品房与甲方无关。同样，房屋是自用、出租也与甲方无关，因此，没必要列在合同中。如果是房屋已被抵押，则需视情况另签补充协议以作调整。原文：第二条乙方与丙方之间为（ ）关系，共同拥有本协议书第一条所述房屋的产权，乙方与丙方保证是拆迁房屋的合法权利人，如有产权纠纷，由此引起的一切责任由乙方与丙方负责。乙方与丙方同意并支持甲方对罗湖区木头龙片区进行拆迁改造工作，将现有房屋拆除重新建造高层商住小区。点评：甲方应把经政府相关部门核准的建筑方案（蓝图）详细向所有业主说明。并保证不会对建筑方案（蓝图）作任何修改，让业主在签约时就清楚回迁房的具体位置、房号、具体回迁时间、相关收费的收取标准等，才能让业主作出同意并支持甲方对罗湖区木头龙片区进行拆迁改造工作，将现有房屋拆除重新建造高层商住小区。的决定。原文：第三条拆迁补偿方案乙方（丙方）自愿选择下列（3。2）款项所述的方式进行房屋拆迁补偿：31货币补偿；32产权置换补偿（即回迁安置）；乙方（丙方）对上述补偿方式的选择是不可变更和撤销的决定。第四条被拆迁房屋的货币补偿方式41以被拆迁房屋建筑面积（以房产证上的建筑面积为准）为计算基数，以每平方米建筑面积补偿相应数额的人民币为货币补偿标准，由甲方向乙方（丙方）支付货币作为对乙方（丙方）被拆迁房屋的一次性最终补偿，除此外乙方（丙方）对被拆迁房屋不再主张其他任何权益。42货币补偿标准按2007年2月17日深圳市人民政府令第161号文件第33条执行。点评：深圳市人民政府令第161号文件，全称深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法。木头龙是商业项目，不适用161号文件。如果有政府关于商业项目拆迁的条例或文件可以拿来作参考，如果没有，就应该本着平等互利的商业原则，双方谈判达成一致意见后签约。原文：43货币补偿金额计算公式：被拆迁房屋建筑面积（平方米）X货币补偿标准单价（元平方米）货币补偿金额（元）。44被拆迁房屋补偿金额：甲方乙方（丙方）共同确认乙方（丙方）被拆迁房屋建筑面积为（ ）平方米，按建筑面积每平方米（ ）元计货币补偿价格，货币补偿金额合计（ ）佰（ ）拾（ ）万（ ）千（ ）佰（ ）拾（ ）元（小写： 元）。45补偿金由甲方依本协议书相关约定支付至由甲方统一以乙方（丙方）名义设立的银行账户；点评：补偿金额谈妥后双方签约，发展商按业主提供的帐号付款就是了，发展商为什么非得要支付至由甲方统一以乙方（丙方）名义设立的银行账户呢？原文：46实行货币补偿的，甲方对乙方（丙方）不再承担安置责任，由乙方（丙方）自行安置。47货币补偿金支付方式：471在甲方取得政府拆迁项目相关批文后7天内，甲方向乙方（丙方）支付20货币补偿金（ ）拾（ ）万（ ）千（ ）佰（ ）拾（ ）元（小写： 元）。472在乙方（丙方）将被拆迁房屋交付予甲方时，甲方向乙方（丙方）支付20货币补偿金（ ）拾（ ）万（ ）千（ ）佰（ ）拾（ ）元（小写： 元）。473在正式拆除乙方（丙方）被拆迁房屋时，甲方向乙方（丙方）支付剩余的货币补偿金（ ）拾（ ）万（ ）千（ ）佰（ ）拾（ ）元（小写： 元）。点评：业主选择货币补偿的，签下协议书后，发展商应该马上支付全额补偿款，业主拿到款后也应该马上搬出。原文：第五条房屋产权置换补偿方式51房屋产权置换补偿的方式为：甲方对乙方（丙方）位于木头龙住宅小区原有的房屋进行拆除，其房屋产权随之灭失，待甲方在原木头龙住宅小区重建房屋竣工后，以重建房屋的产权置换（即回迁安置）补偿乙方（丙方）已灭失的房屋产权；52产权置换补偿有下列两种方式供选择，乙方（丙方）自愿选择下列（5.2.1）款项所述的方式进行房屋拆迁补偿：521每1平方米被拆迁房屋建筑面积补偿重建房屋建筑面积1。2平方米（含按规定分摊的共用面积）；该项方式产权置换补偿面积计算公式：乙方（丙方）被拆迁房屋建筑面积（平方米）X1。2产权置换补偿房屋建筑面积（平方米）；522每1平方米被拆迁房屋套内建筑面积补偿重建房屋套内建筑面积1。05平方米（不含按规定分摊的共用面积）；该项方式产权置换补偿面积计算公式：乙方（丙方）被拆迁房屋套内建筑面积（平方米）X1。05产权置换补偿房屋套内建筑面积（平方米）；乙方（丙方）对上述补偿方式的选择是不可变更和撤销的决定。点评：只能有两种方式吗？假如想改善居住条件的业主，用产权置换的85平方米，再按双方协议的价格向发展商补差价，购买一套100平方米或150平方米的房子的，可向发展商提出。现在业主与发展商尚在谈判中，产权置换的比例根本没达成共识，发展商提出的建筑面积按1：1.2或套内建筑面积1：1.05置换，只能理解为发展商向业主发出的邀约，业主有权不同意。据了解，受影响的业主普遍地认为发展商开出的补偿比例太低，不足以确保回迁房实际使用面积大于原面积。发展商将通过项目改造获得巨大收益，因此，发展商让业主分享部分重建成果也是应该的。如果按建筑面积1：1.50或套内建筑面积1：1.30置换比较合理。原文：房地产证登记载明套内建筑面积的，以该登记载明面积为准；没有登记载明的，委托市国土测绘部门实际测量，以面积查丈报告核准的面积为准。点评：深圳市有资格做房屋测绘的机构很多，因查丈结果事关业主和发展商的核心利益，必须双方认可后才能决定由谁来查丈。原文53选择产权置换补偿房屋的，补偿给业主的房屋建筑面积或房屋套内建筑面积应控制在最接近的程度，面积差异原则上最多不得超过3，最少不得少于3。当甲方提供给乙方（丙方）的产权置换补偿房屋的实际建筑面积若小于或大于本协议书约定的补偿给乙方（丙方）建筑面积时，小于部分的建筑面积，甲方应按本项目当时的市场销售价格以货币补偿的方式将补偿款项一次性支付给乙方（丙方）；大于部分的建筑面积，乙方（丙方）应按10000元平方米的价格向甲方一次性补偿差价；双方补偿差价时间应在甲方拿到该项目的预售许可证及甲方发出补偿差价通知书三十日内付清，如一方未能及时向另一方付清全部差价，则自应支付差价之日起，违约方应向守约方支付未还清差价总额日千分之一的违约金。当甲方提供给乙方（丙方）的产权置换补偿房屋的实际套内建筑面积若小于或大于本协议书约定的补偿给乙方（丙方）套内建筑面积时，小于部分的套内建筑面积，甲方应按本项目当时的市场销售价格以货币补偿的方式将补偿款项一次性支付给乙方（丙方）；大于部分的套内建筑面积，乙方（丙方）应按12000元平方米的价格向甲方补偿差价，双方补偿差价时间应在甲方拿到该项目的预售许可证及甲方发出补偿差价通知书三十日内付清，如一方未能及时向另一方付清全部差价，则自应付差价之日起，违约方应向守约方支付未还清差价总额日千分之一的违约金。点评：我理解新建的楼宇面积不可能完全和旧房子同等，但发展商的设计师应该把误差控制到最低限度，业主没理由也不应该承担本该由发展商承担的责任。业主不希望回迁的房子面积变小了，但如果房子面积真小了，业主有权向发展商收取惩罚性赔偿，至少是销售价格的两倍以上。对于多建的面积，我认为这样处理比较合适：3以内的，业主无需付钱，超过3以上的部分，业主按套内建筑面积12000元平方米的价格向发展商补偿差价。原文：54选择产权置换补偿房屋的分房原则：产权置换补偿房屋的分房原则是在公平、公开、公正的原则下，由甲方与木头龙改造业主代表洽谈小组共同组织业主现场抽签确定（在现场抽取业主代表与深圳市公证处人员共同监督抽签），并请深圳市公证处现场公证抽签结果。55产权置换补偿房屋应符合以下标准：551甲方提供给乙方（丙方）的产权置换补偿房屋，应当符合国家质量安全标准；点评：房屋应当符合国家质量安全标准。所有能合法销售的从售价每平方米1000元到售价每平方米10万元的房屋都应该能符合这个标准。发展商不能糊弄业主，应该把所有的楼宇细节都明列出来，包括楼宇的总高度、层数、户型、户数、楼宇内外所用的材料、房子的内饰材料、平均每平方造价、电梯、会所使用等等都详列出来，让业主清楚明白。原文：552甲方提供给乙方（丙方）的产权置换补偿房屋的位置靠华丽路三栋、靠翠竹小学四栋、靠俊园三栋的范围内；房屋的朝向为向南、东南或西南；房屋分配的楼层由第五层（架空层计一层、复式计两层）起至顶层（顶层如为复式除外）；标准楼层平面每层不超过六户（套）；标准楼层层高（净高）不低于2。8米；并符合节能环保要求；停车位数量按一户一个设计（最终以规划部门批准为准）；停车位不销售，停车位收费管理按深圳市政府有关规定执行。点评：业主只能在规定的几栋楼宇中集中安置，就很难保证这几栋楼宇和其他对公众销售的楼宇质量相同，发展商这种安排带有明显的歧视性。业主享有与普通买房者同等的待遇，有权优先自由选择喜欢的房子。发展商应在所有的商住楼里都建有相应面积的单元供业主选择，才能保证回迁业主不被歧视、不被边沿化、不当二等居民。停车问题，协议书等于没作任何承诺。首先，设计按每户一车位，但不能确认，如果规划部门没批，本条款等于白说。改造后木头龙是商业区，外来车辆一定很多，势必造成与小区业主争车位的情况。看不出发展商拿什么来保证每户能有一个车位停车。停车收费问题，发展商没回答，希望发展商能明确保证回迁业主能有车位停车，明确停车收费的标准。原文：56过渡期租金补偿支付方式甲方按照以下方式向乙方（丙方）支付相关补偿金：在乙方（丙方）将拆迁房屋交付甲方时，甲方向乙方（丙方）支付过渡期租金补偿金（以下简称租金补偿金），并一次性支付往返搬迁费2500元户。租金补偿金单价按人民币38元平方米（月）标准计算，租金补偿金自乙方（丙方）将被拆迁房屋交付给甲方之日起开始计算，至甲方通过书面通知或媒体公示方式告知乙方（丙方）产权置换补偿房屋入伙日后壹个月为止；租金补偿金第一次发放四个月，以后按季度发放，每季度第一个月5日前发放。租金补偿金计算公式：乙方（丙方）被拆迁房屋建筑面积（平方米）X租金补偿金单价（38元平方米。月）租金补偿金（元月）；点评：本文定稿前，发展商已调整了往返搬迁费，最新的标准是5000元。对租金补偿金也调整为每月45元。首先，租房子要住三年以上，肯定要对房子作必要的修善，这笔钱业主是不得不付的。第二，要彻底搬家，很多本来能使用的家什将不得不报废，换新的又要花钱。所以，如果单考虑搬迁的往返运费5000元是用不完的，但如果把这些问题全盘考虑进去，则最省也不会少于两三万。至于每月45元租金补偿，以80平方算是3600元，与现在木头龙租价相当。但考虑到木头龙、教育新村、翠华苑、翠竹苑、东乐花园、宁水花园、黄贝岭、园岭、南园等小区的先后拆迁重建，势必使相对便宜的多层房屋绝迹，业主将不得不住租金高、管理费高、停车费高的高层楼宇，按现价45元没增幅的租金补偿标准肯定入不敷支。参考目前市区其他拆迁项目租金补偿标准和实际需要，标准不应低于80元，同时每年应递增810。支付方式，38个月租金在房屋交给发展商前两个月全部支付，或至少每12个月付一次。原文：57甲乙（丙方）双方同意甲方提供给乙方（丙方）的产权置换补偿房屋，由甲方进行统一装修，其材料品质、装修质量、装饰与设施标准与甲方对外销售商品房的交楼标准一致（样板房除外），装修费用由甲方负责。点评：统一装修没问题，但发展商要把全部标准清楚详列，不能马虎。如果业主选择自己装修，应在入伙前两个月把装修款全额支付给业主。原文58重建改造本项目的资金，甲方按照国家和深圳法规规定存入由政府监管的专项资金帐户，以确保新房建设能顺利完成。59甲方、乙方（丙方）约定产权置换补偿房屋入伙时间为三十八个月，从本项目所有住户搬迁完毕之日计起，至甲方通知乙方（丙方）入伙时止，甲方在获得本建筑竣工备案证后，有权提前通知乙方（丙方）入伙。点评：入伙时间为三十八个月，从本项目所有住户搬迁完毕之日计起，这显然是给业主量身订做的陷阱。已搬迁的业主不可能知道其他业主搬迁的情况，更不可能掌握最后搬迁的业主是具体哪天搬走的。因此，根本不可能知道这38个月该从哪天开始算起。如果出现钉子户不肯搬迁，哪三十八个月将更无从算起。发展商必须给业主一个具体明确到年月日的回迁时间，让业主可以提前规划回迁安排，不能给个没有起点的三十八个月来糊弄业主。原文：第六条甲方、乙方（丙方）的承诺61甲方向乙方（丙方）承诺和保证在本协议书签订后；611甲方收到乙方（丙方）交出的房地产证及相关资料，应向乙方（丙方）开具收据，并妥善保管和保密相关资料。612负责整个项目改造建设资金（包括补交地价款，土地使用年限重新申请70年，以政府部门最终批复为准）的投入。点评：补交地价款，土地使用年限重新申请70年，这是发展商必须做到的事，业主也是基于这个才同意签约的。发展商不能以政府部门最终批复为准把责任推得干干净净，否则应视同违约。原文：613负责拆除本协议书项下用地范围内的所有建筑物。614办理立项、报建、领取四证等报批手续。615负责办理产权置换补偿房屋的房地产证（按深圳市有关部门规定的时间内办结），办证费用由甲方和乙（丙）方根据政府部门的有关规定，共同向相关部门申请减免，不能减免的部分，由甲方负责补足。）和进行前期物业管理。点评：负责办理产权置换补偿房屋的房地产证是发展商不可推卸的责任，但按深圳市有关部门规定的时间内办结的说法不负责任。发展商要把办结房地产证的时间具体一点，究竟是一个月、三个月还是半年？不能含糊其词，愈期不能办妥视同违约。业主可以配合发展商提供申报材料，申请减免费用。但发展商应承诺，不会让业主因置换补偿房屋而支付任何费用。原文：616负责按本协议书第五条的约定向乙方（丙方）按期支付相关费用；617产权置换补偿房屋的水、电、燃气、电话、有线电视开通费用由甲方承担。618如甲方不能在本协议书约定时间内向乙（丙）方交房，则甲方除依本协议书约定的标准支付租金补偿金之外，须另外每月给乙（丙）方支付违约金1000元。点评：首先，发展商在签约时就必须明确给业主一个具体到年月日的交房时间表，业主才有机会判断发展商有没有违约。第二，发展商违约时，只需承担每月1000元的罚款太少。这罚款必须以天计算，才能让发展商重视回迁问题，每天罚5001000元比较合理，相当于业主一家人住普通酒店一天的费用。原文：62乙方（丙方）向甲方承诺和保证在本协议书签订后；621不和任何第三方就本协议书所涉拆迁房屋另行签订拆迁补偿意向书或拆迁补偿安置协议等有关拆迁补偿安置方面文书。点评：发展商必须在协议中向业主承诺，在签约后的一定时间内（比如6个月或12个月）办妥所有与拆迁重建相关的手续，如全部业主签约、政府批文等。作为对签约双方的约束，发展商应向签约的业主支付相当于12个月租金补偿金的款项作为承诺金，如发展商逾期仍不能办妥相关的所有手续，则已签的协议书自动失效，所交的承诺金归签约业主。如果已签约的业主在规定的时间内，与任何第三方就本协议书所涉拆迁房屋另行签订拆迁补偿意向书或拆迁补偿安置协议等有关拆迁补偿安置方面文书的，则应赔偿发展商五赔承诺金的损失。要防止发展商在哄骗部分业主签约后，既不抓紧重建工作，又不让业主解约，占着茅坑。原文：622不改变建筑物的用途。623在被拆迁房屋和被拆迁地块不再设置抵押权，且声明不存在转让、合伙、合作等行为。624被拆迁房屋和被拆迁地块无任何权属争议。625保持被拆迁房屋和被拆迁地块的现状。点评：业主可以不改变建筑物的用途；可以对房屋不再设置抵押权；可以声明不存在转让、合伙、合作等行为。但不能保证被拆迁地块不再设置抵押权；被拆迁地块无任何权属争议；保持被拆迁地块的现状。业主不能承担这些与业主有关但无法控制的责任。原文：626在甲方向乙方（丙方）发出拆迁通知书30天内，乙方（丙方）应将被拆迁房屋交给甲方统一拆除。如乙方（丙方）不能在本协议书约定时间内向甲方交付被拆迁房屋，则每延迟一天，乙方（丙方）须向甲方支付违约金1000元。逾期30天不搬迁的，可视为乙方（丙方）同意甲方自行处理搬迁事宜，甲方有权自行拆除被拆迁房屋并处理房屋的财物。如造成财物损失，概由乙方（丙方）自负。点评：30天的提前通知时间太短，发展商应最少提前60天或更长时间，让业主有充足的时间去租房子。同时，发通知当天就应该把搬迁费和全部或首年的租金补偿金支付给被拆迁业主，让业主有钱去安排搬迁的事情。不能同意发展商以任何理由对业主房屋进行强拆。甲方有权自行拆除被拆迁房屋并处理房屋的财物等于强拆条款，应该删除。原文：627乙方（丙方）在本协议书约定时间内向甲方交付被拆迁房屋的同时，必须结清该房屋水、电、有线电视、电话、网络、煤气等相关费用，并将相关发票或收据的原件提供给甲方，如有未结清的费用，甲方有权利在下一期付给乙方（丙方）租金补偿金中扣除。点评：水、电、有线电视、电话、网络、煤气等相关费用，业主是否交清与发展商无关，这些运营商自有办法去追讨欠款（其中或许有带争议的）。发展商不是执法机关，无任何理由也无权对业主如有未结清的费用，甲方有权利在下一期付给乙方（丙方）租金补偿金中扣除。原文：第七条如甲方不能按本协议书约定时间支付相关款项给乙（丙）方，则须向乙（丙）方支付尚未支付款项总额的千分之一的滞纳金（以日计）。点评：正因为有可能出现甲方不能按本协议书约定时间支付相关款项给乙（丙）方的情况，所以，需要有一个强有力的第三人金融机构作为担保方，保证业主不因任何原因导致利益受损。原文：第八条被拆迁房屋已抵押的处理81被拆迁房屋已抵押的，乙方（丙方）应在签订本协议书后至甲方向乙方（丙方）发出拆迁通知书30日内自行清偿全部债务及解除抵押。如乙方（丙方）不能在约定期限内清偿全部债务及解除抵押，被拆迁房屋的补偿方式则采取本协议第四条所指的货币补偿方式。点评：发展商不能单方面要求已抵押的业主，30日内自行清偿全部债务及解除抵押。而应代业主向债权人支付或担保被拆迁房屋价值以内的该债务。强行采取被拆迁房屋的补偿方式采取本协议第四条所指的货币补偿方式，是明显的霸王条款。原文：82当其被拆迁房屋抵押的债务余额小于货币补偿金总额时，则由乙方（丙方）委托甲方以货币补偿金代为清偿其债务，货币补偿金余额由甲方直接支付予乙方（丙方）；当被拆迁房屋抵押的债务余额等于货币补偿金总额时，则由乙方（丙方）委托甲方以货币补偿金代为清偿其债务，此时货币补偿金余额为零，甲方不再向乙方（丙方）支付任何费用；当被拆迁房屋抵押的债务余额大于货币补偿金总额时，则由乙方（丙方）委托甲方代为清偿其债务，代偿债务金额超出货币补偿金的款项，乙方（丙方）应在甲方代其清偿债务之日起30日内偿还给甲方，逾期则按每日万分之五承担违约金。乙方（丙方）同意委托甲方代为清偿债务，被拆迁房屋房地产证解除抵押后，房地产证由抵押权人直接退还于甲方，并送政府产权管理部门注销。点评：首先，如果业主愿意继续供款或还款，发展商就有义务为该业主提供不超过被拆迁房屋价值以内的不可撤销担保，等到新房建好，把新房抵押给债权人后，发展商的担保责任自然结束。如业主不能按期还款，发展商可以优先把租金补偿金作为该业主的代偿金。发展商应该明白，业主要重新安排债务的直接原因是拆迁。原文：第九条 甲方得到政府关于本项目拆迁立项批文并向乙方（丙方）发出交纳房产证原件通知15天内，乙方（丙方）应将房产证原件交给甲方，由甲方统一送政府产权管理部门注销。点评：单凭发展商得到政府关于本项目拆迁立项批文就把房产证注销？在没有得到安全放心的第三人担保时，业主不能同意把房地产证交给发展商。如果担保问题解决了；项目最终蓝图落实了；房屋置换比例认可了；租金补偿金及支付方式合理了；回迁房的具体房号位置和具体的回迁日期确定了；房屋内外装修明确了；停车位、停车费、管理费等明白了，业主才能交出房地产证。原文第十条 保密约定本协议书的内容及甲乙（丙方）双方在洽商、签订及履行本协议书的过程中从对方所获得的任何资料文件信息均为商业秘密，双方均负有保密义务，除向政府相关部门提供必要的相关资料文件信息外，未经对方事先书面同意，不得向任何第三方披露或以其他方式泄漏。第十一条 其他约定111乙方（丙方）房屋的产权性质为非商品房的，如国土部门在批准本项