财产行为税讲义PPT课件

1 财产行为税概述 自治区地税局税政三处呼彦忠 2 一 财产行为税概述二 房产税三 城镇土地使用税四 契税五 车船税六 耕地占用税七 存量房评税工作 目录 3 第一章财产行为税概述 一 财产行为税的概念 二 财产行为税的作用 第一 筹集地方财政资金 提供地方财政行驶其职能所需的部分财力 第二 调节经济 有力于促进社会发展和节制社会财富分配不均 三 财产行为税的特点 四 我区财产行为的收入情况 五 2013年财产行为税重点工作 9方面 4 第二章房产税 一 关于财政部国家税务总局财税 2010 121号文件 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知 的解读 1 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税问题 2 关于出租房产免收租金期间房产税问题 3 关于将地价计入房产原值征收房产税问题 5 重点了解几个概念 宗地 容积率 地价 一 宗地的概念 二 容积率的概念 三 计入房产原值 地价 的解释 四 关于并入房产原值的土地价值 五 关于房产建筑面积 注意点 土地价值并入房产原值缴纳房产税后 城镇土地使用税仍应当按照实际占用土地面积乘以适用税额计算缴纳 6 例一 某加油站2005年受让国有土地200000 00元 面积1000平方米 2008年外包其他单位承建平房300000 00元 建筑面积400平方米 加油棚80000 00元 层高7 8米 建筑面积120平方米 2009年受让国有土地500000 00元 面积2000平方米 未建造房屋 2011年应申报缴纳房产税为多少 7 解答 1 计算容积率 房屋地上总建筑面积 宗地面积 宗地一 400 00 120 00 1000 00 0 52宗地二02 计算应并入的土地价值宗地一200000 00元宗地二03 计算房产税 300000 00 200000 00 1 30 1 2 4200 00元 8 例二 某公司2005年受让国有土地200000 00元 面积1000平方米 2008年外包其他单位承建平房300000 00元 年底已完工 建筑面积400平方米 2009年受让国有土地500000 00元 面积2000平方米 2009年外包其他单位承建厂房800000 00元 年底已完工 层高8 5米 单层建筑面积700平方米 2011年应申报缴纳房产税为多少 9 解答 1 计算容积率 房屋地上总建筑面积 宗地面积 宗地一容积率400 00 1000 00 0 4宗地二容积率700 00 2 2000 00 0 7 超过8米的单层建筑物 按2倍的计算单层建筑面积计算总建筑面积 2 计算应并入的土地价值宗地一400 00 2 200000 00 1000 00 160000 00元 宗地容积率低于0 5的 应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税 宗地二500000 00元 宗地容积率高于0 5的 应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税 3 计算房产税 300000 00 800000 00 160000 00 500000 00 1 30 1 2 14784 00元 10 例三 某公司2005年受让国有土地面积1000平方米 合同约定受让金额为260000 00元 实际支付200000 00元 当地政府返还60000 00元 缴纳耕地占用税30000 00元 契税5200 00元 另支付原住户树木迁移费900 00元 2008年外包其他单位承建平房300000 00元 年底已完工 建筑面积500平方米 2011年应申报缴纳房产税为多少 11 解答 1 计算容积率 房屋地上总建筑面积 宗地面积 宗地一容积率500 00 1000 00 0 52 计算应并入的土地价值260000 00 30000 00 5200 00 900 00 296100 00元 应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值 其包括为取得土地使用权支付的价款 开发土地发生的成本费用等 包含为取得该地所有的付出 如耕地占用税 契税等 不能以摊销后的土地剩余价值计税 3 计算房产税 300000 00 296100 00 1 30 1 2 5007 24元 12 例四 某工厂有一宗土地 占地20000平方米 每平方米平均地价1万元 该宗土地上房屋建筑面积8000平方米1 计算容积率 房屋地上总建筑面积 宗地面积 宗地一容积率8000 20000 0 42 计算应并入的土地价值应税房产建筑面积 2 土地单价 8000平方米 2 1万元 平方米 16000万元 13 例五 某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产 其中 该宗土地面积1000平方米 地价2000万元 通过计算可知宗地容积率为5 因此 应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税 14 二 土地价值是否应在不同房产中进行分摊问题 如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产 又有在建或规划建设的房产 在将土地价值计入房产原值征收房产税时 是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊 15 三 非应税建筑物所占土地的价值是否应扣除问题 应税房产配建了一些非应税建筑物 如游泳池 烟囱 水塔等 在计算计入房产原值的土地价值时 是否应将这些建筑物所占土地的价值扣除 16 四 地价中是否包括契税问题 纳税人为取得土地使用权所支付成本费用 是否包括购买土地所缴纳的契税 17 五 宗地容积率大于或等于0 5时 如何计算应计入房产原值的地价问题 当宗地容积率在0 5 1之间时 是否应将容积率乘以土地价值 以此计算的结果再按建筑面积分摊 并确定征税的房产原值 17 18 六 房产评估增值部分是否应当缴纳房产税根据财政部国家税务总局 关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定 86 财税地字第008号 房产原值是指纳税人按照会计制度规定 在帐薄固定资产科目中记载的房屋原价 对房屋进行评估并按照会计制度的规定增加了房屋的入账价值 账面原值为经评估后的原值 应按照评估后的帐面原值缴纳房产税 宁地税函 2007 230号 18 19 七 以保温板 彩钢板等建筑材料构建的房屋是否征收房产税根据财政部 国家税务总局 关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定 87 财税地字第003号 对企业或其他生产经营单位采用保温板 彩钢板等新型建筑材料构建的房屋与传统建筑材料构筑的房屋同样有屋面和围护结构 具有能够遮风避雨 可供人们在其中生产 经营 工作 学习 娱乐 居住或者储藏物资的功能 应按照税法规定征收房产税 宁地税函 2009 16号 19 20 八 关于房产的解释 房产是房屋形态的财产 指有屋面和围护结构 有墙或两边有柱 能够遮风避雨 可供人们在其中生产 工作 学习 娱乐 居住或储藏物资的场所 注意不属于房产 不缴纳房产税的范围 指独立于房屋之外的建筑物 如围墙 烟囱 水塔 变电塔 油池油柜 酒窖菜窖 酒精池 糖蜜池 室外游泳池 玻璃暖房 砖瓦石灰窑 油气罐等 20 21 九 关于房屋附属设备的解释 与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 主要有暖气 卫生 通风 照明 煤气等设备 各种管线 如蒸气 压缩空气 石油 给水排水等管道及电力 电讯 电缆导线 电梯 升降机 过道 晒台等 应计入房产的原值缴纳房产税 注意两点 一是对于更换房屋附属设备和配套设施的 在将其价值计入房产原值时 可扣减原来相应设备和设施的价值 二是对附属设备和配套设施中易损坏 需要经常更换的零配件 更新后不再计入房产原值 21 22 十 从租计征优先于从价计征 一旦房产发生出租 不再实行从价计征 十一 房产部分出租时 应同时适用两种计征方法 房屋的出租部分按租金收入计征 房屋的自用部分按房产应税余值计征 出租房产的原值部分要从房产原值总额中剔除 十二 注意区别以房屋作价进行投资联营和将房屋进行出租两种情况 22 23 十三 产权出典后 应由对房屋具有支配权的承典人来缴纳房产税十四 免税单位 如国家机关 进行房屋出租 无论是租给缴税单位还是免税单位 都应按租金收入缴纳房产税十五 最新规定 凡在征税范围内具备房屋功能的地下建筑 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑 地下人防设施等 均应当依照有关规定征收房产税 十六 宁夏回族自治区出租房屋管理办法废止 23 24 第三章城镇土地使用税 一 宁夏回族自治区城镇土地使用税征收管理试行办法 2011年第1号公告 二 关于城镇土地使用税纳税义务发生时间确认问题 三 关于已交付但闲置不用的土地征收城镇土地使用税问题 四 关于单独建造的地下建筑用地征收城镇土地使用税问题 25 25 五 关于企业厂区外公共道路占地和公共绿化占地征收城镇土地使用税问题六 关于房地产开发企业土地使用税停止征收的相关问题 26 七 关于财政部国家税务总局财税 2010 121号文件 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知 中关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题八 新征用土地的土地使用税何时开始缴纳 九 关于以地控税试点工作 26 27 第四章契税 一 契税的概念 特点 二 征税对象 在中国境内转移土地 房屋权属 三 纳税人四 契税纳税环节五 契税特殊规定 28 5 1视同买卖房屋几种特殊情况 1 以房产抵债或实物交换房屋 2 以房产作投资或作股权转让 3 买房拆料或翻建新房 应照章征收契税 4 房屋赠与 5 房屋交换 28 29 5 2企业改制重组中有关契税政策为了支持企业 事业单位改革 促进国民经济持续 健康发展 现就企业 事业单位改制重组等涉及的契税政策通知如下 关于企业事业单位改制重组契税政策的通知 财税 2012 4号 10种情况 5 3房屋附属设施有关契税政策 29 30 六 房地产交易过程中有关税收政策规定 一 契税的税率 二 购买房屋者需要交纳哪些税款 1 普通住宅 购房者按购房总价缴纳1 5 的契税和万分之五的印花税 2 非普通住宅 别墅和营业房 购房者按购房总价缴纳3 的契税和万分之五的印花税 31 实例1 张女士在兴庆区购买了一套98平米的住宅房 单价每平米2600元 总房价是254800元 问应该缴纳多少税款 答 张女士购买的是普通住宅契税应减半征收 即缴纳1 5 的契税契税 254800 3 50 3822元 32 实例2 李先生从房地产开发公司购买一套138平米的住宅房 单价每平米3200元 总房价是441600元 问应该缴纳多少税款 答 李先生购买的是非普通住宅 应缴纳3 的契税契税 441600 3 13248元 33 三 卖房者需要交纳那些税款 卖房者需要缴纳 营业税 个人所得税 土地增值税和印花税 1 营业税2 个人所得税 7种情况 3 土地增值税4 印花税 34 实例3 现以一套房产证办理不满5年的100平方米普通二手房为例 假设其评估价为40万元 原值为30万元 那么 按规定 该套房子交易的税费共有以下几项 卖方 营业税及附加 400000 5 67 26680元个人所得税 400000 1 4000元买方 契税 400000 1 5 6000元 35 四 关于唯一住房认定 证明出具问题宁财 税 发 2010 1408号文件 转发财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知 五 办理一手房屋缴税须提供的资料 1 房屋买卖合同正本原件及一份复印件 2 购房发票原件及一份复印件 3 购房竣工决算书原件及一份复印件 4 纳税人身份证原件及一份复印件 5 购房合同的补充协议及一份复印件 36 六 办理二手房屋缴税须提供的资料 1 房屋所有权证 原件及一份复印件 2 原产权个人须提供身份证原件及一份复印件 3 买方当事人身份证原件及复印件 委托代办的应出具委托公证书及受委托人身份证原件及一份复印件 4 房地产买卖契约 原件一份 5 房产调档单及其它档案资料 包括原购房发票及契税完税凭证 扫描复印件一份 扫描复印件需有房管部门加盖 复印件与原件相符 戳记或调档专用章 37 七 办理房地产交易的纳税程序 八 契税征收管理的法规依据 九 关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有的契税政策 十 关于购房人办理退房有关契税问题 十一 关于首次购买普通住房有关契税政策 十二 关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税问题 38 十三 关于国有土地使用权出让契税计税依据确定问题 十四 关于继承土地 房屋权属是否征收契税问题 十五 关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知 国税发 2006 144号 39 第五章车船税 一 我区部分大型企业在区内部分市县设有分支机构 车船税已由总机构统一缴纳并开具了合计税款的完税凭证 但企业在为机动车投保时不能提供单车完税凭证的 如何处理 40 二 纳税人丢失完税或免税凭证需补开完税或免税凭证时 如何办理 三 某些特殊车辆 如救护车 以及某些牵引车 挂车 无法提供车辆合格证和车辆登记证书 或者其车辆合格证和车辆登记证书中没有记载车辆的排气量和整备质量的 车船税的税额标准如何确定 41 四 机动车转卖或顶账后未办理过户手续的 车辆的实际所有人 管理人 无法获取原车辆登记人的登记资料和信息 保险公司在代收车船税时 可否留存并登记车辆实际所有人 管理人 的资料和信息 并以车辆实际所有人 管理人 作为纳税人 42 五 保险机构在代收车船税中 由于各种原因导致的多收车船税 包括重复收税 如何向客户退还 是否应收回已开具的保单和发票 重新开具 六 机动车由异地过户到本地后 车船税应缴税额如何确定 43 七 企业缴纳车船税后 是否需要在完税凭证上加盖车船税专用完税印章 八 保险机构代收代缴车船税后 如果纳税人提出需要另外开具完税凭证来作为企业财务核算凭据的 应怎么处理 44 九 车船税法律法规中对享受减免税政策的车辆 开具减免税证明是怎么规定的 十 我区公共交通车船 摩托车 三轮汽车和低速载货汽车减免车船税是怎么规定的 45 十一 对于符合 财政部国家税务总局工业和信息化部关于节约能源使用新能源车辆减免车船税车型目录的公告 的车辆 保险机构在代收代缴车船税时 是否直接按规定减免税 需不需要开具减免税证明 十二 电动车是否征收车船税 46 十三 关于投保人跨年度续保的问题 十四 关于税款所属期确认问题 十五