贵州房地产估价师《相关知识》投资基金与投资基金证券概念考试题.doc

贵州房地产估价师相关知识：投资基金与投资基金证券概念考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、影响某套住房的实物因素不包括。 A：装修 B：户型 C：层高 D：楼层 E：工业用地的监测点评估价格 2、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是_。 A贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障 B保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的 C抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保 D贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保3、在某商业街深度30的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3 000 元，后街路线价为2 000元。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。 A：18 B：20 C：15 D：25 E：工业用地的监测点评估价格 4、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为【2003年考题】 A：被烧损前的状况 B：被烧损后的状况 C：被烧损前与被烧损后的差异状况 D：未来修复或重建后的状况 E：工业用地的监测点评估价格5、是一种反映房屋、土地现状的专业图。 A：房地产平面图 B：房地产有关证明和文件 C：房地产卡片 D：房地产权属账册 E：执行层的组织协调 6、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于13，贷款利率为12，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为万元。 A：2873 B：2911 C：34474 D：34931 E：借款合同 7、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。这体现了工程造价的职能。 A：预测职能 B：控制职能 C：评价职能 D：调控职能 E：执行层的组织协调 8、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为796，747，767，850，892，92.5，981(以2006年1月1日为100)。该宗房地产2008年10月1日的价格为元。 A：2 40222 B：2 30222 C：2 20222 D：2 10222 E：工业用地的监测点评估价格 9、估价目的本质上是由_提出并决定的。 A估价人员 B委托人 C地方政府 D国家相关法规 10、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。 A：房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B：房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C：房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性 E：工业用地的监测点评估价格11、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。 A：货币支付 B：价值 C：现象 D：本质 E：工业用地的监测点评估价格 12、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。 A：房地产供需 B：房地产的预期未来收益 C：房地产预测的开发完成后的价值 D：土地利用价值 E：工业用地的监测点评估价格 13、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。(2002年试题)该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为类。 A：负债 B：资产 C：成本 D：所有者权益 E：执行层的组织协调14、资本化率=_+风险调整值。 A平均利润率 B安全利率 C经济增长率 D银行贷款利率 15、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是_。 A经营成本 B开发产品成本 C期间费用 D开发项目总投资 16、房产分户图是在的基础上进一步绘制的明细图。 A：地籍图 B：宗地图 C：房产分幅图 D：房产分丘图 E：执行层的组织协调 17、城市_的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。 A详细规划 B控制规划 C指标规划 D分区规划 18、居民购买住宅的行为属于_。 A习惯性购买行为 B寻求多样化购买行为 C化解不协调购买行为 D复杂购买行为 19、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是【2007年考题】 A：内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署 B：内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办 C：内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师 D：内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一 E：工业用地的监测点评估价格 20、估价对象房地产2005年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30，从2006年开始年收入增长2，经营费用增长15，该房地产剩余使用年限为35年，最后一年不再经营，支出装修费用500万元之后以4800万元转让(均发生在年末)该类房地产的报酬率为8，则该房地产2006年1月1日的收益价格为。 A：317345万元 B：320526万元 C：497137万元 D：760276万元 E：工业用地的监测点评估价格 21、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于_。 A交通的通达程度 B物业的规模大小 C人口的分布密度 D居民的购买能力 22、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过_。 A半年 B1年 C1年半 D2年23、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是_。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标法 24、在互斥的投资选择中，选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益，在经济学上叫做。 A：经济成本 B：机会成本 C：会计成本 D：补偿成本 E：工业用地的监测点评估价格25、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)要求在成交日期时一次付清。(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5。(3)以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。(4)约定一年后一次付清。(5)从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。 A：第(1)种情况 B：第(2)种情况 C：第(4)种情况 D：第(5)种情况 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、商品房销售计价方式包括。 A：按均摊建筑面积计价 B：按套内使用面积计价 C：按建筑面积计价 D：按套(单元)计价 E：按套内建筑面积计价 2、房地产市场是由参与房地产交换的等要素构成的。 A：当事者 B：房地产商品 C：房地产交易需求 D：交易组织机构 E：房地产交易制度3、房屋租赁审查的主要内容不包括。 A：审查合同內容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件 B：审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋 C：审查租赁合同的內容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任 D：审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策 E：审查是否按照有关部门规定缴纳了税费 4、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括_。 A在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘 B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价 C在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低 D在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧 E在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正5、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450万m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是_万m2。 A450 B475 C490 D500 6、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。 A：人工式拍卖 B：电子式拍卖 C：无声拍卖 D：有声拍卖 E：现场拍卖 7、2007年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅建设用地使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该建设用地使用权出让合同规定此项目于2007年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2008年10月20日仍未进行。这时土地出让者。 A：可以无偿收回建设用地使用权 B：可以征收200万元以下的土地闲置费 C：可以对开发公司处以相当于地使用权出让金20的罚款 D：既不能收回建设用地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款 E：执行层的组织协调 8、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。 A土地补偿费 B安置补助费 C地上附着物和青苗的补偿费 D土地使用权出让金等土地有偿使用费用 E安排被征地农民的社会保障费用 9、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为PElTs具有。 A：较高的收益性 B：较强的流动性 C：直接融资的功能 D：抵御通货膨胀影响的功能 E：借款合同 10、下列关于质权特征的表述中，错误的是。(2007年试题) A：质权是一种担保物权 B：质权的标的物只能是不动产权利 C：质权需转移质物的占有 D：质权是就质物优先受偿的权利 E：执行层的组织协调11、决定拆迁安置的地点是_。 A城市规划的需要 B城市规划的要求 C商品房价格 D城市规划的需要和新建房屋的性质 12、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值为_万元。 A417 B500 C460 D450 13、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有_。 A消费者的收入增加 B作为替代品的房地产的价格上升 C作为互补品的房地产的价格上升 D消费者预期其未来的收入增加 E消费者预期未来的房地产价格上升14、固定投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0、五个档次。 A：1 B：5 C：10 D：15 E：30 15、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税形式向税务机关缴纳。 A：预交款 B：预定金 C：订金 D：保证金 E：执行层的组织协调 16、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是_。 A过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C房地产市场在过去无明显的季节变动 D政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 17、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于等因素。(2005年试题) A：行业基准收益率 B：政府政策 C：通货膨胀率 D：内部收益率 E：投资者的目标收益率 18、职工丧失缴存条件的提取住房公积金，主要包括等。 A：离、退休时的提取 B：完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系时的提取 C：出境定居时的提取 D：职工死亡或者被宣告死亡时的提取 E：职工翻建住房时的提取 19、估价人员在拆迁估价中可按下列_来把握被拆迁房屋的性质和面积。 A一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准 B地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定 C拆迁人与被拆迁入协商一致后，可以依据协商结果进行评估 D在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算 20、某房地产经纪机构2010年15月的目标是计划促成20套住房成交，实际促成了40套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是。 A：50 B：100 C：150 D：200 E：执行层的组织协调 21、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数=经济寿命-_。 A自然寿命 B剩余寿命 C经过年数 D剩余经济寿命 22、房地产开发项目的主要不确定因素有_。 A土地费用 B建安工程费用 C运营费用 D空置率 E容积率23、以