房地产税收制度

第四章 房地产税收制度 契税 是指由于土地使用权出让 转让 房屋买卖 交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋 营业税 指对销售房地产的单位和个人 就其营业额按率计征的一种税 房产税 是以房屋为征税对象 按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税 营业税附加 是指对交纳营业税的单位和个人 就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加 印花税 指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋 个人所得税 指个人将拥有合法产权的房屋转让 出租或其他活动并取得收入 就其所得计算征收的一种税赋 纳税保证金指按照有关规定 个人将拥有合法产权的住房转让时 就其应纳税所得 按照个人所得税税率计算的 个人所得税纳税保证金 房地产交易手续费是指由政府依法设立的 由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用 房屋权属登记费即房屋所有权登记费 是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记 并核发房屋所有权证书时 向房屋所有权人收取的登记费 不包括房产测绘机构收取的房产测绘 或勘丈 费用 土地收益金 土地增值费 土地使用者将其所使用的土地使用权转让 含连同地面建筑物一同转让 给第三者时 就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款 或土地使用者将其所使用的土地使用权出租 含连同地面建筑物一同出租 给其他使用者时 就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款 内容 一 房地产税收制度的概念二 房地产税的种类三 房地产税收应注意的问题 一 房地产税收制度的概念 房地产税收以房屋和土地为课税客体 是国家在房地产开发 流转 管理过程中 强制地向房地产纳税义务人征收的税赋 房地产税收制度是国家以法律的形式规定的税种设置及征税办法的总和 二 房地产税的种类 中国现行房地产税有 一 房产税 二 城镇土地使用税 三 耕地占用税 四 土地增值税 五 契税 一 房产税 1 房产税的概念房产税是指以房屋为征税对象 按照房屋的评估价值 计税余值 或出租房屋的租金收入按期征收的税赋 目前 我国房产税的征收范围仅限于城乡的生产经营性用房 而对于广大城市居民用于自己居住的房屋不征税 征收房产税的法律依据是1986年9月15日国务院发布的 中华人民共和国房产税暂行条例 2 纳税义务人 房产税的纳税义务人为房屋的所有人 经营管理单位 承包人 房产代理人或使用人 房产税一般应由房屋所有人交纳 但房屋属于国家所有的 由经营管理的单位交纳 房屋出典的 由承典人交纳 房屋产权存在纠纷悬而未决的 由代管人或使用人交纳 中华人民共和国房产税暂行条例 1 产权属国家所有的 由经营管理单位纳税 产权属集体和个人所有的 由集体单位和个人 2 产权出典的 由承典人纳税 3 产权所有人 承典人不在房屋所在地的 由房产代管人或者使用人纳税 4 产权未确定及租典纠纷未解决的 亦由房产代管人或者使用人纳税 5 无租使用其他房产的问题 纳税单位和个人无租使用房产管理部门 免税单位及纳税单位的房产 应由使用人代为缴纳房产税 3 征税对象和征收范围 房产税的征税对象是房屋 房屋的附属设施或配套设施 也作为房屋一并征税 房产税的征收范围限定在城市 县城 建制镇或工矿区 4 计税依据 房产税的计税依据有两种 1 从价计征 2 从租计征 1 从价计征 即按房产原值减除一定比例后的余值计征 房产原值是指纳税人按照会计制度规定 在帐簿的 固定资产 科目中记载的房屋造价或原价 减除部分为房产原值的10 至30 具体减除幅度由省 自治区 直辖市人民政府规定 2 从租计征 即对出租房产 以房产租金收入为依据计征 房产租金收入是指房屋产权人出租房产使用权所得到的货币收入 实物收入和劳务报酬 但出租公房不适用从租计征仍适用从价计征 5 税率 房产税的税率 依照房产原值的余值计征的 税率为1 2 依照房产租金计征的 税率为12 两者相差十倍 这是由各自计税依据不同造成的 6 减免税 以下房产免缴房产税 1 国家机关 人民团体 军队自用的房产 2 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 3 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的房产 4 个人所有非营业和出租的房产 5 经财政部批准免税的其他房产 包括 各类学校 医院 托儿所自用房产 作营业用的地下人防设施 毁损不堪的房屋和危险房屋 大修停用期间的房屋 微利企业和亏损企业的房屋 除此以外 纳税人纳税确有困难的 可申请减税 二 城镇土地使用税 1 含义城镇土地使用税是指对在城市 县城 建制镇 工矿区范围内使用土地的单位和个人 按单位面积分等定额按期征收的税赋 征收城镇土地使用税的法律依据是1988年9月27 日国务院发布的 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 2 纳税义务人 城镇土地使用税的纳税义务人为在城市 县城 建制镇 工矿区范围内使用的土地的单位和个人 具体包括国家机关 团体 企事业单位和公民个人等 在华的外商投资企业 使用上述范围的土地 也应该作为纳税义务人 3 征税对象 范围和计税依据 城镇土地使用税的征税对象是城市 县城 建制镇 工矿区范围内的土地 包括这些区域范围内的国有土地和集体所有的土地 城市 县城 建制镇 工矿区的具体征税范围 由各省 自治区 直辖市人民政府划定城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据 4 税率 城镇土地使用税采用的是分类分级的幅度额税率城镇土地使用税的每平方米年税率为大城市0 5 10元 中等城市0 4 8元 小城市0 3 6元 县城 建制镇 工矿区0 2 4元 各省 自治区 直辖市人民政府则应当在上述所列税额幅度内 根据市政建设状况 经济繁荣程度等条件 确定所辖地区的适用税额幅度 市县人民政府应当根据实际情况 将本地区土地划为若干等级 制订相应适用的税额标准 并报省级政府批准执行 5 加收税收 城镇土地使用税在以下两种情况下可加收 1 逾期不使用所征土地的 加倍征税 2 用地超过批准限额的 对超过限额部分的土地 在规定限额部分的3 5倍范围内加收 6 减免税收 下列土地免缴城镇土地使用税 1 国家机关 人民团体 军队自用的土地 2 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 3 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的土地 4 市政街道 广场 绿化地带等公共用地 5 直接用于农 林 牧 渔业的生产用地 6 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地 从使用月份起免缴五至十年 7 由财政部门另行规定免缴的能源 交通 水利设施用地和其他用地 三 耕地占用税 1 含义耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税 2 纳税义务人 凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人 都是耕地占用税的纳税人 包括国家机关 企业 事业单位 乡镇集体企业 事业单位 农村居民和其他居民 对于农民家庭占用耕地建房的 家庭成员中除未成年人和没有行为能力的人外 都可为耕地占用税的纳税人 3 课税对象 耕地占用税的征税对象 是占用耕地从事其他非农业建设的行为 耕地是指用于种植农作物的土地 占用前3年内用于种植农作物的土地 也视为耕地 4 计税依据 耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据 按照规定税率一次性计算征收 耕地占用税实行据实征收原则 对于实际占用耕地超过批准占用耕地 以及未经批准而自行占用耕地的 经调查核实后 由财政部门按照实际占用耕地面积 依法征收耕地占用税 并由土地管理部门按有关规定处理 5 税率和适用税额 耕地占用税实行定额税率 具体分4个档次 以县为单位 下同 人均耕地庄1亩以下 含1亩 的地区 2 l0元 人均耕地在1亩至2亩 含2亩 的地区 1 6 8元 人均耕地在2亩至3亩 含3亩 的地区 1 3 6 5元 人均耕地在3亩以上的地区 1 5元 各地适用税额 由省 自治区 直辖市人民政府在规定税额范围内 根据本地区情况具体核定 6 减税范围 1 农村居民占用耕地新建住宅 按规定税额减半征收 2 一部分农村革命烈士家属 革命残废军人 鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农户3 对民政部门所办福利工厂4 国家在 老 少 边 穷 地区采取以工代赈办法修筑的公路 5 对定居台胞新建住宅占用耕地 如确属于农业户口 可比照农民建房减半征税 6 对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施 但确属综合性枢纽工程的 可按为农业服务直接效益占工程总效益的比重确定耕地占用税征收额 7 免税范围 1 部队军事设施用地 2 铁路沿线 飞机场跑道和停机坪用地 3 炸药库用地 4 学校 幼儿园 敬老院 医院用地 四 土地增值税 1 含义土地增值税是指对转让土地使用权 地上建筑物及其他附着物取得的增值额一次性征收的税赋征收土地增值税的法律依据是1993年12月国务院发布的 中华人民共和国土地增值税条例 和1995年2月16日由财政部发布的该条例实施细则 2 纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让我国境内房地产的一切中外单位和个人 包括机关 团体 部队 企事业单位 个体工商户及国内的其他单位和个人 外商投资企业 外国企业及外国驻华机构 华侨 港澳同胞 外国个人等 3 征税范围 土地增值税的征税范围为国有土地使用权 地上建筑物及其他附着物 简称 房地产 4 计税依据 土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额的余额 转让房地产的收入 是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益 法定的扣除项目一般包括以下五项 1 取得土地使用权所支付金额 2 开发土地的成本费用 3 新建房及配套设施的成本 费用 或者旧房或建筑物的评估价格 4 转让房地产有关的税金 5 财政部规定的其他扣除项目 转让房地产的收入和扣除项目金额一般由纳税人申报 但在纳税人有以下情形之一的情况下 以政府指定的评估部门评估的价格为计税依据 1 隐瞒 虚报房地产成交价格的 2 提供扣除项目金额不实的 3 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格 又无正当理由的 5 税率 土地增值税税率采用的是超额累进税率 其税率有四级 增值额未超过扣除项目金额50 的部分 税率为30 增值额超过扣除项目金额50 未超过100 的部分 税率为40 增值额超过扣除项目金额100 未超过200 的部分 税率为50 增值额超过扣除项目200 的部分 税率为60 6 减免税 有下列情形之一的 免缴土地增值税 1 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额的20 的 2 因国家建设需要依法征用 收回的房地产 3 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房 经申报核准 凡居住满五年或五年以上的 居住满3年以上 5 年以下减半征收 五 契税 1 含义契税是指对国有土地使用权出让 土地使用权转让 包括出售 赠与和交换 房屋的买卖 赠与和交换 使所有权或使用权发生转移变动时 就当事人订立的契约 按成交价格 核定价格或交换价格的差额的一定比例向承受的单位和个人一次性征收的税赋 一是个人首次购买90平方米以下普通住房的 按成交价的1 征收契税 二是个人购买90平方米 含90平方米 至144平方米之间普通住房的 按成交价的1 5 征收契税 三是个人购买144平方米以上 含144平方米 及其他房屋权属转移 或者购买144平方米以下住宅 但成交单价高出普通住房价格标准的 一律按成交价的3 征收契税 征收契税的法律依据是1997年7月7日中华人民共和国国务院令以第224 号令发布的 中华人民共和国契税暂行条例 1997年10月1日起实施 2 纳税义务人 土地使用权出让转让 房屋的买卖 赠与和交换中承受的单位和个人 包括城乡居民个人 各类企事业单位 私营经济组织 华侨 港澳同胞 外商投资企业和外国人都是契税的纳税义务人 3 课税对象 契税的课税对象为土地使用权转移或房产权发生变动的行为 4 契税的计税依据 国有土地使用权出让 土地使用权出售 房屋买卖的 为成交价格 土地使用权赠与 房屋赠与 由征收机关参照土地使用权出售 房屋买卖的市场价格核定的价格 土地使用权交换 房屋交换 为所交换的土地使用权 房屋的价格的差额 当成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的 或者所交换土地使用权 房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的 由征收机关参照市场价格核定 5 税率 契税的税率为3 5 契税的专用适率 由省 自治区 直辖市人民政府在法律规定的幅度内按照本地区的实际情况确定 并报财政部和国家税务总局备案 6 减免税 有下列情形之一的 减征或者免征契税1 国家机关 事业单位 社会团体 军事单位承受土地 房屋用于办公 教学医疗 科研和军事设施的免征 2 城镇职工按规定第一次购买自有住房的 免征 3 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的 酌情准予减征或者免征 4 对个人购买经济适用住房 在法定税率基础上减半征收契税 5 财政部规定的其他减征 免征契税的项目 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 对购买住房不足5年转手交易的 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 个人购买普通住房超过5年 含5年 转手交易的 销售时免征营业税 个人购买非普通住房超过5年 含5年 转手交易的 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 例题 房产税是以 为课税对象 向产权所有人征收的一种税 A 土地使用权B 房产人C 房产D 纳税人 答案 C解析 房产税是以房产为课税对象 向产权所有人征收的一种税 土地使用权 房产人 纳税人不是房产税的课税对象 三 房地产税收应注意的问题 一 税收中性与税收调节相结合 二 税收效益 三 合理兼顾国家 集体 个人三方面利益 一 税收中性与税收调节相结合 中性税收是既不影响纳税人的生产经营积极性 又有利于促进资源有效配置的税收 社会主义市场经济作为一种按照供求关系和价值规律配置资源的经济运行机制 一方面要求税收遵循中性原则 以免扰乱竞争机制和价格机制 另一方面 由于存在市场缺陷 又要求税收予以必要的调节 为此 房地产与税收体制应使税收的中性原则与调节作用相配合 以利于房地产市场的宏观调控和微观运行 二 税收效益 房地产税收的效益 是指房地产税收应在促进房地产的合理配置 房地产市场有序运行以及房地产税收的征管等方面讲求效益 增加其激励作用 以促进房地产业的健康发展 它包括以下三个方面内容 1 保护税本 培育税源 我国房地产业正处于起步阶段 根基不牢 如果课以重税 则不利于房地产业的长远发展 因此 房地产税收设计应注意效益 把保护税本 培育税源作为重要内容 大力支持和培育房地产业 避免过多 过重的税收成为房地产发展的障碍 2 税率设计要适当 税率高低直接关系到税负的轻重 是税收利弊得失的关键所在 房地产税收中有直接税 也有间接税 就直接税而言 税率过高 将降低纳税人的投资 储蓄及消费能力 就间接税而言 税率过高 将提高房地产交易及租赁价格 这些都会影响房地产市场的正常运行 因此 在房地产市场逐步形成和房地产税源还不稳固的情况下 房地产税收的税率设计不宜过高 3 提高资源配置的效率 应注意发达地区与落后地区 新开发区与旧市区的税负均衡 使负担轻重适度 否则 就会使负担重的难以长久维持 结果造成资源的闲置或转移 形成浪费 三 合理兼顾国家 集体 个人三方面利益 我国房地产市场正处在建立和发展的初级阶段 因此 在对房地产实行征税时应充分考虑到社会生产力发展水平和可能提供的资金数 以及纳税人的负担能力和课征对象的经济情况的复杂性等 合理兼顾国家 集体 个人三方面利益 在税目 税率 税收减免等方面依法加以区别对待 同时 在税收管理方面 坚持统一领导分级管理的原则 明确划分中央与地方的权限 下列关于税收的表述中 正确的是 A 房产税的课税对象是房产B 房地产转让 必须按照交易合同上载明的价格征收契税C 农村居民占用耕地新建住宅 全部免征耕地占用税D 城市 县城 建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地